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biaocheyayunhuodefenghoujiangli【xianmengzhengba，qianrenjingji!】dianjipingmudeyoubianlaitiaoyue，yueguoqianfangzhangai。mengfudenganzhuobanxiazairenzhetiaoyuechongcianzhuobanxiazai世(shi)茂(mao)百(bai)億(yi)深(shen)圳(zhen)地(di)標(biao)項(xiang)目(mu)擬(ni)拍(pai)賣(mai)，中(zhong)信(xin)信托(tuo)投(tou)資(zi)者(zhe)被(bei)套(tao)壹(yi)年(nian)多(duo)：“我(wo)們(men)的(de)投资款(kuan)是(shi)否(fou)被挪(nuo)用(yong)？”

一棟(dong)地标建(jian)築(zhu)，牽(qian)動(dong)三(san)方(fang)命(ming)運(yun)。

“深圳世茂深港(gang)國(guo)際(ji)中心(xin)要(yao)被法(fa)拍了(le)！”被套一年多之(zhi)後(hou)，該(gai)项目的信托投资者们開(kai)始(shi)口(kou)口相(xiang)傳(chuan)這(zhe)個(ge)“好(hao)消(xiao)息(xi)”。

京(jing)東(dong)網(wang)司(si)法拍卖平(ping)臺(tai)顯(xian)示(shi)，深圳市(shi)龍(long)崗(gang)區(qu)龙城(cheng)街(jie)道(dao)12宗(zong)地土(tu)地使(shi)用權(quan)及(ji)地上(shang)物(wu)將(jiang)於(yu)2023年7月(yue)4日(ri)進(jin)行(xing)公(gong)开拍卖，起(qi)拍價(jia)為(wei)130.44亿元(yuan)，評(ping)估(gu)价約(yue)163.05亿元。该标的物即(ji)深港国际中心项目，被拍卖的原(yuan)因(yin)源(yuan)于中信信托提(ti)起強(qiang)制(zhi)執(zhi)行。

2017年底(di)，世茂豪(hao)擲(zhi)240亿元競(jing)得(de)项目所(suo)在(zai)地塊(kuai)。世茂對(dui)该项目的計(ji)劃(hua)投资總(zong)額(e)高(gao)達(da)500亿元，计划建成(cheng)奢(she)華(hua)公寓(yu)、貴(gui)族(zu)學(xue)校(xiao)哈(ha)羅(luo)公学、华爾(er)道夫(fu)酒(jiu)店(dian)等(deng)業(ye)態(tai)，以(yi)及一栋600米(mi)的超(chao)高層(ceng)建筑。

按(an)規(gui)划，该超高层建筑将超越(yue)深圳的第(di)一高樓(lou)平安(an)金(jin)融(rong)中心，成为深圳的“新(xin)地标”。

拿(na)下(xia)地块后，世茂于2020年7月通(tong)過(guo)中信信托深圳龙岗计划募(mu)资87亿元，用于项目的开發(fa)和(he)建設(she)。2022年2月16日，世茂及中信信托宣(xuan)布(bu)，该信托计划59.94亿元的余(yu)额尋(xun)求(qiu)展(zhan)期(qi)。但(dan)隨(sui)后，中信信托对深圳龙岗计划投资者披(pi)露(lu)稱(cheng)，自(zi)2022年4月18日起，世茂方停(ting)止(zhi)向(xiang)本(ben)信托賬(zhang)戶(hu)划付(fu)還(hai)款资金。

2023年6月13日，中信信托对時(shi)代(dai)財(cai)經(jing)表(biao)示，截(jie)至(zhi)目前(qian)，项目實(shi)現(xian)銷(xiao)售(shou)后已(yi)通过回(hui)款兌(dui)付约30亿元本金。

此(ci)外(wai)，中信信托对投资者披露称，深港国际中心于2022年3月停工(gong)。直(zhi)至2023年5月，據(ju)每(mei)日经濟(ji)新聞(wen)報(bao)道，该项目二(er)期公寓的部(bu)分(fen)楼栋才(cai)復(fu)工。

“该筆(bi)信托计划的募资款是否被挪用？”这个問(wen)題(ti)也(ye)成为投资者心中揮(hui)之不(bu)去(qu)的疑(yi)问。

2022年4月停止兑付

從(cong)哄(hong)搶(qiang)認(ren)購(gou)，到(dao)兑付難(nan)，“中信信托·深圳龙岗融资集(ji)合(he)资金信托计划”的投资者们等待(dai)解(jie)套。

“深圳龙岗计划发行的时候(hou)非(fei)常(chang)火(huo)，就(jiu)像(xiang)抢熱(re)門(men)演(yan)唱(chang)會(hui)的门票(piao)一樣(yang)。投资者直接(jie)去買(mai)的話(hua)，很(hen)难抢到。我买了小(xiao)十(shi)年信托了，和客(ke)户经理(li)比(bi)較(jiao)熟(shu)，通过他(ta)才买到的。”信托投资者王(wang)鶴(he)对时代财经回憶(yi)道。

时代财经自投资者處(chu)獲(huo)得的资料(liao)显示，深圳龙岗计划于2020年6月-8月期間(jian)分批(pi)次(ci)成立(li)，期限(xian)不超过36个月。信托资金用于受(shou)讓(rang)世茂控(kong)股(gu)下屬(shu)企(qi)业福(fu)建瑞(rui)盈(ying)对深圳世茂的借(jie)款債(zhai)权，最(zui)終(zhong)用于支(zhi)持(chi)深港国际中心项目地块1和地块10的开发建设。

2022年2月16日，中信信托、世茂集團(tuan)曾(zeng)召(zhao)开信托投资者会議(yi)。会上，世茂方提出(chu)将该信托计划的余额展期2年兑付。

时代财经自投资者处获悉(xi)，中信信托此后公告(gao)称，信托计划进入(ru)“觀(guan)察(cha)期”，首(shou)个观察期限为2022年3月4日至當(dang)年5月31日。“观察期”內(nei)，中信信托将通过设置(zhi)每工作(zuo)日还款機(ji)制和階(jie)段(duan)还款目标等方式(shi)，敦(dun)促(cu)世茂方履(lv)行还款義(yi)務(wu)。

这一“观察期”方案(an)很快(kuai)失(shi)效(xiao)了。中信信托对投资者披露称，“观察期”内世茂方合计向本信托账户划付1.38亿元，但自2022年4月18日起，世茂方停止向本信托账户划付还款资金，違(wei)反(fan)了其(qi)每工作日还款的承(cheng)諾(nuo)，並(bing)嚴(yan)重(zhong)偏(pian)離(li)观察期还款目标。

圖(tu)片(pian)來(lai)源：投资者向时代财经提供(gong)

“我收(shou)到的最后一次分配(pei)信托利(li)益(yi)是在2022年4月11日。迄(qi)今(jin)该產(chan)品(pin)总共(gong)返(fan)还了约5.26%的初(chu)始信托本金，还有(you)将近(jin)95%的本金缺(que)口。”购买了该信托计划-D2類(lei)产品的投资者余霜(shuang)对时代财经表示。

余霜收到的最后一次信托利益分配，核(he)算(suan)至2022年4月11日。图片来源：投资者向时代财经提供

“信托的起投金额为百萬(wan)級(ji)別(bie)。对于普(pu)通家(jia)庭(ting)而(er)言(yan)，这样大(da)额的资金受限，都(dou)会影(ying)響(xiang)生(sheng)活(huo)的。我们在線(xian)下見(jian)到过，有70多歲(sui)的老(lao)人(ren)拿養(yang)老金购买该产品的，还有的投资者家裏(li)母(mu)親(qin)重疾(ji)，缺錢(qian)治(zhi)療(liao)。”余霜称。

世茂曾披露，拟为该项目引(yin)入国资戰(zhan)投，并與(yu)多家国企積(ji)極(ji)洽(qia)談(tan)各(ge)種(zhong)可(ke)行方案。但一系(xi)列(lie)动作均(jun)無(wu)下文(wen)。

该信托计划的增(zeng)信措(cuo)施(shi)包(bao)括(kuo)：香(xiang)港上市公司世茂房(fang)地产（00813.HK，现称“世茂集团”）提供保(bao)證(zheng)擔(dan)保；上海(hai)世茂建设提供保证担保；项目内的10宗土地提供抵(di)押(ya)（土地成本155.74亿元，初始抵押率(lv)56%）；项目公司100%股权質(zhi)押。

2022年8月，中信信托对龙岗项目12宗土地、项目公司股权及329套房产进行了查(zha)封(feng)。若(ruo)拍卖順(shun)利，所得款项足(zu)以覆(fu)蓋(gai)信托债权资产本息。投资者指(zhi)出，该项目的優(you)勢(shi)在于较为幹(gan)凈(jing)，沒(mei)有民(min)间融资，但该项目商(shang)辦(ban)自持比例(li)高，不知(zhi)能(neng)否找(zhao)到接盤(pan)方。

募得资金是否被挪用？

拔(ba)出蘿(luo)蔔(bu)帶(dai)出泥(ni)。圍(wei)繞(rao)著(zhe)该笔信托计划，投资者还有諸(zhu)多疑问。

据投资者測(ce)算，深圳龙岗计划募集到的87亿元资金，足以覆盖用款项目的建安成本，但项目卻(que)在2022年3月停工了。此外，世茂还欠(qian)中建三局(ju)6亿元至7亿元在建工程(cheng)款，另(ling)有1000万元商票未(wei)兑付。

信托推(tui)介(jie)書(shu)及信托合同(tong)显示，项目地块1和地块10的总建筑面(mian)积约42万平米。根(gen)据 2020 年大灣(wan)区參(can)考(kao)工程造(zao)价，按商品房总建安成本约2870元平米计算，总造价约为12亿元。

而2022年2月18日，中信信托向投资者提供的项目进度(du)說(shuo)明(ming)显示，二期公寓（地块10）共规划有7栋公寓，目前兩(liang)栋已結(jie)構(gou)封頂(ding)，其余楼栋施工进度已达到出地面1/3进度。一期商办（地块1）目前已局部施工至6 层。

投资者质疑，信托资金是否被挪用，为何(he)项目资金实际使用情(qing)況(kuang)会与建设进度高度不匹(pi)配？余霜曾向中信信托申(shen)請(qing)調(tiao)取(qu)募集资金的使用明細(xi)，但需(xu)要簽(qian)署(shu)條(tiao)件(jian)严苛(ke)的責(ze)任(ren)书，她(ta)最终放(fang)棄(qi)调取。

“中信信托存(cun)在违规将信托资金用于置換(huan)前期繳(jiao)納(na)的土地出让金、上海隆(long)汀(ting)前期投资款的嫌(xian)疑。”投资者在提供給(gei)时代财经的投訴(su)资料中称。

世茂于2017年12月6日成功(gong)拍下龙岗项目地块，按要求，應(ying)于2017年底缴纳50亿元的拍地保证金以及50%的土地款，剩(sheng)余50%土地款需在1年内缴齊(qi)。

2018年3月，ST世茂（600823.SH）公告称，上海隆汀以48亿元自有资金增资深港国际中心的项目公司。天(tian)眼(yan)查显示，上海隆汀至今未退(tui)出，经穿(chuan)透(tou)后，其背(bei)后正(zheng)是中信信托和中信泰(tai)富(fu)。

除(chu)此之外，ST世茂财报显示，2018年，上海隆汀还向世茂股份(fen)提供了34.47元资金。

上述(shu)财务往(wang)来均发生在2020年7月深圳龙岗计划成立之前，因而令(ling)投资者生出重重猜(cai)疑。

就此，中信信托回复时代财经称，项目实施阶段，公司已依(yi)法合规设置产品结构，落(luo)实各项抵押增信措施及资金監(jian)管(guan)安排(pai)。

此外，投诉资料称，中信信托对世茂系的非标準(zhun)化(hua)债权类资产的合计金额，或(huo)已超过限额。

2020年5月8日頒(ban)布的《信托公司资金信托管理办法》指出。信托公司管理的全(quan)部集合资金信托计划投资于同一融资人及其關(guan)聯(lian)方的非标准化债权类资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。

“雖(sui)然(ran)尚(shang)为征(zheng)求意(yi)见稿(gao)，但中信信托作为專(zhuan)业的金融机构应对風(feng)險(xian)控制日趨(qu)严謹(jin)的政(zheng)策(ce)要求有一定(ding)的預(yu)见。”投诉资料称。

中信信托2019年年报显示，净资产约为296亿元，其30%即为88.5亿元。然而2020年期间，中信信托发行“中信信托-西(xi)安经开等两家貸(dai)款集合资金信托计划”，募资30 亿元，融资方为世茂系。再(zai)加(jia)上深圳龙岗计划募资87亿元，僅(jin)仅是这两單(dan)计划就已募集资金117亿元。

西安经开计划投资者称，该笔信托计划也出现了逾(yu)期未付的情况。

壓(ya)降(jiang)地产业务超七(qi)成

不止世茂，中信信托曾对恒(heng)大、融創(chuang)、龙光(guang)集团、陽(yang)光城、佳(jia)源集团、时代地产、新湖(hu)中寶(bao)、碧(bi)桂(gui)園(yuan)、万科(ke)等一眾(zhong)房企有着诸多融资支持。

投资者提供给时代财经的资料显示，2020年开始，随着地产行业风险點(dian)狀(zhuang)凸(tu)显，中信信托多只(zhi)地产信托计划出现兑付困(kun)难的问题。

时代财经自投资者处获悉，“中信信托-龙光廣(guang)东顺城融资集合资金信托计划”的本金曾于2022年11月全部到期未付。

该信托计划融资规模(mo)50亿元，融资主(zhu)體(ti)是龙光集团（03380.HK）旗(qi)下的控股子(zi)公司珠(zhu)海顺興(xing)置业和潮(chao)州(zhou)誠(cheng)悅(yue)，资金用于龙光的珠海项目和潮州项目的开发建设。

推介资料显示，这款信托计划成立于2021年6月25日，期限2年，正式到期日是2023年的6月2日。融资方需要在信托计划运行滿(man)15个月的时间節(jie)点上償(chang)还信托计划30%本金，满20个月再偿还30%，到期时再偿还40%。

中信信托向投资者披露称，珠海顺兴置业和潮州诚悦未于2022年9月支付回购本金。由(you)于出现违约，债务人在本信托项下剩余回购本金于2022年11月3日提前到期。

“近三年来公司大力(li)压降涉(she)众房地产业务规模，降幅(fu)达到72%。”中信信托2022年财报称，积极寻求业务轉(zhuan)型(xing)。

2019年，中信信托管理的信托资产总规模为1.57万亿元，其中17.27%的信托资产分布于房地产行业，金额达2717.82亿元。而到了2022年，中信信托管理的信托资产总规模为1.54万亿元，其中8.07%的信托资产分布于房地产行业，金额为1243.61亿元。

中信信托对时代财经表示，在存量(liang)风险项目的处置方面，中信信托形(xing)成了“領(ling)導(dao)掛(gua)帥(shuai)，一事(shi)一议，高效务实”的风险处置机制，其风险化解情况主要表现为四(si)大方面，即公司领导牵頭(tou)，組(zu)建专业团隊(dui)、夯(hang)实制度建设、靈(ling)活运用处置手(shou)段。

中信信托称，自去年以来，成功化解了多个房地产风险项目，如(ru)与中信銀(yin)行、中信城开協(xie)同实施了深圳佳兆(zhao)业项目紓(shu)困方案；攜(xie)手华融公司，设立融创上海董(dong)家渡(du)项目纾困财产权信托，为剩余债权增加了还款来源保障(zhang)；实施恒大广州球(qiu)場(chang)项目债务重组方案。

就业务转型方向，中信信托对时代财经回应称，6月1日，信托新分类规定正式实施。針(zhen)对新分类规定，中信信托已经做(zuo)出了以下调整(zheng)：

在信托三分类的基(ji)礎(chu)框(kuang)架(jia)下，进一步(bu)明確(que)业务发展战略(lve)和重点转型展业方向，调整生产组織(zhi)架构，提升(sheng)受托服(fu)务意識(shi)和专业服务能力；积极完(wan)善(shan)内控机制，将信托业务分类纳入内部控制体系，明确歸(gui)口管理部门及业务、合规、審(shen)计等各部门職(zhi)责；改(gai)造綜(zong)合管理信息系統(tong)，完善业务审批审查机制和流(liu)程。

财报显示，2020年至2022年，中信信托分别计提债权投资減(jian)值(zhi)准備(bei)2.86亿元、11.74亿元、17.55亿元。受大额计提减值影响，中信信托的净利已由过往多年的行业第一位(wei)滑(hua)落至近年的第二名(ming)。

2022年，中信信托的營(ying)业收入为64.38亿元，同比减少(shao)25.01%；归母净利潤(run)为30.12亿元，同比减少13.95%。

（文中投资者均为化名。）返回搜(sou)狐(hu)，查看(kan)更(geng)多

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