纯粮白酒朋友圈广告

Android0jianrongxitongduozhongyukuaiduijuejingliyueyouxiaoshuoshoujibanzhichimianfeixiazaihuozhezaixianguankan，jingpinremenxiaoshuoyijiyuanchuangxiaoshuodouyou。zhixuewangjiachangduanxiazaibangzhujumin：weimofashijiejuminmenshouhuozhiwu，wanchengtamendedingdanlaihuoqulingrenxingfendejiangli!中(zhong)交(jiao)地(di)產(chan)總(zong)裁(cai)汪(wang)劍(jian)平(ping)：債(zhai)權(quan)融(rong)資(zi)導(dao)致(zhi)资产負(fu)债率(lv)偏(pian)高(gao)，通(tong)過(guo)定(ding)增(zeng)改(gai)善(shan)公(gong)司(si)资产結(jie)構(gou)

來(lai)源(yuan)：每(mei)經(jing)網(wang)

記(ji)者(zhe)：陳(chen)夢(meng)妤(yu)

編(bian)輯(ji)：魏(wei)文(wen)藝(yi)

4月(yue)25日(ri)下(xia)午(wu)，中交地产（SZ000736，股(gu)價(jia)12.88元(yuan)，市(shi)值(zhi)89.57億(yi)元）舉(ju)行(xing)2022年(nian)度(du)線(xian)上(shang)業(ye)績(ji)說(shuo)明(ming)會(hui)，董(dong)事(shi)兼(jian)总裁汪剑平、獨(du)立(li)董事劉(liu)洪(hong)躍(yue)、董秘(mi)田(tian)玉(yu)利(li)、財(cai)務(wu)总監(jian)刘兵(bing)出(chu)席(xi)。

不(bu)出意(yi)料(liao)，2022年度尤(you)其(qi)嚴(yan)重(zhong)的(de)增收(shou)不增利、被(bei)問(wen)詢(xun)的35亿元定增，以(yi)及(ji)作(zuo)為(wei)壹(yi)家(jia)央(yang)企(qi)的拿(na)地規(gui)劃(hua)和(he)對(dui)行业的預(yu)判(pan)，成(cheng)为投(tou)资者和市場(chang)的關(guan)註(zhu)重點(dian)。

但(dan)客(ke)觀(guan)说，這(zhe)场业绩说明会成色(se)略(lve)顯(xian)不足(zu)，关於(yu)市场質(zhi)疑(yi)的业绩是(shi)否(fou)不足预期(qi)、近(jin)期股价大(da)跌(die)、計(ji)提(ti)大額(e)減(jian)值準(zhun)備(bei)的依(yi)據(ju)等(deng)问題(ti)，中交地产管(guan)理(li)層(ceng)並(bing)沒(mei)有(you)作出明確(que)回(hui)復(fu)。

重点布(bu)局(ju)一线與(yu)強(qiang)二(er)线城(cheng)市

年報(bao)显示(shi)，2022年中交地产實(shi)現(xian)營(ying)业收入(ru)384.67亿元，較(jiao)上年同(tong)期增長(chang)164.52%；利潤(run)总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%；歸(gui)屬(shu)于上市公司股東(dong)凈(jing)利润0.34亿元，较上年同期减少(shao)85.60%。

来源：企业年报

对于利润下降(jiang)，田玉利解(jie)釋(shi)稱(cheng)，2022年隨(sui)著(zhe)項(xiang)目(mu)交付(fu)结轉(zhuan)面(mian)積(ji)的增加(jia)，公司营业收入有明显增加，但随着前(qian)期较早(zao)拿地并開(kai)發(fa)的高毛(mao)利项目逐(zhu)步(bu)结转完(wan)畢(bi)，近年拿地成本(ben)不斷(duan)提高以及銷(xiao)售(shou)端(duan)限(xian)价等各(ge)類(lei)因(yin)素(su)影(ying)響(xiang)，房(fang)地产行业毛利率总體(ti)呈(cheng)现下降趨(qu)勢(shi)，公司部(bu)分(fen)项目毛利空(kong)間(jian)有限，盈(ying)利空间出现一定程(cheng)度的收窄(zhai)。另(ling)一方(fang)面，并表(biao)範(fan)圍(wei)內(nei)项目公司持(chi)股情(qing)況(kuang)不同的项目盈利情况存(cun)在(zai)一定差(cha)異(yi)，归母(mu)净利润亦(yi)受(shou)到(dao)影响，导致2022年归属于母公司所(suo)有者的净利润较少。

记者梳(shu)理年报发现，2022年中交地产的土(tu)地成本達(da)187.22亿元，占(zhan)营业成本比(bi)重达56.22%，而(er)2021年这一比例(li)为43.87%，2020年为33.56%。

汪剑平表示，中交地产在业务开发方面遵(zun)循(xun)以一二线城市为核(he)心(xin)原(yuan)則(ze)，土地儲(chu)备主(zhu)要(yao)布局在长三(san)角(jiao)、珠(zhu)三角、京(jing)津(jin)冀(ji)及西(xi)南(nan)城市群(qun)等區(qu)域(yu)，重点布局北(bei)京、天(tian)津、重慶(qing)、杭(hang)州(zhou)、廈(sha)門(men)、廣(guang)州、深(shen)圳(zhen)等一线城市与强二线城市。

2022年中交地产各区域营收情况 来源：企业年报

在回答(da)《每日经濟(ji)新(xin)聞(wen)》记者以投资者身(shen)份(fen)提出的拿地策(ce)略问题時(shi)，田玉利表示，公司新项目的拓(tuo)展(zhan)聚(ju)焦(jiao)高能(neng)級(ji)区域与城市，優(you)選(xuan)市场基(ji)本面表现较好(hao)、投资風(feng)險(xian)小(xiao)的城市和板(ban)塊(kuai)，资源配(pei)置(zhi)向(xiang)投资质量(liang)效(xiao)益(yi)好的城市及團(tuan)隊(dui)傾(qing)斜(xie)；优选人(ren)口(kou)规模(mo)大、人口聚集(ji)能力(li)强、GDP总量和增量排(pai)名(ming)靠(kao)前的区域和城市，進(jin)一步向核心城市、核心区域聚焦；2023年投资方向仍(reng)主要以资金(jin)投入产出效率高的市场化(hua)商(shang)品(pin)房项目为主，適(shi)度布局城市更(geng)新项目，擇(ze)機(ji)选择政(zheng)策性(xing)住(zhu)房项目，謹(jin)慎(shen)獲(huo)取(qu)持有型(xing)物(wu)业类项目；进一步提升(sheng)市场研(yan)判能力，提升合(he)作、收并購(gou)談(tan)判能力，提升资源嫁(jia)接(jie)能力，充(chong)分规避(bi)投资风险，精(jing)益求(qiu)精，进一步提高投资质量。

债权融资导致资产负债率偏高

截(jie)至(zhi)2022年底(di)，中交地产的负债总额是1182.66亿元，资产负债率为86.13%；賬(zhang)上貨(huo)幣(bi)资金104.82亿元，与上年同期相(xiang)比有所下滑(hua)，其中受限资金18亿元，然(ran)而一年内到期的非(fei)流(liu)動(dong)负债为175.87亿元。

不过刘兵表示，公司近年来主营业务发展规模较快(kuai)，积極(ji)开拓融资渠(qu)道(dao)，为公司主营业务发展的可(ke)持續(xu)发展提供(gong)资金保(bao)障(zhang)。房地产行业政策自(zi)2022年下半(ban)年以来有所松(song)动，公司融资渠道进一步暢(chang)通，总体融资成本有所下降。公司目前资金鏈(lian)平穩(wen)，無(wu)到期未(wei)償(chang)還(hai)债务，融资风险在可控(kong)范围内。

来源：企业年报

中交地产此(ci)前在年报中曾(zeng)坦(tan)言(yan)，公司的发展规模和效益与行业領(ling)先(xian)企业相比尚(shang)有不小的差距(ju)，资产负债率偏高、商业運(yun)营整(zheng)体專(zhuan)业能力偏弱(ruo)、滯(zhi)重资产去(qu)化慢(man)等问题仍然没有得(de)到根(gen)本解決(jue)；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除(chu)政策宏(hong)观調(tiao)控等客观因素影响，也(ye)反(fan)映(ying)出公司运营管理的精細(xi)化、科(ke)學(xue)化水(shui)平还不夠(gou)，产品溢(yi)价能力还不足。

從(cong)管理层在业绩会上的表態(tai)不難(nan)看(kan)出，中交地产对于本次(ci)定增寄(ji)予(yu)厚(hou)望(wang)。

今(jin)年2月23日晚(wan)间，中交地产公告(gao)称，擬(ni)向包(bao)括(kuo)控股股东中交房地产集团（以下簡(jian)称地产集团）在内的不超(chao)过35名（含(han)35名）符(fu)合中國(guo)證(zheng)监会规定條(tiao)件(jian)的特(te)定对象(xiang)发行股票(piao)，募(mu)集资金总额预计不超过35亿元，主要投向长沙(sha)、鄭(zheng)州、武(wu)漢(han)等地的“保交樓(lou)、保民(min)生(sheng)”住宅(zhai)项目。

此次定增募资將(jiang)全(quan)部用(yong)于长沙鳳(feng)鳴(ming)东方（8亿元）、郑州翠(cui)語(yu)紫(zi)宸(chen)（0.6亿元）、武汉中交澄(cheng)園(yuan)（6亿元）、惠(hui)州紫薇(wei)春(chun)曉(xiao)（6.5亿元）、天津春映海(hai)河(he)（3.4亿元）等5個(ge)“保交楼、保民生”住宅项目，以及補(bu)充流动资金（10.5亿元）。

根据田玉利的说法(fa)，这5个项目均(jun)为中交地产并表范围内子(zi)公司项目，均为最(zui)符合“保交楼、保民生”的房地产项目，篩(shai)选过程中以合规性为先，均为盈利项目。

汪剑平也表示，本次定增，一是能够充实公司资金实力，补充权益资本，优化公司资本结构，提高公司发展潛(qian)力；二是本次募集的资金将用于政策支(zhi)持的“保交楼、保民生”相关房地产项目，有利于支持公司可持续发展，夯(hang)实长期增长基礎(chu)，維(wei)護(hu)行业稳定。

对于负债过高的问题，汪剑平也拿出了(le)定增这一“撒(sa)手(shou)鐧(jian)”：“公司目前总股本与同行业上市房企相比偏低(di)，近年来主营业务发展规模较快，债权融资在促(cu)进公司业务规模增长的同时，也导致公司资产负债率指(zhi)標(biao)偏高。我(wo)司目前正(zheng)在积极推(tui)进向特定对象发行股票事宜(yi)，如(ru)能够順(shun)行发行，将擴(kuo)大公司净资产规模，改善公司资产结构。”

管理层还表示，公司目前开发的楼盤(pan)目标客戶(hu)以剛(gang)性需(xu)求人群为主，受到政府(fu)限购政策影响相对较小。

对于行业发展，田玉利認(ren)为，房地产行业作为我国国民经济的支柱(zhu)产业，在拉(la)动投资、促进消(xiao)費(fei)、保持国民经济持续增长中发揮(hui)了重要作用。在政策端适时发力的基础上，房地产行业发展前景(jing)依然可期。

注：本文经「原本」原創(chuang)认证，作者每日经济新闻返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多(duo)

責(ze)任(ren)编辑：