广告创意流程：从灵感到落地

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>“首(shou)付(fu)只(zhi)需(xu)壹(yi)成(cheng)”就(jiu)能(neng)買(mai)中(zhong)心(xin)區(qu)樓(lou)盤(pan)？

承(cheng)翰(han)灣(wan)尚(shang)國(guo)際(ji)位(wei)於(yu)庭(ting)璽(xi)家(jia)園(yuan)下(xia)方(fang)的(de)接(jie)待(dai)中心。

接待区一角(jiao)坐(zuo)滿(man)了(le)中介(jie)和(he)客(ke)戶(hu)。

“首付只需一成，開(kai)發(fa)商(shang)送(song)兩(liang)成！”近(jin)日(ri)，深(shen)圳(zhen)多(duo)名(ming)中介人(ren)員(yuan)私(si)信(xin)告(gao)訴(su)南(nan)都(dou)·湾財(cai)社(she)記(ji)者(zhe)，又(you)有(you)楼盘推(tui)出(chu)豐(feng)厚(hou)優(you)惠(hui)活(huo)動(dong)。經(jing)多方了解(jie)，上(shang)述(shu)楼盘系(xi)位于福(fu)田(tian)区的承翰湾尚駿(jun)玺家园(以(yi)下簡(jian)稱(cheng)“骏玺家园”)，項(xiang)目(mu)于今(jin)年(nian)5月(yue)入(ru)市(shi)，屬(shu)于水(shui)圍(wei)村(cun)舊(jiu)改(gai)项目之(zhi)一。

7月5日，承翰湾尚国际曾(zeng)通(tong)過(guo)官(guan)方公(gong)號(hao)发布(bu)聲(sheng)明(ming)，称網(wang)傳(chuan)活动與(yu)事(shi)實(shi)嚴(yan)重(zhong)不(bu)符(fu)，但(dan)次(ci)日南都湾财社记者走(zou)訪(fang)時(shi)，現(xian)場(chang)銷(xiao)售(shou)顧(gu)問(wen)向(xiang)记者確(que)認(ren)，該(gai)活动真(zhen)实有效(xiao)。

從(cong)走访當(dang)天(tian)看(kan)，高(gao)額(e)讓(rang)利(li)吸(xi)引(yin)了不少(shao)中介帶(dai)客參(can)觀(guan)。骏玺家园的销售顾问表(biao)示(shi)，活动房(fang)源(yuan)為(wei)“工(gong)抵(di)房”，“送首付”並(bing)不違(wei)規(gui)。

對(dui)此(ci)，福田住(zhu)建(jian)局(ju)工作(zuo)人员7月6日表示，“送首付”有擾(rao)亂(luan)市场的嫌(xian)疑(yi)，但無(wu)明确法(fa)律(lv)规定(ding)。此前(qian)福田住建曾針(zhen)对该情(qing)況(kuang)向开发商核(he)实，对方已(yi)應(ying)要(yao)求(qiu)公开声明回(hui)復(fu)，至(zhi)于声明後(hou)活动依(yi)旧持(chi)續(xu)的情况，福田住建會(hui)繼(ji)续督(du)促(cu)开发商。

而(er)针对“工抵房送首付”的營(ying)销手(shou)段(duan)，福田住建局工作人员提(ti)醒(xing)，可(ke)能会影(ying)響(xiang)正(zheng)常(chang)网簽(qian)；也(ye)有法律人士(shi)表示，銀(yin)行(xing)很(hen)有可能拒(ju)絕(jue)審(shen)批(pi)購(gou)房資(zi)格(ge)的貸(dai)款(kuan)，若(ruo)造(zao)成违約(yue)，客户一成首付也可能被(bei)充(chong)作违约金(jin)。

7月8日，承翰湾尚国际公眾(zhong)号再(zai)度(du)发布声明，除(chu)否(fou)认“送首付”活动外(wai)，也明确楼盘部(bu)分(fen)房源存(cun)在(zai)“一口(kou)價(jia)8.5折(zhe)”的销售政(zheng)策(ce)。

縱(zong)观今年楼市，各(ge)大(da)新(xin)盘开发商在促销手段上絞(jiao)盡(jin)腦(nao)汁(zhi)，反(fan)映(ying)出新房市场整(zheng)體(ti)去(qu)化(hua)承壓(ya)的现狀(zhuang)。

A

记者走访

开发商称“送首付”与事实不符 现场80萬(wan)元(yuan)首付可撬(qiao)动800万元

资料(liao)顯(xian)示，承翰湾尚国际属于水围村旧改项目，分为庭玺家园和骏玺家园两期(qi)，矗(chu)立(li)于水围村南北(bei)端(duan)，靠(kao)一條(tiao)水围五(wu)路(lu)相(xiang)連(lian)。

7月5日，承翰湾尚国际曾通过官方公号发布声明称，關(guan)于当日网絡(luo)上出现的该项目“8折销售”、“送两成首付”等(deng)销售信息(xi)与事实严重不符。但截(jie)至7月6日，仍(reng)有不少中介以此拓(tuo)客。

7月6日，南都·湾财社记者來(lai)到(dao)了位于福田区水围村附(fu)近的承翰湾尚骏玺花(hua)园。

在“送首付”活动推出以前，承翰湾尚国际的整体去化表现并不理(li)想(xiang)。其(qi)中，于2022年8月推出的庭玺家园共(gong)計(ji)374户，户型(xing)为119-175㎡三(san)至四(si)房，入市接近一年備(bei)案(an)進(jin)度僅(jin)有28%；而今年5月最(zui)新加(jia)推的位于骏玺家园的169户78-85㎡两房户型，截至7月6日住建局數(shu)據(ju)显示，“已签认购書(shu)”及(ji)“已备案”房源合(he)计仅11套(tao)。

作为福田区稀(xi)缺(que)住宅(zhai)產(chan)品(pin)，承翰湾尚国际为何(he)去化不佳(jia)？参观过项目的客户總(zong)結(jie)出至少三點(dian)：一是(shi)村落(luo)環(huan)繞(rao)、魚(yu)龍(long)混(hun)雜(za)，二(er)是配(pei)套低(di)端，三是單(dan)价太(tai)高。数据显示，骏玺家园备案均(jun)价超(chao)10万元/㎡，最低单价为9.09万元/㎡，最低总价630万元的是一套仅61㎡的户型，套均总价834万元，最高总价超千(qian)万元。

湾财社记者走访当日，整個(ge)接待中心座(zuo)无空(kong)席(xi)，时常能聽(ting)到中介電(dian)話(hua)邀(yao)约客户时提到“送两成首付”的表述。

现场销售顾问介紹(shao)，若選(xuan)擇(ze)“送首付”的优惠方式(shi)，客户在支(zhi)付首付款时，由(you)第(di)三方现场向客户轉(zhuan)賬(zhang)20%房款，客户再现场將(jiang)合计30%房款支付予(yu)开发商，而客户实际首付10%。“比(bi)如(ru)备案价800万元的房子(zi)，第三方将在现场转账客户160万元，客户方面(mian)只需湊(cou)夠(gou)80万元，再转給(gei)开发商即(ji)可。”

销售顾问彼(bi)时表示，该活动仅针对骏玺两房，不限(xian)量(liang)，但享(xiang)受(shou)活动优惠后将由精(jing)裝(zhuang)交(jiao)付變(bian)为毛(mao)坯(pi)交付。据透(tou)露(lu)，承翰湾尚国际的装修(xiu)標(biao)準(zhun)超1万元/㎡。

此外，销售顾问還(hai)補(bu)充，针对资金状况不同(tong)的客户还可个性(xing)化选择优惠模(mo)式，比如总价折让15%，剩(sheng)余(yu)5%直(zhi)接返(fan)还购房人；总价折让10%，剩余10%直接返还购房人。雖(sui)然(ran)模式不同，但优惠力(li)度均为20%。

当日晚(wan)間(jian)，有中介向湾财社记者表示，活动房源已調(tiao)整为限量30套。“今天白(bai)天我(wo)們(men)公司(si)就成交了6套。”

B

律師(shi)提醒

“送首付”已有叫(jiao)停(ting)先(xian)例(li) 謹(jin)防(fang)“賠(pei)了夫(fu)人又折兵(bing)”

据湾财社记者此前報(bao)道(dao)，今年2月，深圳龙崗(gang)某(mou)项目也曾推出“送首付”的促销活动，具(ju)体来看，其两成首付亦(yi)为开发商“无償(chang)贈(zeng)送”，剩余的一成甚(shen)至还可以申(shen)請(qing)小(xiao)额贷款，进而達(da)到“零(ling)首付”的目的。不久(jiu)该活动被开发商緊(jin)急(ji)叫停。

在房产糾(jiu)紛(fen)領(ling)域(yu)專(zhuan)家周(zhou)爭(zheng)鋒(feng)看来，“送首付”的行为本(ben)身(shen)就存在一定風(feng)險(xian)，甚至客户有可能“赔了夫人又折兵”。

据周争锋介绍，依据《关于规範(fan)购房融(rong)资和加強(qiang)反洗(xi)錢(qian)工作的通知(zhi)》建房〔2017〕215号第一条规定，严禁(jin)房地(di)产开发企(qi)業(ye)、房地产中介機(ji)構(gou)违规提供(gong)购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得(de)为购房人墊(dian)付首付款或(huo)采(cai)取(qu)首付分期等其他(ta)形(xing)式变相垫付首付款，不得通过任(ren)何平(ping)臺(tai)和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式誘(you)導(dao)购房人通过其他机构融资支付首付款。

他指(zhi)出，由第三方转账两成首付的行为属于垫资。“银行在审核购房者贷款时，依据规定会严查(zha)首付的来源，如购房者自(zi)有资金只有一成，剩余的首期款由其他人垫资提供，依据政策的要求，银行很有可能拒绝审批购房资格的贷款，购房者可能构成违约。”

对此，周争锋进一步(bu)提醒，若要参与類(lei)似(si)活动，开发商应书面承諾(nuo)，贷款未(wei)成功(gong)时购房者不算(suan)违约；否則(ze)客户自有的一成购房款，最終(zhong)也可能被充作违约金。

另(ling)一方面，“第三方把(ba)钱打(da)入购房者账号，购房者再支付给开发商用(yong)于购房，第三方的资金如何回籠(long)、第三方和开发商及购房者之间是何種(zhong)法律关系，都需要签訂(ding)三方協(xie)議(yi)提前明确。”周争锋认为，期房项目最好(hao)不要参与此类活动，避(bi)免(mian)出现爛(lan)尾(wei)。

C

部門(men)說(shuo)法

福田区住建局：有扰乱市场嫌疑 会持续跟(gen)进

走访当日，湾财社记者曾问及活动的合规性，案场销售顾问回复称，活动房源属于“工抵房（工程(cheng)抵押(ya)房）”，“当然是合规的”。

据悉(xi)，“工抵房”是指在某些(xie)条件(jian)下，房地产开发商向银行或房地产的相关行业（如建築(zhu)商、材(cai)料商等）进行融资、贷款所(suo)抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋(wu)的全(quan)部（或部分）的产權(quan)或使(shi)用权。

关于大幅(fu)降(jiang)价的原(yuan)因(yin)，销售顾问称：“供应商想要现金，而公司为了正常運(yun)转，肯(ken)定不能全部用现金支付，所以我们把房子抵押给他们，再幫(bang)他们打折賣(mai)出去。”

销售对于“工抵房”的解釋(shi)是否合理？周争锋认为，這(zhe)大概(gai)率(lv)只是一个降价促销的借(jie)口，若出卖人实际为开发商，则一定不是“工抵房”。“工抵房是开发商先和工程方签订买卖合同和抵債(zhai)协议，再由工程方对外出售约定，开发商配合工程方找(zhao)到的人签订网签合同，辦(ban)理过户手续”，他同时指出，“银行的信贷资金最终会劃(hua)入監(jian)管(guan)账户，工程方根(gen)本拿(na)不到钱。”

在一些城(cheng)市，借“工抵房”为由降价促销已被列(lie)为违法违规行为，被明文(wen)禁止(zhi)。

7月7日，湾财社记者从福田区住建局獲(huo)悉，目前深圳市并无明确约束(shu)此行为的法律法规，但开发商此舉(ju)有扰乱市场的嫌疑。该工作人员表示，此前曾针对该情况向开发商核实，得到否定回复，后开发商已应要求公开声明。至于声明后活动依旧持续的情况，福田住建局会继续督促开发商。談(tan)到购买此类住房存在的风险，该工作人员提醒，可能会影响正常的网签。

7月8日，承翰湾尚国际公众号再度发布声明，除否认“送首付”活动外，也明确楼盘部分房源存在“一口价8.5折”的销售政策。

采寫(xie)/攝(she)影：南都·湾财社记者 陳(chen)鏡(jing)安(an)返回搜(sou)狐(hu)，查看更(geng)多

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