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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>龐(pang)溟(ming)：增(zeng)信(xin)心(xin)、穩(wen)預(yu)期(qi)、防(fang)風(feng)險(xian)，推(tui)動(dong)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)平(ping)稳健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)

庞溟（中(zhong)國(guo)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)論(lun)壇(tan)成(cheng)員(yuan)、仲(zhong)量(liang)聯(lian)行(xing)大(da)中華(hua)區(qu)首席经济学家兼(jian)研(yan)究(jiu)部(bu)總(zong)監(jian)，中国首席经济学家论坛成员）

日(ri)前(qian)，中国人(ren)民(min)銀(yin)行发布(bu)2023年(nian)第(di)壹(yi)季(ji)度(du)中国貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)執(zhi)行報(bao)告(gao)，提(ti)出(chu)牢(lao)牢堅(jian)持(chi)房子(zi)是(shi)用(yong)來(lai)住(zhu)的(de)、不(bu)是用来炒(chao)的定(ding)位(wei)，坚持不將(jiang)房地产作(zuo)為(wei)短(duan)期刺(ci)激(ji)经济的手(shou)段(duan)，坚持稳地價(jia)、稳房价、稳预期，稳妥(tuo)實(shi)施(shi)房地产金(jin)融(rong)審(shen)慎(shen)管(guan)理(li)制(zhi)度，紮(zha)实做(zuo)好(hao)保(bao)交(jiao)樓(lou)、保民生(sheng)、保稳定各(ge)項(xiang)工(gong)作，滿(man)足(zu)行業(ye)合(he)理融資(zi)需(xu)求(qiu)，推动行业重(zhong)組(zu)並(bing)購(gou)，有(you)效(xiao)防範(fan)化(hua)解(jie)優(you)質(zhi)頭(tou)部房企(qi)风险，改(gai)善(shan)资产負(fu)債(zhai)狀(zhuang)況(kuang)，因(yin)城(cheng)施策，支(zhi)持剛(gang)性(xing)和(he)改善性住房需求，加(jia)快(kuai)完(wan)善住房租(zu)賃(lin)金融政策體(ti)系(xi)，促(cu)進(jin)房地产市场平稳健康发展，推动建(jian)立(li)房地产业发展新(xin)模(mo)式(shi)。

2022年以(yi)来，金融支持稳地产、去(qu)风险持續(xu)发力(li)，在(zai)系列(lie)政策作用下(xia)，房地产領(ling)域(yu)风险逐(zhu)步(bu)緩(huan)釋(shi)，今(jin)年以来，房地产市场呈(cheng)現(xian)持续回(hui)暖(nuan)跡(ji)象(xiang)。4月(yue)28日召(zhao)開(kai)的中共(gong)中央(yang)政治(zhi)局(ju)會(hui)議(yi)也(ye)指(zhi)出，要(yao)坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

目(mu)前房地产市场出现較(jiao)多(duo)積(ji)極(ji)變(bian)化，但(dan)供(gong)給(gei)端(duan)的復(fu)蘇(su)節(jie)奏(zou)和力度仍(reng)滯(zhi)後(hou)於(yu)銷(xiao)售(shou)端回暖。在需求端，政策應(ying)立足于加強(qiang)预期引(yin)導(dao)，稳定住房消(xiao)費(fei)，繼(ji)续支持和满足居(ju)民的刚性和改善性合理住房需求；在供给端，政策应继续推动去风险工作和支持改善房企投(tou)融资，以便(bian)讓(rang)房企实现“自(zi)我(wo)造(zao)血(xue)”的良(liang)性循(xun)環(huan)。

長(chang)期来看(kan)，应當(dang)积极探(tan)索(suo)基(ji)于不动产特(te)別(bie)是商(shang)业不动产领域的公(gong)募(mu)REITs等(deng)工具(ju)，提升(sheng)直(zhi)接(jie)融资比(bi)重、资本(ben)市场服(fu)務(wu)实体经济质效和金融系統(tong)风险分(fen)散(san)能(neng)力；应当更(geng)为關(guan)註(zhu)住房的居住和民生屬(shu)性，在重視(shi)稳定商品(pin)房市场的同(tong)時(shi)加快完善住房保障(zhang)体系，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建設(she)，做到(dao)低(di)端有保障、中端有支持、高(gao)端有市场，提升金融支持住房租赁市场可(ke)持续发展的力度、质量與(yu)效果(guo)。

房地产市场的運(yun)行总体情(qing)况如(ru)何(he)？

從(cong)目前的數(shu)據(ju)看，在系列政策发力生效和前期积壓(ya)需求密(mi)集(ji)释放(fang)共同推动下，一季度房地产市场支持因素(su)、积极变化、邊(bian)際(ji)改善均(jun)较多，呈现企稳复苏、漸(jian)次(ci)恢(hui)复和平稳修(xiu)复態(tai)勢(shi)，销售、投资、拿(na)地、开工、竣(jun)工等房地产行业鏈(lian)條(tiao)諸(zhu)环节正(zheng)在不斷(duan)积聚(ju)动能、依(yi)序(xu)展开反(fan)彈(dan)、逐步形(xing)成良性循环，预期等方(fang)面(mian)的正向(xiang)激勵(li)效应愈(yu)发明(ming)顯(xian)。

一方面，商品房销售面积和销售額(e)同比、环比均有较为显著(zhu)的改善，百(bai)城新房价格(ge)、开发资金来源(yuan)、住房信貸(dai)、投资竣工环节也看到明显改善。房地产销售市场中，一二(er)線(xian)城市、二手房、改善性需求和央企国企销售业績(ji)先(xian)行复苏，表(biao)现出分化特點(dian)和馬(ma)太(tai)效应。另(ling)一方面，供给端复苏节奏、力度仍滞后于销售端回暖，新开工面积和施工面积增速(su)回落(luo)、待(dai)售面积同比已(yi)多月持续上(shang)升、地产下遊(you)相(xiang)关的消费链条也仍處(chu)于复苏初(chu)期，房地产企业更多重视盤(pan)活(huo)存(cun)量、謹(jin)慎對(dui)待追(zhui)加增量，仍需政策持续支持呵(he)護(hu)。

如何看待下一階(jie)段房地产市场复苏情况？

隨(sui)著(zhe)宏(hong)觀(guan)经济向上向好态势进一步鞏(gong)固(gu)，预計(ji)在接下来的幾(ji)個(ge)季度中，房地产市场销售将出现较为明显的回暖势头，“销售-拿地-新开工”链条将更为暢(chang)通(tong)，房地产行业将重新成为经济增长的正向貢(gong)獻(xian)项。各地供需兩(liang)端政策有望(wang)持续改善优化，新房和二手房市场都(dou)有望延(yan)续快速复苏态势，核(he)心一二线城市市场回暖态势有望得(de)到延续，市场销售企稳回暖势头有望得到有效巩固，优质房地产企业经營(ying)性现金流(liu)和信用有望改善。

但也需要注意(yi)：一季度民間(jian)投资僅(jin)同比增长0.6%，大幅(fu)低于固定资产投资总额的5.1%，房地产开发民间投资下降(jiang)13.8%；楼市“小(xiao)陽(yang)春(chun)”更多仍是点状的、分化的、不均衡(heng)的复苏，供给主(zhu)体的過(guo)度出清(qing)及(ji)補(bu)庫(ku)存的困(kun)難(nan)更有可能制約(yue)短期销售修复，购房力和购買(mai)意願(yuan)仍需要政策支持和耐(nai)心呵护。另外(wai)，如果結(jie)構(gou)性分化现象持续，可能影(ying)響(xiang)房地产行业后续复苏力度和持续性。

如何继续推动房地产市场企稳回升？

在需求端，应加强预期引导，稳定住房消费，继续支持和满足居民的刚性和改善性合理住房需求，促进房地产市场企稳回升。预计核心城市調(tiao)控(kong)政策有望出现边际放松(song)和局部松綁(bang)，掃(sao)清制约合理住房消费需求的若(ruo)幹(gan)障礙(ai)。应当用好用盡(jin)房贷利(li)率(lv)下限(xian)动态调节政策，在最(zui)低首付(fu)比例(li)、贷款(kuan)套(tao)数認(ren)定規(gui)則(ze)等方面也仍有进一步调整(zheng)空(kong)间。針(zhen)对刚需群(qun)体，应采(cai)取(qu)有序縮(suo)短按(an)揭(jie)贷款审批(pi)与放款周(zhou)期、提高公积金覆(fu)蓋(gai)首付的比例、提供购房补貼(tie)、逐步降低购房門(men)檻(kan)等差(cha)異(yi)化支持措(cuo)施，更好地提振(zhen)购房者(zhe)信心。

有条件(jian)的城市可以继续优化差别化住房政策。在满足首套住房消费需求基礎(chu)上，可考(kao)慮(lv)適(shi)时适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点等，以满足部分改善性住房需求。還(hai)可探索提高住房贷款借(jie)款人最高年齡(ling)、加大支持和創(chuang)新住房租赁贷款、放松二孩(hai)三(san)孩家庭(ting)限购等措施，以满足老(lao)年人、新市民、创新型(xing)技(ji)能型人才(cai)以及多孩家庭等群体的住房消费需求。同时，应继续嚴(yan)防严懲(cheng)经营用途(tu)贷款違(wei)规流入(ru)房地产领域，更好地抑(yi)制投機(ji)性需求与投资性需求。

如何继续推动去风险工作和支持改善房企投融资？

从效果来看，目前政策加大金融对保交楼、保民生工作的支持力度并深(shen)化落地，满足了(le)优质龍(long)头房地产企业的合理融资需求，并引导其(qi)探索新的、可持续的业务增长点。另一方面，政策重点着眼(yan)于处理防范系统性风险和道(dao)德(de)风险，依法(fa)依规幫(bang)助(zhu)有需要的企业化解、处置(zhi)风险，并妥善处理部分無(wu)法主动完成业务调整和经营轉(zhuan)型的企业被(bei)市场自然(ran)出清。

未(wei)来一段时间內(nei)房地产企业的融资和投资状况能否(fou)改善，从内生的角(jiao)度看，取決(jue)于销售端能否持续回暖，以便让房企实现“自我造血”的良性循环，同时要避(bi)免(mian)量价等方面出现过熱(re)并觸(chu)发宏观政策调控和金融信贷条件的边际收(shou)斂(lian)。从外生的角度看，取决于微(wei)观主体的信心、预期、风险偏(pian)好和资产负债表的修复节奏。

下阶段，应继续落实改善优质房企资产负债表计劃(hua)，继续帶(dai)动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常(chang)发展軌(gui)道，继续引导金融机构提供正常的金融支持，继续平稳、有序地加快房地产企业风险市场化出清。

在供给端，具体来看：应当貫(guan)徹(che)落实“金融16条”、房企融资“三支箭(jian)”、改善优质房企资产负债表四(si)项行动、“保交楼”專(zhuan)项借款等稳地产政策，保障房地产企业特别是优质龙头企业的合理融资需求。应当继续在稳民生高度认識(shi)和推进保交楼工作，有效解决部分地区紓(shu)困资金审批流程(cheng)长、覆盖面有限等問(wen)題(ti)。应着力于通过调整债务期限结构及融资结构等促使(shi)房地产企业降杠(gang)桿(gan)、缩规模、控风险。应推动金融服务助力设立REITs等产品，以便房地产企业盘活优质存量资产、增加融资渠(qu)道。应积极稳妥協(xie)助问题房企化解债务风险，推动行业有序出清。

长期来看，应当积极探索基于不动产特别是商业不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重、资本市场服务实体经济质效和金融系统风险分散能力。针对房地产行业特色(se)，监管政策应在规范完善的基础上注重差异性，降低制度成本和融资交易(yi)成本，促进相关金融产品有序健康发展。促进涉(she)房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撐(cheng)。

长期来看应該(gai)如何支持房地产市场平稳健康发展？

未来房地产平稳健康发展方向应包(bao)括(kuo)以下几个方面：一是坚持“房住不炒”，保障刚性需求、实现住有所(suo)居；二是努(nu)力促进稳地价、稳房价、稳预期；三是提高人民生活品质，促进住房消费升級(ji)；四是高能级城市、中心城市、重要节点城市、戰(zhan)略(lve)接续成长城市是未来发展重点；五(wu)是要坚持綠(lv)色低碳(tan)与高质量发展。

在新发展模式下，房地产市场有望由(you)总量擴(kuo)張(zhang)转为存量提质改造和增量结构调整相结合；房地产行业有望结合数字(zi)化、智(zhi)能化的新型城市基础设施建设，带动上下游产业的创新发展和结构升级，更好地提高服务实体经济和高质量发展的能力。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡(du)，应将增信心、稳预期、防风险结合起(qi)来。在坚持“房住不炒”前提下，继续稳妥实施房地产长效机制，既(ji)立足当下，缓解行业当期压力，又(you)放眼长遠(yuan)，以有效措施稳定预期，培(pei)育(yu)行业未来健康发展的根(gen)基。

在守(shou)住不发生系统风险的底(di)线下，各地区应深入研判(pan)房地产市场供求关系和城鎮(zhen)化格局等重大趨(qu)势性、结构性变化，根据实际情况，持续优化因城施策，加大供需两端政策支持力度，健全(quan)房地产市场各项长效体制机制建设，消除(chu)多年来高杠杆、高负债、高周转的发展模式的弊(bi)端，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡、成功(gong)转型、持续健康发展。

满足新发展模式的要求，房地产开发企业要通过精(jing)耕(geng)产品与服务等做好风险防控，突(tu)破(po)成本瓶(ping)頸(jing)；同时，橫(heng)向拓(tuo)展養(yang)老地产等业务，縱(zong)向联系物(wu)业服务等輕(qing)资产领域，还可以稳步參(can)与城市更新、社(she)区建设等。各地政府(fu)应因地制宜(yi)、因城施策，按照(zhao)自身(shen)实际情况，有步驟(zhou)、有秩(zhi)序、有弹性地调节当地房地产政策，跟(gen)进中央政策推出相关配(pei)套措施并確(que)保落地生效。

如何加快完善住房租赁金融政策体系？

未来相关政策应更为关注住房的居住和民生属性，在重视稳定商品房市场的同时，也必(bi)須(xu)加快完善住房保障体系，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，這(zhe)既有利于从需求端解决住有所居的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上漲(zhang)、促进房地产市场平稳健康发展。要从源头处理好人、地、房的关系，加快探索和发展房地产新的发展模式，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，为更好地满足刚性住房需求与改善性需求提供助力与补充(chong)。

金融支持住房租赁市场可持续发展，从短期看有助于提升资金利用效率；从中长期看，有利于构建多層(ceng)次、多主体、多渠道的房地产融资体系。金融应与土(tu)地、財(cai)稅(shui)等方面政策緊(jin)密配合，给予(yu)保障性租赁住房更多政策支持，服务构建租购并舉(ju)住房制度与壯(zhuang)大多层次住房保障体系，推动房地产业良性循环，維(wei)护房地产市场平稳健康发展。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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