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nansheng，nvshengkanshuzhuanqu，geinitongxingbiedenimendazaobutongdekanshuzhuanqu。youkedenglu，fangbiankuaijie，kuairenyibujinruyouxi。keyizaixihuandewenzhanghedongtaixiafangpinglundianzan；jianwuqiankunshouyouxiazaihailiangtimumianfeilianxi，zheliderenyiyigetimuzaibuyonghuaqiandeqingkuangxiakeyimianfeidelianxi又(you)新(xin)低(di)了(le)，地(di)產(chan)的(de)春(chun)天(tian)還(hai)有(you)多(duo)遠(yuan)？

6月(yue)末(mo)以(yi)來(lai)，雖(sui)然(ran)政(zheng)策(ce)環(huan)境(jing)在(zai)市(shi)場(chang)看(kan)来仍(reng)偏(pian)寬(kuan)松(song)，但(dan)地产板(ban)塊(kuai)走(zou)勢(shi)卻(que)仍呈(cheng)現(xian)震(zhen)蕩(dang)下(xia)行(xing)的趨(qu)势。例(li)如(ru)，7月10日(ri)盤(pan)後(hou)，央(yang)行等(deng)兩(liang)部(bu)門(men)發(fa)布(bu)延(yan)長(chang)两項(xiang)金(jin)融(rong)政策的通(tong)知(zhi)，這(zhe)壹(yi)消(xiao)息(xi)被(bei)市场解(jie)讀(du)認(ren)為(wei)是(shi)穩(wen)地产的重(zhong)大(da)利(li)好(hao)，虽然隔(ge)天刺(ci)激(ji)了地产板块高(gao)開(kai)，但也(ye)沒(mei)止(zhi)住(zhu)當(dang)天下滑(hua)的趋势。

相(xiang)關(guan)指(zhi)數(shu)則(ze)表(biao)现为續(xu)創(chuang)新低，中(zhong)證(zheng)800地产指数今(jin)日（7月12日）盘中跌(die)至(zhi)3512點(dian)，再(zai)创9年(nian)新低。

復(fu)盘該(gai)指数上(shang)半(ban)年表现，基(ji)本(ben)可(ke)以形(xing)容(rong)为“跌跌不(bu)休(xiu)”，“地产”也被網(wang)友(you)調(tiao)侃(kan)为“地慘(can)”。Wind数據(ju)顯(xian)示(shi)，截(jie)至6月30日，该指数年內(nei)累(lei)計(ji)下跌14.43%，大幅(fu)跑(pao)輸(shu)市场主(zhu)流(liu)宽基指数。

導(dao)致(zhi)地产板块持(chi)续下行的原(yuan)因(yin)有哪(na)些(xie)，下半年还能(neng)期(qi)待(dai)好轉(zhuan)嗎(ma)？地产黎(li)明(ming)还有多远？是否(fou)还有投(tou)資(zi)機(ji)會(hui)？

1、地产板块下行的原因有哪些？

地产下行的原因，我(wo)們(men)可以從(cong)4個(ge)框(kuang)架(jia)去(qu)分(fen)析(xi)，一是政策面(mian)，二(er)是銷(xiao)售(shou)端(duan)，三(san)是投资端，四(si)是融资端。

國(guo)信(xin)证券(quan)在《房(fang)地产行業(ye)2023年中期投资策略(lve)：重复蘇(su)節(jie)奏(zou)，輕(qing)政策博(bo)弈(yi)》中梳(shu)理(li)了行业上半年的整(zheng)體(ti)情(qing)況(kuang)，我们也可以从中窺(kui)見(jian)地产板块下行的原因：

· 政策方(fang)面，上半年虽然各(ge)地優(you)化(hua)措(cuo)施(shi)絡(luo)繹(yi)不絕(jue)，但都(dou)局(ju)限(xian)在“一城(cheng)一策”的框架内，幾(ji)乎(hu)没有中央層(ceng)面重磅(bang)的政策出(chu)臺(tai)，隨(sui)著(zhe)2-3月份(fen)地产销售的超(chao)預(yu)期恢(hui)复，政策发聲(sheng)頻(pin)率(lv)明显減(jian)弱(ruo)。

· 销售方面，上半年呈先(xian)高后低態(tai)势，Q1居(ju)民(min)購(gou)房需(xu)求(qiu)釋(shi)放(fang)較(jiao)为充(chong)分，房企(qi)为抓(zhua)销售窗(chuang)口(kou)期推(tui)貨(huo)前(qian)置(zhi)，因此(ci)销售面積(ji)集(ji)中兌(dui)现，但Q2量(liang)價(jia)同(tong)比(bi)均(jun)明显下降(jiang)，虽然整体复苏趋弱，但核(he)心(xin)居住需求仍相對(dui)堅(jian)實(shi)。

· 投资方面，开工(gong)、投资等重要(yao)指標(biao)降幅擴(kuo)大，房企拿(na)地意(yi)願(yuan)依(yi)舊(jiu)低迷(mi)，300城成(cheng)交(jiao)面积再降三成，但由(you)於(yu)房企投资策略同質(zhi)化趋势明显，各城市土(tu)地市场間(jian)的冷(leng)熱(re)分化延续。

· 融资方面，房企融资端修(xiu)复承(cheng)壓(ya)，销售复苏緩(huan)释资金压力(li)。根(gen)据統(tong)计局数据，2023年1-5月，房企到(dao)位(wei)资金55958億(yi)元(yuan)，同比-6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百(bai)分点。拆(chai)解房企资金来源(yuan)，可见随着销售复苏，销售回(hui)款(kuan)占(zhan)比逐(zhu)漸(jian)提(ti)升(sheng)，且(qie)对到位资金有正(zheng)向(xiang)拉(la)動(dong)作(zuo)用(yong)。但2023年1-5月，国内貸(dai)款累计同比-10.8%，降幅较1-4月扩大0.7个百分点，說(shuo)明房企在銀(yin)行端融资依旧不暢(chang)。

2、地产離(li)黎明还有多远？

从房地产的支(zhi)持政策来看，供(gong)需两端仍在持续发力。居民端，6月贷款市场報(bao)价利率（LPR）下降、引(yin)导居民房贷利率下行；房企端，金融支持政策“续航(hang)”，進(jin)一步(bu)缓解房企资金压力。展(zhan)望(wang)下半年，地产方面的支持政策能否持续，是繼(ji)续“維(wei)稳”为主还是转向更(geng)多的“刺激”？

民生(sheng)证券指出房地产是經(jing)濟(ji)的支柱(zhu)，预计將(jiang)有更多支持政策出台。投资端，自(zi)去年起(qi)持续未(wei)有起色(se)，较難(nan)为经济正循(xun)环起到良(liang)好貢(gong)獻(xian)；需求端角(jiao)度(du)，预计7、8月依然因城施策，一線(xian)城市中廣(guang)州(zhou)有望出台政策；从金融端，或(huo)将有更多增(zeng)強(qiang)信心的政策明確(que)维稳态度；但要改(gai)變(bian)销售趋势，需要更多投资端刺激政策。

中信建(jian)投认为，当前政策思(si)路(lu)是前期房地产支持政策的延续，供給(gei)端从资金层面继续发力，需求端中央各級(ji)部门多次(ci)强调要支持剛(gang)性(xing)和(he)改善(shan)性住房需求，因城施策持续推出，我们看好房地产行业信用的持续修复，同時(shi)在政策的加(jia)持下，销售复苏未来可期。

对于房地产的基本面趋势，国信证券则判(pan)斷(duan)全(quan)年行业呈竣(jun)工强、销售稳、投资弱的态势。

· 维持销售額(e)全年同比0%-5%的增长、竣工全年同比超30%的增长的判断；分別(bie)下调新开工、投资增速(su)全年同比增长至-15%、-5.6%（下调施工投资至-5%）。

· 从销售复苏节奏上看，Q2为增速最(zui)低点，为-7.7%，Q4为增速最高点，将達(da)到13.7%。同时我们认为，当前的市场复苏节奏是合(he)理的，由于帶(dai)看量等前置指标已(yi)经企稳，不能因为Q1的高增而(er)非(fei)理性的看待Q2的正常(chang)回落(luo)，当前應(ying)放低对政策博弈的预期。

3、地产板块到底(di)还有無(wu)投资机会？

具(ju)体来看，地产当前分化趋势明确，市场順(shun)应行业周(zhou)期，部分基本面较差(cha)的房企继续出清(qing)，頭(tou)部房企则“剩(sheng)者(zhe)为王(wang)”。

从房企基本面来看，国信证券预计2023年将有确定(ding)性的业績(ji)改善，板块整体业绩将呈现4个特(te)点：

· 營(ying)收(shou)規(gui)模(mo)预计與(yu)2022年持平(ping)；

· 毛(mao)利率企稳，並(bing)有望小(xiao)幅增长；

· 减值(zhi)规模将大幅下降；

· 少(shao)数股(gu)東(dong)損(sun)益(yi)绝对规模下降。

地产投资整体“重复苏节奏，轻政策博弈”，预计Q4将迎(ying)来本年销售复苏的高点，屆(jie)时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的選(xuan)擇(ze)上，建議(yi)关註(zhu)稳健(jian)性和成长性兼(jian)備(bei)的中型(xing)国央企。

东興(xing)证券在《房地产行业2023年中期策略——行业格(ge)局重塑(su)趋势明显，发展模式(shi)变革(ge)势在必(bi)行》中也旗(qi)幟(zhi)鮮(xian)明的指出，房地产行业行业格局正在重塑，模式变革势在必行。

其(qi)中，央国企在销售、拿地、融资、投资层面獲(huo)得(de)了全面領(ling)先，在未来将有望进一步兑现为市占率和盈(ying)利能力的领先。行业持续出清，格局重塑的背(bei)景(jing)下，当前有能力继续拿地扩張(zhang)的房企迎来了难得的优质项目(mu)儲(chu)备期。

从地产投资策略推薦(jian)两條(tiao)主线，首(shou)先是具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与競(jing)爭(zheng)格局改善的机会在需求回暖(nuan)之(zhi)时搶(qiang)占先机，高能级城市布局较多龍(long)头央国企将有望受(shou)益。其实推荐具有优质的经营体系(xi)，开发主业稳健，同时在地产運(yun)营和服(fu)務(wu)领域(yu)有所(suo)建樹(shu)的优质房企。

就(jiu)国央企以及(ji)头部优质房企而言(yan)，建议特别关注地产ETF（159707）。资料(liao)显示，地产ETF（159707）跟(gen)蹤(zong)中证800地产指数，集中匯(hui)集市场16只(zhi)头部房企上市公(gong)司(si)。

该指数6月12日迎来2023年第(di)一次调樣(yang)生效(xiao)，此次调倉(cang)后，前十(shi)大成份股權(quan)重超8成，“保(bao)萬(wan)招(zhao)金”权重占比超5成，高度聚(ju)焦(jiao)头部地产企业，契(qi)合龙头强者恒(heng)强产业周期趋势！同时，中证800地产指数成份股国企央企含(han)量高，同时享(xiang)受“中特估(gu)”概(gai)念(nian)加持。

地产ETF（159707）也是目前市场上唯(wei)一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀(xi)缺(que)性与辨(bian)識(shi)度。

数据来源：央行、统计局、Wind、中证指数官(guan)网。

風(feng)險(xian)提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股構(gou)成根据该指数編(bian)制(zhi)规则適(shi)时调整。文(wen)中指数成份股僅(jin)作展示，个股描(miao)述(shu)不作为任(ren)何(he)形式的投资建议，也不代(dai)表管(guan)理人(ren)旗下任何基金的持仓信息和交易(yi)动向。基金管理人評(ping)估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包(bao)括(kuo)但不限于个股、评論(lun)、预測(ce)、圖(tu)表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为參(can)考(kao)，投资人須(xu)对任何自主決(jue)定的投资行为負(fu)責(ze)。另(ling)，本文中的任何觀(guan)点、分析及预测不构成对閱(yue)读者任何形式的投资建议，亦(yi)不对因使(shi)用本文内容所引发的直(zhi)接(jie)或间接损失(shi)负任何责任。基金投资有风险，基金的過(guo)往(wang)业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他(ta)基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需謹(jin)慎(shen)。

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