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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>39歲(sui)的(de)萬(wan)科(ke)，準(zhun)備(bei)再(zai)次(ci)穿(chuan)越(yue)周(zhou)期(qi)

穿越黑(hei)夜(ye)，万科望(wang)向(xiang)“微(wei)光(guang)”。

作(zuo)者(zhe) | 孫(sun)佳(jia)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

“過(guo)去(qu)三(san)年(nian)對(dui)行(xing)業(ye)的每(mei)個(ge)從(cong)业者来說(shuo)，都(dou)是(shi)百(bai)感(gan)交(jiao)集(ji)的，並(bing)非(fei)只(zhi)有(you)万科不(bu)容(rong)易(yi)，沒(mei)有哪(na)个人(ren)、哪个企(qi)业是容易的。”6月(yue)30日(ri)，万科（000002.SZ）董(dong)事(shi)會(hui)主(zhu)席(xi)郁(yu)亮(liang)在(zai)集團(tuan)2022年度(du)股(gu)東(dong)大(da)会上(shang)被(bei)問(wen)及(ji)对过去三年任(ren)期的看(kan)法(fa)時(shi)稱(cheng)。

本(ben)屆(jie)股东大会的重(zhong)要(yao)議(yi)題(ti)之(zhi)壹(yi)是万科董事会換(huan)届，結(jie)果(guo)毫(hao)無(wu)懸(xuan)念(nian)，郁亮眾(zhong)望所(suo)歸(gui)連(lian)任董事会主席。這(zhe)既(ji)是投(tou)資(zi)者对他(ta)領(ling)導(dao)下(xia)的万科过往(wang)三年表(biao)現(xian)的認(ren)可(ke)，也(ye)是对下一个三年的期望。

郁亮在会上表示(shi)，地(di)產(chan)市(shi)場(chang)常(chang)做(zuo)常新(xin)，總(zong)会有新的生(sheng)意(yi)機(ji)会，正(zheng)如(ru)手(shou)机、汽(qi)車(che)市场在行业完(wan)全(quan)成(cheng)熟(shu)後(hou)依(yi)然(ran)長(chang)出(chu)新的分(fen)支(zhi)，并且(qie)逐(zhu)步(bu)取(qu)代(dai)了(le)原(yuan)来的主幹(gan)一樣(yang)。“我(wo)相(xiang)信(xin)道(dao)路(lu)是曲(qu)折(zhe)的，前(qian)途(tu)是光明(ming)的，錨(mao)定(ding)方(fang)向，有信心(xin)万科能(neng)夠(gou)穿越周期。”

郁亮的表達(da)傳(chuan)遞(di)了什(shen)麽(me)信號(hao)？39岁的万科想(xiang)穿越周期，依靠(kao)的是什么？

地产困(kun)局(ju)未(wei)解(jie)，龍(long)頭(tou)如何(he)企穩(wen)

距(ju)離(li)挽(wan)救(jiu)樓(lou)市的“金(jin)融(rong)16條(tiao)”、地产紓(shu)困“三支箭(jian)”政(zheng)策(ce)頒(ban)布(bu)已(yi)经过去半(ban)年，但(dan)地产行业仍(reng)未邁(mai)出深(shen)度調(tiao)整(zheng)期。

克(ke)而(er)瑞(rui)研(yan)究(jiu)中(zhong)心數(shu)據(ju)顯(xian)示，2023年5月，80家(jia)典(dian)型(xing)房(fang)企的融资总量(liang)為(wei)263.29億(yi)元(yuan)，環(huan)比(bi)減(jian)少(shao)56.4%，同(tong)比减少60.4%，創(chuang)下2020年以(yi)来單(dan)月融资新低(di)。與(yu)此(ci)同时，5月中國(guo)重點(dian)100城(cheng)新房價(jia)格(ge)环比轉(zhuan)跌(die)，二(er)手房价格环比跌幅(fu)擴(kuo)大；另(ling)据中信證(zheng)券(quan)研報(bao)，4月商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)同比下滑(hua)至(zhi)少50%。

融资、销售齊(qi)遇(yu)阻(zu)的背(bei)景(jing)下，地产“资本大逃(tao)殺(sha)”正愈(yu)演(yan)愈烈(lie)。

伴(ban)隨(sui)经營(ying)虧(kui)損(sun)、債(zhai)務(wu)違(wei)約(yue)等(deng)多(duo)項(xiang)風(feng)險(xian)的爆(bao)發(fa)，A股、H股正掀(xian)起(qi)一股房企退(tui)市潮(chao)。新力(li)控(kong)股和(he)藍(lan)光发展(zhan)退市后，中指(zhi)研究院(yuan)6月13日发布的数据显示，A+H股中還(hai)有35家民(min)营房企逼(bi)近(jin)退市，7家房企已经鎖(suo)定退市，其(qi)中不乏(fa)泰(tai)禾(he)、陽(yang)光城等昔(xi)日閩(min)系(xi)房企中的明星(xing)企业。而股价徘(pai)徊(huai)在1-2元/股間(jian)的房企，也已经站(zhan)在面(mian)值(zhi)退市的邊(bian)緣(yuan)。

来源：罐(guan)头圖(tu)庫(ku)

行业艱(jian)難(nan)前行，身(shen)處(chu)其中的龙头冷(leng)暖(nuan)自(zi)知(zhi)，但对抗(kang)周期是龙头的必(bi)修(xiu)課(ke)。今(jin)年一季(ji)度和去年，万科总营收(shou)依舊(jiu)實(shi)现了11.27%和9.27%的同比增(zeng)长，同时归母(mu)凈(jing)利(li)潤(run)也保(bao)持(chi)了微增的狀(zhuang)態(tai)。

能实现业績(ji)的企稳，离不開(kai)有針(zhen)对性(xing)的调整。万科总裁(cai)、首(shou)席執(zhi)行官(guan)祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)表示，针对投资追(zhui)高、经营相对离散(san)这兩(liang)个过往没解決(jue)好(hao)的问题，通(tong)过努(nu)力取得(de)了一定成效(xiao)。以投资为例(li)，去年的投资项目(mu)来看，大部(bu)分项目到(dao)今天(tian)都开始(shi)有兌(dui)现，去年拿(na)的项目到今年兑现度达到92%，特(te)別(bie)優(you)秀(xiu)的幾(ji)个项目取证去化(hua)率(lv)都能达到100%。投资兑现比較(jiao)可靠，最(zui)終(zhong)的业绩就(jiu)有相对的保障(zhang)。

对於(yu)今年的拿地策略(lve)，万科执行副(fu)总裁、首席運(yun)营官劉(liu)肖(xiao)在股东大会上表示，万科內(nei)部強(qiang)调两个詞(ci)，“特别好的项目”与“精(jing)准投资”。刘肖透(tou)露(lu)，今年万科考(kao)慮(lv)新增项目，投入(ru)达到20%以上的增速(su)。

但值得關(guan)註(zhu)的是，即(ji)使(shi)万科已采(cai)取若(ruo)干動(dong)作调整，但由(you)于地产行业业绩的滯(zhi)后性，當(dang)前结算(suan)的仍多是2021、2022年的项目，同时今年的市场行情(qing)仍较为低迷(mi)，可以預(yu)見(jian)万科业绩在短(duan)期内仍会震(zhen)蕩(dang)。这一点祝九胜也坦(tan)承(cheng)，由于2022年市场變(bian)化的嚴(yan)峻(jun)性超(chao)出当时的预期，短期内仍有壓(ya)力。

但从长遠(yuan)来看，祝九胜也表达了信心。其中，他信心的来源之一，就是万科对经营服(fu)务业务的布局。

房企转舵(duo) “微光”何在

根(gen)据日本大和房屋(wu)的发展经驗(yan)，在经过三十(shi)年的发展后，经营性收入反(fan)超开发业务收入，占(zhan)到了总收入的76%。因(yin)此房企在不动产经营上，还能有万亿級(ji)的空(kong)间可为，甚(shen)至反超住(zhu)宅(zhai)开发。

万科对经营服务业务的布局，始于10年前。十年前種(zhong)下的樹(shu)，当下终于开花(hua)结果。具(ju)體(ti)而言(yan)，万科经营服务业务集物(wu)业、长租(zu)公(gong)寓(yu)、物流(liu)、商业等多项业务为一体，2022年为集团貢(gong)獻(xian)的营收突(tu)破(po)了500亿元，同比增长超20%，这也是郁亮近几次公开表达中屢(lv)次强调的重点。

郁亮称，以前这些(xie)业务都是亏的，要吃(chi)掉(diao)很(hen)多利润，但去年经营性业务加(jia)在一起对报表的贡献已经是零(ling)。这意味(wei)著(zhe)经营性业务已经甩(shuai)掉了“包(bao)袱(fu)”的角(jiao)色(se)，开始产生正面贡献。

其中，2022年，万物雲(yun)营收突破300亿元，净利润也有15.1亿元，并于港(gang)交所成功(gong)上市。今年一季度，万物云还新增了阿(e)裏(li)北(bei)京(jing)总部、中国移(yi)动廣(guang)西(xi)公司(si)、成都五(wu)糧(liang)液(ye)大廈(sha)等11个商企服务项目。

其他几项业务也都有不俗(su)的表现。如长租公寓业务在規(gui)模(mo)和效率上保持行业第(di)一，预計(ji)2023年实现成本法下（即扣(kou)除(chu)折旧攤(tan)销后）的会计报表盈(ying)利；物流业务2022年已经实现报表盈利，園(yuan)區(qu)出租率和营收同比均(jun)实现大幅提(ti)升(sheng)；而商业开发与运营业务也在逐年增加对万科的贡献，去年营收87.2亿元，同比增长14.3%。

来源：罐头图库

目前，已经有券商表达了对万科转型的认可。中金公司认为，今明两年万科各(ge)細(xi)分业务均有望延(yan)續(xu)雙(shuang)位(wei)数增长，盈利能力亦(yi)有望提升；长期維(wei)度上，伴随着折旧摊销等因素(su)的影(ying)響(xiang)逐步减退，多元业务“利润蓄(xu)水(shui)池(chi)”的作用(yong)有望逐步显现，推(tui)动公司順(shun)利完成向开发、经营、服务并重的转型。

在郁亮看来，经营服务业务雖(sui)然賺(zhuan)的是“小(xiao)錢(qian)”“长钱”“辛(xin)苦(ku)钱”，但既可以创造(zao)长期稳定回(hui)报，又(you)能打(da)开融资渠(qu)道，是滾(gun)雪(xue)球(qiu)的业务、永(yong)续的生意。在行业无法在依靠过往开发模式(shi)时，经营服务业务也成为了万科穿越周期的底(di)氣(qi)所在。

郁亮“平(ping)反”

一个有趣(qu)的现象(xiang)是，在当下行业艰难转型中，万科的经营服务业务布局和发展态勢(shi)都足(zu)以讓(rang)同行羨(xian)慕(mu)。但在过往的9年里，郁亮可没少挨(ai)来自各方的質(zhi)疑(yi)和嘲(chao)諷(feng)。

作为地产界(jie)的標(biao)桿(gan)企业，很多业内人士(shi)都会將(jiang)万科过去的成功归结于“專(zhuan)注与专业”。所以当2014年万科一改(gai)传統(tong)，开始頗(po)为激(ji)進(jin)的多元化布局后，一度有聲(sheng)音(yin)认为这是“重大戰(zhan)略錯(cuo)誤(wu)”。

在提出质疑的人看来，多元化和投资并購(gou)是个陷(xian)阱(jing)，短期内可以迅(xun)速做大规模，贏(ying)得资本市场好感，长期卻(que)会稀(xi)釋(shi)主业的优势，并受(shou)困于微薄(bo)的盈利逐漸(jian)成为集团的負(fu)擔(dan)。亦如万科在2017年失(shi)去了住宅地产主业的销冠(guan)位置(zhi)，2021年净利润还出现13年来的首度下滑，外(wai)界多认为万科受到了多元业务的拖(tuo)累(lei)。

如东方证券分析(xi)師(shi)趙(zhao)旭(xu)翔(xiang)就认为，2021年上半年万科净利润负增长与结算收入增长放(fang)緩(huan)有关，而结算收入增长放缓則(ze)是源于公司过去几年将资源投放到持有型不动产的战略。不动产投入早(zao)、存(cun)量大，价值未在市值中体现，甚至拖累了开发业务。

但时至今日，在众多房企还在掙(zheng)紮(zha)自救时，郁亮帶(dai)领的万科通过十年布局，已经为穿越这一輪(lun)周期做好了准备。

来源：罐头图库

事实上，针对郁亮的质疑也不僅(jin)存在于多元化领域(yu)，这几年针对郁亮販(fan)賣(mai)焦(jiao)虑、保守(shou)导致(zhi)万科发展“慢(man)”的质疑也不絕(jue)于耳(er)。

2018年，又逢(feng)楼市火(huo)熱(re)，全国房地产开发投资同比增长近10个百分点，但郁亮却在秋(qiu)季例会中高喊(han)“活(huo)下去”。一时间，“会哭(ku)的孩(hai)子(zi)有奶(nai)吃”“戲(xi)精”等評(ping)論(lun)此起彼(bi)伏(fu)。但当下来看，“活下去”成为了过往三年行业最真(zhen)实的寫(xie)照(zhao)。

2020年疫(yi)情沖(chong)擊(ji)疊(die)加“三道紅(hong)線(xian)”監(jian)管(guan)新规，可謂(wei)徹(che)底改变了諸(zhu)多房企的命(ming)运，过往飛(fei)速发展的房企紛(fen)纷倒(dao)下，但万科在过往几年的“保守”反而成为了公司平稳度过危(wei)机的关鍵(jian)。

到这一两年，郁亮一改过往“悲(bei)觀(guan)者”的形(xing)象，开始積(ji)極(ji)为行业注入信心和打气。他提到，市场仍处在溫(wen)和復(fu)蘇(su)的階(jie)段(duan)，房地产常做常有、常做常新，总会有新的生意机会。

即使当下市场并没有明显复苏的跡(ji)象，但也没有声音再跳(tiao)出来质疑，因为大家知道，过往的一切(qie)证明，郁亮从来不“唬(hu)人”。

这或(huo)許(xu)便(bian)是企业家精神(shen)，在行业“狂(kuang)飆(biao)”时保持冷靜(jing)，在众人悲观时提振(zhen)信心；在飽(bao)受质疑时堅(jian)定方向，在周期黑夜里看见“微光”。

对于房地产行业和万科，妳(ni)还有哪些了解？留(liu)言区聊(liao)聊吧(ba)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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