深入剖析：保罗.沃克真正的成功秘诀！

guyongkeaidedongwuyuangong：youxiandeshixishengsiluosixiaojie，tuixiaoyuanmaoxiansheng，kekaodebaobiaoniutouquanxiansheng……keaidedongwugongzuorenyuanfengquyoumo。xiuxianmaoxianshijie，kaifangguankayuduikang，meitiandouyouxinwanfadelequ。yunxingmoniqiqianjianyiguanbiqitazhanyongziyuandechengxubimianyingxiangsudu。shoukuanzhenzhengkeyikeyizuodaojishiduizhandeshoujitafangyouxiweinidecailaidapeibutongdezhuangshi，gezhongshuiguo、peicaikeyirangnidecaiyaogengjingmei;連(lian)平(ping)：今(jin)年(nian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)能(neng)否(fou)迎(ying)來(lai)“柳(liu)暗(an)花(hua)明(ming)”？

“盡(jin)管(guan)當(dang)前(qian)房地产市场正(zheng)從(cong)全(quan)面(mian)下(xia)行(xing)逐(zhu)步(bu)轉(zhuan)向(xiang)復(fu)蘇(su)，但(dan)仍(reng)不(bu)能低(di)估(gu)房地产市场复苏所(suo)面臨(lin)的(de)阻(zu)力(li)和(he)潛(qian)藏(zang)的風(feng)險(xian)。問(wen)題(ti)的聚(ju)焦(jiao)在(zai)如(ru)何(he)更(geng)好(hao)地釋(shi)放(fang)和滿(man)足(zu)居(ju)民(min)住(zhu)房需(xu)求(qiu)，以(yi)及(ji)如何妥(tuo)善(shan)處(chu)理(li)應(ying)對(dui)部(bu)分(fen)房地产開(kai)發(fa)商(shang)面临的經(jing)營(ying)困(kun)難(nan)。”

植(zhi)信(xin)投(tou)資(zi)首(shou)席(xi)经濟(ji)學(xue)家(jia)兼(jian)研(yan)究(jiu)院(yuan)院長(chang)、中(zhong)國(guo)首席经济学家論(lun)壇(tan)理事(shi)长 连平

植信投资研究院资深(shen)研究員(yuan) 馬(ma)泓(hong)

房地产業(ye)在中国经济中具(ju)有(you)十(shi)分重(zhong)要(yao)的地位(wei)，对当前经济恢(hui)复將(jiang)发揮(hui)關(guan)鍵(jian)作(zuo)用(yong)。2023年住房支(zhi)持(chi)政(zheng)策(ce)将進(jin)壹(yi)步積(ji)極(ji)有為(wei)。地方(fang)政府(fu)将探(tan)索(suo)和出(chu)臺(tai)更多(duo)政策，促(cu)进剛(gang)需释放、鼓(gu)勵(li)改(gai)善性(xing)需求加(jia)快(kuai)置(zhi)換(huan)，推(tui)動(dong)存(cun)量(liang)房去(qu)庫(ku)存。融(rong)资環(huan)境(jing)进一步改善有助(zhu)於(yu)化(hua)解(jie)房企(qi)风险。

2023年房地产市场有望(wang)走(zou)出止(zhi)跌(die)、企穩(wen)、回(hui)升(sheng)的走勢(shi)。熱(re)點(dian)城(cheng)市銷(xiao)量和房價(jia)可(ke)能在二(er)季(ji)度(du)企稳回升，土(tu)地市场改善大(da)致(zhi)滯(zhi)後(hou)于销售(shou)一個(ge)季度左(zuo)右(you)。新(xin)开工(gong)进程(cheng)加快，投资将稍(shao)滞后于新开工觸(chu)底(di)企稳，預(yu)計(ji)全年房地产投资跌幅(fu)为5%左右，較(jiao)2022年明顯(xian)收(shou)窄(zhai)。

一、2023年住房支持政策将加大實(shi)施(shi)力度

針(zhen)对个人(ren)住房需求，2023 年住房金(jin)融政策将进一步回暖(nuan)。房貸(dai)基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)将在歷(li)史(shi)低位，商业銀(yin)行个人按(an)揭(jie)贷款(kuan)和地方公(gong)积金贷款投放節(jie)奏(zou)會(hui)有所加快，房贷市场利率有望进一步下調(tiao)。央(yang)行将对樓(lou)市较为低迷(mi)的地區(qu)取(qu)消(xiao)首套(tao)房贷款利率下限(xian)，部分二線(xian)城市可能会降(jiang)低二套房首付(fu)比(bi)例(li)，更多的城市可能取消“ 認(ren)房又(you)认贷”，並(bing)采(cai)取“帶(dai)押(ya)過(guo)戶(hu)”。

有條(tiao)件(jian)的城市将減(jian)少(shao)或(huo)取消限制(zhi)性購(gou)房政策，部分城市可能会適(shi)当擴(kuo)大二手(shou)房指(zhi)導(dao)价的監(jian)測(ce)波(bo)动範(fan)圍(wei)，不排(pai)除(chu)部分二三(san)线城市将进一步優(you)化购房政策，推动存量房去库存。融资环境进一步改善有助于化解房企风险。2023 年住房政策很(hen)可能会加大住房金融供(gong)給(gei)側(ce)的支持力度。央行将开展(zhan)“ 资产激(ji)活(huo)”“ 負(fu)債(zhai)接(jie)續(xu)”“ 權(quan)益(yi)補(bu)充(chong)”“ 预期(qi)提(ti)升”四(si)項(xiang)行动，綜(zong)合(he)施策改善优質(zhi)房企经营性和融资性現(xian)金流(liu)，引(yin)导优质房企资产负债表(biao)回歸(gui)安(an)全区間(jian)。政策性银行專(zhuan)项借(jie)款、房地产紓(shu)困基金等(deng)将加快落(luo)地，房企开发贷及非(fei)银融资指標(biao)有望邊(bian)際(ji)改善。将鼓励更多有条件的金融機(ji)構(gou)或定(ding)向戰(zhan)略(lve)投资者(zhe)，通(tong)过支持投资者认购优质房企股(gu)权、加速(su)推进行业重組(zu)并购、鼓励发行REITs 等措(cuo)施不斷(duan)改善房企资产狀(zhuang)況(kuang)，推动行业向新发展模(mo)式(shi)过渡(du)。

二、政策效(xiao)果(guo)显现需要经历一个过程

通常(chang)房地产市场复苏階(jie)段(duan)大體(ti)分为六(liu)个阶段:政策转好->销售回暖->资金增(zeng)厚(hou)->拿(na)地加快->开工投产->投资回升。不过此(ci)次(ci)周(zhou)期复苏的阶段中，由(you)于政策已(yi)经先(xian)行预判(pan)到(dao)2022年末(mo)至(zhi)2023年初(chu)房企销售尚(shang)不具備(bei)完(wan)全回暖的条件，同(tong)時(shi)面临较大的償(chang)债壓(ya)力，因(yin)此本(ben)輪(lun)房地产市场销售回暖的基礎(chu)在于房企能否抵(di)禦(yu)短(duan)期资金实力不足的问题。鑒(jian)于2022年四季度金融“三支箭(jian)”的推出，房企結(jie)余(yu)资金水(shui)平已经触底，整(zheng)体出现“ 断供”或者“ 爆(bao)雷(lei)”的概(gai)率下降，這(zhe)给2023年上(shang)半(ban)年销售回暖打(da)下了(le)基础。

进入(ru)2月(yue)初，住房销售跌幅在底部徘(pai)徊(huai)，进一步下跌的动能正在减弱(ruo)。房企融资出现改善，整体房企债券(quan)余額(e)增加，延(yan)续了2022年12月来的较好势頭(tou)。新年第(di)一轮土拍(pai)开啟(qi)，重点城市优质地塊(kuai)溢(yi)价率攀(pan)升。行业回暖跡(ji)象(xiang)增多，预示(shi)著(zhu)(zhe)房地产市场正逐步擺(bai)脫(tuo)全面下行局(ju)面。预计2023 年二季度开始(shi)，房地产市场有望逐步走出“谷(gu)底”。房价可能出现先抑(yi)后稳的態(tai)势，整体運(yun)行與(yu)销售緊(jin)密(mi)关聯(lian)，热点城市房价可能在二季度初便(bian)企稳回升。土地市场改善的周期大致滞后于销售一个季度左右，最(zui)早(zao)可能在二季度末出现好转，全年跌势有望较2022年收窄。到了三季度，新开工进程加快，投资将稍滞后于新开工1个月左右触底企稳。

三、房地产市场已近(jin)周期运行底部升

自(zi)2021年三季度到2022年末，本轮房地产下行周期已经经历了1 年半的时间，并可能延续至2023年一季度末。考(kao)慮(lv)到当前政策调整较为及时，预计大約(yue)在2023年二季度触底企稳并于下半年逐步回升。

展望2023年，植信房地产综合指數(shu)先抑后揚(yang)，预计房地产市场将逐步摆脱底部区间。在指数构成(cheng)中，土地和居民房贷指标具有很好的領(ling)先性。土地指标将得(de)益于2022年下半年土地供给和成交(jiao)边际改善，在2023年后三个季度呈(cheng)现小(xiao)幅回升态势，尤(you)其(qi)是(shi)二三线城市土地供给和成交在2022年下半年出现好转，土地指标将在2023年一季度率先触底后回暖。

居民房贷指标有望維(wei)持在过去兩(liang)年半的高(gao)位窄幅震(zhen)蕩(dang)，对房地产投资形(xing)成较为稳定的正面推动作用。住房销售将在2023年上半年逐步摆脱2022年下半年以来的低位区间，并于四季度出现回升。房企融资指标仍可能维持在负值(zhi)区间，但跌势有所收斂(lian)。

由于从2022年下半年开始，住房政策对部分房企有所傾(qing)斜(xie)，該(gai)指标已在2022年7月触底并緩(huan)慢(man)回升。当前房地产市场运行特(te)征(zheng)与2012年到2013年的状况较为接近，屬(shu)于弱周期下的复苏阶段。尽管房地产市场全面复苏的基础并不牢(lao)固(gu)，但趨(qu)势上在二季度后复苏是比较確(que)定的事件。

重点城市在过去两年已经积累(lei)了不小的住房需求，有望在经济复苏信號(hao)明显和相(xiang)对寬(kuan)松(song)的政策环境下进行释放。伴(ban)隨(sui)住房政策针对性地对房企提出了阶段性的支持信号，土地市场将会逐步受(shou)益。或許(xu)2023年房地产投资仍会出现负增长，但这并不代(dai)表房地产市场信心(xin)会持续下降。

四、住房销售及房价将于下半年整体企稳走升

房地产市场销售可能前低后高，重点城市房价二季度末可能率先触底回升。防(fang)疫(yi)政策的调整以及住房支持政策的进一步落地，是支撐(cheng)房地产市场重新回暖的重要因素(su)。同时，政策对资质优良(liang)房企的资金支持也(ye)将减弱购房者的擔(dan)憂(you)情(qing)緒(xu)。根(gen)據(ju)2023年1月上半月数据来看(kan)，一线城市商品(pin)房成交面积同比增长5%，与2022年大部分月份(fen)同比下降的状况有了明显的改觀(guan)。

针对二三线城市，随着大部分城市住房贷款利率的不断下调以及购房政策的普(pu)遍(bian)放松，2023年房地产市场处于去库周期中，并于下半年加速。參(can)考过往(wang)经驗(yan)，销售改善通常滞后于个人住房信贷增速回升两到三个季度，即(ji)到2023 年二季度销售预期可能摆脱“谷底”，三季度可能实现企稳回升。不排除2023 年“金九(jiu)银十”行情在重点城市再(zai)度出现的可能性，受现房库存偏(pian)低影(ying)響(xiang)，个別(bie)城市或许会出现阶段性“ 过热”的状况。预计2023年商品房销售面积从2022年的-25%回升至-2.5%左右，跌幅有很大幅度收窄。受供求关系(xi)对住房销售产生(sheng)的边际影响，房价可能企稳。

大部分二三线城市商品房库存处于相对高位，一些(xie)城市房地产开发商被(bei)允(yun)许对住房销售价格(ge)提供阶段性优惠(hui)措施，傳(chuan)統(tong)的降价促销模式可能会在2023年上半年再度出现，这往往是楼市从冷(leng)转暖需要经历的过程。

房价總(zong)体与销售表现同步，可能在年初相对疲(pi)軟(ruan)，二季度基本触底，个别一线和重点二线城市房价可能保(bao)持堅(jian)挺(ting)，房价将延续2022年二季度以来的分化态势。考虑到部分大城市现房库存处于较低水平，个别地区商品住宅(zhai)的去化周期不足6个月，例如上海(hai)商品房现房库存为4个月，杭(hang)州(zhou)为3个月，伴随着需求的逐步释放，疊(die)加地价在过去12个月持续上漲(zhang)，这類(lei)传统需求比较好的重点城市，其房价在二季度中后期有望回升。

结合过去类似(si)周期的房价表现，预计本轮房价的拐(guai)点大致在2023 年二季度中前期，全年新房价格涨幅可能从2022 年末的-2.5%回升至0%上下。

五(wu)、土地市场将逐步回暖

鉴于政策推动下市场信心和需求逐步恢复、房企金融环境持续改善以及土拍規(gui)則(ze)的优化，2023年土地市场可能摆脱2022年的低迷。年初有望延续2022年下半年的特征，即非集(ji)中供地拍賣(mai)的城市逐步增加土地成交规模，但一线和二线城市仍将受制于土拍规则和房企资金偏紧的问题，成交相对偏弱。预计全年相对比较低迷的阶段在一季度，之(zhi)后在销售回暖和融资能力增強(qiang)的综合影响下，部分在过去一年半时间遊(you)離(li)于土拍市场之外(wai)的房企，具备了一定购地补库的能力。

北(bei)京(jing)、上海等一线城市或重点二线城市可能会增加土拍次数，满足优质房企土儲(chu)需求。总体来看，年初房企整体处于偿债周期中，且(qie)现金流并不宽裕(yu)，销售端(duan)溢价空(kong)间相对较小，主(zhu)要参与者仍可能是央企和地方国企，民营房企参与到土地市场的时机可能会在二季度后。

下半年部分大型(xing)民营房企有望逐步回到土拍市场。伴随部分房企现金流状况的改善和土地政策的松动，土地市场成交有望向正常水平靠(kao)攏(long)。一线城市土地市场热度有望在廣(guang)深地区好转后整体走强，部分重点二线城市土地市场也有望回暖。全国范围內(nei)土地市场的差(cha)異(yi)化猶(you)存，一些中西(xi)部、東(dong)北地区的三四线城市土地市场可能维持偏冷局面。

六、房企资金边际改善促进投资恢复

房企投资改善的前提是资金状况转好。由于2023年房企偿债高峰(feng)期主要集中在前三季度，这意(yi)味(wei)着到9月末之前，房企的拿地和新开工行为仍会在一定程度上受到抑制。年初房企资金状况可能是最为紧張(zhang)的时期，其间房屋(wu)新开工及建(jian)安工程投资处于较为低迷的水平，住房金融政策能否及时落地、效果能否達(da)到市场预期，将在很大程度上影响全年房企资金状况及后续投资的规模及水平。

预计到二、三季度，住房销售触底企稳及融资工具的支持效果进一步得到强化，头部房企现金流有望回升至相对平衡(heng)阶段。到四季度，房地产市场整体信心有望加快修(xiu)复，房企偿债压力也相对减弱，房企经营性收入和融资性投入增加，投资性支出意願(yuan)将有所上升，房屋竣(jun)工和库存去化能力相应增强。预计2023年房企预收款资金同比下跌10%，较2022 年跌幅收窄20多个百(bai)分点。

预计2023年住房信贷贷款增速跌幅会大幅度收窄。基于住房销售的判断，预计2023年新增个人按揭贷款规模约2.3萬(wan)億(yi)元(yuan)，同比下跌5%。房企在“三支箭”等政策的推动下，部分表内信贷（包(bao)括(kuo)开发贷、信托(tuo)贷款、并购贷款等）将獲(huo)得展期，头部房企融资环境将边际改善；不过中小民营房企仍然(ran)受困于现金流压力，拖(tuo)累行业整体融资能力难以在短期出现大幅改观，预计2023年房企银行贷款规模约1.7万亿元，同比减少5%左右。综合个人房贷和房企住房贷款，预计到2023年末涉(she)房贷款占(zhan)金融机构贷款余额的比例为23.8%，较2022年末下降1个百分点。

从区域(yu)分布(bu)来看，2023年东部沿(yan)海地区有望率先触底企稳。2022年下半年以来，以长三角(jiao)为代表的沿海发达地区土地拍卖保持较高热度。这表明在未(wei)来一段时间内，该区域住房建設(she)投资进程会加快。華(hua)南(nan)地区有望在整体环境趋稳的背(bei)景(jing)下进入修复阶段，人口(kou)持续凈(jing)流入提供了足夠(gou)的需求是支持当地房地产市场回升的基础。其余地区可能在大部分时间内难有太(tai)大起(qi)色(se)。从全年看，房地产投资增速可能由低向高逐步爬(pa)升。在基数效应和政策支持下，房屋竣工将有所回升，并带动施工和新开工跌势放缓，建安工程投资规模在下半年有望重拾(shi)上行。如果政策落地效果显著，预计2023年房地产开发投资可能达到12.5万亿元，（名(ming)義(yi)）同比下降5%，跌幅较2022年明显收窄。

从资金供给能力角度看，全年银行需要提供3.9万亿元新增信贷用于匹(pi)配(pei)住房销售和土地开发所对应的资金需求，主要是覆(fu)蓋(gai)个人按揭贷款和开发贷。2023年房企债券到期规模将近8000亿元，预计全年债券发行规模在6000亿元-6500亿元，若(ruo)要全覆盖则存在1500亿左右的资金缺(que)口。2022年末房企结余资金为7.3万亿元，主要用于2023年房地产工程建设，总计资金需求为12万亿元，如果想(xiang)要实现12.5万亿元的投资金额，可能有5000亿元左右的资金缺口需要通过其他(ta)政策工具给予(yu)支持。

七(qi)、改善住房支持政策的建議(yi)

针对当前市场情况，建议下一个阶段政策应针对不同住房需求精(jing)准施策，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快有效落地。

一是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，未来12 个月新增个人按揭贷款2.3万亿~2.5万亿元。

二是重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本。针对楼市较为低迷的城市，进一步下调首套房房贷利率或取消首套房贷款利率下限。

三是阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠，对新购房的个人按揭贷款和公积金贷款实施還(hai)款优惠计劃(hua)，贷款利率减少两成，优惠期限为两到三年。

四是加大对房企开发贷支持力度，未来1 年内上调商业银行开发贷占比0.5个百分点。

五是实施定向宽松调整，稳妥有序(xu)增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款计划，年内投放“保交楼”相关贷款6000亿元左右，新增并购贷款规模3000亿元左右。

六是創(chuang)造(zao)宽松的房企非银金融环境，利用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”，包括运用债券、信托、REITs、信用違(wei)约掉(diao)期（私(si)募(mu)CDS）或信用风险缓释憑(ping)（CRMW）等工具，增加房企内地信用债发行规模至6000亿~7000亿元。

七是合理松动土拍规则，增加土地供应或者增加土拍次数，特别是增加一线和重点二线城市土地供给。

八(ba)是针对不同城市采取差异化住房政策，对部分住房销售需求较为旺(wang)盛(sheng)、土地拍卖价格在过去一年持续上涨、现房库存去化周期不到1年的城市，仍然需要保留(liu)限制性购房政策。

九是扩大大城市保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住房建设，加大保障性租赁住房的资源(yuan)倾斜，包括財(cai)稅(shui)、金融和土地政策，加快建立(li)多主体供给、多渠(qu)道(dao)保障、租购并舉(ju)的住房制度。

十是针对人口转變(bian)的新特点出台相关政策，给予多孩(hai)家庭(ting)更多子(zi)女(nv)生育(yu)住房保障补貼(tie)资金，加大保障性托幼(you)机构建设，积极探索以房養(yang)老(lao)新模式。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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