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gezhongbianminshenghuofuwugongnengzhunquesaomiaoshibietupianzhongdewenzi，zhichizhongwenyingwenfayudengduozhongyuyan。jieshengziyouxikaishishi，shengzizhijianzaluanwuzhang，fahuinidezhiliqujiekaizhexieshengzi，rangshengzizhijianbunengjiaocha。youxijiandanyishangshou，chongmanquweixinghetiaozhanxing。quanjingshijiao，jidishengji，dafutishengfangcunjiandeshijiaoxiaoguo，chengbeizengjiadongzuozhenshu，yujianshijiejimenghuanyouzhenshi境(jing)外(wai)債(zhai)重(zhong)組(zu)方(fang)案(an)公(gong)布(bu)後(hou)，中(zhong)國(guo)奧(ao)園(yuan)連(lian)發(fa)三(san)份(fen)業(ye)績(ji)報(bao)告(gao)，復(fu)牌(pai)指(zhi)日(ri)可(ke)待(dai)？

7月(yue)2日晚(wan)間(jian)，中国奥园（03883.HK，以(yi)下(xia)簡(jian)稱(cheng)“奥园”）公布了(le)境外债務(wu)重组方案。

根(gen)據(ju)公告，公司(si)在(zai)2023年(nian)6月30日與(yu)境外若(ruo)幹(gan)優(you)先(xian)票(piao)据持(chi)有(you)人(ren)组成(cheng)的(de)债權(quan)人小(xiao)组，就(jiu)境外债务全(quan)面(mian)重组方案的主(zhu)要(yao)條(tiao)款(kuan)達(da)成協(xie)議(yi)，該(gai)部(bu)分(fen)债权人所(suo)持有境外票据占(zhan)未(wei)償(chang)還(hai)本(ben)金(jin)額(e)的約(yue)33.01%。

翌(yi)日晨(chen)间，奥园连发四(si)份公告，其(qi)中包(bao)括(kuo)三份业绩报告，即(ji)2021年度(du)业绩、2022年半(ban)年度业绩、2022年度业绩。根据业绩报告，2022年，奥园的營(ying)收(shou)較(jiao)上(shang)壹(yi)年有所下滑(hua)，但(dan)公司虧(kui)損(sun)面縮(suo)小至(zhi)-78.43億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)加(jia)76.29%，公司仍(reng)處(chu)於(yu)持續(xu)亏损中。

鈦(tai)媒(mei)體(ti)APP了解(jie)到(dao)，自(zi)2022年4月1日起(qi)，奥园因(yin)無(wu)法(fa)披(pi)露(lu)上一年度財(cai)务數(shu)据，而(er)被(bei)港(gang)交(jiao)所暫(zan)停(ting)買(mai)賣(mai)且(qie)延(yan)续至今(jin)，彼(bi)時(shi)的股(gu)價(jia)為(wei)1.18港元。截(jie)至2023年7月3日，公司的總(zong)市(shi)值(zhi)约34.99亿港元。

中指研(yan)究(jiu)院(yuan)統(tong)計(ji)数据顯(xian)示(shi)，截至目(mu)前(qian)，包括、、等(deng)在內(nei)的21家(jia)内房(fang)股处于停牌狀(zhuang)態(tai)。按(an)規(gui)定(ding)，停牌时间超(chao)過(guo)18個(ge)月將(jiang)面臨(lin)摘(zhai)牌，其中，多(duo)家企(qi)业已(yi)停牌超14个月。能(neng)否(fou)在“最(zui)后时间”裏(li)保(bao)住(zhu)上市地(di)位(wei)，成了當(dang)前這(zhe)些(xie)停牌房企的首(shou)要任(ren)务。

今年以來(lai)，佳(jia)兆(zhao)业、、、等上市公司成功(gong)實(shi)現(xian)复牌，为出(chu)險(xian)房企增添(tian)了信(xin)心(xin)。钛媒体APP註(zhu)意(yi)到，刊(kan)发财报、推(tui)進(jin)並(bing)落(luo)实债务重组，是(shi)停牌房企复牌的必(bi)經(jing)之(zhi)路(lu)。

就目前来看(kan)，奥园已完(wan)成了前兩(liang)項(xiang)，距(ju)離(li)公司复牌还有多遠(yuan)？

约33.01%的债权人同意境外债重组

2022年底(di)，奥园的境外有息(xi)負(fu)债合(he)计约428.18亿元，其中291.43亿元为债权人相(xiang)互(hu)协议的一部分；境内计息负债总额约为662.32亿元。對(dui)此(ci)，公司计劃(hua)发行(xing)新(xin)的融(rong)資(zi)工(gong)具(ju)对原(yuan)债券(quan)进行置(zhi)換(huan)。

根据境外债务重组方案，奥园新发行的融资工具包括4支(zhi)共(gong)计23亿美(mei)元新债务工具期(qi)限(xian)至2031年，14亿股普(pu)通(tong)股，1.43亿美元无息強(qiang)制(zhi)可轉(zhuan)换债券，及(ji)16亿美元永(yong)续债。具体如(ru)下。

首先，新债务工具方面。公司全资直(zhi)接(jie)附(fu)屬(shu)公司Add Hero Holdings Limited擬(ni)发行三支共计18亿美元新债务工具，将于2026年9月開(kai)始(shi)攤(tan)銷(xiao)，最后一支票据到期日为2031年9月，票据现金利(li)率(lv)为每(mei)年7.5%-8.8%；同时，公司也(ye)拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，利率将为每年5.5%。

其次(ci)，在普通股方面。公司拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控(kong)人郭(guo)梓(zi)文(wen)及家人利益(yi)持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转讓(rang)給(gei)若干符(fu)合资格(ge)的债权人。相当于重组生(sheng)效(xiao)日后公司備(bei)考(kao)持股量(liang)的25.22%和(he)10.09%，对价为每股1.06港元。

再(zai)次，是无息强制可转换债券方面。公司将于2028年9月强制转换为公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。

最后，在永续债方面。公司拟新发行16亿美元永续债，相應(ying)的现金分配(pei)率自2031年9月起每年1%起，并根据永续债存(cun)续的年数向(xiang)上調(tiao)整(zheng)。另(ling)根据永续债的条款，公司可選(xuan)擇(ze)遞(di)延支付(fu)永续债的所有分配。

值得(de)一提(ti)的是，奥园的债务重组方案采(cai)用(yong)了协议安(an)排(pai)的模(mo)式(shi)，需(xu)要獲(huo)得出席(xi)相關(guan)债券會(hui)议75%及以上的债权人同意，才(cai)能通过方案。

另据公告内容(rong)指出，公司强制可转换债及永续债发行后，預(yu)期将作(zuo)为奥园的“权益”入(ru)賬(zhang)。由(you)此，连同重组方案中的债转股部分，若相关方案完成，奥园的凈(jing)资產(chan)将增加不(bu)低(di)于36亿美元，资产负债率将显著(zhu)下降(jiang)。

境内债方面，奥园已陸(lu)续达成包括公司债和非(fei)標(biao)的展(zhan)期安排，其他(ta)境内融资安排展期工作也已进入与境内债权人的协商(shang)階(jie)段(duan)，并与若干境内金融機(ji)構(gou)訂(ding)立(li)安排，完成本金逾(yu)327亿元现有境内融资安排的展期。另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

连发三份业绩报告，公司亏损持续

7月3日一早(zao)，奥园便(bian)在港交所掛(gua)出了三份睽(kui)違(wei)已久(jiu)的业绩报告，分別(bie)是2021年年报、2022年半年报、2022年年报。

從(cong)年报数据可見(jian)，过去(qu)两年里，奥园的经营状況(kuang)并不理(li)想(xiang)，这導(dao)致(zhi)公司财务状况很(hen)是艱(jian)難(nan)。

具体来看，2021年，奥园实现营收约500.22亿元，较2020年的约677.94亿元減(jian)少(shao)约177.72亿元，同比下降26.2%。2022年，公司实现营收约187.11亿元，较2021年减少约313.11亿元，同比下降62.6%。

盈(ying)利方面，2021年，奥园的毛(mao)利为亏损119.35亿元，同比下降174.2%；公司歸(gui)母(mu)净利潤(run)为亏损330.75亿元，同比大(da)减659.83%；毛利率为-23.9%。2022年，公司毛利约为8.41亿元，同比上升(sheng)107%；归母净利润为亏损78.43亿元，亏损持续，但亏损面有所缩减，同比上升76.29%；毛利率为4.5%。

不难发现，2021-2022年，奥园累(lei)计净利润亏损约为409.18亿元。大幅(fu)度亏损的同时，公司还伴(ban)隨(sui)著(zhe)大额度的债务。

财报显示，截至2022年末(mo)，奥园的资产总额约2344.26亿元，较上一年同期的2614.23亿元下滑10.33%，负债总额约2520.63亿元；现金及銀(yin)行存款约51.1亿元，受(shou)限制银行存款约42.31亿元；银行及其他借(jie)款约762.94亿元，优先票据及公司债券约327.56亿元。

在合计约1090.5亿元的债务当中，1年内到期需偿还的债务高(gao)达994.46亿元，占债务总额的91.19%。可见，公司短(duan)期内的债务壓(ya)力(li)很是艰巨(ju)。

令(ling)人安慰(wei)的是，奥园在日前公布了境外债务重组方案，根据方案，公司新债务工具期限至2031年，这让奥园能有足(zu)夠(gou)喘(chuan)息的时间。同时，若重组方案完成，强制可转换债及永续债发行后预期将作为公司权益入账，公司净资产将增加不低于36亿美元，资产负债率亦(yi)会得到改(gai)善(shan)。

钛媒体APP发现，今年以来，奥园也在陆续通过出售(shou)资产以求(qiu)为公司“回(hui)血(xue)”，但值得注意的是，这些资产出售多以亏损收場(chang)。

2月16日，奥园发布公告称，拟以2.56亿港元出售奥园健(jian)康(kang)29.9%股权予(yu)南(nan)粵(yue)基(ji)金，预期公司将从出售事(shi)项实现估(gu)计亏损约4476.6萬(wan)港元。5月12日，奥园宣(xuan)布出售加拿(na)大项目，此次出售事项的所得款项净额预计约为4850万加拿大元，公司估计将为此錄(lu)得亏损约2022.6万加拿大元。

与此同时，奥园也在大力推进国资入场。今年以来，奥园先后牽(qian)手(shou)山(shan)東(dong)健康、南粤基金、西(xi)安航(hang)投(tou)科(ke)創(chuang)、中金国測(ce)等擁(yong)有国资背(bei)景(jing)的企业，聯(lian)合推動(dong)其在大灣(wan)區(qu)、陜(shan)西省(sheng)内的舊(jiu)改项目。

在“保交付”方面，最新数据显示，今年1-6月，奥园已交付约1.9万套(tao)房源(yuan)，交付面積(ji)约235.3万平(ping)方米(mi)。同期，公司未经審(shen)计物(wu)业合同销售额累计约74.8亿元，逾九(jiu)成房地产项目按计划及进度进行。

奥园表(biao)示，未来将繼(ji)续確(que)保项目竣(jun)工交付，整合资源盤(pan)活(huo)项目的建(jian)設(she)和销售，降低营運(yun)开支，全力设法改善流(liu)动性(xing)。同时，公司及其顧(gu)問(wen)正(zheng)与若干主要境外债权人积極(ji)溝(gou)通，以落实全面的财务重组。（本文首发于钛媒体 APP，作者(zhe)｜陳(chen)偉(wei)納(na)）返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更(geng)多

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