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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>行(xing)業(ye)質(zhi)變(bian)之(zhi)年(nian)，房(fang)企(qi)如(ru)何(he)穿(chuan)越(yue)風(feng)暴(bao)？

文(wen) | 無(wu)銹(xiu)缽(bo)

《世(shi)界(jie)是(shi)平(ping)的(de)》作(zuo)者(zhe)弗(fu)裏(li)德(de)曼(man)曾(zeng)說(shuo)過(guo)：“穆(mu)迪(di)可(ke)以(yi)用(yong)債(zhai)券(quan)降(jiang)級(ji)毀(hui)滅(mie)壹(yi)個(ge)國(guo)家(jia)。”

寥(liao)寥數(shu)語(yu)，道(dao)出(chu)了(le)信(xin)用評(ping)级在(zai)當(dang)下(xia)市(shi)場(chang)中(zhong)的重(zhong)要(yao)意(yi)義(yi)。

一直(zhi)以來(lai)，投(tou)資(zi)者們(men)對(dui)三(san)大(da)评级機(ji)構(gou)奉(feng)若(ruo)神(shen)明(ming)，市场上(shang)沒(mei)有(you)經(jing)过它(ta)们認(ren)證(zheng)的债券幾(ji)乎(hu)无人(ren)問(wen)津(jin)。反(fan)过来说，那(na)些(xie)得(de)到(dao)评级机构认证的企业，也(ye)无疑(yi)打(da)開(kai)了通(tong)向(xiang)未(wei)来的“發(fa)展(zhan)快(kuai)車(che)道”。

可以说，越是充(chong)滿(man)变化(hua)的市场里，信用评级的“門(men)禁(jin)”價(jia)值(zhi)就(jiu)越发凸(tu)顯(xian)。

這(zhe)一點(dian)，早(zao)已(yi)由(you)国內(nei)的地(di)產(chan)行业為(wei)我(wo)们所(suo)证明。

房企打響(xiang)“评级保(bao)衛(wei)戰(zhan)”

过去(qu)的几年里，房地产行业曾经迎(ying)来深(shen)度(du)調(tiao)整(zheng)期(qi)，大批(pi)房企流(liu)動(dong)性(xing)风險(xian)加(jia)劇(ju)。

在部(bu)分(fen)房企暴雷(lei)的风险預(yu)警(jing)拉(la)响後(hou)，相(xiang)關(guan)评级机构也大規(gui)模(mo)下调中资房企评级。数據(ju)显示(shi)，已有多(duo)家房企主(zhu)动撤(che)銷(xiao)信用评级。

所幸(xing)，这一情(qing)況(kuang)並(bing)未持(chi)續(xu)太(tai)久(jiu)，伴(ban)隨(sui)著(zhe)当下政(zheng)策(ce)和(he)樓(lou)市的回(hui)暖(nuan)，地产行业已经在逐(zhu)步(bu)贏(ying)回市场的信任(ren)。

2022年一季(ji)度，中央(yang)各(ge)部委(wei)就房地产行业密(mi)集(ji)表(biao)態(tai)，釋(shi)放(fang)強(qiang)烈(lie)維(wei)穩(wen)信號(hao)。

除(chu)了財(cai)政部明確(que)今(jin)年内不(bu)擴(kuo)大房地产稅(shui)改(gai)革(ge)試(shi)点城(cheng)市，兩(liang)會(hui)也定(ding)调探(tan)索(suo)行业新(xin)发展模式(shi)，支(zhi)持新市民(min)等(deng)三類(lei)購(gou)房需(xu)求(qiu)。

宏(hong)觀(guan)来看(kan)，房地产市场调控(kong)政策的不斷(duan)完(wan)善(shan)升(sheng)级，讓(rang)这一行业有望(wang)逐漸(jian)步入(ru)“良(liang)性循(xun)環(huan)”。

外(wai)部环境(jing)的稳定之下，行业内部，一场圍(wei)繞(rao)企业信用评级的“保卫战”，也已经轟(hong)轰烈烈的打响。

年報(bao)集中发布(bu)的第(di)一季度里，不少(shao)房企都(dou)在公(gong)告(gao)中，將(jiang)“稳”字(zi)作为了未来的战略(lve)核(he)心(xin)。

3月(yue)30日(ri)，碧(bi)桂(gui)園(yuan)於(yu)線(xian)上召(zhao)开业績(ji)发布会里，碧桂园集團(tuan)總(zong)裁(cai)及(ji)執(zhi)行董(dong)事(shi)莫(mo)斌(bin)就不惜(xi)時(shi)間(jian)，再(zai)三强调“行稳致(zhi)遠(yuan)”。

然(ran)而(er)，战略端(duan)重視(shi)容(rong)易(yi)，實(shi)際(ji)产生(sheng)效(xiao)果(guo)，卻(que)并不如想(xiang)象(xiang)的那麽(me)簡(jian)單(dan)。

眾(zhong)多房企“求稳”的聲(sheng)浪(lang)中，市场会对哪(na)些品(pin)牌(pai)报以期待(dai)？

我们不妨(fang)先(xian)看几个案(an)例(li)。

首(shou)先是作为“国家隊(dui)”一員(yuan)的華(hua)潤(run)置(zhi)地。过去一年里，在行业中一众房企被(bei)国际评级机构下调评级的环境中，华润置地是为数不多以良好(hao)的信用水(shui)平，得到评级机构持续认可的品牌。

在去年9月，惠(hui)譽(yu)确认华润置地“BBB+”長(chang)期发行人评级，展望“稳定”，而在今年2月17 日，穆迪亦(yi)确认华润置地的发行人评级为 “Baa1”，展望“稳定”。

另(ling)一邊(bian)，同(tong)樣(yang)收(shou)獲(huo)一众评级机构认可的，還(hai)有业界公认“最(zui)安(an)全(quan)民企”的龍(long)湖(hu)。

作为国内唯(wei)一一家获得境内外全投资级评级的民營(ying)房企，过去一年里，龙湖在信用表現(xian)方(fang)面(mian)繼(ji)续領(ling)跑(pao)民营房企梯(ti)队，其(qi)中，惠誉、穆迪、標(biao)普(pu)分別(bie)保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中誠(cheng)信证评（AAA）、新世紀(ji)资信（AAA）均(jun)为稳定。

房企浮(fu)浮沈(chen)沉的浪潮(chao)中，上述(shu)企业为何能(neng)收获资本(ben)市场的青(qing)睞(lai)？

答(da)案绕不开这些品牌在财務(wu)端的“自(zi)律(lv)”表现。

“财务自律”如何鑄(zhu)就稳健(jian)“新航(hang)向”

結(jie)合(he)过往(wang)的数据来看，营收龐(pang)大、盈(ying)利(li)稳健、負(fu)债率(lv)低(di)的企业，一直是市场关註(zhu)的焦(jiao)点。

以龙湖为例，财报数据显示，过去的2021年里，龙湖集团实现合同销售(shou)金(jin)額(e)2900.9億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)长7.2%，且(qie)回款(kuan)率维持在90%以上的高(gao)位(wei)。销售面積(ji)及金额均創(chuang)歷(li)史(shi)新高。歸(gui)屬(shu)于股(gu)東(dong)的核心凈(jing)利润224.4亿元，同比增长20.1%，兌(dui)现承(cheng)諾(nuo)。

穿越这个充满不确定性的市场环境，龙湖的成(cheng)绩单，再一次(ci)证明了这一企业穿越风暴和浪潮的韌(ren)性。

客(ke)观来说，身(shen)處(chu)行业的波(bo)动之下，比起(qi)唱(chang)稳，要想真(zhen)正(zheng)行稳，殊(shu)为不易。

即(ji)便(bian)是早在6年前(qian)就预言(yan)了地产“白(bai)銀(yin)时代(dai)”的萬(wan)科(ke)董事会主席(xi)郁(yu)亮(liang)，也不得不在前几天(tian)的业绩会现场，为利润下跌(die)向股东公开致歉(qian)。

而縱(zong)观龙湖集团的前行軌(gui)跡(ji)，“自律”的财务表现，一直是企业对抗(kang)风浪的“壓(ya)艙(cang)石(shi)”和“定心丸(wan)”。

首先是在土(tu)儲(chu)端，穿越高杠(gang)桿(gan)扩張(zhang)和宏观调控时代，不同的拿(na)地氛(fen)围并没有影(ying)响龙湖，这一品牌一直保持着自己(ji)的投资節(jie)奏(zou)。

正如龙湖集团CEO陳(chen)序(xu)平在业绩发布会中所强调的那样：

“我们很(hen)慶(qing)幸在过去几年没有盲(mang)目(mu)下沉、没有过多布局(ju)一些低能级城市，这些低能级城市因(yin)为它整體(ti)产业的原(yuan)因，包(bao)括(kuo)人口(kou)的流出，包括整个市场的供(gong)大于求，我们预判(pan)这些低能级城市在今年整个市场是很難(nan)恢(hui)復(fu)的。”

在此(ci)基(ji)礎(chu)上，龙湖过去一年的土储布局，更(geng)多則(ze)是集中于高能级的城市區(qu)域(yu)，其中，长三角(jiao)地区、华中地区、环渤(bo)海(hai)地区及华南(nan)地区的新增面积，分别占(zhan)新增收购土地储備(bei)总建(jian)築(zhu)面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。約(yue)85%的房屋(wu)貨(huo)量(liang)集中在这五(wu)大城市圈(quan)的核心价值区域，为净利润的稳定增长提(ti)供了重要基础。

高质量的土地储备，为龙湖帶(dai)来了稳健的销售额度和营业收入，同时也带来了稳定的债务结构。

在具(ju)体的债务細(xi)节方面，2021年，龙湖平均借(jie)貸(dai)成本4.14%，创历史新低。剔(ti)除预收款后的资产负债率64.7%、净负债率46.7%、现金短(duan)债比6.11倍(bei)。一系(xi)列(lie)指(zhi)标均维持行业内的較(jiao)高水準(zhun)，連(lian)续六(liu)年“三道紅(hong)线”指标保持“全綠(lv)”。

据睿(rui)和智(zhi)庫(ku)数据統(tong)計(ji)，在監(jian)管(guan)的“三道红线”上，市场上308家房地产企业中，超(chao)过2/3的房企未能满足(zu)监管要求，而龙湖是为数不多满足要求的民营上市公司(si)。

回望龙湖一直以来良好的信用评级，可以说，正是这種(zhong)财务端的“自律表现”幫(bang)助(zhu)企业赢得了市场的信任，而这一信任所带来的融(rong)资环境的優(you)化，也在不断賦(fu)予(yu)房企更大的战略空(kong)间，保证企业在风浪交(jiao)織(zhi)中稳如泰(tai)山(shan)。

“长期主义者”正在“乘(cheng)风破(po)浪”

当然，特(te)殊时期，保障(zhang)财务的稳健，只(zhi)是企业平稳前行的前提條(tiao)件(jian)，最終(zhong)能否(fou)穿越风浪，除了稳健，更为关鍵(jian)的，还是要确定前行的方向。

正如高瓴(ling)资本创始(shi)人张磊(lei)在《价值》所指出的：

“真正穿越周(zhou)期的企业，往往做(zuo)到了既(ji)看到眼(yan)下，时刻(ke)打算(suan)，又(you)目光(guang)长远，不为一时一地而自亂(luan)陣(zhen)腳(jiao)。”

某(mou)种程(cheng)度上，支撐(cheng)那些优秀(xiu)地产企业可持续发展的，正是他(ta)们一直以来奉行的“长期主义”。

回望过去，從(cong)需求下降的白银时代，到宏观调控的“瘦(shou)身时代”，地产行业的确走(zou)过了一段(duan)艱(jian)难的歲(sui)月，然而，眺(tiao)望未来，中国市场真的不需要房地产了嗎(ma)？

答案显然是否定的。

首先，雖(sui)然中国人均居(ju)住(zhu)面积已经到了40平方米(mi)，但(dan)是住房发展不平衡(heng)的问題(ti)猶(you)在，尤(you)其是在一线、新一线城市，剛(gang)改和改善的需求仍(reng)然突(tu)出，亟(ji)待房企承接(jie)。

其次，作为产业鏈(lian)最长、产业带动能力(li)最强的行业之一，中国经濟(ji)未来的高质量发展，離(li)不开对地产行业潛(qian)能的挖(wa)掘(jue)。

从这个角度来说，属于地产頭(tou)部企业的机遇(yu)依(yi)然存(cun)在，只是行业的发展方式，将告别过去的大水漫(man)灌(guan)，逐渐走向精(jing)细化運(yun)营的良性循环。

而要实现这一切(qie)，除了要有非(fei)凡(fan)的战略视角，同样也要有破釜(fu)沉舟(zhou)，擁(yong)抱(bao)未来的勇(yong)氣(qi)。

正如龙湖集团董事长吳(wu)亞(ya)軍(jun)多次提到的那样：

“短期目标要让位于长期目标，这么多年来，龙湖从来没有为一个短目标去做事情。”

这也是为什(shen)么，过往的数年里，除地产开发业务外，龙湖始终在逐渐加大投资性物(wu)业航道上的实踐(jian)，实现商(shang)业投资、租(zu)賃(lin)住房、空间服(fu)务、房屋租售、房屋裝(zhuang)修(xiu)等航道业务協(xie)同发展。

财报数据驗(yan)证了龙湖的战略眼光，在销售市场不确定加大的环境下，这些投资性物业为龙湖的营收和利润組(zu)成提供了堅(jian)实的支撑。

数据显示，2021年龙湖实现物业投资业务不含(han)税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。这之中，作为龙湖最賺(zhuan)錢(qian)业务之一的商业投资，在2021年共(gong)实现租金收入81.5亿元，同比增长40%。

据悉(xi)，2022年龙湖集团还将有13个重资产商场在上海、北(bei)京(jing)、重庆等城市亮相，同时还有5个以上的輕(qing)资产运营項(xiang)目开业。

與(yu)此同时，2021年，同样也是龙湖租赁住房品牌“冠(guan)寓(yu)”的盈利元年，全年开业10.6万间，整体出租率为92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%。

近(jin)年来，盡(jin)管长租公寓短期遭(zao)到了暴雷沖(chong)擊(ji)，但业务的长期价值仍然存在，这也是龙湖坚守(shou)这一賽(sai)道的重要原因。龙湖集团董事长陈序平在业绩会上透(tou)露(lu)，未来龙湖冠寓会保持20%以上的增长速(su)度，但会聚(ju)焦近20个有发展空间、年轻人不断湧(yong)入的城市。

这也是为什么，展望未来时，他相信，在房住不炒(chao)的宏观形(xing)勢(shi)下，龙湖集团憑(ping)借自身的经营稳健，将“获得更多的市场资源(yuan)和发展机遇”。

某种程度上講(jiang)，龙湖这一企业在风浪中所展示的“掌(zhang)舵(duo)”哲(zhe)學(xue)，也正是地产行业由粗(cu)獷(guang)的“野(ye)蠻(man)生长階(jie)段”邁(mai)向新的发展阶段的寫(xie)照(zhao)。

在这之上，伴随着市场整体的回暖，行业也期待着越来越多龙湖这样的企业出现，不断恢复市场和投资者中国房地产行业的信心。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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