无码神器！杨思琦三级曝光

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>韓(han)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)爆(bao)雷(lei)？多(duo)人(ren)炒(chao)房出(chu)租(zu)上(shang)萬(wan)套(tao)房子(zi)，房價(jia)暴(bao)跌(die)後(hou)攜(xie)巨(ju)額(e)押(ya)金(jin)潛(qian)逃(tao)，租客(ke)崩(beng)潰(kui)自(zi)殺(sha)

不(bu)出意(yi)外(wai)的(de)話(hua)，最(zui)近(jin)韩国要(yao)出意外了(le)。

韩媒(mei)乃(nai)至(zhi)世(shi)界(jie)媒體(ti)都(dou)註(zhu)意到(dao)了，韩国迫(po)在(zai)眉(mei)睫(jie)的全(quan)租房泡(pao)沫(mo)危(wei)機(ji)。

前(qian)幾(ji)年(nian)韩国房价飆(biao)升(sheng)，房東(dong)炒房賺(zhuan)得(de)盆(pen)滿(man)缽(bo)满，從(cong)政(zheng)府(fu)政策(ce)到普(pu)通(tong)民(min)眾(zhong)都在推(tui)動(dong)房价；

但(dan)如(ru)今(jin)美(mei)聯(lian)儲(chu)瘋(feng)狂(kuang)加(jia)息(xi)，利(li)率(lv)高(gao)了，房价走(zou)低(di)，韩国房东的利益(yi)鏈(lian)條(tiao)很(hen)可(ke)能(neng)迎(ying)來(lai)雪(xue)崩之(zhi)勢(shi)，到時(shi)候(hou)不僅(jin)可能害(hai)得普通人賠(pei)上壹(yi)生(sheng)積(ji)蓄(xu)，就(jiu)連(lian)韩国全国的金融(rong)市(shi)場(chang)也(ye)不容(rong)樂(le)觀(guan)…

說(shuo)到全租房泡沫危机，很多小(xiao)夥(huo)伴(ban)可能對(dui)韩国“全租房”還(hai)不太(tai)了解(jie)。

我(wo)們(men)印(yin)象(xiang)裏(li)的租房方(fang)式(shi)只(zhi)有(you)一種(zhong)，就是(shi)“月(yue)租”，交(jiao)一個(ge)月的押金，然(ran)后按(an)月或(huo)者(zhe)季(ji)度(du)交月租。

但韩国除(chu)了“月租”，还有“全租”。

這(zhe)是韩国特(te)有的一种租房形(xing)式，韩語(yu)里是“??”，中(zhong)文(wen)翻(fan)譯(yi)為(wei)“傳(chuan)貰(shi)”，也叫(jiao)全租。

全租就是租客給(gei)房东一大(da)筆(bi)錢(qian) （通常(chang)是房子价格(ge)的50%-80%）作(zuo)为押金，房东讓(rang)租客住(zhu)進(jin)自己(ji)的房子一段(duan)时間(jian) （通常是兩(liang)年）。

等(deng)租期(qi)到了之后，房东將(jiang)押金 （保(bao)證(zheng)金）如數(shu)奉(feng)还给租客，相(xiang)當(dang)於(yu)現(xian)金和(he)房子使(shi)用(yong)權(quan)的一种臨(lin)时互(hu)換(huan)。

对于不了解这种租房形式的人来说，可能會(hui)大为震(zhen)撼(han)。

这不就相当于这两年间，租客可以(yi)白(bai)住房子了嗎(ma)？房东圖(tu)什(shen)麽(me)啊(a)？

房东图的是租客的保证金在这两年间产生的利潤(run)，这两年里，房东可以拿(na)著(zhe)这笔钱存(cun)在銀(yin)行(xing)、或者去(qu)投(tou)資(zi)，所(suo)得的利润都歸(gui)房东所有。

房东要“赚钱”，租客則(ze)是要“省(sheng)钱”，保证金總(zong)归是会回(hui)到自己手(shou)上的，就相当于这两年把(ba)钱固(gu)定(ding)存在房东那(na)里，到期之后再(zai)取(qu)回来，住房子一分(fen)钱沒(mei)花(hua)。

很多人可能还是無(wu)法(fa)理(li)解，感(gan)覺(jiao)这玩(wan)意兒(er)一看(kan)就有很大風(feng)險(xian)，但“全租”在韩国相当盛(sheng)行。

一方面(mian)是因(yin)为这种租房形式在韩国由(you)来已(yi)久(jiu)，起(qi)源(yuan)可以追(zhui)溯(su)到高麗(li)王(wang)朝(chao)，但正(zheng)式形成(cheng)大規(gui)模(mo)擴(kuo)散(san)是在20世紀(ji)70年代(dai)以后。

当时正值(zhi)韩国工(gong)業(ye)化(hua)過(guo)程(cheng)中，为了找(zhao)工作，農(nong)村(cun)人口(kou)大舉(ju)湧(yong)向(xiang)大城(cheng)市，住房需(xu)求(qiu)一下(xia)劇(ju)增(zeng)。

大城市的房主(zhu)们看中这个市场，想(xiang)買(mai)房，但当时貸(dai)款(kuan)利率高，住宅(zhai)金融制(zhi)度方面也不完(wan)善(shan)，妳(ni)想买房贷款是很難(nan)的。

从制度上来不了钱，那就以私(si)人方式籌(chou)钱。

这就是全租盛行起来的原(yuan)因，房主们需要一大笔钱投入(ru)房市，而(er)农村打(da)工人们需要租房子。

这些(xie)打工人从鄉(xiang)下上城里来，基(ji)本(ben)都是賣(mai)了房子或田(tian)来的，比(bi)起麻(ma)煩(fan)地交月租，先(xian)交一大笔钱然后踏(ta)踏實(shi)实地生活(huo)，会更(geng)方便(bian)。

所以，全租不是政府从政策上引(yin)进的制度，而是房东和租客之间協(xie)商(shang)一致(zhi)后、自主發(fa)生的私人金融制度。

甚(shen)至可以说，在政府不给力(li)的情(qing)況(kuang)下，金融市场脆(cui)弱(ruo)、稅(shui)源不足(zu)、福(fu)利政策也不行，城市中的大批(pi)外来打工人无法有穩(wen)定住房的时候，是“全租”制度在一定程度上稳定了韩国的住宅供(gong)應(ying)和民众居(ju)住生活。

接(jie)下来的几十(shi)年里，大家(jia)都对这种私人金融習(xi)以为常，而且(qie)因为全租对“民众的居住稳定”做(zuo)出了貢(gong)獻(xian)，21世纪的韩国政府还引进了全租资金贷款的制度，在一定程度上鼓(gu)勵(li)了全租房的发展(zhan)。

甚至很多韩国頂(ding)級(ji)明(ming)星(xing)出于税收(shou)、隱(yin)私等的考(kao)慮(lv)，也在住全租房。

知(zhi)名(ming)娛(yu)乐公(gong)司(si)JYP的老(lao)板(ban)樸(pu)振(zhen)英(ying)就曾(zeng)在節(jie)目(mu)里说，他(ta)居住的两層(ceng)樓(lou)的乡间別(bie)墅(shu)是全租。

顶流(liu)巨星夫(fu)婦(fu)李(li)秉(bing)憲(xian)和李敏(min)貞(zhen)住的豪(hao)宅，也是全租。

雖(sui)然这些明星们肯(ken)定还有别的房产，但他们能夠(gou)以“全租”的形式去租房，这本身(shen)就反(fan)映(ying)了全租在韩国的普及(ji)。

租客和房东訂(ding)下合(he)同(tong)，完成一大笔现金和房屋(wu)使用权的临时置(zhi)换。

租客把押金给房东，然后住进房子里，期限(xian)到了，再搬(ban)出去並(bing)把钱收回来。

如果(guo)说只是單(dan)純(chun)的有借(jie)有还的这个过程，其(qi)实不会出什么幺(yao)蛾(e)子，但問(wen)題(ti)是现在的全租房市场根(gen)本没那么簡(jian)单，它(ta)已經(jing)形成了一系(xi)列(lie)经濟(ji)杠(gang)桿(gan)。

杠杆来自哪(na)里呢(ne)？来自房东。

房东拿到租客巨额保证金后要在一定时间內(nei)实现“利滾(gun)利”，ta就要搞(gao)投资。

投资有多种選(xuan)擇(ze)，就前几年的形势来看，全球(qiu)範(fan)圍(wei)内利率低，钱不值钱了，購(gou)买不动产就会更劃(hua)算(suan)，那房价肯定会漲(zhang)。

房价涨了，韩国房东投资房市的熱(re)情就更高了。

如果ta手里已经有全租的巨额保证金，那ta很大概(gai)率会想要再买套房，再全租，再买套和全租租金差(cha)额不大的房子，再全租…以此(ci)類(lei)推，钱不就滚起来了嘛(ma)。

还有一类人同樣(yang)瞄(miao)準(zhun)了巨额的全租保证金，但ta手里还没房、还没那么多钱怎(zen)么辦(ban)？

举个例(li)子，你先找好(hao)了一个3億(yi)韩元(yuan)的公寓(yu)准備(bei)购买，可手頭(tou)没那么多钱，如果这个公寓的平(ping)均(jun)全租价格是房价的80% （也就是2.4亿韩元），那你就可以先找到全租的租客，从租客这儿拿到2.4亿之后，只需要付(fu)剩(sheng)下的6000万韩元就可以买到房了。

这种通过全租租金购房的情况在韩国被(bei)稱(cheng)为“GAP投资”。

无論(lun)是本来就有房的房东靠(kao)全租保证金“利滚利”买房，还是缺(que)乏(fa)资金的人靠全租保证金买房，其实都是看准了前几年韩国持(chi)續(xu)的低利率，投资买房的人剧增，炒房炒得房价更高。

房东利滚利滚利，一路(lu)往(wang)上沖(chong)，嗷(ao)嗷掙(zheng)钱。

但这个杠杆率很高的链条里是埋(mai)着雷的，所有的暴利都依(yi)托(tuo)于房价的一路走高，如果房价跌了，那就抓(zhua)瞎(xia)了。

所以如果他们想把炒房持续下去，房市就得一直(zhi)興(xing)隆(long)，房价得一直涨。

前几年確(que)实可以，在上一任(ren)韩国总統(tong)文在寅(yin)執(zhi)政期间，房价飙升，全租价格也飙升，但是因为全租贷款門(men)檻(kan)低，几乎(hu)没有贷款限制，再加上利率低，人们一股(gu)腦(nao)地就去申(shen)請(qing)全租贷款了。

有的韩国年輕(qing)人还想成立(li)家庭(ting)，但也买不起房，幹(gan)脆就集(ji)結(jie)手头上的钱，再湊(cou)點(dian)全租贷款，一家人去住全租房，这样生活条件(jian)相对会好一点，到期本金还能回来。

就这样，房价越(yue)来越高，人们越来越买不起房，只能贷款找全租，让房东有更多的本金可以炒房，推动房价更高，循(xun)環(huan)往復(fu)，但關(guan)鍵(jian)是，这一切(qie)都得是房地产市场景(jing)氣(qi)的基礎(chu)上才(cai)能实现，市场会一直这么眷(juan)顧(gu)房东吗？

2022年，房东的好日(ri)子到头了。

美国连续上調(tiao)基准利率，韩国馬(ma)上就受(shou)到影(ying)響(xiang)，利率高了，钱值钱了，不动产相对来说就没那么值钱了，房价肯定会下跌。

而且利率高了，全租资金的贷款利率也就高了，導(dao)致全租价格暴跌。

房价也跌，全租价格也跌，这一跌不得了，整(zheng)个链条都要崩盤(pan)了。

近14年来韩国房价出现最大跌幅(fu)

房价下跌，房东后面收不到全租的高押金，就没有足够的钱还前面租客的押金，只能卖房还押金，卖房的越来越多，这样房价就会越来越低，整个全租房市场越来越崩，形成惡(e)性(xing)循环。

韩国就是这个时候发生了震动全国的“别墅王”连鎖(suo)事(shi)件。

2022年年底(di)，韩国住宅相关部(bu)门表(biao)示(shi)，30名恶性出租人未(wei)返(fan)还租客的押金，到11月为止(zhi)，押金金额已经達(da)到7250亿韩元。

这是韩国全国层面的全租市场崩塌(ta)，很多出租人都是手握(wo)几百(bai)套、上千(qian)套房源，因为房价下跌、资金链斷(duan)裂(lie)，而无法将押金还给租客。

光(guang)是首(shou)爾(er)地區(qu)，就有4个人是擁(yong)有1000套左(zuo)右(you)房子的“别墅王”。

有一个“别墅之神(shen)”权某(mou)，在韩国全国有3493套房子。

“别墅王”南(nan)某有2709套房子。

“第(di)二(er)别墅王”金某在首尔首都圈(quan)有1050套房子。

还有16人拥有300套以上的房子，这些数目说出来都让人觉得不可思(si)議(yi)，在房价如此高的时代，居然有人炒房炒出这么多房子。

更让人觉得細(xi)思恐(kong)極(ji)的是，在房价下跌后，这些人中有人携款潜逃，有人已经死(si)了！

他们手握着租客们的巨额押金，下落(luo)难明，原本租客们懷(huai)着美好的願(yuan)望(wang)进入全租房，这下不仅房要被有关部门收走，连自己的押金都不翼(yi)而飛(fei)了，徹(che)底淪(lun)为詐(zha)騙(pian)受害者。

2023年3月2日，一名30多歲(sui)的男(nan)子因为遭(zao)受到仁(ren)川(chuan)全租诈骗，而选择自杀。

他在遺(yi)書(shu)中吐(tu)露(lu)了自己的心(xin)酸(suan)：“最近失(shi)去了工作，再加上7000万韩元的全租贷款被拒(ju)絕(jue)延(yan)期償(chang)还，因此陷(xian)入了困(kun)境(jing)。”

像(xiang)这位(wei)男士(shi)一样陷入困境的人，今年恐怕(pa)还会有很多很多。

韩国專(zhuan)家預(yu)計(ji)2023年将会发生最大规模的全租诈骗損(sun)失，最多将达到1兆(zhao)8千亿韩元的损失，这对韩国的金融市场也将会是一个巨大的冲擊(ji)。

韩国人当然已经看到了潜在的危机，但雪崩的势头恐怕很难被人为制止。

更令(ling)人难受的是，这场雪崩受到的影响最大、范围最廣(guang)泛(fan)的受害者，都是在日常生活中苦(ku)苦挣紮(zha)的普通人。

他们可能把一輩(bei)子的积蓄、甚至全家人的积蓄都放(fang)进了全租的租金里，或許(xu)还贷了款，想要有一个好的生活，卻(que)换来一个这样可怕的结果。

无论房价高还是低，被掣(che)肘(zhou)的永(yong)遠(yuan)是普通人，这次(ci)的韩国房地产全租市场崩塌也是一样…

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