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来源(yuan)：新京(jing)報(bao)

雖(sui)然(ran)上半年經(jing)歷(li)了(le)市(shi)場(chang)的(de)“小(xiao)陽(yang)春(chun)”，但(dan)在(zai)4月(yue)中(zhong)下(xia)旬(xun)迎(ying)来降(jiang)溫(wen)，6月在供(gong)應(ying)推(tui)動(dong)之(zhi)下也(ye)未走(zou)出(chu)翹(qiao)尾(wei)行(xing)情。因(yin)此(ci)，上半年整(zheng)體(ti)新房交易行情“先扬后抑”，而(er)百(bai)城(cheng)新房價(jia)格(ge)也保(bao)持(chi)橫(heng)盤(pan)走勢(shi)。

值(zhi)得(de)關(guan)註(zhu)的是(shi)，當(dang)前(qian)購(gou)房置业情绪延(yan)續(xu)下滑(hua)態(tai)势。在业內(nei)人(ren)士(shi)看(kan)来，若(ruo)無(wu)利(li)好(hao)政(zheng)策(ce)加(jia)持，置业情绪仍(reng)存(cun)下行壓(ya)力(li)。而如何提振住(zhu)房消(xiao)費(fei)需(xu)求(qiu)，防(fang)範(fan)市场進(jin)壹(yi)步(bu)降温也成(cheng)為(wei)当前市场的关注點(dian)。

今(jin)年上半年，整体新房市场行情呈(cheng)現(xian)“先扬后抑”的态势。資(zi)料(liao)圖(tu)片(pian)

開(kai)盘售(shou)罄(qing)項(xiang)目(mu)主(zhu)要(yao)集(ji)中在滬(hu)杭(hang)

上半年百城新房价格保持横盘态势。據(ju)中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)數(shu)据顯(xian)示(shi)，6月份(fen)百城新房价格環(huan)比(bi)連(lian)续2個(ge)月下跌(die)，跌幅(fu)與(yu)5月份持平(ping)。從(cong)成交量(liang)上看，在低(di)基(ji)数下，上半年重(zhong)点100城銷(xiao)售面(mian)積(ji)同(tong)比增(zeng)長(chang)11%。

其(qi)中，一季(ji)度(du)成交面积同比增长近(jin)20%，二(er)季度与去年同期(qi)基本(ben)持平。而6月份，重点100城新建(jian)商(shang)品(pin)住宅(zhai)成交面积与5月份基本持平，年中並(bing)未出现明(ming)显翘尾行情。

与此同時(shi)，上半年供給(gei)端(duan)表(biao)现更(geng)是弱(ruo)於(yu)需求端。虽然6月份房企(qi)推盘积極(ji)性(xing)回(hui)升(sheng)，但仍處(chu)在同期低位(wei)。具(ju)体来看，一季度重点50城批(pi)準(zhun)上市面积同比增长約(yue)12%，二季度伴(ban)隨(sui)著(zhe)新房销售活(huo)躍(yue)度回落(luo)，房企推售意(yi)願(yuan)明显不(bu)足(zu)，重点50城批准上市面积同比下降约8%。其中，6月为沖(chong)刺(ci)年中业績(ji)，房企推盘量有(you)所(suo)增加，批准上市面积环比增长，但同比仍下降接(jie)近兩(liang)成。

在樓(lou)盘去化方(fang)面，据中指研究院数据显示，上半年全(quan)國(guo)12个重点監(jian)測(ce)城市新开住宅项目当天(tian)去化率(lv)均(jun)值为53%。其中，1月份平均去化率上升至(zhi)59%，2月份有所降低，4月份回升至56%，6月份降至47%。整体来看，2023年上半年去化水(shui)平高(gao)于去年同期。

上海(hai)、成都(dou)、蘇(su)州(zhou)2023年上半年市场去化效(xiao)果(guo)非(fei)常(chang)好，平均去化率均超(chao)過(guo)70%；廣(guang)州、杭州、南(nan)昌(chang)、天津(jin)开盘去化效果較(jiao)好，在60%左(zuo)右(you)；深(shen)圳(zhen)、南京去化效果一般(ban)，平均去化率分(fen)別(bie)为39%、47%； 而武(wu)漢(han)、重慶(qing)、青(qing)島(dao)平均去化率较弱。

从项目去化情況(kuang)来看，2023年上半年共(gong)有255个项目开盘售罄，主要集中在杭州和(he)上海，分别占(zhan)83席(xi)、82席，两个城市合(he)計(ji)约占全部(bu)售罄项目的65%。

据中指研究院开盘去化率統(tong)计，36%的项目为剛(gang)需楼盘，中高端改(gai)善(shan)项目占比超六(liu)成。部分中高端改善项目需求较旺(wang)盛(sheng)，在开盘量较大(da)的情况下，仍能(neng)實(shi)现在开盘当日(ri)售罄。如杭州6月26日开盘的嘉(jia)裏(li)馥(fu)源庭(ting)项目，开盘当天推出的565套(tao)房源售罄。

购房者(zhe)觀(guan)望(wang)情绪较重，市场降温

因为去化较弱，虽然部分代(dai)表城市庫(ku)存小幅下降但仍处高位，尤(you)其是三(san)四(si)線(xian)代表城市短(duan)期去化压力仍较大。

从当前市场来看，购房者的置业情绪影(ying)響(xiang)着市场去化。根(gen)据中国人民(min)銀(yin)行6月29日公(gong)布(bu)的《2023年第(di)二季度城鎮(zhen)儲(chu)戶(hu)問(wen)卷(juan)調(tiao)查(zha)报告(gao)》，未来三个月，16.2%的居(ju)民有购房打(da)算(suan)，较今年一季度的17.5%下降1.3个百分点，達(da)2018年以(yi)来的次(ci)低谷(gu)。

對(dui)此，諸(zhu)葛(ge)数据研究中心(xin)分析(xi)人士認(ren)为，居民购房意愿回落的背(bei)后与預(yu)期收(shou)入(ru)下降、对行业下行的擔(dan)憂(you)等(deng)脫(tuo)不开关系(xi)。

6月各(ge)等級(ji)城市情绪指数延续回落态势

据诸葛数据研究中心统计，6月份一线、二线、三四线城市置业情绪指数全部延续下滑态势。其中，一线城市情绪指数跌幅最(zui)大，但是仍然保持領(ling)先地(di)位。一线城市在今年前两个月復(fu)苏态势強(qiang)勁(jin)，幾(ji)乎(hu)觸(chu)及(ji)平穩(wen)區(qu)間(jian)邊(bian)界(jie)，3月份起(qi)，复苏动力不足开始(shi)回落，6月北(bei)上广三城情绪全线回落，帶(dai)动整体情绪下探(tan)，一线城市长期以来调控(kong)政策趨(qu)嚴(yan)，盡(jin)管(guan)今年以来部分城市局(ju)部松(song)綁(bang)但是力度有限(xian)，购房者观望情绪较重。

二线城市情绪指数跌幅最小，与近期多(duo)个二线城市優(you)化调控政策有一定(ding)的关系。短期来看，二线和三四线城市房价多数面臨(lin)着下行压力。

对于上半年新房交易行情，上海易居房地產(chan)研究院研究總(zong)监严跃进表示，市场呈现了“先扬后抑”的交易态势。值得关注的是，市场降温的速(su)度明显超过预期。从实際(ji)调研的情况来看，此次降温最早(zao)源于4月中下旬，当时房企明显感(gan)受(shou)到(dao)售楼处看房人数減(jian)少(shao)了，而且(qie)一些(xie)房企认为，目前市场最大的问題(ti)在于各地购房者普(pu)遍(bian)出现低落的情绪。

下半年置业情绪仍存下行压力

对于下半年的房地产市场走势，诸葛数据研究中心分析人士认为，重点50城情绪指数连续4个月回落，进入观望区间低位水平。预计若无重大利好政策加持，后续置业情绪指数仍存在下行压力。从城市来看，50城中有8城未来短期房价预测呈上漲(zhang)态势，其中，一线城市中的上广深韌(ren)性较强，短期内仍將(jiang)維(wei)持上涨行情；二三线城市中，威(wei)海近期旅(lv)遊(you)熱(re)度飆(biao)升拉(la)动房地产活力提升，房价有望迎来短期上涨空(kong)间，中西(xi)部省(sheng)會(hui)城市成都、长沙(sha)仍然表现不俗(su)。

中指研究院市场研究总监陳(chen)文(wen)靜(jing)表示，当前购房者置业情绪仍受多个因素(su)影响，這(zhe)些因素能否(fou)好轉(zhuan)以及政策托(tuo)底(di)力度的大小直(zhi)接影响着下半年房地产市场走势。中性预期下，全年宏(hong)观经濟(ji)稳步恢(hui)复，下半年房地产政策维持当前節(jie)奏(zou)，购房者置业情绪緩(huan)慢(man)修(xiu)复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波(bo)折(zhe)，销售面积在低基数下或(huo)实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。

克(ke)而瑞(rui)研究中心則(ze)认为，短期行业難(nan)有V型(xing)大反(fan)转，築(zhu)底、低位震(zhen)蕩(dang)、脈(mai)冲式(shi)调整是主旋(xuan)律(lv)。当前行业最大的核(he)心问题在于市场预期，市场基于点狀(zhuang)回暖(nuan)进行复苏，需求相(xiang)对旺盛、购買(mai)力相对充(chong)足僅(jin)存在于部分核心城市，且经过上半年的需求釋(shi)放(fang)，大部分城市刚需乏(fa)力、改善需求未能形(xing)成有效銜(xian)接。

严跃进认为，要充分理(li)解(jie)二季度交易数据“降温”背后涉(she)及的购房者收入状况问题、购房压力问题和预期问题等，才(cai)能为下半年楼市提振提供更務(wu)实的策略(lve)建議(yi)。

“关鍵(jian)在于做(zuo)好房地产方面的最核心工(gong)作(zuo)，即(ji)提振住房消费需求。从新房交易市场来說(shuo)，后续既(ji)要在行政、金(jin)融(rong)和財(cai)政等方面落实見(jian)效快(kuai)的政策，也要积极关注一二手(shou)房聯(lian)动的问题。当前要朝(chao)着‘盘活二手房、鼓(gu)勵(li)置換(huan)新房’的角(jiao)度进行，只(zhi)有这樣(yang)，才能防范市场进一步降温，并促(cu)进房地产交易市场的通(tong)暢(chang)和健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)。”严跃进如是说。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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