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當(dang)初(chu)“世(shi)紀(ji)交(jiao)易(yi)”中(zhong)的(de)“大(da)便(bian)宜(yi)”，如(ru)今(jin)被(bei)富力地产擺(bai)上(shang)了(le)貨(huo)架(jia)。

作(zuo)者(zhe) | 盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

2017年(nian)，壹(yi)場(chang)足(zu)以(yi)載(zai)入(ru)史(shi)冊(ce)的“世纪交易”，讓(rang)富力地产（2777.HK）成(cheng)為(wei)最(zui)大“贏(ying)家(jia)”。而(er)從(cong)那(na)個(ge)小(xiao)會(hui)議(yi)室(shi)中傳(chuan)出的摔杯聲(sheng)和(he)爭(zheng)吵(chao)声，又(you)为這(zhe)场交易增(zeng)添(tian)了幾(ji)分(fen)神(shen)秘(mi)色(se)彩(cai)。

在(zai)那次(ci)交易中，富力地产搶(qiang)了萬(wan)達(da)商(shang)業(ye)和融(rong)創(chuang)中國(guo)的風(feng)頭(tou)，以199.06億(yi)元(yuan)收(shou)購(gou)77家万达酒店全(quan)部(bu)股(gu)權(quan)。经過(guo)調(tiao)整(zheng)，富力地产最終(zhong)以189.55亿元獲(huo)得(de)73家万达酒店資(zi)产。

如今，5年的時(shi)間(jian)过去(qu)了，富力地产当初收购的“酒店资产包(bao)”雖(sui)然(ran)沒(mei)能(neng)實(shi)現(xian)盈(ying)利(li)，但(dan)卻(que)以另(ling)外(wai)一種(zhong)方(fang)式(shi)幫(bang)助(zhu)富力地产回(hui)流(liu)资金(jin)。

来源：富力地产公(gong)告(gao)

9月(yue)5日(ri)晚(wan)间，富力地产發(fa)布(bu)公告稱(cheng)，將(jiang)出售旗(qi)下(xia)位(wei)於(yu)北(bei)京(jing)的一處(chu)万达酒店资产，代(dai)價(jia)5.5亿元。

公告顯(xian)示(shi)，富力地产全资附(fu)屬(shu)公司(si)廣(guang)州(zhou)兆(zhao)晞(xi)投(tou)资有(you)限(xian)公司、北京英(ying)協(xie)置(zhi)业投资有限公司、广州富京酒店管(guan)理(li)有限公司及(ji)北京万达嘉(jia)華(hua)酒店管理有限公司簽(qian)訂(ding)协议，富力地产向(xiang)北京英协置业投资有限公司出售广州富京酒店管理有限公司100%股权。

而广州富京酒店管理有限公司則(ze)持(chi)有北京富力万达嘉华酒店，該(gai)酒店正(zheng)是(shi)当年收购的73家酒店之(zhi)一，總(zong)产权面(mian)積(ji)約(yue)为4.35万平(ping)方米(mi)，位于石(shi)景(jing)山(shan)万达广场內(nei)，属五(wu)星(xing)級(ji)酒店。

對(dui)于此(ci)次出售的原(yuan)因(yin)，富力地产称，出售事(shi)項(xiang)使(shi)集(ji)團(tuan)能夠(gou)实现其(qi)对目(mu)標(biao)集团的投资价值(zhi)，並(bing)有利于集团優(you)化(hua)资源配(pei)置、專(zhuan)註(zhu)核(he)心(xin)业務(wu)发展(zhan)、增加(jia)资金儲(chu)備(bei)及降(jiang)低(di)負(fu)債(zhai)率(lv)。

富力地产還(hai)透(tou)露(lu)，預(yu)計(ji)本(ben)次出售将錄(lu)得虧(kui)損(sun)约653.7万元，而出售所(suo)得款(kuan)项将用(yong)于償(chang)还集团债务。

連(lian)年亏损，“大便宜”被摆上货架

时光(guang)倒(dao)退(tui)回5年前(qian)，原定(ding)于2017年7月19日下午(wu)16时舉(ju)行(xing)的“万达融创合(he)作签约儀(yi)式”，现场背(bei)景板(ban)意(yi)外出现了“富力地产”的名(ming)字(zi)，签约仪式被命(ming)名为“万达商业 融创中国 富力地产 戰(zhan)略(lve)合作签约仪式”。

然而，戲(xi)劇(ju)性(xing)的一幕(mu)发生(sheng)了，会议臨(lin)时被推(tui)遲(chi)，背景板上“富力地产”的名字被去除(chu)，新(xin)背景板換(huan)成了“万达商业融创中国合作签约仪式”。

隨(sui)後(hou)，王健林、孫(sun)宏(hong)斌(bin)以及富力集团董(dong)事長(chang)李思廉陸(lu)續(xu)到(dao)场，進(jin)入了一间小会议室。在此期(qi)间，会议室裏(li)传出了摔杯子(zi)的声音(yin)，并传出激(ji)烈(lie)争吵声。

最终，17點(dian)30分左(zuo)右(you)，“富力地产”的名字重(zhong)新回到背景板上，发布会也(ye)正式開(kai)始(shi)。会后，万达商业正式发布《万达商业、融创集团、富力地产聯(lian)合公告》。

值得注意的是，其内容(rong)較(jiao)之前的并购协议有兩(liang)处重大變(bian)化：万达出售的酒店由(you)76家变为77家，总价也由之前的335.95亿元降为199.06亿元，并且(qie)收购方也从融创变成了富力；融创收购万达十(shi)三(san)个文(wen)旅(lv)项目的91%股权，价格(ge)也从295.75亿元变为438.44亿元。

当时一位业内人(ren)士(shi)指(zhi)出，对于富力而言(yan)，它(ta)最没有交易的緊(jin)迫(po)性，因此也处在最有利的談(tan)判(pan)地位，盡(jin)管名字和Logo在背景板上“神秘消(xiao)失(shi)”鬧(nao)了点笑(xiao)話(hua)。但不(bu)得不承(cheng)認(ren)的是，富力把(ba)之前76家酒店的价格砍(kan)到6折(zhe)，另外还多(duo)搭(da)上1家酒店变成77家，今天(tian)它才(cai)是最大赢家。

“富力算(suan)是撿(jian)了个便宜，折算下来，每(mei)平方米1万元左右，价格非(fei)常(chang)有吸(xi)引(yin)力。”广東(dong)省(sheng)商业地产投资协会会长黃(huang)文傑(jie)指出。

李思廉也直(zhi)言：“这次我(wo)們(men)一口(kou)氣(qi)拿(na)到77个酒店，对富力来說(shuo)我们是赢家。”

在所有人看(kan)来，富力地产無(wu)疑(yi)是“捡了大便宜”。经过那场“世纪交易”，富力地产旗下酒店數(shu)量(liang)达到89家，成为全球(qiu)最大豪(hao)华酒店业主(zhu)之一。

不过，富力地产的酒店业务一直处于亏损狀(zhuang)態(tai)。财報(bao)显示，2013年-2017年，富力地产的酒店业务分別(bie)亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。

在完(wan)成“世纪交易”后，2018年，富力地产酒店业务的亏损額(e)比(bi)2017年的1.46亿元增加了214.38%，达到4.59亿元。

之后，这樣(yang)的亏损状态始终没有得到改(gai)善(shan)。2019年-2021年，富力地产酒店业务亏损分别为10.08亿元、14.27亿元和14.22亿元。进入2022年，富力地产酒店业务仍(reng)处亏损状态，上半(ban)年亏损8.49亿元。

值得一提(ti)的是，中报显示，富力地产2022年上半年酒店營(ying)運(yun)营业额由去年同(tong)期的25亿元減(jian)少(shao)至(zhi)17.81亿元。

来源：大眾(zhong)点評(ping)APP截(jie)圖(tu)

在业内人士看来，酒店业务有重资产、长周(zhou)期的属性，短(duan)时间内難(nan)以貢(gong)獻(xian)现金流，还可(ke)能增加财务杠(gang)桿(gan)，是直接(jie)導(dao)致(zhi)富力地产债务高築(zhu)的主要(yao)业务。

在2021年年报中，富力集团指出，本集团仍保(bao)留(liu)大量资产价值可觀(guan)的投资物(wu)业及酒店組(zu)合，透过战略性出售可获得大量资金以供(gong)调動(dong)，从而减少负债及支(zhi)持本集团可持续物业发展。

今年6月，又有消息(xi)传出富力地产为了緩(huan)解(jie)债务壓(ya)力，将出售手(shou)中约10个万达酒店项目。

本次出售北京万达嘉华酒店是富力地产首(shou)次出售持有的万达酒店项目。據(ju)富力地产披(pi)露，截至2021年底(di)，目标公司稅(shui)后凈(jing)亏损1528万元；截至2022年上半年，该公司綜(zong)合资产净值约4.53亿元，未(wei)偿还股东貸(dai)款约1.03亿元。

千(qian)亿央(yang)企(qi)馳(chi)援(yuan)，富力何(he)时“上岸(an)”？

事实上，2022年上半年，富力地产出售了多处资产以回籠(long)资金。

正如富力地产在中报披露，为應(ying)对可动用流动资金的不確(que)定性及即(ji)将于2022年到期的龐(pang)大债务，该集团进行了一项资产出售计劃(hua)，涉(she)及出售離(li)岸及境(jing)内项目。

今年4月，富力地产完成出售倫(lun)敦(dun)的Vauxhall ，代价为9570万英鎊(bang)。出售Vauxhall Square让富力地产可抵(di)銷(xiao)2022年到期的负债，并变现若(ruo)幹(gan)额外流动资金作营运资金用途(tu)。

另外，富力地产还出售One Thames City （OTC，位于伦敦的一个同類(lei)项目）的50%所有权，代价为26.6亿港(gang)元。

富力地产对此表(biao)示，出售OTC项目为一宗(zong)大型(xing)交易，能够进一步(bu)减少公司原本无法(fa)在到期时偿还的即期负债。

图片(pian)来源：罐(guan)头图庫(ku)

国内方面，富力地产以14.31亿元的价格轉(zhuan)让了海(hai)口市(shi)一宗地塊(kuai)和福(fu)州一家酒店。总體(ti)来看，上半年富力地产通(tong)过出售资产回笼资金约45亿元。

除了出售资产，富力地产还积極(ji)与境外及境内票(piao)据持有人及债权人接洽(qia)，就(jiu)即将到期的循(xun)環(huan)贷款磋(cuo)商友(you)好(hao)的解決(jue)方案(an)，以避(bi)免(mian)在融资市场欠(qian)缺(que)流动性的情(qing)況(kuang)下发生潛(qian)在違(wei)约。

截至8月31日，富力地产已(yi)经成功(gong)实现多只(zhi)债券(quan)展期工(gong)作，展期总额约371.68亿元，既(ji)包括(kuo)约49亿美(mei)元（约338.18亿元）的境外优先(xian)票据，也有33.5亿元的境内债券。

对于下半年工作，富力地产提出，正积极与贷款人探(tan)討(tao)借(jie)款续期情况，将繼(ji)续尋(xun)求(qiu)新的融资来源或(huo)加快(kuai)资产出售。

来源：企业预警(jing)通

据企业预警通显示，截至目前，富力地产境内境外总计有21只存(cun)续债券，总余(yu)额781亿元，其中311.49亿元将于1年内到期。

中报披露，截至2022年6月底，富力地产未来12个月内需(xu)到期偿还的债务有826.61亿元，同期其现金总额（包括受(shou)限制(zhi)现金）僅(jin)为153.2亿元，短期偿债仍有较大资金缺口。

此外，截至中报获批(pi)準(zhun)当日，富力地产还有147.83亿元的借款已经逾(yu)期。

而就在中报发布的同一天（8月31日），富力地产和招(zhao)商蛇(she)口（001979.SZ ）雙(shuang)方公告称，已经签署(shu)框(kuang)架协议，結(jie)成长期战略合作夥(huo)伴(ban)。

公告介(jie)紹(shao)，此次协议为双方开展合作的框架性文件(jian)，暫(zan)不涉及具(ju)体金额，协议有效(xiao)期3年。协议签订后，富力地产和招商蛇口将共(gong)同组建(jian)专项工作小组，开展相(xiang)關(guan)调研(yan)、谈判工作等(deng)。而对于具体合作项目及合作方式，采(cai)用“一事一议，成熟(shu)一个，合作一个”原则，屆(jie)时双方确定后还将另行签订正式协议。

招商蛇口表示，双方擬(ni)发揮(hui)各(ge)自(zi)优勢(shi)，实现优势互(hu)補(bu)，共同研究(jiu)推进拟合作项目后续政(zheng)府(fu)报批手续及开发建設(she)等事项。

对于此次合作，富力集团董事长兼(jian)总裁(cai)張(zhang)力指出，富力在城(cheng)市更(geng)新业务方面极具经驗(yan)和优势，2022年将继续加速(su)相关项目的转化和销售，希(xi)望(wang)通过双方彼(bi)此賦(fu)能，实现友好互利共赢，为城市更新事业的高質(zhi)量发展注入新动力。

IPG中国區(qu)首席(xi)经濟(ji)學(xue)家柏(bai)文喜(xi)分析(xi)，当前出險(xian)房(fang)企众多，而老(lao)牌(pai)房企富力在项目储备和舊(jiu)改方面具有突(tu)出优势，这也是招商蛇口選(xuan)擇(ze)富力进行合作的重要原因。

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