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首(shou)爾(er)江(jiang)南(nan)區(qu)，這(zhe)個(ge)著(zhu)名(ming)的(de)富(fu)人(ren)区是(shi)全(quan)韩房(fang)價(jia)最(zui)高(gao)的地(di)方(fang)，但(dan)这裏(li)的楼市正(zheng)在(zai)經(jing)歷(li)壹(yi)場(chang)暴(bao)跌(die)。

曾(zeng)经，江南区一套(tao)面(mian)積(ji)僅(jin)25平(ping)方米(mi)的公(gong)寓(yu)，售(shou)价高達(da)32億(yi)韩元(yuan)（約(yue)合(he)人民(min)幣(bi)1676萬(wan)元），現(xian)在，同(tong)樣(yang)的戶(hu)型(xing)售价23.5亿韩元（约合人民币1231万元），降(jiang)了(le)8.5亿韩元（约合人民币443.6万元）。附(fu)近(jin)其(qi)它(ta)高級(ji)住(zhu)宅(zhai)区，也(ye)有(you)多(duo)个公寓在降价出(chu)售，最高降幅(fu)达到(dao)了10亿韩元（约合人民币521.9万元）。

不(bu)止(zhi)江南区，韩国整(zheng)體(ti)房价已(yi)经連(lian)續(xu)9个月(yue)下(xia)跌，在首都(dou)首尔，部(bu)分(fen)公寓急(ji)降30%-40%，公寓成(cheng)交(jiao)量(liang)更(geng)是暴跌超(chao)70%。

為(wei)了促(cu)銷(xiao)，韩国地產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)們(men)甚(shen)至(zhi)在廣(guang)告(gao)里承(cheng)諾(nuo)買(mai)房子(zi)，送(song)奔(ben)馳(chi)車(che)。

即(ji)便(bian)如(ru)此(ci)，對(dui)大(da)部分普(pu)通(tong)人来說(shuo)，这个价格(ge)仍(reng)然(ran)是高不可(ke)攀(pan)的。

很(hen)多人擔(dan)心(xin)，韩国的“房地产衰(shuai)退(tui)”即將(jiang)到来，而(er)且(qie)大有超越2008年(nian)金(jin)融(rong)危(wei)機(ji)的態(tai)勢(shi)。国際(ji)貨(huo)币組(zu)織(zhi)（IMF）也警(jing)告稱(cheng)，亞(ya)洲(zhou)地产泡(pao)沫(mo)離(li)破(po)滅(mie)仅一步(bu)之(zhi)遙(yao)，尤(you)其是韩国。

圖(tu)源(yuan)：社(she)交媒(mei)体截(jie)图

不想(xiang)买房了

“这里是空(kong)房子，这里也是空房子。”一位(wei)韩国市民指(zhi)著(zhe)仁(ren)川(chuan)的某(mou)大型高檔(dang)公寓小(xiao)区说道(dao)，小区有1100多户，一大半(ban)全是空屋(wu)。

整个韩国，房屋空置(zhi)的现象(xiang)在增(zeng)加(jia)。從(cong)2022年下半年开始(shi)，韩国全国公寓入(ru)住率(lv)已经下降到70%以(yi)下。即便在首尔最繁(fan)華(hua)的地段(duan)，房屋也變(bian)得(de)不緊(jin)俏(qiao)了。

一邊(bian)是房屋大量空置，一边是央(yang)行(xing)史(shi)無(wu)前(qian)例(li)的加息(xi)政(zheng)策(ce)。

从2022年4月至2023年1月，韩国央行已紧跟(gen)美(mei)聯(lian)儲(chu)的步伐(fa)，连续7次(ci)加息，創(chuang)下历史紀(ji)錄(lu)。楼市也受(shou)到影(ying)響(xiang)，一路(lu)下行。

截至目(mu)前，韩国房价已经连续9个月下跌。韩国副(fu)總(zong)理(li)兼(jian)企(qi)劃(hua)財(cai)政部長(chang)官(guan)秋(qiu)慶(qing)鎬(hao)在3月份(fen)的時(shi)候(hou)就(jiu)表(biao)示(shi)，今(jin)年公寓、联体住宅等(deng)共(gong)同住宅的基(ji)準(zhun)房价同比(bi)下降18.6%，为2005年實(shi)施(shi)相(xiang)關(guan)制(zhi)度(du)以来最大減(jian)幅。

央行连续加息，房貸(dai)利(li)率升(sheng)高，加之出口(kou)低(di)迷(mi)和(he)高通脹(zhang)，沒(mei)房的年輕(qing)人不想买房，背(bei)着巨(ju)額(e)房贷的房東(dong)们，只(zhi)能(neng)忍(ren)痛(tong)把(ba)自(zi)己(ji)的房屋低价拋(pao)售。

这样的趨(qu)势蔓(man)延(yan)到首尔的富人区。很多手(shou)握(wo)多套房的有錢(qian)人，现在寧(ning)願(yuan)降价幾(ji)亿韩元，也急着把房子脫(tuo)手。

房产政策委(wei)員(yuan)李(li)恩(en)亨(heng)表示：“由(you)於(yu)上(shang)調(tiao)基准利率帶(dai)来的贷款(kuan)負(fu)担等原(yuan)因(yin)，即便是在住宅需(xu)求(qiu)較(jiao)高的江南区，住宅价格也呈(cheng)现下降的趋势。”

一名市民从首尔南山(shan)遠(yuan)眺(tiao)市区。（图源：社交媒体）

奇(qi)葩(pa)的房价和政策

曾几何(he)时，韩国的房价一度全球(qiu)排(pai)名第(di)二(er)。特(te)別(bie)是自2019以来，韩国全国房价漲(zhang)幅超過(guo)35%，首尔市区的累(lei)計(ji)涨幅更是高达46%。

主(zhu)要(yao)原因是因为新(xin)冠(guan)疫(yi)情(qing)爆(bao)发後(hou)，韩国经濟(ji)因为出口旺(wang)盛(sheng)得到了快(kuai)速(su)发展(zhan)。而韩国獨(du)特又(you)奇葩的租(zu)賃(lin)制度，更讓(rang)其楼市成为了炒(chao)租客(ke)的樂(le)園(yuan)。

韩国有兩(liang)種(zhong)租房制度，第一种和世(shi)界(jie)其它国家(jia)和地区類(lei)似(si)，即支(zhi)付(fu)押(ya)金並(bing)按(an)月付租金，另(ling)外(wai)一种則(ze)是韩国独有的全租房，也叫(jiao)傳(chuan)貰(shi)房（jeonse）。

所(suo)謂(wei)全租房，即租客按照(zhao)房价的一定(ding)比例(一般(ban)在50%-80%左(zuo)右(you))，給(gei)房东一大筆(bi)押金后便可入住。待(dai)1-2年后，租客退房，房东全數(shu)退還(hai)押金。租约期(qi)間(jian)，房东可以利用(yong)押金经營(ying)生(sheng)意(yi)、投(tou)資(zi)，或(huo)者(zhe)賺(zhuan)取(qu)銀(yin)行利息。

韩国的银行也因此推(tui)出了專(zhuan)門(men)針(zhen)对这种全租房的贷款，年轻人拿(na)不出买房的全款，就會(hui)選(xuan)擇(ze)去(qu)银行贷款湊(cou)齊(qi)全租房的押金。

这种租房政策在其它地区的人看(kan)来，或許(xu)是不可思(si)議(yi)的，如果(guo)拿得出如此大比例的押金，为何不直(zhi)接(jie)买房呢(ne)？

事(shi)实上，因为此前向(xiang)银行贷款的利息远低于月租房的租金，因此对于很多年轻人来说，全租房意味(wei)着，直接向银行支付低利息就可以住上房子了。

加之经历过金融危机和房价暴跌，韩国人对于买房变得更为慎(shen)重(zhong)，许多年轻人会先(xian)选择全租房，等到经济穩(wen)定后再(zai)买房。

多年来，全租房深(shen)受韩国年轻人歡(huan)迎(ying)，它可以解(jie)決(jue)租客因工(gong)作(zuo)或就學(xue)而導(dao)致(zhi)的頻(pin)繁更換(huan)住處(chu)問(wen)題(ti)，有人还将其視(shi)为一种储蓄(xu)的方式(shi)。

但这个看起(qi)来雙(shuang)方都受益(yi)的政策，背后其实有巨大的隱(yin)患(huan)：房东拿到大笔押金，若(ruo)是繼(ji)续投资房地产，就会把房价炒起来；租客去银行贷款雖(sui)然可以“免(mian)費(fei)”住几年，但隨(sui)着房价逐(zhu)年高涨，仍然买不起房。

图源：社交媒体

如今，在加息周(zhou)期下，随着利率走(zou)高，楼市下跌，房东投资失(shi)敗(bai)导致资金鏈(lian)斷(duan)裂(lie)，全租房的隐患问题也接踵(zhong)而来。

光(guang)是2022年，韩国就发生了2073起全租房保(bao)證(zheng)金被(bei)吞(tun)案(an)。越来越多的房东无法(fa)返(fan)还押金，極(ji)端(duan)的情況(kuang)还会攜(xie)巨款潛(qian)逃(tao)，留(liu)下欠(qian)着債(zhai)務(wu)的房子，让租客们求償(chang)无门。

而絕(jue)大部分受害(hai)者，都是20到30多歲(sui)的年轻人，損(sun)失金额動(dong)輒(zhe)达到9000万韩元(约合人民币50万元)。

一位年轻受害者绝望(wang)地告訴(su)韩国媒体：“我(wo)把全部财产都投入其中(zhong)，损失了财产和贷款的总额，甚至还成为信(xin)用不良(liang)者。现在我已经申(shen)請(qing)破产了，我不想再聽(ting)妳(ni)们宣(xuan)講(jiang)这个政策。”

面对如此大“坑(keng)”，越来越多的租客选择从传贳房轉(zhuan)向普通的月租房。2022年的数據(ju)顯(xian)示，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。

这也意味着，房东很難(nan)从新租户那(na)里獲(huo)得足(zu)夠(gou)的押金，只能以大幅折(zhe)扣(kou)抛售房产，進(jin)一步助(zhu)推房价下跌。

下一个危机

業(ye)界認(ren)为，今年韩国楼市将持(chi)续萎(wei)縮(suo)，房价还会进一步下跌。

野(ye)村(cun)证券(quan)悲(bei)觀(guan)預(yu)測(ce)，未(wei)来韩国全国房价将比2009-2014年金融危机之后的房地产市场降溫(wen)更为猛(meng)烈(lie)，并引(yin)发连鎖(suo)反(fan)應(ying)。

如今，已经可以看到一些(xie)跡(ji)象了：和房地产相关的家裝(zhuang)家具(ju)业，正陷(xian)入生存(cun)危机。

韩国漢(han)森(sen)（图源：社交媒体）

在韩国家具、装修(xiu)市场排名第一的汉森，2022年首次出现217亿韩元（约合人民币1.13亿元）的虧(kui)损。

房地产中介(jie)行业也被波(bo)及(ji)。根(gen)据韩国房产中介協(xie)会透(tou)露(lu)，仅仅2022年12月，关门的中介门店(dian)就有2072家，是近5年来的最高数字(zi)。“现在情况確(que)实很困(kun)难，我也只能双手一攤(tan)，没辦(ban)法。”韩国房产中介协会主席(xi)李鐘(zhong)赫(he)说。

韩国央行仍然认为，目前房地产市场的调整是可控(kong)的。 但是，不少(shao)经济学家警告称，韩国更进一步的房地产衰落(luo)就在眼(yan)前。

與(yu)此同时，房价驟(zhou)降还将影响个人消(xiao)费，在全球半导体行业疲(pi)軟(ruan)和出口不振(zhen)的同时，这将导致韩国经济陷入更深的衰退。

利率上升，资金断裂，房东们的美夢(meng)破碎(sui)。

受房贷利率持续走高和经济衰退的双重隐憂(you)影响，现在的韩国人也不再熱(re)衷(zhong)买房了。

而没房的韩国年轻人们，依(yi)然没有出路。返回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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