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李宗光為(wei)華(hua)興(xing)資(zi)本(ben)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)、中(zhong)國(guo)首席经济学家論(lun)壇(tan)理(li)事(shi)

最(zui)近(jin)，壹(yi)些(xie)重(zhong)點(dian)城(cheng)市相(xiang)繼(ji)曝(pu)出(chu)楼市升(sheng)溫(wen)的(de)新(xin)聞(wen)。上(shang)海(hai)房(fang)產(chan)中介(jie)圈(quan)則(ze)流(liu)传著(zhu)(zhe)這(zhe)樣(yang)一句(ju)話(hua)，“疫(yi)情(qing)三(san)年(nian)，漲(zhang)回(hui)來(lai)只(zhi)用(yong)了一周(zhou)”。

这也(ye)得(de)到(dao)了部(bu)分(fen)的媒(mei)體(ti)的證(zheng)實(shi)，“上周六(liu)大(da)雨(yu)，帶(dai)一組(zu)客(ke)戶(hu)看(kan)了三套(tao)房，後(hou)来一天(tian)之(zhi)內(nei)其(qi)中兩(liang)套賣(mai)掉(diao)，客户立(li)馬(ma)就(jiu)訂(ding)了最后一套，還(hai)是(shi)加(jia)價(jia)買(mai)的。”近日(ri)，上海某(mou)頭(tou)部中介向(xiang)《每(mei)日经济新闻》記(ji)者(zhe)解(jie)釋(shi)說(shuo)，“上海真(zhen)的不(bu)缺(que)購(gou)买力(li)。”

经歷(li)了一年多(duo)至(zhi)暗(an)時(shi)刻(ke)的房地(di)产，突(tu)然(ran)又行了？回暖(nuan)是個(ge)別(bie)城市的情況(kuang)，还是代(dai)表(biao)全(quan)国整(zheng)体性(xing)趨(qu)勢(shi)？我(wo)們(men)嘗(chang)試(shi)復(fu)盤(pan)了一下(xia)最近新房、二(er)手(shou)房、土(tu)地市場(chang)的相關(guan)數(shu)據(ju)，来解答(da)一下大家心(xin)中的疑(yi)惑(huo)。

新房市场：整体仍(reng)較(jiao)低(di)迷(mi)

1）成(cheng)交(jiao)面(mian)積(ji)：春節(jie)后，30 大中城市商(shang)品(pin)房成交面积，整体较去(qu)年沒(mei)有(you)明(ming)顯(xian)改(gai)善(shan)。其中，三線(xian)城市銷(xiao)售(shou)，反(fan)而(er)相對(dui)偏(pian)強(qiang)。

圖(tu)1、商品房成交面积（以(yi)春节周为第(di)0周，萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)）

整体来看，2023年春节后4周，三十(shi)大中城市商品房成交面积为715.85 万平方米，较去年同(tong)期(qi)的 790.97万平方米继續(xu)回落(luo)，同比(bi)下滑(hua)約(yue) 9.5%。

具(ju)体来看，一线和(he)二线城市商品房成交面积，同比回落 17.7%和 12.4%。三线城市销售相对偏强， 同比上涨 12.3%。这可(ke)能(neng)是受(shou)三线城市楼市壓(ya)力较大，政(zheng)策(ce)放(fang)松(song)较早(zao)，力度(du)较大以及(ji)外(wai)出務(wu)工(gong)人(ren)員(yuan)春节返(fan)鄉(xiang)置(zhi)業(ye)等(deng)因(yin)素(su)的影(ying)響(xiang)。

2）一线城市成交：僅(jin)北(bei)京(jing)的新房成交出現(xian)了相对明显的改善趋势。

图2、一线城市商品房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

2023年春节后4周，北京商品房成交 41.51 万平方米，较去年同期的 32万平方米，增(zeng)長(chang)近 30%。

但(dan)上海、廣(guang)東(dong)、深(shen)圳(zhen)新房成交周度環(huan)比盡(jin)管(guan)也出现了一定(ding)回升，但仍不及去年同期水(shui)平，同比分别下滑 25.9%、24.8%和 27.8%。

3）新房价格(ge)：1月(yue)份(fen)，70大中城市商品房价格開(kai)始(shi)止(zhi)跌(die)，一、二线价格有回升跡(ji)象(xiang)。

图3、70大中城市商品房价格指(zhi)数（2015.12=100）

今(jin)年1月，70大中城市商品房价格指数环比较上月持(chi)平， 这是自(zi)2021年9月以来，环比首次(ci)止跌。其中，一、二线城市价格，时隔(ge)5月， 首次环比上行。三线城市价格，仍在(zai)持续回落，不過(guo)环比跌幅(fu)有所(suo)收(shou)窄(zhai)。

图4、一线城市商品房价格指数（2015.12=100）

今年1月，在四(si)个一线城市中，北京、上海商品房价格涨幅持续擴(kuo)大，而广州(zhou)、深圳商品房价格跌幅开始收窄。

二手房市场：率(lv)先(xian)复蘇(su)？

4）成交面积：整体看，重点城市二手房成交有明显改善。

图5、18城二手房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

註(zhu)：数据为18个城市二手房成交面积加總(zong)，一线城市中，包(bao)括(kuo)北京和深圳，上海、广州没有周度数据

2023年春节后4周，18个城市（有公(gong)布(bu)高(gao)频数据）二手房成交 476.08 万平方米，较去年同期的273.22 万平方米，增长近 70%。总成交量(liang)已(yi)恢(hui)复至2021年同期的86%。

5）重点城市成交：部分城市二手房成交显著修(xiu)复，不过大都(dou)较2021年仍有一定差(cha)距(ju)。

图6、北京、深圳、成都、杭(hang)州二手房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

一线城市中，北京二手房成交 88.6 万平方米，同比增长 32.24%，恢复到2021年水平的7成左(zuo)右(you)。深圳二手房成交更(geng)为火(huo)爆(bao)，同比增长近 115%，不过仅恢复到 2021年水平的 4 成。

近期，北京二手房網(wang)簽(qian)火爆的图片(pian)、帖(tie)子(zi)在自媒体中流传。應(ying)該(gai)辯(bian)证来看，一方面，近期成交量在回升，工作(zuo)日的每日网签量的中樞(shu)水平從(cong)之前(qian)的500以下，回升至700以上，近两日甚(shen)至達(da)到800，甚至900的水平。另(ling)一方面，也要(yao)看到，每年春节之后都會(hui)有一个報(bao)复性“小阳春”。 小阳春是否(fou)会轉(zhuan)化(hua)成全面回暖，要看成交量扩大有無(wu)持续性。历史(shi)经驗(yan)表明，只有每日网签量频繁(fan)突破(po)1000时，北京楼市行情才(cai)会真正(zheng)啟(qi)動(dong)。因此(ci)，目(mu)前说北京楼市已经实现趋势性回暖，結(jie)论还太(tai)早。

图7、北京二手房每日网签量

其他(ta)熱(re)点城市，如(ru)南(nan)京、苏州二手房成交恢复到了2021年水平的6成左右，而杭州、廈(sha)門(men)二手房成交相对偏弱(ruo)，仅恢复到2021年水平的4成左右。成都二手房市场是个例(li)外，自2022年便(bian)十分火爆。2022年全年，新增成交面积约95万平米，较上年增长近2倍(bei)。成交的暴(bao)增可能由(you)於(yu)对新房爛(lan)尾(wei)的擔(dan)憂(you)，居(ju)民(min)更傾(qing)向于购买二手房。可以發(fa)现，2022年，成都新房成交面积较上年減(jian)少(shao)了约95万平方米。

6）二手掛(gua)牌(pai)价格：受疫情过峰(feng)影响， 二手房挂牌价格 1月经历加速(su)下跌，2月以来，持续回升。其中，一线城市反彈(dan)较快(kuai)，二线城市价格波(bo)动较小。

图8、二手房挂牌价格指数（2015.01=100）

整体来看，1月，全国二手房挂牌价指数加速回落超(chao)1%。不过隨(sui)着疫情迅(xun)速过峰，需(xu)求(qiu)回暖，今年2月以来，全国城市二手房出售挂牌价指数持续回升，由最低的185.24 涨至上周的186.96，已接(jie)近12月底(di)的水平。

具体来看，由于1月份， 一线和三线城市二手房挂牌价格，最大均(jun)有2%左右的跌幅，2月份的反弹也更为显著。不过，一线城市優(you)势在于，跌的少，涨的多。而二线城市二手房挂牌价1月份跌了不到1%，所以近期涨幅不大，微(wei)涨0.21%。

7）热点城市二手挂牌价格：一线城市二手房挂牌价格上行，主(zhu)要受广州拉(la)动。成都二手房价格走(zou)势甚至强过一线城市

图9、热点城市二手房挂牌价格指数（2015.01=100）

一线城市中，1月以来，广州二手房挂牌价格出现劇(ju)烈(lie)波动。今年1月出现大幅回落，2月出现报复性反弹，是導(dao)致(zhi)一线城市二手房价波动的主要原(yuan)因。北京、上海、深圳的二手房挂牌价，運(yun)行则相对平穩(wen)。

其他热点城市中，如杭州，天津(jin)、南京、苏州等地二手房挂牌价格走势基(ji)本類(lei)似(si)，在经历持续回落后，最近均有所企(qi)稳回升。而成都二手房价與(yu)成交量一样，也十分堅(jian)挺(ting)，走势甚至要强过北京、上海等一线城市。

土地市场：量减价揚(yang)，随行就市

8）土地成交：春节后，全国住(zhu)宅(zhai)类用地成交面积，整体弱于去年同期。

图10、全国住宅类用地成交面积（ 以春节周为第0周，万平方米 ）

2023年春节后4周，全国住宅类土地成交面积为1101.85 万平方米，较去年同期的 1283.43 万平方米回落，跌幅约为14%。 总成交面积仅为2021年同期水平的3成，仍處(chu)于冰(bing)封(feng)狀(zhuang)態(tai)。

9）成交土地楼面均价：春节后，全国住宅类用地楼面均价，整体较去年同期有所回升。

图11、全国住宅类用地楼面均价（ 以春节周为第0周，元(yuan)/平方米 ）

2023年春节后4周，全国住宅类土地楼面均价约为1.3万元/平方米，较去年同期的 9779元/平方米提(ti)升，涨幅约为33%。均价与2021年同期基本持平。

10）土地溢(yi)价率：住宅用地溢价率近期有所回升，但仍在低位(wei)。

图12、全国住宅类用地楼面均价（ 以春节周为第0周，元/平方米 ）

今年以来，全国住宅类用地土地溢价持续回升，由低点的3%，近期已接近5%。不过较2021年之前，10%以上的溢价率水平，仍有较大的差距。

通(tong)过以上数据梳(shu)理，我们主要可以得出以下结论：返回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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