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廊坊5年(nian)住(zhu)房(fang)限购迎(ying)來(lai)終(zhong)局(ju)，樓(lou)市(shi)官(guan)宣(xuan)利(li)好(hao)，出(chu)險(xian)房企(qi)能(neng)借(jie)此(ci)上(shang)岸(an)嗎(ma)？

作(zuo)者(zhe) | 蘇(su)影(ying)

編(bian)輯(ji)丨(shu)盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

来源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

壹(yi)場(chang)長(chang)達(da)5年的(de)住房限购走(zou)到(dao)了终點(dian)。

8月(yue)4日(ri)，廊坊政(zheng)務(wu)官微(wei)发布(bu)了《關(guan)於(yu)支(zhi)持(chi)房地(di)產(chan)業(ye)良(liang)性(xing)循(xun)環(huan)和(he)健(jian)康(kang)发展的六(liu)條(tiao)措(cuo)施(shi)》明(ming)白(bai)卡(ka)，宣布取(qu)消(xiao)戶(hu)籍(ji)、社(she)保(bao)（個(ge)稅(shui)）等(deng)不適(shi)應(ying)當(dang)前(qian)房地产市场形(xing)勢(shi)的限制(zhi)性购房資(zi)格(ge)条件(jian)。

受(shou)此影響(xiang)，二(er)級(ji)市场上，华夏幸福（600340.SH）、荣盛发展（002146.SZ）等环京(jing)房企股(gu)價(jia)均(jun)迎来上漲(zhang)。

8月5日，华夏幸福的收(shou)盤(pan)价為(wei)2.83元(yuan)/股，涨幅(fu)1.07%；荣盛发展的收盘价为2.69元/股，涨幅2.67%。

對(dui)于表(biao)現(xian)低(di)迷(mi)的环京房地产市场来說(shuo)，廊坊限购政策(ce)解(jie)除(chu)或(huo)許(xu)是(shi)一針(zhen)催(cui)化(hua)劑(ji)，而(er)重(zhong)倉(cang)环京的出险房企能借此東(dong)風(feng)實(shi)现上岸吗？

5年限购走向(xiang)终局

廊坊市隸(li)屬(shu)于河(he)北(bei)省(sheng)，因(yin)與(yu)北京市直(zhi)接(jie)相(xiang)鄰(lin)，近(jin)年来，承(cheng)接了不少(shao)北京市外(wai)溢(yi)的购房需(xu)求(qiu)，楼市熱(re)度(du)大(da)幅上涨，直至(zhi)2017年限购政策出臺(tai)。

来源：高(gao)德(de)地圖(tu)

按(an)照(zhao)当時(shi)要(yao)求，廊坊市內(nei)除了大城(cheng)縣(xian)外，全(quan)部(bu)區(qu)域(yu)執(zhi)行(xing)限购：外地户籍居(ju)民(min)需在(zai)当地繳(jiao)納(na)3年社保或纳税，限购1套(tao)住房；本(ben)地户籍居民擁(yong)有2套及(ji)以(yi)上住房的，暫(zan)停(ting)辦(ban)理(li)商(shang)业性質(zhi)住房貸(dai)款(kuan)。

此後(hou)，廊坊楼市热度開(kai)始(shi)回(hui)落(luo)，但(dan)关于限制性政策“松(song)綁(bang)”的消息(xi)卻(que)不时被(bei)傳(chuan)出。

2020年4月，廊坊市政府(fu)下(xia)发了《关于進(jin)一步(bu)深(shen)化户籍制度改(gai)革(ge)的意(yi)見(jian)（試(shi)行）》，实行区域差(cha)別(bie)化户口(kou)遷(qian)移(yi)政策，放(fang)寬(kuan)了包(bao)括(kuo)廣(guang)陽(yang)区、安(an)次(ci)区、永(yong)清(qing)县等多(duo)地的落户条件。

当时，市场曾(zeng)將(jiang)此舉(ju)視(shi)为限购政策的“破(po)冰(bing)”。

2020年年底(di)，有消息传出三(san)河市燕(yan)郊(jiao)鎮(zhen)的限购政策已(yi)经松動(dong)，沒(mei)有本地户口及社保均可(ke)以购買(mai)70年产權(quan)的新(xin)房。2021年3月，又(you)有中(zhong)介(jie)表示(shi)燕郊的二手(shou)房也(ye)将放开限购。

来源：今(jin)日頭(tou)条用(yong)户“房产有点意思(si)”

不過(guo)，雖(sui)然(ran)多次传言(yan)“限购已经放开”。但2022年4月，廊坊市住建(jian)局仍(reng)表示，目(mu)前廊坊仍执行非(fei)当地居民家(jia)庭(ting)提(ti)供(gong)3年社保或纳税證(zheng)明等相关购房政策。

直至2022年6月17日，廊坊市政府官網(wang)公(gong)布了《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》。六条措施中提到，将进一步降(jiang)低住房公積(ji)金(jin)贷款首(shou)付(fu)比(bi)例(li)，並(bing)表示对引(yin)进的高端(duan)人(ren)才(cai)，各(ge)地可結(jie)合(he)实際(ji)給(gei)予(yu)购房補(bu)貼(tie)或提高公积金贷款額(e)度等。

值(zhi)得(de)註(zhu)意的是，在該(gai)份(fen)文(wen)件中，对于六条政策的第(di)一条内容(rong)，即(ji)8月更(geng)新的住房限购取消一事(shi)并未(wei)提及，而是一字(zi)“略(lve)”过。

对此，易(yi)居研(yan)究(jiu)院(yuan)智(zhi)庫(ku)中心(xin)研究總(zong)監(jian)嚴(yan)躍(yue)进分(fen)析(xi)，当时市场上猜(cai)測(ce)較(jiao)多，但官方(fang)的文件并未公布，可以说明是政策放松的一个信(xin)號(hao)或思路(lu)。即为了防(fang)範(fan)市场炒(chao)作，所(suo)以对類(lei)似(si)限购等条款做(zuo)了淡(dan)化處(chu)理。

来源：廊坊政务官微

2个月后，8月4日，传了多年的“松绑”政策终于官宣。而除限购条件被解除外，此份公告(gao)中，廊坊市政府对"北三县" 和环雄(xiong)安新区周(zhou)邊(bian)县(市)的非本地户籍住房限售(shou)年限也进行了取消。

严跃进表示，此类政策的发布，也说明都(dou)市圈(quan)的房地产市场遇(yu)到了一些(xie)壓(ya)力(li)。此前一些都市圈的房地产过热，政策收緊(jin)力度大。而现在环京市场压力大，自(zi)然也會(hui)放松，充(chong)分體(ti)现了下半(ban)年政策繼(ji)續(xu)放松的導(dao)向。

廊坊楼市難(nan)回2017年

在限购政策出台前的2016年，受北京市政府东迁、通(tong)州(zhou)限购、輕(qing)軌(gui)設(she)站(zhan)等影响，廊坊楼市曾经歷(li)过一陣(zhen)野蠻(man)生(sheng)长的时代(dai)。

房天(tian)下數(shu)據(ju)顯(xian)示，2016年1月，廊坊房价为7872元/平(ping)方米(mi)。而到了12月，该数字則(ze)直接达到16484元/平方米，一年实现翻(fan)倍(bei)。

来源：房天下2016年廊坊楼市白皮(pi)書(shu)

其(qi)中环京四(si)县涨价最(zui)为明显，当年單(dan)价破2萬(wan)的項(xiang)目有80%位(wei)于固(gu)安县、三河县、大廠(chang)县和香(xiang)河县，燕郊地区還(hai)一度報(bao)出过超(chao)40000元/平方米的高价。

与房价一同(tong)上涨的还有人们的买房热情(qing)，据諸(zhu)葛(ge)找(zhao)房数据研究中心統(tong)計(ji)，僅(jin)2016年一年，廊坊市新房成(cheng)交(jiao)套数就(jiu)达到49820套，总成交金额达到506.1億(yi)元。

不过，隨(sui)著(zhe)2017年限购政策的出台，环京楼市調(tiao)控(kong)效(xiao)果(guo)显现，成交量(liang)回落，房价也开始下降。

2017年-2019年，廊坊楼市三年成交数据的总和为39541套，尚(shang)不及2016年成交量的80%。

受当地疫(yi)情影响，今年上半年廊坊成交量为6763套，仅为去(qu)年成交水(shui)平的40%。

此外，数据显示，2022年7月，廊坊房价为12012元/平方米，同比下降8.67%。

来源：诸葛找房数据研究中心

诸葛找房数据研究中心首席(xi)分析師(shi)王(wang)小(xiao)嬙(qiang)認(ren)为，在本地购房需求较弱(ruo)以及当前房地产市场整(zheng)体压力较大下，廊坊取消限购具(ju)備(bei)一定(ding)的市场必(bi)要性。能緩(huan)解当地楼市较为低迷的局面(mian)，助(zhu)力市场回升(sheng)，有利于当地房地产市场的平穩(wen)发展。

“不过，在当前购房者愈(yu)发趨(qu)于理性，外加(jia)近幾(ji)年投(tou)资客(ke)在环京投资楼市遇挫(cuo)的背(bei)景(jing)下，廊坊的市场很(hen)难回到2017年限购之(zhi)前的市场水平。”王小嫱补充。

重仓环京的出险房企能否(fou)上岸？

在限购政策的影响下，环京楼市一片(pian)冷(leng)寂(ji)，而深耕(geng)于此的房企更是倍感(gan)压力。

华夏幸福是其中的典(dian)型(xing)代表，2015年，踩(cai)中环京紅(hong)利的华夏幸福曾以725.1亿元的銷(xiao)售额躋(ji)身(shen)房企10強(qiang)。

来源：克(ke)而瑞(rui)数据

2017年，环京区域接連(lian)出台“限购令(ling)”，楼市大幅降溫(wen)。受此影响，华夏幸福经營(ying)性现金流(liu)由(you)正(zheng)轉(zhuan)負(fu)，为-162亿元，降幅超过300%。

2018年7月和2019年2月，中國(guo)平安共(gong)斥(chi)资180亿元，兩(liang)次入(ru)股华夏幸福，使(shi)得华夏幸福资金危(wei)機(ji)暂解。不过，后由于疫情和政策的雙(shuang)重影响，华夏幸福现金流回补不足(zu)，在2021年正式(shi)爆(bao)雷(lei)。

当前的华夏幸福正全力推(tui)进債(zhai)务重組(zu)工(gong)作。截(jie)至2022年7月31日，华夏幸福《债务重组计劃(hua)》中的2192亿元金融(rong)债务已簽(qian)約(yue)实现重组金额累(lei)计为1196.7亿元，相应減(jian)免(mian)债务利息、豁(huo)免罰(fa)息金额共计106.67亿元。

除了华夏幸福外，环京地区也是“河北王”荣盛发展的土(tu)儲(chu)大仓，在2018年后逐(zhu)步成为环京区域拿(na)地最多的房企。

仅2019-2021年三年期(qi)間(jian)，在荣盛发展新增(zeng)的196宗(zong)土地中，就有94宗位于河北省，廊坊、張(zhang)家口、承德、保定等城市均有布局。截至2021年年底，在荣盛发展的土地储备中，河北省总建築(zhu)面积为1501.28万平方米，占(zhan)比总土储的43.28%。

来源：荣盛发展年报

2021年年底，随着市场环境(jing)的變(bian)化，荣盛发展高速(su)擴(kuo)张的弊(bi)端开始出现，负债增加、业績(ji)虧(kui)損(sun)，荣盛发展的流动性面臨(lin)巨(ju)大压力。此外，今年5月，其与平安信托(tuo)一筆(bi)10.38亿元規(gui)模(mo)信托计划也出现違(wei)约。

除了本土房企外，佳(jia)兆(zhao)业（1638.HK）、碧(bi)桂(gui)園(yuan)（2007.HK）、合生創(chuang)展（0754.HK）等房企也曾入局环京。期间，有些房企踩中红利，有些房企则因高价拿地被套其中。

那(na)麽(me)，此次廊坊地区的限购政策取消，能助力出险房企上岸吗？

一名(ming)环京房企内部人士(shi)表示，廊坊楼市与北京外溢的购买力之间的关系(xi)是非常(chang)强的。所以此次限购解除，從(cong)历史(shi)经驗(yan)上来看(kan)，会对环京、对廊坊楼市有非常明显提振(zhen)作用。但由于疫情幹(gan)擾(rao)，该提振作用可能会出现滯(zhi)后效应。

他(ta)預(yu)计廊坊房价现在就应该能夠(gou)堅(jian)持住，甚(shen)至开始上升，但是短(duan)期销售量未必会有明显提升。

另(ling)一名环京房企内部人士却有着不同的判(pan)斷(duan)。他预测，限售政策官宣后，从首付比例、贷款利率(lv)，公积金提升都有改进，应该会刺(ci)激(ji)一批(pi)剛(gang)需，价格上涨不好说，但交易数量应该会提升。

事实上，放眼(yan)全国，环京地区的房价和产业配(pei)套，与上海(hai)、深圳(zhen)等一線(xian)城市周边相比仍有差距(ju)，尚有提升空(kong)间。而怎(zen)樣(yang)调动起(qi)购房者的信心，现在对于房企销售来说是比较关鍵(jian)的因素(su)。

而对于出险房企能否上岸，有业内人士表示，现在政策对民营房企相对宽松，但是由于疫情影响，政策的效果还没有体现出来，所以絕(jue)大多数民营房企还未完(wan)全走出资金鏈(lian)断裂(lie)困(kun)局。大家都在等市场回暖(nuan)，销售有起色(se)之后，再(zai)去做新一輪(lun)的安排(pai)。

妳(ni)覺(jiao)得此次廊坊限制性政策取消后，环京市场会因此回暖吗？而出险房企又能否因此借到东风呢(ne)？歡(huan)迎評(ping)論(lun)区留(liu)言討(tao)论。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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