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從(cong)促(cu)進(jin)房地产行(xing)業(ye)的稳定發(fa)展(zhan)、降(jiang)低(di)居(ju)民(min)家(jia)庭(ting)的財(cai)務(wu)風(feng)險(xian)、維(wei)持(chi)社(she)會(hui)稳定來(lai)看(kan)，不(bu)僅(jin)要(yao)全(quan)面(mian)完(wan)善(shan)我(wo)國(guo)預(yu)付(fu)款(kuan)監(jian)管(guan)體(ti)系(xi)，逐(zhu)步(bu)提(ti)高(gao)現(xian)房銷(xiao)售(shou)比(bi)例(li)，而(er)且(qie)要適(shi)时改(gai)革(ge)銀(yin)行按(an)揭(jie)貸(dai)款的追(zhui)償(chang)權(quan)模(mo)式(shi)。

预售制(zhi)是(shi)房地产市场超(chao)常(chang)規(gui)发展的催(cui)化(hua)劑(ji)

商(shang)品(pin)房预售制度(du)起(qi)源(yuan)於(yu)20世(shi)紀(ji)50年(nian)代(dai)的中(zhong)国香(xiang)港(gang)，霍(huo)英(ying)東(dong)于1953年創(chuang)辦(ban)的立(li)信(xin)置(zhi)业有(you)限(xian)公(gong)司(si)提出(chu)预售樓(lou)花(hua)（期(qi)房）並(bing)引(yin)入(ru)按揭模式，解(jie)決(jue)了(le)居民住(zhu)房需(xu)求(qiu)高但(dan)儲(chu)蓄(xu)不足(zu)的問(wen)題(ti)。

1994年，中国內(nei)地因(yin)住房需求遠(yuan)大(da)于供(gong)給(gei)，為(wei)了支(zhi)持開(kai)发商加(jia)快(kuai)城(cheng)鎮(zhen)住房供應(ying)，引入了“賣(mai)楼花”模式，正(zheng)式確(que)立了商品房预售制度，通(tong)過(guo)预售，开发商拿(na)到(dao)了购房人的首(shou)付款和(he)购房人付息(xi)的银行贷款，大幅(fu)降低了資(zi)金(jin)成(cheng)本(ben)，擴(kuo)大了资本杠(gang)桿(gan)，提高了开发新(xin)楼的速(su)度。

过去(qu)20余(yu)年，受(shou)益(yi)于预售制和楼房按揭制度，我国房地产行业以(yi)高周(zhou)轉(zhuan)、高杠杆的運(yun)作(zuo)模式飛(fei)速发展。2022年，中国房地产开发投(tou)资完成額(e)13.29萬(wan)億(yi)元(yuan)，是1999年完成额的33倍(bei)，年復(fu)合(he)增(zeng)速15.7%。2022年，房地产业增加值(zhi)達(da)7.38万亿元，占(zhan)GDP比重(zhong)6.1%；如果(guo)加上(shang)間(jian)接(jie)拉(la)動(dong)的上下(xia)遊(you)行业增加值總(zong)量(liang)，占GDP比重为16%左(zuo)右(you)。

从居民視(shi)角(jiao)分(fen)析(xi)，1994~2022年，我国城镇居民常住人口(kou)由(you)3.42亿人增長(chang)至(zhi)9.21亿人，城镇化率(lv)由28.5%上升(sheng)至65.2%，城镇居民人均(jun)住房建(jian)築(zhu)面積(ji)由15.7平(ping)方(fang)米(mi)提升至37.5平方米，扩大近(jin)2.4倍，同樣(yang)受益于预售制，城镇居民的住房需求得(de)以保障(zhang)、居住質(zhi)量有所(suo)改善。

逐步转向(xiang)现房销售并優(you)化预售款管理(li)

2022年，房地产开发资金来源中自(zi)籌(chou)资金占比仅为35%、定金及(ji)预付款占比33%、個(ge)人按揭贷款占比16%、国内贷款占比12%、其(qi)他(ta)到位(wei)资金占比4%，从這(zhe)个资金来源結(jie)構(gou)可(ke)以看出，房地产企(qi)业在开发过程(cheng)中65%以上的资金来自于购房人和商业银行，壹(yi)旦(dan)房地产企业“自筹资金”不到位，無(wu)法(fa)按照(zhao)合同期限和质量交(jiao)付房屋(wu)，那(na)麽(me)购房人和银行將(jiang)面臨(lin)巨(ju)大的爛(lan)尾(wei)楼风险。

在房價(jia)不斷(duan)上漲(zhang)的周期，由于楼价不断上升，购買(mai)期房具(ju)有价格(ge)优勢(shi)，楼盤(pan)竣(jun)工(gong)交付时不愁(chou)滯(zhi)销，沒(mei)有特(te)殊(shu)情(qing)況(kuang)，开发商都(dou)能(neng)筹措(cuo)到足夠(gou)的建筑和安(an)裝(zhuang)资金，因此(ci)，这種(zhong)由购房人和银行融(rong)资给房地产商蓋(gai)楼的模式风险尚(shang)還(hai)可控(kong)。一旦楼市价格面临下行趨(qu)势，未(wei)售楼盘出现滞销风险，开发商“自筹资金”不到位的风险也(ye)相(xiang)应增大，这种商品房预售模式的弊(bi)端(duan)就(jiu)非(fei)常明(ming)顯(xian)，甚(shen)至成为烂尾楼糾(jiu)紛(fen)的根(gen)源所在。

近5年来，隨(sui)著(zhe)一些(xie)城市房地产价格的下行，居民對(dui)于未来房价的预期也发生(sheng)了相应的改變(bian)，预期“房价将会上涨”的比例由2018年6月(yue)的36.5%下降至2022年12月的14%，打(da)算(suan)增加购房支出的占比也由23%下降至16%，对未来房价走(zou)向的悲(bei)觀(guan)预期疊(die)加房地产行业信贷政(zheng)策(ce)的收(shou)緊(jin)，大量房地产商资金鏈(lian)断裂(lie)，烂尾楼不断出现。

期房销售已(yi)經(jing)成为纠纷之(zhi)源，逐步提高“一手(shou)交錢(qian)一手交房”的现房销售比例是控制房地产风险的治(zhi)本之策。

然(ran)而，2022年期房在中国内地商品房销售面积中占82.7%，短(duan)期内如果完全摒(bing)棄(qi)预售制度全面推(tui)行现房销售或(huo)很(hen)可能誘(you)发房地产开发商的资金链危(wei)機(ji)，并導(dao)致(zhi)房地产投资的断崖(ya)式下滑(hua)，影(ying)響(xiang)宏(hong)观经濟(ji)的增长速度，同时有可能因新房供应驟(zhou)然減(jian)少(shao)而推升房价。

因此，逐步降低期房销售比例，提高现房销售占比并优化购房人预付款监管制度是控制房地产違(wei)約(yue)的可行路(lu)徑(jing)。

中国香港预售比例在5成左右 ，美(mei)国的新房销售中预售比例在70%~80%，新加坡(po)商品公寓(yu)和組(zu)屋预售比例约在90%，然而，相較(jiao)之下卻(que)鮮(xian)有烂尾风波(bo)，歸(gui)因于其完善的预付款监管和质量监管制度。

中国香港的预售條(tiao)件(jian)要求开发商全數(shu)支付地价且有能力(li)支付所有建筑費(fei)（开发商自筹），预售资金（等(deng)同楼价5%的定金）通过信托(tuo)專(zhuan)戶(hu)管理直(zhi)至确認(ren)交付後(hou)才(cai)交于开发商，且购房者(zhe)在房屋完成建設(she)并正式交付前(qian)才申(shen)請(qing)按揭贷款。美国期房销售制度主(zhu)要嚴(yan)格遵(zun)循(xun)雙(shuang)方合同執(zhi)行，且在交付之前房屋预售款由第(di)三(san)方（多(duo)为住宅(zhai)交易(yi)中的产权公司）监管。

限制银行对房贷的追索(suo)权是控制家庭負(fu)債(zhai)风险的有效(xiao)措施(shi)

目(mu)前，国内的预售制度对消(xiao)费者不利(li)的方面还体现在银行对按揭贷款的追偿权。开发商在交付土(tu)地使(shi)用(yong)权出讓(rang)金后，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（其中自筹资仅占35%），就可以开始(shi)预售商品房了，之后开发商盖楼所用的资金大部(bu)分来自于预付款和购房人申请的银行按揭贷款。

购房者在正式簽(qian)訂(ding)购房合同后就申请按揭贷款，贷款直接由银行付给开发商和银行、监理單(dan)位共(gong)同监管的賬(zhang)户，供开发商分期取(qu)用，这筆(bi)贷款产生的本金利息由购房人支付、贷款的抵(di)押(ya)物(wu)为预售的房屋。

按照现有的按揭制度，提供贷款的银行对购房人的房贷擁(yong)有追索权，即(ji)购房者对房贷承(cheng)擔(dan)无限連(lian)帶(dai)責(ze)任(ren)，當(dang)抵押的房屋价值不足以清(qing)偿贷款时,不足部分由债务人（购房者）承担。在这种法律(lv)框(kuang)架(jia)下，购房人一旦断供，银行除(chu)了没收并按照司法流(liu)程拍(pai)卖其房产之外(wai)，还有权追索业主名(ming)下的其他资产来清偿所欠(qian)房贷。“房没了，债还要还”，就是这种无限追偿权的可能结果。

征(zheng)收因为这种购房人的无限连带责任，使得银行往(wang)往忽(hu)视对抵押物的貶(bian)值风险評(ping)估(gu)，只(zhi)是一味(wei)考(kao)察(cha)贷款人的收入潛(qian)力和綜(zong)合偿债能力。导致一些楼盘烂尾，无法按期交房，购房人仍(reng)然不得不繼(ji)續(xu)支付房贷本金和利息，或者房屋在拍卖之后不足以清偿贷款，购房人在失(shi)去房子(zi)之后，还得以个人的收入或者变卖其他资产来偿债。

银行旱(han)澇(lao)保收，全部风险都由购房人承担，容(rong)易导致一些收入不稳定的家庭过度负债，一旦发生失业、破(po)产或者其他变故(gu)，不仅仅失去抵押的房子，个人與(yu)家庭的正常生活(huo)都无法维持，严重影响社会的和諧(xie)和稳定。

因此，建議(yi)改革住房抵押贷款的追索权制度，借(jie)鑒(jian)海(hai)外的非追索权住房抵押贷款模式，银行和购房人共担住房按揭贷款的风险，一旦发生被(bei)抵押的房屋发生烂尾、质量不合规、逾(yu)期交房或者购房人无力偿还贷款时，银行只能拍卖购房合同中的抵押房产，若(ruo)拍卖收入不足清偿贷款，則(ze)银行承担壞(huai)账风险。

这种无追索权的房贷制度改革将会促使银行更(geng)加謹(jin)慎(shen)地審(shen)核(he)被抵押物（预售房产）的烂尾及贬值风险，以及购房人的偿债能力，一方面降低房屋资产的抵押值，避(bi)免(mian)拍卖金额不足以偿债的坏账风险；另(ling)一方面避免购房人过度舉(ju)债，控制其家庭负债风险，把(ba)断供的損(sun)失限制于失去所抵押的房子和已经支付的房贷本息，断供之后的个人家庭正常收支不受断供事(shi)件的影响。

2022年，我国居民债务收入比达143.9%，较2013年近翻(fan)出一倍，已经高于美国（101.1%）、德(de)国(101.5%)和日(ri)本（115.4%）。2022年整(zheng)体居民贷款中的中长期消费贷款占比高达62%，而中长期消费贷款八(ba)成以上为住房贷款。2013年以来，随着债务收入比的上升，我国居民人均消费支出同比增速已由2014年的7.5%下跌(die)至2022年的-0.2%。可見(jian)房贷造(zao)成的过度举债已经对居民的日常消费能力产生明显的“擠(ji)出效应”。

保交楼是手段(duan)、保民生是目標(biao)、保稳定是底(di)線(xian)。从促进房地产行业的稳定发展、降低居民家庭的财务风险、维持社会稳定来看，不仅要全面完善我国预付款监管体系，逐步提高现房销售比例，而且要适时改革银行按揭贷款的追偿权模式。

（林采宜系中国首席(xi)经济學(xue)家論(lun)壇(tan)研(yan)究(jiu)院(yuan)副(fu)院长，張(zhang)菁(jing)系中国首席经济学家论坛研究院研究員(yuan)）

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