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中國(guo)房(fang)地产市(shi)场空(kong)間(jian)仍(reng)然(ran)巨(ju)大(da)，行(xing)業(ye)下行階(jie)段(duan)對(dui)头部(bu)企(qi)业反(fan)而(er)有(you)利(li)。

文(wen)/每(mei)日(ri)財(cai)報(bao) 何嬙(qiang)

近(jin)年(nian)，地产在(zai)政(zheng)策(ce)導(dao)向(xiang)下又(you)到(dao)了(le)分(fen)化(hua)的(de)關(guan)鍵(jian)節(jie)點(dian)，在下半场面(mian)臨(lin)更(geng)為(wei)徹(che)底(di)的洗(xi)牌(pai)。這(zhe)次(ci)，許(xu)多(duo)优質(zhi)央(yang)企走(zou)到前(qian)排(pai)。就(jiu)去(qu)年公(gong)布(bu)的房企銷(xiao)售(shou)額(e)數(shu)據(ju)來(lai)看(kan)，前六(liu)名(ming)都(dou)是(shi)央企。

作(zuo)为行业央企中低(di)調(tiao)的代(dai)表(biao)，中国海外(wai)發(fa)展(zhan)（00688.HK，簡(jian)稱(cheng)中海地产）於(yu)1992年8月(yue)20日在香(xiang)港(gang)聯(lian)交(jiao)所(suo)上(shang)市，已(yi)走過(guo)三(san)十(shi)年，如(ru)今(jin)已是資(zi)本(ben)市场中国地产概(gai)念(nian)的風(feng)向標(biao)和(he)龙头股(gu)，更是中国房地产行业穩(wen)健(jian)、持(chi)續(xu)、高(gao)质量(liang)发展的壹(yi)面旗(qi)幟(zhi)。

8月24日，中海地产发布了2022年中期(qi)业績(ji)报告(gao)。行业艱(jian)難(nan)環(huan)境(jing)下，中海地产上半年實(shi)現(xian)销售合(he)約(yue)额人(ren)民(min)幣(bi)1385億(yi)元(yuan)，排名上升(sheng)至(zhi)全(quan)行业第(di)四(si)，躋(ji)身(shen)行业第一梯(ti)隊(dui)。

不(bu)足(zu)为奇(qi)，中海地产長(chang)期都是以“稳如磐(pan)石(shi)，值(zhi)得(de)信(xin)賴(lai)”的企业形(xing)象(xiang)立(li)足。在如今的环境下，这份(fen)稳健增(zeng)添(tian)了一層(ceng)深(shen)意(yi)，那(na)便(bian)是中海地产在行业下半场博(bo)弈(yi)面前已經(jing)做(zuo)好(hao)準(zhun)備(bei)，优势將(jiang)會(hui)以肉(rou)眼(yan)可(ke)見(jian)的速(su)度(du)拉(la)開(kai)。

逆(ni)势业绩稳健，加速並(bing)購(gou)发展

中海地产经过43年深耕(geng)，憑(ping)借(jie)著(zhe)过硬(ying)的品(pin)质競(jing)爭(zheng)力(li)，已经成(cheng)长为国內(nei)龙头地产企业。在发展中 “求(qiu)稳”：稳健的布局(ju)、稳健的节奏(zou)、稳健的創(chuang)新(xin)、稳健的财務(wu)制(zhi)度等(deng)，融(rong)合形成中海地产的基(ji)因(yin)。

上半年，中海地产營(ying)业收(shou)入(ru)1037.9 亿元，毛(mao)利率(lv)为23.5%。股東(dong)應(ying)占(zhan)溢(yi)利達(da)167.4 亿元，扣(kou)除(chu)稅(shui)後(hou)投(tou)资物(wu)业公允(yun)價(jia)值變(bian)動(dong)收益(yi)和非(fei)现金(jin)匯(hui)兌(dui)損(sun)益影(ying)響(xiang)后的股东应占溢利为173.5亿元。

《每日财报》註(zhu)意到，中报一大亮(liang)点就是凈(jing)利潤(run)率达16.1%，繼(ji)续保(bao)持行业一流(liu)水(shui)准。相(xiang)比(bi)其(qi)他(ta)财务指(zhi)标，净利润率更能(neng)反映(ying)一個(ge)企业的綜(zong)合管(guan)理(li)能力，比如說(shuo)投资精(jing)准、成本管控(kong)、精益建(jian)造(zao)等能力都会增厚(hou)企业的利润。

在业绩溝(gou)通(tong)会上，中海地产董(dong)事(shi)主(zhu)席(xi)顏(yan)建国始(shi)終(zhong)強(qiang)调稳字(zi)发展戰(zhan)略(lve)。在行业大变局下，在立于不敗(bai)之(zhi)地的基礎(chu)上，中海地产還(hai)善(shan)于抓(zhua)住(zhu)危(wei)機(ji)中的机遇(yu)。

上半年，在土(tu)地市场竞争下降(jiang)下，中海地产在国内13个城(cheng)市新增21幅(fu)土地，權(quan)益拿(na)地金额为457亿元，新增貨(huo)值为949亿元。其中在一線(xian)和强二(er)线城市新增土地18宗(zong)，权益金额为451亿元，占比达到94%。

今年上半年，中海地产在四个一线核(he)心(xin)城市的销售业绩非常(chang)优秀(xiu)，其中北(bei)京(jing)240亿元，天(tian)津(jin)114亿元，香港110亿元，廣(guang)州(zhou)101亿元，这都源(yuan)于此(ci)前敢(gan)于在核心城市逆市增加土地儲(chu)备。

在并购发展方(fang)面，中海地产抓住行业洗牌的机遇，加大并购力度，特(te)別(bie)在广州、上海、成都等城市并购投入超(chao)过了100亿元。今年1月，中海发展以36.88亿元完(wan)成对雅(ya)居(ju)樂(le)和世(shi)茂(mao)有关广州亞(ya)運(yun)城項(xiang)目(mu)的股权收购，成为該(gai)项目最(zui)大股东；中海宏(hong)洋(yang)约10亿元收购雅居乐義(yi)烏(wu)、徐(xu)州三项目公司(si)股权。3月，中海发展以62.4亿元收购上海楊(yang)浦(pu)城建的江(jiang)浦项目，成为该项目最大股东；中海宏洋10.24亿元收购龙光(guang)控股汕(shan)头一在建住宅(zhai)项目。

此外，中海與(yu)農(nong)行簽(qian)署(shu)300亿元意向性(xing)并购融资战略合作框(kuang)架(jia)協(xie)議(yi)，该筆(bi)为国内首(shou)單(dan)央行和銀(yin)保監(jian)会支(zhi)持的重(zhong)点房企并购貸(dai)款(kuan)。

与此同(tong)時(shi)，中海的商(shang)业资产也(ye)保持高质量增长，商业项目入市進(jin)入加速期。上半年入市7个项目，新增商业运营建築(zhu)面積(ji)38萬(wan)平(ping)方米(mi)。包(bao)括(kuo)：北京金安(an)环宇(yu)薈(hui)、广州亚运城广场、成都中海友(you)裏(li)天府(fu)国際(ji)公寓(yu)等。下半年，計(ji)劃(hua)新入市运营项目10个，預(yu)计新增商业运营面积约71万平方米。

资金实力雄(xiong)厚，融资成本强势

自(zi)“三道(dao)紅(hong)线”政策出(chu)臺(tai)后，不少(shao)高周(zhou)轉(zhuan)房企深陷(xian)资金困(kun)境，而中海地产卻(que)從(cong)始至终都稳居“綠(lv)檔(dang)”行列(lie)。去年，公司更是一躍(yue)至“零(ling)踩(cai)线”房企榜(bang)首，安全系(xi)数直(zhi)接(jie)拉至滿(man)分。

站(zhan)在如今的需(xu)求端(duan)，广大购房者(zhe)因歷(li)经了疫(yi)情(qing)和房企大洗牌后，買(mai)房邏(luo)輯(ji)已经不再(zai)单純(chun)考(kao)慮(lv)傳(chuan)統(tong)的地段配(pei)套(tao)和价格(ge)因素(su)，更青(qing)睞(lai)品牌实力过硬、资金实力雄厚的项目。像(xiang)中海地产这種(zhong)類(lei)型(xing)的央企品牌，正(zheng)逐(zhu)漸(jian)成为购房者追(zhui)逐的对象。

更需要(yao)看到的細(xi)节是，在2021年的九(jiu)月份，中海地产加大出手(shou)力度，直接拿地512亿；十月份，在杭(hang)州及(ji)北京等地拿地116亿元。时至今日，中海地产拿地的金额已经超过1400亿。巨额拿地资金背(bei)后，是公司对行业后续发展的信心，亦(yi)是逆势騰(teng)飛(fei)的开端。

“主动出擊(ji)”的另(ling)一面——中海地产擁(yong)有全行业最低融资成本。4月7日，中海地产曾(zeng)发行了全国規(gui)模(mo)最大的绿色(se)（碳(tan)中和）CMBS产品，规模50.01亿元。

（圖(tu)：上半年中海地产发債(zhai)一覽(lan)）

中报顯(xian)示(shi)，中海地产截(jie)至上半年末(mo)的资产負(fu)债率为59%，净借贷比率为41%；持有现金1253.2亿元；加权平均(jun)融资成本僅(jin)3.44%，融资成本持续保持地产行业最低區(qu)间。

三大国际評(ping)級(ji)机構(gou)目前仍給(gei)予(yu)中海地产行业領(ling)先(xian)的信用(yong)评级，分别为惠(hui)譽(yu) A-、穆(mu)迪(di) Baa1、标普(pu) BBB+。

逆势踩中市场节点，出手兇(xiong)猛(meng)，離(li)不开雄厚低成本资金支持，彰(zhang)显了公司在行业低谷(gu)中稳健的财务管理能力。

下半场空间仍然巨大 质优房企走得更遠(yuan)

去年7月份以来，房地产市场急(ji)速下降，整(zheng)个社(she)会对于地产前景(jing)看淡(dan)，买方市场急劇(ju)萎(wei)縮(suo)。盡(jin)管地方政府出台了不少的刺(ci)激(ji)政策，但(dan)成效(xiao)甚(shen)微(wei)。

市场购买意願(yuan)不足，最根(gen)本的原(yuan)因就是信心不足。

在中海地产董事主席颜建国看来，下半场，市场總(zong)量雖(sui)然会继续下行，但仍然是一个规模巨大的市场，是一个好行业，是一个可以长期堅(jian)持的行业，要对未(wei)来充(chong)满信心。

理由(you)很(hen)充分。市场有效需求继续存(cun)在，包括城市化率进一步(bu)提(ti)升、约3亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口(kou)聚(ju)集(ji)效应以及改(gai)善需求、住房折(zhe)舊(jiu)与新建的动態(tai)平衡(heng)等等方面。从美(mei)国地产发展历程(cheng)可以看到，房地产发展高峰(feng)后会下降，但下降沒(mei)有那麽(me)快(kuai)，仍然維(wei)持很龐(pang)大的量。

當(dang)然地产还要经历陣(zhen)痛(tong)。就短(duan)期来看，一方面取(qu)決(jue)于宏觀(guan)经濟(ji)的总體(ti)变化，二季(ji)度宏观经济壓(ya)力还是比較(jiao)大。另一方面，出險(xian)企业遇到困难的解(jie)决进度将直接影响市场的信心，还需要一段时间的行业重整。

当市场里的玩(wan)家(jia)、行业利润率再次进入一个相对稳定(ding)的阶段，市场会进入另外一个平衡。精准管理能力强、产品与服(fu)务口碑(bei)好的企业才(cai)能在新竞争中勝(sheng)出。

展望(wang)未来，中国房地产市场空间仍然巨大，对于中海地产等头部企业而言(yan)，要想(xiang)走得更长远，需要持续打(da)造面向下半场的護(hu)城河(he)，强化竞争优势。

中海地产也将因势而变、积極(ji)应对，持续以“好产品、好服务、好效益、好公民”的四好公司发展理念，坚守(shou)长期主义，稳步发展。返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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