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近(jin)日(ri)，广州市(shi)住(zhu)房(fang)和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)局(ju)印(yin)發(fa)《广州市旧村(cun)莊(zhuang)旧廠(chang)房旧城鎮(zhen)改造實(shi)施(shi)办法（征(zheng)求(qiu)意(yi)見(jian)稿(gao)）》（下(xia)稱(cheng)《征求意见稿》），新文(wen)件(jian)延(yan)續(xu)此(ci)前(qian)2015年(nian)广州市“三旧”改造“1+3”政(zheng)策(ce)體(ti)系(xi)，在(zai)《广州市城市更(geng)新办法》的(de)統(tong)領(ling)下，重(zhong)新更新“三旧”改造实施办法，助(zhu)力(li)既(ji)有(you)推(tui)進(jin)項(xiang)目(mu)加(jia)快(kuai)落(luo)地(di)实施。

《征求意见稿》於(yu)今(jin)年初(chu)啟(qi)動(dong)制(zhi)定(ding)，意在繼(ji)续提(ti)高(gao)城市節(jie)約(yue)集(ji)约用(yong)地水(shui)平(ping)，优化广州城市空(kong)間(jian)結(jie)構(gou)，完(wan)善(shan)城市功(gong)能(neng)，傳(chuan)承(cheng)歷(li)史(shi)文化，优化產(chan)業(ye)结构，改善人(ren)居(ju)環(huan)境(jing)，实現(xian)經(jing)濟(ji)社(she)會(hui)高質(zhi)量(liang)发展(zhan)。

根(gen)據(ju)广州市住建局发布(bu)的《征求意见稿》起(qi)草(cao)說(shuo)明(ming)，為(wei)處(chu)理(li)好(hao)市“三旧”改造政策与省(sheng)級(ji)相(xiang)關(guan)政策的銜(xian)接(jie)問(wen)題(ti)，广州将《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》的制定列(lie)入(ru)2023年度(du)政府(fu)規(gui)章(zhang)制定計(ji)劃(hua)。

在此前“1+3”政策体系基(ji)礎(chu)上(shang)，《征求意见稿》共(gong)六(liu)章五(wu)十(shi)條(tiao)，主(zhu)要(yao)面(mian)向(xiang)广州市“三旧”改造既有项目，保(bao)持(chi)政策的穩(wen)定性(xing)和延续性。同(tong)時(shi)，新文件也(ye)结合(he)當(dang)下广州城市更新实踐(jian)，突(tu)出了(le)城市的自(zi)身(shen)特(te)色(se)与亮(liang)點(dian)。

亮点壹(yi)：

保持政策稳定性，預(yu)留(liu)发展新空间

自2009年始(shi)，广州市響(xiang)應(ying)中(zhong)央(yang)、省的號(hao)召(zhao)，在全(quan)國(guo)較(jiao)早(zao)開(kai)始了“三旧”改造的探(tan)索(suo)实践。2016年，广州頒(ban)布《广州市城市更新办法》及(ji)配(pei)套(tao)文件（穗(sui)府办〔2015〕56号）——旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法，從(cong)而(er)建立(li)起“三旧”改造“1+3”政策体系，形(xing)成(cheng)了以(yi)旧改为核(he)心(xin)的城市更新政策。

《征求意见稿》總(zong)结提煉(lian)了广州市十多(duo)年城市更新与“三旧”改造经驗(yan)，同时结合《广東(dong)省旧城镇旧厂房旧村庄改造管(guan)理办法》等(deng)上位(wei)文件，与《广州市人民(min)政府关于提升(sheng)城市更新水平促(cu)进节约集约用地的实施意见》广州市深(shen)入推进城市更新工(gong)作(zuo)实施細(xi)則(ze)的通(tong)知(zhi)》（穗府办规〔2019〕5号）等城市更新相关政策。

在刪(shan)改原(yuan)政策中不(bu)再(zai)執(zhi)行(xing)的內(nei)容(rong)时，《征求意见稿》也增(zeng)加了混(hun)合改造、统籌(chou)做(zuo)地模(mo)式(shi)等新概(gai)念(nian)，为城市更新的新发展方(fang)向预留政策空间。其(qi)中，在改造資(zi)金(jin)筹措(cuo)部(bu)分(fen)，《征求意见稿》增加了部分内容：“市、區(qu)人民政府每(mei)年可(ke)以安(an)排(pai)一定资金，用于‘三旧’改造涉(she)及的城市基础设施、保障(zhang)性住房项目建设、土(tu)地整(zheng)備(bei)以及统筹不同‘三旧’改造项目之(zhi)间的经济平衡(heng)等。”此舉(ju)进一步(bu)保障了城市更新的公共利(li)益(yi)，支(zhi)持並(bing)推动成片(pian)連(lian)片发展。

通過(guo)项目规划管理、片区策划统筹、用地管理等多方面保障，《征求意见稿》意在更好解(jie)決(jue)产權(quan)註(zhu)銷(xiao)与不动产登(deng)記(ji)等历史遺(yi)留问题，維(wei)護(hu)各(ge)方主体合法权益，构建全新的广州市“三旧”改造实施管理体系。

亮点二(er)：

突出綠(lv)色新理念，鼓励公众多参与

《征求意见稿》在原有“1+3”政策体系基础上迎(ying)合时代(dai)新需(xu)求，特別(bie)设立历史文化遗产保护、绿化保护、绿色发展、公众参与和專(zhuan)家(jia)論(lun)證(zheng)专款(kuan)。其中，第(di)九(jiu)条历史文化遗产保护条款提出，“三旧”改造应当统筹城乡空间布局，维护历史脈(mai)絡(luo)肌(ji)理，加強(qiang)历史文化遗产的保护和合理利用，传承和弘(hong)揚(yang)优秀(xiu)历史文化，促进城乡建设与历史文化協(xie)調(tiao)发展。

《征求意见稿》第十条绿化保护条款强调，“三旧”改造应当加强城市绿化和樹(shu)木(mu)保护工作，不破(po)壞(huai)地形地貌(mao)，嚴(yan)格(ge)保护古(gu)树名(ming)木及其後(hou)续资源(yuan)，结合实際(ji)需求，优化绿地布局，按(an)照(zhao)规定編(bian)制树木保护专章，最(zui)大(da)限(xian)度避(bi)免(mian)占(zhan)用绿地、遷(qian)移(yi)和砍(kan)伐(fa)树木。無(wu)法避免的，应当在树木保护专章中提出保护利用方案(an)。

此外(wai)，绿色发展条款中提出，“三旧”改造应当遵(zun)循(xun)节约用地、绿色节能、低(di)碳(tan)环保的原则，落实海(hai)綿(mian)城市建设要求，推广使(shi)用新技(ji)術(shu)、新工藝(yi)、新材(cai)料(liao)和新设备，按照国家、省、市绿色发展的要求进行绿色建築(zhu)建设和既有建筑绿色改造，營(ying)造宜(yi)居环境。

《征求意见稿》结合近年來(lai)广州市城市更新实践经验，增设公众参与和专家论证条款，提出广州市建立健(jian)全“三旧”改造公众参与機(ji)制，依(yi)法保障公众在“三旧”改造政策制定、方案编制等环节的知情(qing)权、参与权、表(biao)達(da)权和監(jian)督(du)权。

亮点三：

促进土地节约集约利用

根据《征求意见稿》起草说明，新文件積(ji)極(ji)推动盤(pan)活(huo)低效(xiao)存(cun)量建设用地，促进成片连片改造，著(zhe)力緩(huan)解建设用地供(gong)給(gei)不足(zu)難(nan)题。通过设置(zhi)用地管理专章，从“三旧”改造土地整备、稅(shui)收(shou)办理、土地置換(huan)、“三旧”用地审批、土地供应等方面进行总结提升“三旧”改造用地管理经验和做法，为高质量推动广州“三旧”改造用地工作提供保障。

在广州持续鼓励城中村改造擴(kuo)大正(zheng)向优化的前提下，《征求意见稿》第二十一条首(shou)次(ci)明確(que)了：在资源环境可承載(zai)并保障空间品(pin)质的前提下，對(dui)无償(chang)提供符(fu)合规定的政府儲(chu)备用地、超(chao)出规定提供公共服(fu)務(wu)设施用地或(huo)者(zhe)对历史文化保护作出貢(gong)獻(xian)的“三旧”改造项目，可以按照有关规定给予(yu)容积率(lv)獎(jiang)励。

此外，在2016年实施的原文件中，对于实际建筑面积与规划建筑面积相较的用地节余(yu)，给出了市、区、村集体的分配比(bi)例(li)。此次《征求意见稿》未(wei)明确划撥(bo)分配比例，而是(shi)指(zhi)出建设量有节余的，优先(xian)用于政策性住房配置、历史文化保护项目或者老(lao)旧小(xiao)区微(wei)改造项目的組(zu)合实施，以及区域(yu)公共服务设施配建、“三旧”改造異(yi)地平衡等。

亮点四(si)：

优化审批流程，注重项目聯(lian)动

《征求意见稿》优化了实施方案审批、产权注销等环节的办理流程。其中，涉及实施方案调整的，明确指出经审定的“三旧”改造项目实施方案需调整的，应報(bao)原审批机关批準(zhun)。不涉及詳(xiang)细规划修(xiu)改、不增加片区策划确定的復(fu)建安置总面积且(qie)不減(jian)少(shao)市人民政府节余建筑面积（用地）分配的，可以由(you)区人民政府按程序(xu)审定。

針(zhen)对广州市“三旧”改造存在的权利人已(yi)去(qu)世(shi)、继承人尚(shang)未确定或就(jiu)继承分配尚未达成一致(zhi)、权利人因(yin)客(ke)觀(guan)原因无法现場(chang)办理注销等问题，《征求意见稿》借(jie)鑒(jian)深圳(zhen)市相关经验，明确可通过補(bu)偿安置协議(yi)约定，授(shou)权改造主体在簽(qian)訂(ding)搬(ban)迁补偿安置协议并已依法补偿安置后统一办理产权注销。

在优化审批流程方面，《征求意见稿》强调同步联审、项目联动，并明确了项目退(tui)出机制，有助于保障多方利益，促进多個(ge)项目彼(bi)此协调实现利益平衡。《征求意见稿》提出，需要编制片区策划方案的“三旧”改造项目，片区策划方案和项目实施方案可以同步编制、同步联审，同步提交(jiao)市城市更新领導(dao)机构审定；不需要编制片区策划方案的“三旧”改造项目，可以直(zhi)接编制项目实施方案。

《征求意见稿》第三十条事(shi)关退出机制，如(ru)今，广州市已建立“三旧”改造项目退出机制，全面加强项目的时效管理。旧村庄、旧城镇改造项目未在规定时限内达到(dao)搬迁补偿协议签约要求，旧厂房改造项目未按照规定时限完成协议签订或者办理土地出讓(rang)手(shou)续的，项目将实施方案报有审批权限的城市更新领导机构重新审定。

对于上述(shu)条款来说，此前的文件中曾(zeng)明确提出，补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍(reng)未达到80%以上权屬(shu)人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。本(ben)次《征求意见稿》未给予明确时间期(qi)限与签约比例。

此外，《征求意见稿》提出，广州市将建立“三旧”改造多项目联动改造机制，老旧小区改造项目、历史文化遗产保护利用项目、特殊(shu)控(kong)制区内改造项目可与其他(ta)全面改造项目相互(hu)组合，统一规划、实施、運(yun)营。

亮点五：

完善政府补位，确保项目落地

根据《广东省人民政府关于深化改革(ge)加快推进“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粵(yue)府〔2019〕71号）第三（十）18条规定，要“发揮(hui)政府补位作用”，广州市本輪(lun)《征求意见稿》相应强化政府补位功能，规定市场主导项目在征得(de)原权利主体同意后，可申(shen)請(qing)轉(zhuan)为政府主导继续推进，区人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回(hui)）工作，并对市场主体前期投(tou)入費(fei)用进行核定后予以合理补偿。

此举结合了政府和市场兩(liang)方面优勢(shi)，提高了项目推进效率，保障目前确实存在推进困(kun)难的项目落地实施，有效避免项目爛(lan)尾(wei)。

南(nan)方+记者 郎(lang)慧(hui)

【作者】 郎慧

【来源】 南方报业传媒(mei)集團(tuan)南方+客戶(hu)端(duan)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看(kan)更多

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