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tadeyonghujishixiaofeizheyoushituiguangzhe，shigouwuchengweigengduorenkeyicanyudeshejiaohuodong【fenxiangzhuanqian】hailiangyouhuiquandengniqiang。fuzhudaojuzhunichuangguan，meiwanchengyiguanjiuhuihuodexiangyingdejianglikeyijinxinglingqu；haikeyizairuanjianzhongzhaxungegedidiandepiaojiaxinxi。wentier：zhiqiantongjidexiusheweihuwentimeiyoujiejuezenmeban？吉(ji)寶(bao)置(zhi)業(ye)買(mai)家(jia)秀(xiu) 潘(pan)石(shi)屹(yi)的(de)大(da)樓(lou)賺(zhuan)夠(gou)了(le)嗎(ma)？

觀(guan)點(dian)網(wang) 市(shi)場(chang)浪(lang)潮(chao)依(yi)舊(jiu)，曾(zeng)將(jiang)上(shang)海(hai)作(zuo)為(wei)重(zhong)点投(tou)資(zi)城(cheng)市之(zhi)壹(yi)的吉宝置业，也(ye)開(kai)始(shi)賣(mai)卖卖了。近(jin)日(ri)，吉宝置业中(zhong)國(guo)、吉宝资本(ben)旗(qi)下(xia)首(shou)峰(feng)资金(jin)管(guan)理(li)與(yu)另(ling)一名(ming)聯(lian)合(he)投资者(zhe)打(da)算(suan)出(chu)售(shou)位(wei)於(yu)上海市虹(hong)口(kou)區(qu)的的商(shang)业物(wu)业——吉匯(hui)大廈(sha)。

這(zhe)座(zuo)6年(nian)前(qian)從(cong)潘石屹手(shou)中拿(na)下的物业，彼(bi)時(shi)市值(zhi)35億(yi)元(yuan)，入(ru)駐(zhu)企(qi)业包(bao)括(kuo)上海中遠(yuan)海運(yun)物流(liu)、上海賽(sai)領(ling)资本、上海亞(ya)太(tai)国際(ji)蔬(shu)菜(cai)、德(de)高(gao)国际物流、上海通(tong)用(yong)潤(run)達(da)醫(yi)療(liao)技(ji)術(shu)、松(song)下電(dian)器(qi)全(quan)球(qiu)采(cai)購(gou)等(deng)国內(nei)国际企业。

作为一向(xiang)被(bei)媒(mei)體(ti)稱(cheng)作“低(di)調(tiao)买家”的吉宝，其(qi)于国内商辦(ban)物业投资項(xiang)目(mu)不(bu)在(zai)少(shao)數(shu)，而(er)这一次(ci)吉汇大厦的出售消(xiao)息(xi)引(yin)發(fa)討(tao)論(lun)，或(huo)許(xu)与市场的好(hao)奇(qi)息息相(xiang)關(guan)：这家進(jin)入中国30年的新(xin)加(jia)坡(po)企业，是(shi)否(fou)已(yi)赚够了商办市场的紅(hong)利(li)，下一步(bu)发展(zhan)策(ce)略(lve)又(you)将指(zhi)向哪(na)些(xie)领域(yu)？

吉宝上海买家秀

事(shi)實(shi)上，吉宝選(xuan)擇(ze)在这個(ge)时間(jian)点出售吉汇大厦並(bing)不奇怪(guai)，因(yin)为这貫(guan)徹(che)了其进入中国後(hou)一直(zhi)以(yi)來(lai)的资產(chan)經(jing)營(ying)邏(luo)輯(ji)。

早(zao)在2017年，吉宝选择花(hua)35.7亿元买入这座物业时，并沒(mei)有(you)“抄(chao)底(di)”優(you)惠(hui)购，彼时吉宝置业是通過(guo)子(zi)公(gong)司(si)了收(shou)购一家名为Vision(III)私(si)人(ren)有限(xian)公司30%的股(gu)權(quan)。

而Vision(III)间接(jie)持(chi)有位于虹口区的虹口SOHO100%的股权。吉宝资本旗下的首峰亚洲(zhou)宏(hong)观趨(qu)勢(shi)基(ji)金三(san)期(qi)将持有Vision(III)另外(wai)40%的股权，剩(sheng)余(yu)的30%股权則(ze)由(you)同(tong)为外资的安(an)联不動(dong)产持有。

观点新媒体在搜(sou)集(ji)资料(liao)中得(de)知(zhi)，2017年上海寫(xie)字(zi)楼物业交(jiao)易(yi)相較(jiao)于現(xian)在更(geng)加活(huo)躍(yue)，待(dai)出售的项目并不稀(xi)缺(que)，還(hai)有业内人士(shi)表(biao)示(shi)，部(bu)分(fen)项目没竣(jun)工(gong)就(jiu)被掛(gua)上市场。

顯(xian)然(ran)，對(dui)于當(dang)时的吉宝来說(shuo)，拿下潘石屹的上海虹口SOHO，遵(zun)循(xun)的是其进入中国后“深(shen)化(hua)国内不动产领域投资”戰(zhan)略，踩(cai)中的是市场步调，尋(xun)求(qiu)的是物业在固(gu)定(ding)时间内实现升(sheng)值退(tui)出，以及(ji)相應(ying)的租(zu)金收入。

作为资深外资玩(wan)家，吉宝彼时在国内的物业投资并非(fei)虹口SOHO一宗(zong)。

憑(ping)借(jie)著(zhe)基金+合作夥(huo)伴(ban)的參(can)与模(mo)式(shi)，2018年，吉宝旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期再(zai)次与安联不动产合作，以4800萬(wan)美(mei)元的股权对價(jia)收购了上海的新灣(wan)財(cai)智(zhi)中心(xin)；一年后，吉宝再次以4.93亿元人的价格(ge)收购了上海張(zhang)江(jiang)微(wei)电子港(gang)3號(hao)楼。

值得註(zhu)意(yi)的是，这宗物业位于上海张江高科(ke)技園(yuan)区内，但(dan)吉宝在其中的角(jiao)色(se)并非产业园区合资人，而是商业项目收购者，其目的是将项目进行(xing)改(gai)造(zao)出租，来滿(man)足(zu)张江园区内企业对于办公空(kong)间的需(xu)求。

按(an)时间推(tui)算，吉宝持有吉汇大厦（原(yuan)虹口SOHO）、新湾财智中心、张江微电子港3号楼的年限分別(bie)为6年、5年，以及4年，按照(zhao)吉宝2016年起(qi)在住(zhu)宅(zhai)项目上“买进-运营-择機(ji)售出”的资本回(hui)收逻辑，上述(shu)物业似(si)乎(hu)已经达到(dao)收金退出的时间節(jie)点了。

果(guo)不其然，市场在披(pi)露(lu)吉汇大厦即(ji)将出售消息的同时，也傳(chuan)出吉宝还打算将新湾财智中心、张江微电子港3号楼这兩(liang)宗商业物业项目分批(pi)出售。

吉宝近年出售住宅项目情(qing)況(kuang)，数據(ju)来源(yuan)：观点指数、企业公告(gao)

吉宝近年收购商办物业项目情况，数据来源：观点指数、企业公告

对比(bi)吉宝早些年出售住宅项目及收购商业项目的时间線(xian)，不難(nan)发现吉宝于中国的投资具(ju)有階(jie)段(duan)性(xing)的特(te)征(zheng)：雖(sui)然没有完(wan)全前后承(cheng)接，但會(hui)給(gei)旗下资产規(gui)定相应的运营时间，当合適(shi)的出售节点到来，其会安排(pai)好退出时间，并将大部分精(jing)力(li)轉(zhuan)移(yi)至(zhi)下一个具有发展空间的资产领域。

此(ci)外，观点新媒体在吉宝的多(duo)个公告中发现了“可(ke)持續(xu)性”的字眼(yan)，在吉宝的业務(wu)版(ban)圖(tu)中，是否能(neng)在良(liang)好的市场環(huan)境(jing)下創(chuang)造可持续性的收益(yi)，或许已经成(cheng)为其每(mei)一阶段的投资选择重点。

以商办领域为例(li)，2017年上海商办物业市场的火(huo)熱(re)在今(jin)天(tian)看(kan)来已成过往(wang)，据业内人士告知观点新媒体，目前上海办公市场供(gong)应量(liang)太大，客(ke)戶(hu)的选择性很(hen)多，整(zheng)个上海除(chu)了核(he)心区的幾(ji)个楼租金没變(bian)之外，其它(ta)大部分楼宇(yu)都(dou)有所(suo)下降(jiang)。

而北(bei)京(jing)商办业態(tai)中，吉宝目前持有的融(rong)新科技中心位于北京望(wang)京电子城办公圈(quan)以内，据有关士向观点新媒体提(ti)供的一份(fen)可租賃(lin)面(mian)積(ji)表，目前該(gai)项目可租赁面积超(chao)过7500平(ping)方(fang)米(mi)，仍(reng)有一定空置率(lv)。

如(ru)今看来，在当下的市场环境下，吉宝选择出售如吉汇大厦等商办物业，或是为了收縮(suo)一部分商办市场的精力，转移至近年来提及更具市场投资热点的业态。

观察(cha)吉宝在国内每一步投资布(bu)局(ju)转換(huan)，从住宅项目选择国内地(di)产商进行开发再售出、投资商办市场瞄(miao)準(zhun)时机的“抄底”預(yu)判(pan)，其实都有合适的逻辑，而这份逻辑也延(yan)伸(shen)至吉宝近年来在数据中心及物流业态的布局。

在吉宝近年的国际业务版图中，REITs项目始終(zhong)充(chong)当着收购项目的角色。该REITs项目自(zi)2014年12月(yue)上市，于2015年起先(xian)后收购了新加坡、澳(ao)大利亚、英(ying)国、荷(he)蘭(lan)、愛(ai)爾(er)兰、德国等国家的的十(shi)一處(chu)物业。

资料显示，截(jie)止(zhi)至2020年6月30日，吉宝DCREIT旗下包含(han)19个物业，全部物业可租赁面积約(yue)18.9万平方米，物业估(gu)值达到26.83亿新幣(bi)。

于2021年7月，这宗REIT项目以6.35亿元的价格收购了一棟(dong)位于廣(guang)東(dong)省(sheng)江門(men)市的数据中心。至此，吉宝完成收购第(di)一宗国内数据中心资产。

一年之后，该REITs项目再次收购了江门的两座数据中心资产项目，这次的交易總(zong)額(e)超过15亿元。

此外，于今年1月，吉宝又与中国物流园区开发和(he)运营商宝湾物流合作，收购该基金位于武(wu)漢(han)东西(xi)湖(hu)区的A級(ji)高標(biao)准倉(cang)庫(ku)。吉宝方面还表示。收购武汉资产后，预計(ji)将繼(ji)续在長(chang)三角、京津(jin)冀(ji)及其它物流樞(shu)紐(niu)寻找(zhao)高标物流资产的投资机会。

越(yue)来越“輕(qing)”的外资們(men)

縱(zong)观吉宝这几年投资方向的变奏(zou)，从住宅到商办，再从商办转向数据中心、物流领域，不难看出其在业务转型(xing)方面的嘗(chang)試(shi)与实踐(jian)。于最(zui)近，吉宝还推出了旗下養(yang)老(lao)品(pin)牌(pai)。

养老业务线是否会持续深耕(geng)目前暫(zan)無(wu)定论，但吉宝已经決(jue)定进行最新的重組(zu)计劃(hua)，转型为一家资产管理公司。据其最新的目标，到2030年管理1500亿美元，并将精簡(jian)架(jia)構(gou)，形(xing)成基金管理、投资、运营三大平臺(tai)的橫(heng)向一体化模式。

此外，吉宝表示将專(zhuan)注于綠(lv)色能源，并押(ya)注该领域将提供更穩(wen)定的收入来源和收益，中期目标是到2026年底实现资产管理规模1000亿新元。

吉宝所提及的绿色能源业务，实则可以联系(xi)到其“大股东”淡(dan)馬(ma)錫(xi)的新身(shen)份——国际氫(qing)能委(wei)員(yuan)会成员。据悉(xi)，淡马锡于2022年起正(zheng)式入局可再生(sheng)能源领域，与吉宝相似得失(shi)，淡马锡将“可持续生活”作为其投资的四(si)大結(jie)构性趋势之一。

说起淡马锡旗下入局国内的企业，吉宝以外，要(yao)屬(shu)凱(kai)德，但两者的“身份”实际上略有差(cha)異(yi)。

回到淡马锡正式成立(li)的1974年，一开始，淡马锡先从新加坡财政(zheng)方面接管了由35家企业组成、总值3.54亿新元的投资组合，这其中就包括吉宝的前身企业——吉宝船(chuan)廠(chang)私人有限公司。

隨(sui)着时间流逝(shi)，有多半(ban)企业目前已经不歸(gui)属于淡马锡旗下的投资组合，但吉宝是仍然留(liu)在投资组合下的十分之一。

仍属于淡马锡旗下的投资组合汇总，数据来源：观点指数、企业公告

凯德与淡马锡的淵(yuan)源则不同于吉宝。在1998年金融危(wei)机下，淡马锡将旗下两家房(fang)地产企业百(bai)騰(teng)置地和发展置地合并成凯德集團(tuan)，作为房地产开发和投资业务相关公司；后于2001年凯德集团打出了轻资产发展牌，并在2002年发行了新加坡歷(li)史(shi)上第一只(zhi)公募(mu)REITs“凯德商用信(xin)托(tuo)”。发行REITs项目后，凯德将所募得资金开始用于物业收购。并进一步打入国内市场。

在国内市场中，吉宝与凯德的投资路(lu)徑(jing)略有相似，近年以来，两家企业也是先后宣(xuan)布了转型策略。值得注意的是，凯德集团现任(ren)集团副(fu)首席(xi)财务官(guan)PaulTham于2021年才(cai)从吉宝房地产投资信托基金转入凯德投资。

但与吉宝不同的是，凯德的转型来得更早。2021年3月，凯德集团与淡马锡旗下子公司凯腾控(kong)股一起对集团业务进行重组，整合其投资管理平台以及住宿(xiu)业务納(na)入到新的房地产投资管理公司中，并计划将该公司在新加坡證(zheng)券(quan)交易所完成上市。

目前来看，不论是吉宝还是凯德，抑(yi)或是其他(ta)停(ting)驻国内的外资企业，面对当下市场的不確(que)定性，不僅(jin)需要接連(lian)講(jiang)述投资新故(gu)事，同樣(yang)需要更“轻”的资产基礎(chu)来完成“故事大綱(gang)”。

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