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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>上(shang)半(ban)年(nian)廣(guang)州(zhou)樓(lou)市(shi)復(fu)蘇(su)步(bu)伐(fa)放(fang)緩(huan)，持(chi)續(xu)調(tiao)整(zheng)下(xia)市場(chang)格(ge)局(ju)如(ru)何(he)生(sheng)變(bian)？

今(jin)年上半年，广州楼市复苏步伐放缓，持续的(de)调整使(shi)得(de)市场格局產(chan)生变化(hua)。7月(yue)7日(ri)，合(he)富(fu)研(yan)究(jiu)院(yuan)發(fa)布(bu)的2023年广州房(fang)地(di)产市场半年度(du)總(zong)結(jie)顯(xian)示(shi)，由(you)於(yu)買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)處(chu)于膠(jiao)著(zhu)(zhe)狀(zhuang)態(tai)，“推(tui)新(xin)去(qu)化率(lv)”呈(cheng)逐(zhu)級(ji)下降(jiang)态勢(shi)。此(ci)外(wai)，二(er)手(shou)房業(ye)主(zhu)放盤(pan)的意(yi)願(yuan)上升(sheng)，這(zhe)也(ye)倒(dao)逼(bi)了(le)更(geng)多(duo)新房項(xiang)目(mu)，尤(you)其(qi)是(shi)郊(jiao)區(qu)项目，采(cai)用(yong)更加(jia)積(ji)極(ji)的營(ying)銷(xiao)措(cuo)施(shi)應(ying)對(dui)。

供(gong)求(qiu)低(di)位(wei)運(yun)行(xing)，剛(gang)性(xing)購(gou)买力(li)支(zhi)撐(cheng)仍(reng)在(zai)

今年上半年广州市场供求处于近(jin)五(wu)年低位。據(ju)合富研究院发布的報(bao)告(gao)显示，今年上半年，广州商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)新增(zeng)供应374萬(wan)平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)減(jian)少(shao)8%，这是自(zi)2018年以(yi)來(lai)首(shou)次(ci)低于400万平方米的水(shui)平。而(er)且(qie)，上半年广州商品住宅成(cheng)交(jiao)448万平方米，月均(jun)成交約(yue)70万平方米，幾(ji)乎(hu)是处于近15年的“市场底(di)”。

圖(tu)/合富研究院

從(cong)今年上半年广州市场发展(zhan)来看(kan)，共(gong)分(fen)為(wei)兩(liang)個(ge)階(jie)段(duan)，4月前(qian)，疫(yi)情(qing)管(guan)控(kong)解(jie)綁(bang)以及(ji)經(jing)濟(ji)复苏預(yu)期(qi)帶(dai)動(dong)市场信(xin)心(xin)回(hui)歸(gui)，尤其是去年10月至(zhi)12月积壓(ya)的购买需(xu)求較(jiao)快(kuai)釋(shi)放，推动市场成交上行，由80个代(dai)表(biao)楼盘實(shi)時(shi)成交反(fan)映(ying)出(chu)市场景(jing)氣(qi)度拉(la)升至最(zui)近几年同期高(gao)位，较2022年同期上升30%以上。

不(bu)過(guo)，在4月後(hou)宏(hong)觀(guan)经济复苏趨(qu)缓，房企(qi)資(zi)产負(fu)債(zhai)問(wen)題(ti)未(wei)解決(jue)等(deng)因(yin)素(su)使市场入(ru)市信心有(you)所(suo)动搖(yao)，市场修(xiu)复的進(jin)程(cheng)被(bei)打(da)斷(duan)。在前期积压需求释放后，新入市买家(jia)出手较猶(you)豫(yu)，市场出現(xian)“下行状态”。但(dan)是，可(ke)以肯(ken)定(ding)的是，广州刚性购买力对市场的支撑仍然(ran)存(cun)在。

对此，合富研究院高级分析(xi)師(shi)吳(wu)智(zhi)傑(jie)認(ren)为，當(dang)前买家对宏观经济的变化更加敏(min)感(gan)，尤其是偏(pian)刚需买家受(shou)到(dao)的影(ying)響(xiang)更大(da)。而相(xiang)当部(bu)分房企未看到市场更明(ming)確(que)的政(zheng)策(ce)風(feng)向(xiang)，再(zai)加上盈(ying)利(li)空(kong)間(jian)已(yi)不大，营销力度相对保(bao)守(shou)。由于买卖双方处于胶着状态，广州市整體(ti)“推新去化率”呈逐级下降态势。二季(ji)度市场平均新貨(huo)去化率为21%，较2022年同期的34%有所下降。

值(zhi)得關(guan)註(zhu)的是，相比往(wang)年同期，当前二手房市场对壹(yi)手房市场景气的影响也更加明显。合富研究院市场監(jian)測(ce)显示，今年一季度，业主放盘较大比例(li)是为“卖一买一”，二手房市场交易(yi)较旺(wang)的2月-3月份(fen)也带动了一手房置(zhi)业需求上升。但是，二季度之(zhi)后，市场交易信心轉(zhuan)弱(ruo)，更多的急(ji)需资金(jin)周(zhou)转的卖家選(xuan)擇(ze)放盘。业主放盘意愿上升，上半年广州市二手放盘量(liang)较去年增長(chang)约15%-20%，導(dao)致(zhi)議(yi)價(jia)空间擴(kuo)大。

中(zhong)心区价格企穩(wen)回升，郊区讓(rang)利楼盘增多

广州房地产市场的变化也带来区域(yu)成交结構(gou)的改(gai)变。最明显的特(te)征(zheng)是由以往“中心升、近郊稳、遠(yuan)郊跌(die)”的三(san)層(ceng)结构，逐漸(jian)往“中心稳中向好(hao)，近郊+远郊尋(xun)底”的两层结构变化。

图/合富研究院

据合富研究院分析，中心、近郊、远郊推新去化率雖(sui)然均较去年高點(dian)降低，但不同区域的起(qi)伏(fu)波(bo)动也有所区別(bie)。中心区仍然保持在35%以上的去化水平，一眾(zhong)改善(shan)及豪(hao)宅项目成績(ji)更显眼(yan)，部分去化在60%以上。而近郊非(fei)“網(wang)紅(hong)盘”的市场承(cheng)接(jie)力下降，二季度去化效(xiao)率低于此前三个季度水平；远郊推新去化率在“让利项目”支撑下，維(wei)持在20%的水平。

與(yu)此同时，二季度以来，中心、近郊、远郊的价格走(zou)势也有显著差(cha)異(yi)。中心区价格回升，前期有所让价项目，清(qing)货任(ren)務(wu)完(wan)成后，快速(su)升价。远郊经过长时间调整，庫(ku)存回落(luo)，降价压力减缓，二季度后，价格有企稳趋势。近郊半數(shu)项目加大促(cu)销动作(zuo)，特价让利幅(fu)度集(ji)中4%-6%。

具(ju)体来看，在中心区的白(bai)雲(yun)、荔(li)灣(wan)部分地段偏冷(leng)的项目啟(qi)动“特价让利出货”，優(you)惠(hui)幅度集中3%-5%，促动成交显著改善。二季度后相关项目取(qu)消(xiao)优惠措施。而在近郊，黃(huang)埔(pu)约4成项目“特价让利”，与年初(chu)比较累(lei)計(ji)降幅5%-10%。而番(fan)禺(yu)明显让利项目並(bing)不多，以市橋(qiao)西(xi)、广州南(nan)站(zhan)个别项目为主。

合富研究院认为，今年上半年，广州市场“阶段性下跌”離(li)不開(kai)宏观经济降溫(wen)以及实体产业獲(huo)利水平降低的影响，而在新出爐(lu)的经济数据中，可以看到经济回温的积极因素正(zheng)在增加。下半年政策面(mian)繼(ji)续维護(hu)市场的趋势也基(ji)本(ben)确认。

在吴智杰看来，市场下跌是对应目前特定環(huan)境(jing)下，买卖双方的一種(zhong)“应急状态”，更加類(lei)似(si)于市场长期向好发展过程中的一段波折(zhe)。值得注意的是，深(shen)受库存压力困(kun)擾(rao)的远郊区域，其库存开始(shi)出现回落趋势，在经过较长时间的“底量”盘整后，其成交規(gui)模(mo)也在今年出现“築(zhu)底跡(ji)象(xiang)”。

新京(jing)报記(ji)者(zhe) 袁(yuan)秀(xiu)麗(li)

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