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作(zuo)者(zhe) | 周(zhou)智(zhi)宇(yu)

編(bian)輯(ji) | 張(zhang)曉(xiao)玲(ling)

六(liu)年(nian)，萬(wan)寶(bao)之(zhi)爭(zheng)恍(huang)若(ruo)昨(zuo)日(ri)，宝能(neng)、安(an)邦(bang)、恒(heng)大(da)，曾(zeng)經(jing)攪(jiao)弄(nong)風(feng)雲(yun)的“野(ye)蠻(man)人(ren)”退(tui)去(qu)，深(shen)鐵(tie)坐(zuo)穩(wen)第(di)壹(yi)大股(gu)東(dong)，郁亮也(ye)迎(ying)來(lai)了(le)他(ta)的第三個(ge)董(dong)事(shi)長(chang)任期(qi)。

6月(yue)30日，万科(ke)舉(ju)行(xing)第二(er)十(shi)屆(jie)董事會(hui)換(huan)届選(xuan)举，這(zhe)也是(shi)自(zi)2017年王(wang)石(shi)退休(xiu)後(hou)的第三次(ci)董事会重(zhong)組(zu)。毫(hao)無(wu)懸(xuan)念(nian)，郁亮再(zai)次當(dang)选主(zhu)席(xi)，深铁仍(reng)鼎(ding)力(li)支(zhi)持(chi)，雙(shuang)方(fang)相(xiang)談(tan)甚(shen)歡(huan)，默(mo)契(qi)更(geng)甚。

作為(wei)一家(jia)典(dian)型(xing)的混(hun)合(he)所(suo)有(you)制(zhi)企(qi)業(ye)，万科管(guan)理(li)層(ceng)與(yu)大股东，依(yi)然(ran)保(bao)持了微(wei)妙(miao)而(er)稳定(ding)的平(ping)衡(heng)。

这是万科39年歷(li)史(shi)上(shang)，除(chu)了華(hua)潤(run)宋(song)林(lin)時(shi)代(dai)之外(wai)，又(you)一段(duan)難(nan)得(de)的“无戰(zhan)事”的时期。在(zai)经營(ying)层面(mian)，過(guo)去三年，万科和(he)其(qi)他房(fang)企一樣(yang)，也经历了房地(di)產(chan)历史上從(cong)未(wei)有过的大調(tiao)整(zheng)。

不(bu)过，万科用(yong)結(jie)果(guo)證(zheng)明(ming)，其還(hai)是那(na)个房地产行业最(zui)稳健(jian)的选手(shou)。在2022年虧(kui)損(sun)成(cheng)为行业底色(se)的背(bei)景(jing)下(xia)，万科去年营收(shou)5038億(yi)，位(wei)列(lie)行业第一，凈(jing)利(li)润實(shi)現(xian)企稳。

这已(yi)是万科第三次穿(chuan)越(yue)地产周期。深具(ju)危(wei)機(ji)感(gan)、遵(zun)循(xun)市(shi)場(chang)化(hua)邏(luo)辑、謹(jin)守(shou)審(shen)慎(shen)財(cai)務(wu)策(ce)略(lve)，以(yi)及(ji)對(dui)轉(zhuan)型的多(duo)年堅(jian)持，讓(rang)万科走(zou)到(dao)了今(jin)天(tian)。

六年，万科生(sheng)動(dong)演(yan)繹(yi)了一个混合所有制房企越过寒(han)冬(dong)、不斷(duan)奮(fen)鬥(dou)的故(gu)事。

平稳

2017年6月，深铁接(jie)替(ti)华润成万科第一大股东，王石退休，郁亮接班(ban)，那时候(hou)，沒(mei)有人能預(yu)料(liao)，万科管理层和大股东將(jiang)如(ru)何(he)相處(chu)，走向(xiang)何方。

时間(jian)证明了一切(qie)。六年后，万科股權(quan)结構(gou)仍然保持了稳定。截(jie)至(zhi)2023年一季(ji)度(du)，深铁以27.2%持股稳坐第一大股东之位，万科合夥(huo)人以約(yue)4.71%持股，位列第二，中(zhong)央(yang)匯(hui)金(jin)、新(xin)华人壽(shou)、中证金融(rong)等(deng)机构緊(jin)隨(sui)其后。

期间，深铁董事长从林茂(mao)德(de)换成了辛(xin)傑(jie)，万科管理层仍与之保持了融洽(qia)，双方高(gao)度契合。

在最新出(chu)爐(lu)的11名(ming)董事会名單(dan)中，代表(biao)深铁的共(gong)有3名，分(fen)別(bie)为辛杰、黃(huang)力平和雷(lei)江(jiang)松(song)，代表深圳(zhen)國(guo)資(zi)1名，为胡(hu)国斌(bin)，万科方面共有3人，郁亮、祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)、王蘊(yun)。

變(bian)化最大的，是獨(du)董。康(kang)典、吳(wu)嘉(jia)寧(ning)、劉(liu)姝(shu)威(wei)任期已滿(man)6年上限(xian)，换成了廖(liao)子(zi)彬(bin)、林明彥(yan)、沈(shen)向洋(yang)。张懿(yi)宸(chen)則(ze)保持不变。

相比(bi)以往(wang)万科独董多具有资本(ben)市场、财会背景，新独董背景更加(jia)多元(yuan)了，曾擔(dan)任微軟(ruan)全(quan)球(qiu)资深副(fu)總(zong)裁(cai)的沈向洋，以及曾任凱(kai)德集(ji)團(tuan)总裁的林明彦，科技(ji)和商(shang)业感非(fei)常(chang)濃(nong)厚(hou)。

在6月30日的股东大会上，代表大股东的深铁董事长辛杰再次力挺(ting)万科管理层。

他指(zhi)出，在房地产行业深刻(ke)变革(ge)下，时间证明了郁亮及万科团隊(dui)的前(qian)瞻(zhan)性(xing)，让万科提(ti)前做(zuo)出正(zheng)確(que)的战略判(pan)断和经营调整，牢(lao)牢守住(zhu)了不發(fa)生系(xi)統(tong)风險(xian)的底線(xian)。作为股东感到很(hen)欣(xin)慰(wei)，“深铁投(tou)资万科是一个正确的选擇(ze)”。

这个評(ping)價(jia)很高。可(ke)見(jian)，如今的万科管理层与大股东的關(guan)系，頗(po)为融洽。

当然，作为董事会主席，郁亮也面臨(lin)与王石时代截然不同(tong)的大環(huan)境(jing)。

相比华润当年持股15%左(zuo)右(you)，深铁持股万科逼(bi)近(jin)30%，国资持股更高，大股东与管理层互(hu)动更多；而房地产当前的情(qing)形(xing)，也遠(yuan)非20年前的“草(cao)莽(mang)时代”可比，无論(lun)国资还是民(min)企，对職(zhi)业经理人的要(yao)求(qiu)也更高了。

由(you)此(ci)，作为一家標(biao)桿(gan)性的混合所有制企业，万科当前的股权关系、董事会、管理层稳定殊(shu)为难得，从公(gong)司(si)治(zhi)理层面构成了企业應(ying)对危机、穿越周期的底盤(pan)。

万科，作为A 股最古(gu)老(lao)的公司之一，39年历史上，经历了君(jun)万之争、万宝之争兩(liang)次驚(jing)心(xin)动魄(po)、波(bo)云詭(gui)譎(jue)的股权争奪(duo)战，各(ge)路(lu)人馬(ma)牽(qian)涉(she)其中；而今，万科保持了六年的股权、股东关系稳定，经历了三年行业大调整，又要向新的周期邁(mai)進(jin)了。

穿越

6月30日的股东大会上，董事会順(shun)利换届之外，股东們(men)不可避(bi)免(mian)地，要問(wen)起(qi)万科对於(yu)房地产行业、公司经营的看(kan)法(fa)。

过去三年，房地产行业大变天，曾经的四(si)巨(ju)頭(tou)有两家已经倒(dao)下，一家碧(bi)桂(gui)園(yuan)苦(ku)苦支撐(cheng)，只(zhi)有万科，依然保持了一貫(guan)的稳健，无论是銷(xiao)售(shou)、营收还是净利润、现金流(liu)，都(dou)站(zhan)在行业前列。

万科不僅(jin)守住了经营安全的底线，实现了稳健业績(ji)，同时转型效(xiao)果顯(xian)现，为下半(ban)场做好(hao)了準(zhun)備(bei)。

2022年，万科共实现5038.4亿元营收，同比增(zeng)长11.3%，位列行业第一；连續(xu)14年经营性现金流净值(zhi)为正；实现歸(gui)母(mu)净利润226亿元，同比增长0.4%，能在2022年这样的行业环境下实现净利润企稳，含(han)金量(liang)十足(zu)。

这離(li)不開(kai)万科长期以来的尊(zun)重常識(shi)、敬(jing)畏(wei)市场、危机感驅(qu)动。典型的做法就(jiu)是一直(zhi)保持审慎的負(fu)債(zhai)水(shui)平，2018年前后同行仍在狂(kuang)飆(biao)突(tu)进，万科净负债率(lv)卻(que)仅在30%左右，远低(di)于后来三道(dao)紅(hong)线100%的要求。这让万科后来雖(sui)也受(shou)到了行业的沖(chong)擊(ji)，但(dan)保持了充(chong)足的安全邊(bian)際(ji)。

同时，万科十年前就开始(shi)转型多元化運(yun)营，在过去三年也开始逐(zhu)步(bu)成营收的新支點(dian)。2022年，万科物(wu)业、商业、物流、长租(zu)公寓(yu)等业务，共实现超(chao)过500亿的营收，一定程(cheng)度補(bu)上了开发流失(shi)的部(bu)分。

更重要的是，这些(xie)经营服(fu)务业务，已经开始得到了资本市场的認(ren)可。万物云2022年在H股寒冬中上市，仍然得到一眾(zhong)国际投资者支持，並(bing)拿(na)下了当年港(gang)股最大IPO；2021年，万緯(wei)物流成功(gong)引(yin)入(ru)GIC、淡(dan)马錫(xi)等四家頂(ding)流战投；2023年初(chu)，万科与建(jian)行成立(li)基(ji)金，收購(gou)泊(bo)寓6个項(xiang)目(mu)。

这一切都說(shuo)明，万科的转型业务经历了十年的培(pei)育(yu)，正在开花(hua)结果。

站在当前的節(jie)点回(hui)看，人们发现万科2018年秋(qiu)天喊(han)出的“活(huo)下去”，多麽(me)有前瞻性，以及长達(da)十年坚持转型运营的正确性，而这，恰(qia)恰是多數(shu)人做不到的。

管理和投资一样，有时候也是反(fan)人性的，需(xu)要对抗(kang)絕(jue)大多数当时流行的觀(guan)点，坚持自己(ji)所坚持的。万科做到了。

作为一家近40年历史的公司，算(suan)上1998年、2008年的行业调整，万科已经是在第三次穿越行业周期了。盡(jin)管当前的房地产仍未走出低迷(mi)，但对于未来，郁亮并不悲(bei)观。

在他看来，如今的房地产正处于新舊(jiu)模(mo)式(shi)转换階(jie)段，过去三年对应的，恰好是承(cheng)上啟(qi)下的阶段。所謂(wei)旧模式是拿地和融资驱动，这样的老路已行不通(tong)。

而房企全新的生意(yi)机会，在于能否(fou)真(zhen)正建立起全场景的綜(zong)合競(jing)争力。

郁亮判断，房地产行业会常做常有，常做常新。它(ta)和汽(qi)車(che)、手机行业類(lei)似(si)，会在行业飽(bao)和后，长出新的分支，并取(qu)代主幹(gan)。

这仍然是一个十万亿級(ji)的市场。万科依靠(kao)多年转型積(ji)累(lei)的综合能力，让它仍然有机会，去更多地分享(xiang)这个“大蛋(dan)糕(gao)”。这也是万科最大的投资人，深铁所樂(le)于见到的。

5年前，万科提前预測(ce)到了风险，喊出“活下去”；5年后，万科已经渡(du)河(he)“上岸(an)”，并且(qie)生长出了新的运营能力，踏(ta)上了通向未来新世(shi)界(jie)的諾(nuo)亞(ya)方舟(zhou)。

郁亮有理由，不悲观。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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