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quanxindedyinqingdazaozhenhandedadouchangjingruhezhidaowodediannaoshanganzhuangleshenmeshengyin？duozhonggongnenghexinxigongyingkeyizhenzhengbangzhuninguanlishangdian。suishizhangwoaicheweizhangqingkuang；shishiyuanchenglejieaichededangqiandianliang，xingshilichengshijianjihaodianqingkuang。quanchengpeiyin，hailiangjuben，fengfuzhixian，duoyangjieju。保(bao)租(zu)房(fang)REITs績(ji)優(you)生(sheng)：華(hua)潤(run)有(you)巢(chao)REIT壹(yi)季(ji)度(du)業(ye)绩亮(liang)眼(yan)

华夏(xia)基(ji)金(jin)华润有巢REIT底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)穩(wen)健(jian)，一季度項(xiang)目(mu)出(chu)租率(lv)、經(jing)营业绩、可(ke)供(gong)分(fen)配(pei)金額(e)等(deng)多(duo)项运营指(zhi)標(biao)均(jun)超(chao)過(guo)招(zhao)募(mu)書(shu)預(yu)期(qi)，為(wei)投(tou)资人(ren)創(chuang)造(zao)了(le)亮眼的(de)收(shou)益(yi)。

近(jin)年(nian)來(lai)，我(wo)國(guo)REITs快(kuai)速(su)發(fa)展(zhan)。作(zuo)为基礎(chu)設(she)施(shi)公(gong)募REITs中(zhong)的新(xin)业態(tai)，保障(zhang)性(xing)租賃(lin)住(zhu)房REITs也(ye)是(shi)一直(zhi)備(bei)受(shou)市(shi)場(chang)關(guan)註(zhu)。去(qu)年以(yi)来，市场已(yi)经发行(xing)了4支(zhi)保障性租赁住房公募REITs，均取(qu)得(de)了熱(re)烈(lie)反(fan)響(xiang)。

其(qi)中，华夏基金华润有巢REIT（基金代(dai)碼(ma)：508077）作为首(shou)只(zhi)市场化(hua)機(ji)構(gou)运营的保障性租赁住房REIT，更(geng)是成(cheng)为市场焦(jiao)點(dian)，刷(shua)新了公募REITs網(wang)下(xia)詢(xun)價(jia)倍(bei)數(shu)紀(ji)錄(lu)且(qie)保持(chi)至(zhi)今(jin)。

隨(sui)著(zhe)公募REITs一季報(bao)相(xiang)繼(ji)披(pi)露(lu)，這(zhe)只备受投资者(zhe)追(zhui)捧(peng)的保障性租赁住房REITs业绩單(dan)也随之(zhi)揭(jie)曉(xiao)。

一季报顯(xian)示(shi)，市场化机构运营和(he)專(zhuan)业投资管(guan)理(li)賦(fu)能(neng)REITs业绩提(ti)升(sheng)，华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，一季度项目出租率、经营业绩、可供分配金额等多项运营指标均超过招募书预期，为投资人创造了亮眼的收益。

一季报业绩亮眼 多项指标超预期

基金一季报显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产运营稳健，今年一季度基金實(shi)現(xian)收入(ru)1926.40萬(wan)元(yuan)，相較(jiao)招募說(shuo)明(ming)书同(tong)期预測(ce)数據(ju)完(wan)成度为108%；EBITDA（稅(shui)息(xi)折(zhe)舊(jiu)及(ji)攤(tan)銷(xiao)前(qian)利(li)润）为1208.53万元，相较招募说明书同期预测数据完成度为112%。值(zhi)得注意(yi)的是，华夏基金华润有巢REIT一季度在(zai)经营层面(mian)和可供分配层面表(biao)现均超越(yue)招募说明书预测值。

经营层面，截(jie)至今年一季度末(mo)，华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢国際(ji)公寓(yu)社(she)區(qu)泗(si)涇(jing)店(dian)和東(dong)部(bu)经開(kai)区店的出租率均优於(yu)招募说明书预测值。其中泗泾店出租率为96.99%，比(bi)预测值上(shang)漲(zhang)了近6個(ge)百(bai)分点，期內(nei)新簽(qian)租約(yue)343間(jian)。东部经开区店出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点，期内新签租约515间。

业内人士(shi)表示，住房租赁行业的規(gui)律(lv)为一季度是平(ping)季，二(er)三(san)季度是旺(wang)季，四(si)季度是淡(dan)季。华夏基金华润有巢REIT底层资产的兩(liang)个项目，一季度的新签租赁合(he)同總(zong)量(liang)達(da)858间，在租约持續(xu)新增(zeng)背(bei)景(jing)下，可以樂(le)觀(guan)展望(wang)今年二、三季度旺季新签租金，未(wei)来业绩有望可持续稳步(bu)增長(chang)。

基金可供分配金额方(fang)面，华夏基金华润有巢REIT今年一季度可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按(an)天(tian)数做(zuo)簡(jian)单年化，其一季度分派(pai)率为5.34%。基金自(zi) 2022年11月(yue)18日(ri)成立(li)至2022年年末的可供分配金额为716.24万元,該(gai)金额较2022年同期预测值的完成度为118.29%，2022年实现的年化分派率为4.92%，相关分派率在整(zheng)个保障性租赁住房REITs中處(chu)于较高(gao)水(shui)平。

华夏基金基础设施與(yu)不(bu)動(dong)产业務(wu)部聯(lian)席(xi)行政(zheng)負(fu)責(ze)人莫(mo)一帆(fan)表示，當(dang)前政府(fu)積(ji)極(ji)鼓(gu)勵(li)保障性租赁住房市场发展，中央(yang)政府和上海(hai)地(di)方政府出臺(tai)了包(bao)括(kuo)税收优惠(hui)、土(tu)地供給(gei)、金融(rong)支持、公共(gong)服(fu)务等各(ge)方面支持的一系(xi)列(lie)政策(ce)，鼓励市场力(li)量參(can)与。但(dan)是与潛(qian)在需(xu)求(qiu)相比，上海“十(shi)四五(wu)”期间保租房新增供應(ying)仍(reng)有较大(da)缺(que)口(kou)。此(ci)外(wai)，随着长三角(jiao)一體(ti)化以及人口持续流(liu)入，上海市未来租赁需求將(jiang)進(jin)一步增加(jia)，预計(ji)供需矛(mao)盾(dun)仍将持续緊(jin)張(zhang)。有巢泗泾项目和东部经开区项目所(suo)代表的高品(pin)質(zhi)与高性价比的保障性租赁住房项目将长期供不应求，成为新市民(min)、青(qing)年人在上海租赁住房的首要(yao)選(xuan)擇(ze)，项目未来业绩有进一步提升的空(kong)间。

市场化运营机构赋能 打(da)造保租房REITs新高地

保障性租赁住房已成为我国租購(gou)並(bing)舉(ju)多主(zhu)体住房供应体系的建(jian)设重(zhong)点和核(he)心(xin)短(duan)板(ban)。相比于产业園(yuan)区、倉(cang)儲(chu)物(wu)流等底层资产，在“房住不炒(chao)”、“租购并举”的政策方針(zhen)下，保障性租赁住房承(cheng)載(zai)了重要的政策意義(yi)。在现有政策指引(yin)下，保租房租金的定(ding)价区间以及增长率均有上限(xian)，所以提升保租房REITs盈(ying)利能力的关鍵(jian)在于提升运营管理能力。一方面通(tong)过良(liang)好(hao)的运营管理能力实现成本(ben)控(kong)制(zhi)，另(ling)一方面通过运营管理提升资产狀(zhuang)态和租戶(hu)体驗(yan)，提高出租率水平，增加项目收入。其中，有巢住房租赁作为市场化主体，出色(se)的运营管理能力正(zheng)是其核心优勢(shi)所在。

华夏基金华润有巢REIT原(yuan)始(shi)權(quan)益人华润置(zhi)地旗(qi)下有巢住房租赁（深(shen)圳(zhen)）有限公司(si)（以下简稱(cheng)有巢住房租赁）是中国长租公寓的領(ling)軍(jun)品牌(pai)，客(ke)户品牌影(ying)响力较大，市场化运营能力行业领先(xian)。截至2023年3月末，有巢已累(lei)计进駐(zhu)全(quan)国15个城(cheng)市，在营项目33个，储备项目23个，布(bu)局(ju)房源(yuan)5.6万间，是市场上唯(wei)一在北(bei)京(jing)、上海、廣(guang)州(zhou)、深圳四个超一線(xian)城市均有大型(xing)租赁社区布局的租赁企(qi)业。在中指研(yan)究(jiu)院(yuan)“2022年中国住房租赁行业经营质量榜(bang)”、“2022年中国住房租赁行业成长型企业排(pai)行榜”等第(di)三方評(ping)测中均位(wei)列第一。

有巢住房租赁总经理陳(chen)嘉(jia)表示，作为市场化运营机构，有巢的经营优势体现在四个方面。首先是具(ju)备相對(dui)靈(ling)活(huo)的租金調(tiao)整机制，相较于政府配租模(mo)式(shi)，华夏基金华润有巢REIT在滿(man)足(zu)政府对保租房租金管控要求的前提下，能夠(gou)根(gen)据市场行情(qing)动态调价，实现量价平衡(heng)，业绩最(zui)优。其次(ci)是运营成本精(jing)細(xi)化管理，有巢依(yi)托(tuo)华润集(ji)團(tuan)、华润置地成本管理体系和戰(zhan)略(lve)采(cai)购、集中采购资源，建立了标準(zhun)化的运营成本管控体系，能够实现项目运营成本精细化管控和全价值鏈(lian)管理。此外，在出租效(xiao)能提升上，有巢搭(da)建了完善(shan)的招租渠(qu)道(dao)矩(ju)陣(zhen)，其中包括傳(chuan)統(tong)垂(chui)直渠道、新興(xing)流量平台在内的外部渠道，以及會(hui)員(yuan)体系、企业客户拓(tuo)展为核心的自有渠道。最後(hou)，有巢搭建了獨(du)创的“3i体系”数字(zi)运营平台，为租赁住房项目提供全流程(cheng)数字化解(jie)決(jue)方案(an)，例(li)如(ru)租房业务全场景线上化、自助(zhu)化，实现基金管理人等REITs管理机构的数据化接(jie)入，助力项目运营降(jiang)本提质增效。

积极籌(chou)备擴(kuo)募 华润有巢REIT未来可期

今年3月24日證(zheng)監(jian)会发布通知(zhi)，明確(que)落(luo)实中央“房住不炒”要求，充(chong)分考(kao)慮(lv)保障性租赁住房的保障屬(shu)性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。3月底首批(pi)扩募的4只公募REITs變(bian)更注冊(ce)申(shen)請(qing)獲(huo)得证监会批復(fu)。作为保障性租赁住房REITs的代表之一，同時(shi)也是有巢住房租赁唯一的REITs上市平台，华夏基金华润有巢REIT的扩募动向(xiang)也备受市场关注。

据悉(xi)，有巢住房租赁战略定位“行业领先的公寓资管商(shang)”，投资重点将聚(ju)焦于一线及強(qiang)二线人口凈(jing)流入城市可扩募的优质资产，并已圈(quan)定了一批储备项目，扩募未来可期。华润置地将致(zhi)力于当好保障性租赁住房REITs资产的“价值守(shou)護(hu)者”，以高品质的项目和优良的业绩回(hui)饋(kui)广大投资人。

風(feng)險(xian)提示：公募REITs与投资股(gu)票(piao)或(huo)債(zhai)券(quan)的公募基金具有不同的风险收益特(te)征(zheng)，其预期风险和收益高于债券型基金和貨(huo)幣(bi)市场基金，低(di)于股票型基金，属于中高风险品種(zhong)，具体风险评級(ji)結(jie)果(guo)以基金管理人和销售(shou)机构提供的评级结果为准。公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经濟(ji)環(huan)境(jing)、运营管理等因(yin)素(su)影响，基础设施项目市场价值及现金流情況(kuang)可能发生变化，可能引起(qi)本基金价格(ge)波(bo)动，甚(shen)至存(cun)在基础设施项目遭(zao)遇(yu)极端(duan)事(shi)件(jian)（如地震(zhen)、台风等）发生较大損(sun)失(shi)而(er)影响基金价格的风险。公募REITs在基础设施之外投资固(gu)定收益资产，可能面臨(lin)信(xin)用(yong)风险、利率风险、收益率曲(qu)线风险、利差(cha)风险、供需风险和购買(mai)力风险。公募REITs采取封(feng)閉(bi)式运作，不开通申购贖(shu)回，只能在二级市场交(jiao)易(yi)，存在流动性不足的风险。本基金存在其他(ta)与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，詳(xiang)見(jian)招募说明书等法(fa)律文(wen)件。基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资基金之前，请仔(zai)细閱(yue)讀(du)本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料(liao)概(gai)要》等基金法律文件，充分認(ren)識(shi)本基金的风险收益特征和产品特性，认真(zhen)考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身(shen)的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售適(shi)当性意见的基础上，理性判(pan)斷(duan)并謹(jin)慎(shen)做出投资决策，独立承擔(dan)投资风险。本资料不作为任(ren)何(he)法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最終(zhong)操(cao)作建議(yi)，公司不就(jiu)资料中的内容(rong)对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，公司不对任何人因使(shi)用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映(ying)股市发展的所有階(jie)段(duan)。市场有风险，入市需谨慎。

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