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bangzhuzhongyiaihaozhejizhongyicongyezhezuigaoxiaokaozheng。yingyetingzhanshifengfuneirong，lejieyingyetingxinxigengbianjiexianshangkechengsuishixue，yuanchuangpeitaojiaocaijiaoju。suizhexianzaishenghuojiezoudezhujianbiankuai，xianzaiyuelaiyueduodeyonghuxuyaotongguozhekuanruanjianlaijiluzijideshenghuo。qingsongwakuanggengjiadefangbian，henduoshouyiqingkuangdounengquanmianlejiezhangwo觀(guan)點(dian)與(yu)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)面(mian)對(dui)面：重(zhong)啟(qi)与復(fu)蘇(su) 陸(lu)挺(ting)如(ru)何(he)看(kan)2023年(nian)？

關(guan)註(zhu)：观点”，歡(huan)迎(ying)置(zhi)頂(ding)或(huo)設(she)為(wei)星(xing)標(biao)，即(ji)可(ke)快(kuai)速(su)獲(huo)取(qu)房(fang)地(di)產(chan)新(xin)鮮(xian) 深(shen)度(du)資(zi)訊(xun)。

長(chang)坡(po)薄(bo)雪(xue)

观点新媒(mei)體(ti)

在(zai)冬(dong)天(tian)，如何找(zhao)到(dao)濕(shi)雪和(he)壹(yi)條(tiao)很(hen)长的(de)坡道(dao)？

“要(yao)充(chong)分(fen)預(yu)見(jian)到经济重启的艱(jian)難(nan)和复苏之(zhi)路(lu)的坎(kan)坷(ke)，需(xu)要重新定(ding)位(wei)、思(si)考(kao)和擁(yong)抱(bao)未(wei)來(lai)。”

編(bian)者(zhe)按(an)：每(mei)個(ge)時(shi)代(dai)，每个行(xing)業(ye)，都(dou)會(hui)有(you)一条正(zheng)確(que)的坡道。

2022年，中(zhong)國(guo)经济三(san)駕(jia)馬(ma)車(che)都面臨(lin)著(zhe)前(qian)所(suo)未有的挑(tiao)戰(zhan)，出(chu)口(kou)、消(xiao)費(fei)、房地产在时局(ju)變(bian)化(hua)中不(bu)斷(duan)調(tiao)整(zheng)，尋(xun)找重启与复苏的道路。

为了(le)檢(jian)視(shi)過(guo)去(qu)及(ji)展(zhan)望(wang)未来，观点新媒体策(ce)劃(hua)和推(tui)出最(zui)新一期(qi)年度報(bao)道——“长坡薄雪”，全(quan)面深度报道房地产及关聯(lian)产业鏈(lian)的标桿(gan)企(qi)业，他(ta)們(men)的正确坡道和厚(hou)雪、湿雪会在哪(na)裏(li)？

与此(ci)同(tong)时，我(wo)们繼(ji)續(xu)对話(hua)具(ju)有全球(qiu)视野(ye)和豐(feng)富(fu)经驗(yan)的经济学家，從(cong)他们的角(jiao)度，解(jie)讀(du)中国经济与各(ge)行各业的未来機(ji)会。

观点網(wang) 這(zhe)次(ci)与陆挺见面，仍(reng)然(ran)是(shi)在野村(cun)中国香(xiang)港(gang)国際(ji)金(jin)融(rong)中心(xin)辦(ban)公(gong)室(shi)內(nei)，窗(chuang)外(wai)是依(yi)然清(qing)麗(li)的維(wei)多(duo)利(li)亞(ya)港灣(wan)。

可预計(ji)的是，这里即將(jiang)迎来更(geng)加(jia)充沛(pei)的勃(bo)勃生(sheng)机。香港特(te)區(qu)行政(zheng)长官(guan)李(li)家超(chao)宣(xuan)布(bu)，中央(yang)同意(yi)香港与内地逐(zhu)步(bu)有序(xu)全面“通(tong)关”。

这得(de)益(yi)於(yu)国内年末(mo)改(gai)变防(fang)疫(yi)政策，也(ye)因(yin)为这一调整，国际投(tou)资机構(gou)野村对中国2023年GDP增(zeng)速预期从4%调升(sheng)至(zhi)4.8%。

这被(bei)陆挺認(ren)为是極(ji)重要的政策，也是重重迷(mi)霧(wu)中信(xin)心的来源(yuan)。

“2023年经济肯(ken)定会有复苏反(fan)彈(dan)，原(yuan)因在于2022年的基(ji)數(shu)較(jiao)低(di)，選(xuan)擇(ze)在12月(yue)初(chu)結(jie)束(shu)動(dong)態(tai)清零(ling)政策，对经济是更有利的。”

与此同时，房地产调控(kong)也拐(guai)角打(da)方(fang)向(xiang)盤(pan)。最新情(qing)況(kuang)是，房地产政策于11月接(jie)連(lian)傳(chuan)来包(bao)括(kuo)“三支(zhi)箭(jian)”、“金融16条”、證(zheng)監(jian)会股(gu)權(quan)融资5項(xiang)措(cuo)施(shi)多项利好(hao)消息(xi)。

过去一段(duan)时間(jian)，国内開(kai)發(fa)商(shang)面临包括“五(wu)道紅(hong)線(xian)”、疫情、貨(huo)幣(bi)化棚(peng)改後(hou)的疊(die)加影(ying)響(xiang)，可以(yi)說(shuo)多数陷(xian)入(ru)了艰难的经營(ying)困(kun)境(jing)。

正如陆挺所言(yan)，这是最好的房地产开发商都要面对挑战的时期。

宏(hong)观经济学家當(dang)中，陆挺一直(zhi)是对房地产关注较多的那(na)一位。在他的预判(pan)中，融资端(duan)的扭(niu)轉(zhuan)只(zhi)是其(qi)中一方面，房地产或迎来一个緩(huan)慢(man)复苏过程(cheng)，不太(tai)可能(neng)是一个V形(xing)反弹。

他认为，如今(jin)更为重要的是找回(hui)信心，包括企业家和消费者的信心。

这種(zhong)信心不只是来自(zi)宣传口號(hao)，還(hai)有每一个人(ren)自身(shen)的体验与预期。

“有些(xie)東(dong)西(xi)说起(qi)来比(bi)较虛(xu)，但(dan)實(shi)际上(shang)現(xian)在需要的就(jiu)是这些。”

陆挺總(zong)结，2022年是艰难探(tan)索(suo)、觸(chu)底(di)和转折(zhe)的一年，2023年经济复苏幾(ji)乎(hu)是确定事(shi)件(jian)。但要充分预见到经济重启的艰难和复苏之路的坎坷，需要重新定位、思考和拥抱未来。

经济的预期

綜(zong)合(he)考慮(lv)各种因素(su)，陆挺认为需要適(shi)度降(jiang)低对2023年经济复苏力(li)度的预期。雖(sui)年末防疫政策放(fang)开，但重启不会一帆(fan)風(feng)順(shun)。

他指(zhi)出，2023年复苏之路面临疫情风險(xian)、不宜(yi)高(gao)估(gu)报复性(xing)消费力度、不可高估房地产复苏力度以及出口萎(wei)縮(suo)四(si)類(lei)阻(zu)力。

“即使(shi)2022年基数较低，2023年GDP增速可能也只有5%左(zuo)右(you)，在4%-5%的概(gai)率(lv)高于5%以上的概率。”

一方面，疫情下(xia)缺(que)少(shao)对應(ying)资本(ben)和有效(xiao)资产支撐(cheng)2023年经济较快增长；另(ling)一方面，出口将大(da)幅(fu)放缓，而(er)报复性消费和房地产投资回升力度也可能低于预期。

2021年，中国出口創(chuang)下十(shi)几年来最高增速，達(da)到29.6%，貢(gong)獻(xian)当年GDP增长的一半(ban)。陆挺调侃(kan)，这就像(xiang)天上掉(diao)下来一个餡(xian)餅(bing)。

我们並(bing)不能寄(ji)托(tuo)于这种偶(ou)然与奇(qi)跡(ji)时常(chang)发生，2022年出口未能延(yan)续2021年的高景(jing)氣(qi)，前11个月進(jin)出口增速大幅下降。以美(mei)元(yuan)计，我国出口累(lei)计增长9.1%，低于2021年同期的30.7%，当中11月出口同比降8.7%（前值(zhi)为-0.3%）。

12月，包括嘉(jia)興(xing)在内的政府(fu)組(zu)織(zhi)外貿(mao)企业負(fu)責(ze)人出境招(zhao)商，他们飛(fei)往(wang)日(ri)本、德(de)国、新加坡、阿(e)联酋(qiu)、法(fa)国等(deng)地。集(ji)中“包机”出海(hai)背(bei)后，是和时间賽(sai)跑(pao)的緊(jin)迫(po)。

即便(bian)如此，在歐(ou)美经济大概率衰(shuai)退(tui)、消费结构变化、競(jing)爭(zheng)对手(shou)等种种因素叠加，2023年中国出口下行問(wen)題(ti)或更加凸(tu)顯(xian)。这也導(dao)致(zhi)出口对中国经济增长的贡献率会下降，不像2020-2022年这樣(yang)強(qiang)勁(jin)。

陆挺測(ce)算(suan)，我国出口增加值占(zhan)GDP的比例(li)大概是13%、14%左右，假(jia)定2023年中国出口增速是-5%，35个百(bai)分点对GDP的影响大概是4.5个百分点（35个百分点*0.13）。

所以，假定2022年跟(gen)2021年只有外需存(cun)在差(cha)別(bie)，其它(ta)方面接近(jin)的话，2023年实际增速只有3.5%（8%-4.5%）。

“当然我们覺(jiao)得清零政策正式(shi)结束，房地产可能还会有一点反弹，所以预测有4.8%。”

陆挺并不是一个悲(bei)观論(lun)者，2008年他曾(zeng)在一篇(pian)有关中国经济走(zou)勢(shi)的报告(gao)中判断，2009年中国GDP增长率会在8%以上。

彼(bi)时这一观点与大部(bu)分研(yan)究(jiu)机构相(xiang)悖(bei)，之后发展证明(ming)了这一预测的準(zhun)确性。

但此时，陆挺认为，若(ruo)将时间线拉(la)长，长期中国潛(qian)在增长率并不会太樂(le)观，甚(shen)至在未来5-10年，增长率明显下行几乎是不可避(bi)免(mian)。

“我估计未来10年，中国很快会进入3%-4%的階(jie)段，现在已(yi)经很接近这个阶段。”当然，这歸(gui)因于经济增长面临的各种重要问题，包括人口问题、高精(jing)尖(jian)科(ke)技(ji)创新等与国际水(shui)平(ping)的差距(ju)，以及国际关系(xi)帶(dai)来的影响。

地产的调整

但中央已采(cai)取措施提(ti)振(zhen)经济，希(xi)冀(ji)讓(rang)增长重回軌(gui)道。

12月中央重提房地产、互(hu)联网平臺(tai)、教(jiao)育(yu)服(fu)務(wu)三大行业，国务院(yuan)副(fu)总理(li)劉(liu)鶴(he)重申(shen)房地产为国民(min)经济支柱(zhu)产业，稱(cheng)針(zhen)对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的舉(ju)措，努(nu)力改善(shan)行业的资产负債(zhai)狀(zhuang)况，引(yin)导市(shi)場(chang)预期和信心回暖(nuan)。

在陆挺看来，是否(fou)提支柱产业并不十分重要，短(duan)期内沒(mei)有哪个行业能夠(gou)取代房地产行业在中国经济的位置。

他曾于2021年测算，房地产行业在中国经济中的占比很高，直接贡献为12.3%，加上上下遊(you)产业的贡献为16.4%。如果(guo)考虑土(tu)地購(gou)置费，房地产业对中国经济的贡献在25%左右，政府超过40%的收(shou)入来源于房地产和土地相关領(ling)域(yu)。

可以说，鑒(jian)于房地产在中国经济的比重和对財(cai)政的影响，不可能在短期内改变如此龐(pang)大的产业结构。

他认为，不应該(gai)存在烏(wu)托邦(bang)的形式和做(zuo)法：“原来房地产在GDP占比那麽(me)高，占用(yong)的各种融资那么多，不可能在未来2-3年之内就实现壓(ya)缩，然后把(ba)资金引导到其他行业中。”

这是不现实的，经济学用“有形的手”和“無(wu)形的手”分别指政府宏观调控和市场自身调節(jie)。但要正确處(chu)理好政府和市场的关系，一直是一个很难的命(ming)题。

陆挺指出，地方政府对土地财政依賴(lai)特别高的緣(yuan)故(gu)，使得过去十几年几乎没有任(ren)何一个靠(kao)譜(pu)的房地产模(mo)式改革(ge)方案(an)。

而在他看来，过去几年事实上形成(cheng)的方案是要调整的。

一方面，在大城(cheng)市尤(you)其是特大城市，市场的要素越(yue)来越被削(xue)弱(ruo)，对房地产市场各种各样的限(xian)制(zhi)，全国性土地市场也没有得到很好的发展。

另一方面，货币化棚改和对中小(xiao)城市发展的鼓(gu)勵(li)，2015年以后把中国房地产市场引导到很多低线城市，最后在那些地方把市场化做起来了，大城市的市场因素反而越来越低。

“国家正常发展下去，按照(zhao)人口结构、年輕(qing)人的流(liu)动结构，未来怎(zen)么可能在廣(guang)大的三四五线城市蓋(gai)那么多房子(zi)？需求(qiu)慢慢都会集中到中心城市。”

货币化棚改

上一輪(lun)货币化棚改的影响实际上已经显现。

货币化棚改，是指相对于实物(wu)安(an)置，政府直接以货币形式補(bu)償(chang)被拆(chai)遷(qian)的棚戶(hu)区居(ju)民，居民再(zai)到商品(pin)房市场上购置住(zhu)房。在2015-2018年间的货币化棚改中，低线城市的住房需求被刺(ci)激(ji)，也推高了很多城市的房價(jia)。

那时候(hou)，大量(liang)开发商抓(zhua)住机会在小城市拿(na)地建(jian)房，生产了很多遠(yuan)超当地购買(mai)力的房子。而那些在低能級(ji)城市大量布局的开发商，已经或正在承(cheng)受(shou)錯(cuo)誤(wu)资产配(pei)置所带来的痛(tong)苦(ku)。

经济学家与开发商视角往往不同，他们往往具備(bei)敏(min)銳(rui)洞(dong)察(cha)力，在浪(lang)潮(chao)中警(jing)示(shi)风险。

货币化棚改早(zao)期，陆挺也曾嘗(chang)試(shi)建議(yi)一家行业頭(tou)部企业，要堅(jian)定不移(yi)将资源集中在大城市，盡(jin)管(guan)要付(fu)出更高代价。

但当誘(you)惑(huo)足(zu)够大，理性往往会被打敗(bai)，重倉(cang)三四线让一个又(you)一个企业快速邁(mai)过1000億(yi)、2000亿門(men)框(kuang)。

“那几年，人家肯定觉得我说的话是不对的。如果聽(ting)了我的话，他们觉得自己(ji)就做不大。”

“为什(shen)么倒(dao)下最快的是货币化棚改过程中受益最大的几家房地产公司(si)？因为它们在大量的中小城市鋪(pu)开，这个铺开过程是一个杠(gang)杆急(ji)劇(ju)上升的过程。”

陆挺进一步指出，2020年货币化棚改所带来的后遺(yi)癥(zheng)就已明显体现，但在某(mou)种程度上被滯(zhi)后了。

“棚改实际上是2016-2018年这三年，2017年是高峰(feng)，2018年往下走。2019年看到一点影响，2020年明显体现。但还来不及等到判断货币化棚改对很多方面影响的时候，三道红线加兩(liang)道红线来了，一下子把很多问题激化。”

如今回头看，未必(bi)是做得最大的企业就是最穩(wen)的。适者生存，到最后策略(lve)正确的就能留(liu)下来。

需求的力量

货币化棚改只是往下需要直面的问题之一，陆挺总结这一轮房地产下行有四个原因，此外还有“五道红线”的限制、疫情影响以及人口。

人口可以说是一个长期的趨(qu)势化原因，年轻人口下降会对未来几年GDP增速带来明显影响，城市化速度也会明显減(jian)慢。

“这些因素叠加起来，中国的房地产可能也过了高点，要往下走了。”

在陆挺分析(xi)的四个原因中，融资端和疫情有明显好转，“疫情可以扳(ban)回来，甚至还会有些报复性需求反弹。”

但是另外两个问题仍舊(jiu)存在，人口问题在短期内无解，货币化棚改后遗症还将在未来几年继续压制低线城市的房地产需求。畢(bi)竟(jing)很多开发商手上还有大量三四线城市的地和未完(wan)成的项目(mu)，而广大中小城市几乎不可能会有特别大規(gui)模的报复性反弹。

所以，即便房地产调控政策在融资端已经做出极大改变，他仍认为2023年房地产可能会迎来一个缓慢复苏阶段，不大可能出现V型(xing)反弹。

房地产不可能重演(yan)前20年的單(dan)邊(bian)上漲(zhang)已是共(gong)識(shi)，在陆挺看来，头部房企不需要太过悲观，更重要的是注重真(zhen)实需求。

需求拉动不是一件簡(jian)单的事情，这三年已改变得太多，回到从前的世(shi)界(jie)需要信心和希望。有一句(ju)话说得好，希望和信心不是飄(piao)渺(miao)的詞(ci)匯(hui)，其实代表(biao)着有规律(lv)、有期待(dai)、可预知(zhi)的明天。

此前二(er)十年经济繁(fan)榮(rong)周(zhou)期，让太多数企业和人在乐观预期下透(tou)支自己的未来。但我们也明白(bai)，在复苏和重启之中，更重要的是找到预期、看清方向。

正如陆挺所言：“有些东西说起来比较虚，但实际上现在需要的就是这些。”

以下为观点新媒体对野村首(shou)席(xi)中国经济学家陆挺先(xian)生的采訪(fang)实錄(lu)：

观点新媒体：野村对2023年GDP增速预期是4.8%？

陆挺：我们不算最悲观，也不算最乐观，现在乐观的越来越乐观了，预测5%以上的是大部分了。疫情前，中国经济潜在增长率可能在5.5%-6%左右，但疫情三年，对潜在增长率是有很大影响的。

怎么样能够增长？有增长的前提是每年都要有投入，做企业的人要建工(gong)廠(chang)、建園(yuan)区、买设备，还要投入員(yuan)工培(pei)訓(xun)，有投入才(cai)能有增长，机器(qi)设备更多了、厂房更多了、銷(xiao)售(shou)團(tuan)隊(dui)更大了才有增长。

但是我们过去这三年，真正能够让有效资产投入并上升和之前有很大差别。

另外不要忽(hu)略出口这个关鍵(jian)因素：2021年，中国的出口是十几年来最好的，增长速度是30%，凡(fan)是对中国经济了解一点的人都知道，2021年中国出口可以说就像天上掉下来的馅饼。

一方面，我们有特别强劲的外部需求，别的国家对中国产品有非(fei)常高的需求，无论是防疫物资还有各种居家办公、生活(huo)用品需求都特别大；另一方面，很多别的国家的生产能力受到很大影响，包括竞争对手。

2023年出口增速会是多少呢(ne)？其实几乎所有的因素都倒过来了。

2023年全球经济增速大概率是下行，欧美经济大概率会进入衰退，消费结构发生变化，大家现在想(xiang)得更多的是去度假旅(lv)游。

2020-2021年的时候，很多老(lao)外在家里已经买了足够的電(dian)腦(nao)、电视机、各种家庭(ting)耐(nai)用品，也不会再接着买了。还有一个，我们的竞争对手起来了，全球供(gong)应链也稳定了，不用像之前那样額(e)外多儲(chu)存一些货物。

种种因素加起来，使得外部需求面临很大的变化，假定2023年中国的出口增速是-5%，跟2021年的区别是多少呢？那年是30%，现在是-5%，就是差35个百分点，这对GDP的影响是多少？

我们出口的增加值占GDP的比例大概是13%、14%左右，一个最简单的计算方法，假定跟2021年很多其它方面都比较接近，只有外需是有差别的，35个百分点再乘(cheng)0.13左右，就是大概4.5个百分点。

所有其它东西都一样的话，假定2023年增长速度是8%，应该是8%减4.5%，实际增速只有3.5%。

当然，现在中国的清零政策正式结束了，房地产也会有一点反弹，而且(qie)2022年的基数很低，所以不会是3.5%，我们预测是4.8%。

观点新媒体：怎么看中长期发展？

陆挺：中长期肯定是面临很大问题的，接下来几年潜在增长率面临的挑战相当大，一个很重要的问题就是人口，在未来10年、20年会体现。

本来这个问题不是那么嚴(yan)重，中国在开放、创新、机器人、人工智(zhi)能等方面，通过高等教育，通过大量投资能够彌(mi)补人力的不足，但是談(tan)何容(rong)易(yi)？

我们能够培養(yang)大量的基礎(chu)工程師(shi)和技術(shu)人员，但实际上在高精尖的科技创新、研发方面，跟国际水平相差还是非常大的。

第(di)二个问题是国际关系。中国原来就是一个后发国家，后发国家怎么样能够快速追(zhui)上那些中高收入的国家？就是不断地学習(xi)、吸(xi)收、引进，但是这条路现在受到了影响。

我觉得潜在增长率会是下行的，这几乎不可避免。我估计未来10年，很快会进入3%到4%的阶段，现在已经很接近这个阶段。

观点新媒体：房地产利好政策頻(pin)出，您(nin)怎么看？

陆挺：疫情没有徹(che)底结束之前，房地产要出现一个V形反弹难度还很高，目前这个时候就更不用说了。

估计得等到二三月份(fen)，所以未来两三个月的时间，房地产开发商不要期望太高，因为大家的重点不在这里。之后可能会有一定的反弹，但还要擔(dan)心第二波(bo)、第三波疫情，也就是说未来半年时间，可以有期待，但不要有过高的期望。

如果有开发商认为接下来几个月会有V型的销售反弹，春(chun)节有黃(huang)金的销售期，那是不靠谱的。

第二方面涉(she)及到政策，一些企业家未必在目前这个节点上有信心。目前这个政策的转变，并没有彻底地改变预期。

这次跟以前真的是不一样。

观点新媒体：您认为这轮房地产下行有哪些原因？

陆挺：总结这次房地产的下行有四个原因，现在能够扳回来的有一到两个。

第一个原因是三道红线、两道红线；第二是疫情；第三是上一轮货币化棚改带来的后遗症，这个后遗症在某种程度上被滞后了；最后一个原因是人口。

剛(gang)才講(jiang)的GDP增速，可能在未来几年也会下降。本来城市化到了一定的时候，速度会明显减慢，这些因素叠加起来，中国房地产可能也是过了高点，要往下走了。

四个原因，一个是最大的趋势，第二个是货币化棚改，到现在可以说是一个周期，第三个是疫情，第四个是三道红线+两道红线，可以做一个大周期的分析，但更多的实际上就是一个政治(zhi)经济学的分析。

我们现在哪几个方面扳过来了呢？三道红线、两道红线，融资端的是扳回来了。

疫情，我认为2023年也可以扳回来，上半年之后疫情对中国经济的影响也就会很小了，甚至还会有些报复性需求反弹。

但是货币化棚改后遗症继续存在，广大的中小城市不要指望有特别大规模的报复性反弹。

这里面说的第一个趋势不大会改变，可能还会惡(e)化，第二个趋势也很难改变，货币化棚改后遗症还会在未来几年显现出来，很多开发商手上还有大量的地和没有完成的项目。

观点新媒体：房地产市场未来会有多大的规模？

陆挺：接下来经过小幅反弹之后，也許(xu)到10萬(wan)亿左右规模。

现在往下走了，然后往回小幅反弹，甚至有些报复性反弹，然后再慢慢下来一些。

当然后面物价也会有改变，价格(ge)因素要考虑进去。按照目前的价格情况，我觉得稳定在10万亿已经是不错的情况。

观点新媒体：很多人说2023年是一个政策大年，您怎么看？

陆挺：我明白他们说的政策大年，尤其是目前股市上面，很多人討(tao)论，都觉得会有很多刺激政策。实际上已经开始(shi)了，比如清零退出，房地产领域政策放松(song)。

其实现在从政策的角度来讲，已经在放松，而且有些政策也已经出来了，但要找到具体的抓手很难，所以有时候不僅(jin)仅是有政策经济就起来了。

2022年已经是一个真正的政策大年，光(guang)是从国开行批(pi)出来的额外资金有多少？新增的專(zhuan)项债额度下半年增加了5000亿，PSL过去两个月增加了4000多亿，额外退稅(shui)差不多2万亿，政策力度是很大的。

所以有人说2023年是政策大年，还需要什么样的政策？政策还不够松嗎(ma)？

如果说2023年是政策大年，其实清零政策结束才是真正的最大政策。但是指望还有大幅度的降息、降准，可能性不太大。降准已经没有太多空(kong)间了，意義(yi)也不是特别大。

观点新媒体：您认为怎样的政策比较好？

陆挺：关键是两个方面，真正好的政策，第一是要找回企业家的信心、消费者的信心，这样的政策才是好的。

有人说要印(yin)錢(qian)，目前这个节点印钱意义不是很大。这时候很重要的是要找回大家的信心，我觉得信心是非常关键的。

当下房地产这一塊(kuai)短期来看并没有什么太好的政策，因为在融资端已经放开了，最关键是把疫情給(gei)处理好，这是让房地产这个行业能够反弹的最重要環(huan)节。

第二，要真正地做一些事情，能够给民营企业家、商业这一块注入一些信心。

观点新媒体：允(yun)许企业重组上市这一条怎么样？

陆挺：这是一个好的政策，但是不应该用作(zuo)权宜之计，一旦(dan)好转了这些政策又收回去。

很多人都已经布局布好了，本来誰(shui)能上市、谁不能上市，这些不是轻易用产业政策来決(jue)定的。

有些东西说起来比较虚，但实际上现在需要的就是这些。

观点新媒体：中央财经委(wei)会议这次重提房地产是经济支柱产业，提到推动房地产业向新发展模式平稳过渡(du)，您认为这个新发展模式是什么？

陆挺：这就是一个很大的问题。

在我看来，中国房地产业现在面临一个最大的挑战，2021年我寫(xie)沃(wo)爾(er)克(ke)时刻(ke)的时候就很着重提到这一点。

那篇报告里面很多人只看到我看空的一面，其实还有一块，我说这个政策也是不可持(chi)续的，因为并没有很好的退出机制。

妳(ni)看我2021年写的那篇文(wen)章(zhang)，短期、中期是不可能改变的，房地产在整个中国经济中的比重和对财政的影响。

任何一个国家不可能在短期内改变这么庞大的产业结构，这是没有办法的。

观点新媒体：还是应该提？

陆挺：提不提是另外一回事，提支柱还是不提支柱，在我看来没有那么重要。

关键的一点是不能觉得未来两到三年之内就能进行压缩，然后把资金引导到其他行业中去，这个谈何容易？

我在2019年时写内循(xun)环的文章，当时有篇文章的题目叫(jiao)做“从房地产建设到芯(xin)片(pian)制造(zao)”，这里面涉及到很多瓶(ping)頸(jing)，一个国家的科技进步、产业进步没有这么简单。

观点新媒体：您对2022年经济和房地产有怎样的总结？对2023年中国经济和房地产行业有什么样的寄語(yu)？

陆挺：2022年就是一个艰难的探索，我们的清零政策就是一种探索，房地产政策也是一种探索。

2022是艰难的探索、触底和转折的一年，转折都在年底，到11月份我们都还在探索。

至于对2023年的寄语，我们要面对初始的陣(zhen)痛，不能一开始就想得那么好。

度过初始的阵痛，然后可以乐观一点，这是重新定位、思考和拥抱未来的一年。

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