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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>杭(hang)州(zhou)大(da)佬(lao)178億(yi)兇(xiong)猛(meng)拿(na)地(di)

記(ji)者(zhe)李(li)惠(hui)琳(lin) 編(bian)輯(ji)譚(tan)璐(lu)

殘(can)酷(ku)的(de)房(fang)企(qi)淘(tao)汰(tai)賽(sai)中(zhong)，戚(qi)金(jin)興(xing)執(zhi)掌(zhang)下(xia)的濱(bin)江(jiang)集(ji)團(tuan)壹(yi)路(lu)狂(kuang)飆(biao)。

6月(yue)份(fen)以(yi)來(lai)，滨江通(tong)過(guo)競(jing)買(mai)、並(bing)購(gou)、土(tu)拍(pai)方(fang)式(shi)增(zeng)加(jia)土地儲(chu)備(bei)，涉(she)及(ji)資(zi)金將(jiang)近(jin)60亿元(yuan)。

算(suan)上(shang)前(qian)5個(ge)月118亿元的權(quan)益(yi)拿地金額(e)，今(jin)年(nian)以来， 滨江已(yi)經(jing)花(hua)了(le)178亿元補(bu)倉(cang)。

戚金兴也(ye)成(cheng)為(wei)躍(yue)升(sheng)最(zui)快(kuai)的房企大佬之(zhi)一。

按(an)今年前5个月的銷(xiao)售(shou)總(zong)额801.7亿元，滨江在(zai)中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)的排(pai)名(ming)中，位(wei)列(lie)第(di)9位，比(bi)一年前上升了7位，为TOP25中座(zuo)次(ci)前進(jin)最多(duo)的民(min)企。

這(zhe)遠(yuan)远超(chao)出(chu)戚金兴的既(ji)定(ding)目(mu)標(biao)——全(quan)國(guo)销售排名穩(wen)在15名之內(nei)。不(bu)过，遊(you)刃(ren)有(you)余(yu)的表(biao)象(xiang)之下，他(ta)也有自(zi)己(ji)的焦(jiao)慮(lv)。

凶猛黑(hei)馬(ma)

最近一个月，戚金兴頻(pin)繁(fan)拿地。

先(xian)是(shi)6月20日(ri)，滨江發(fa)出公(gong)告(gao)，通过杭州產(chan)权交(jiao)易(yi)所(suo)，以23.25亿元間(jian)接(jie)獲(huo)得(de)杭州三(san)个地塊(kuai)51%的权益。

4天(tian)前，滨江通过增资入(ru)股(gu)的方式，间接增加土地储备建(jian)面(mian)8.88萬(wan)平(ping)方米(mi)，涉资8.7亿元。

而(er)作(zuo)为土拍市(shi)場(chang)常(chang)客(ke)，滨江在6月9日就(jiu)以27.77亿元價(jia)格(ge)，竞得一地块。

根(gen)據(ju)中指研究的統(tong)計(ji)，今年前5个月， 滨江的权益拿地金额高(gao)達(da)118亿，全国排名第7位。

樓(lou)市行(xing)情(qing)尚(shang)在波(bo)動(dong)，滨江的拿地动作，似(si)乎(hu)有些(xie)激(ji)进。

在戚金兴看(kan)来，这是一種(zhong)戰(zhan)略(lve)選(xuan)擇(ze)。“滨江要(yao)努(nu)力(li)把(ba)握(wo)这些機(ji)會(hui)、時(shi)间。”

他是杭州人(ren)，1992年在當(dang)地創(chuang)立(li)滨江後(hou)，高度(du)聚(ju)焦大本(ben)營(ying)，謹(jin)慎(shen)擴(kuo)張(zhang)，总销售额中有八(ba)成来自杭州市场。

戚金兴

到(dao)2022年底(di)，滨江的总土储中，杭州占(zhan)比达65%，其(qi)余分(fen)布(bu)在浙(zhe)江省(sheng)内其他城(cheng)市，以及廣(guang)州、南(nan)京(jing)、南通、蘇(su)州等(deng)一二(er)線(xian)城市。

戚金兴的经营思(si)路是： 避(bi)免(mian)舍(she)近求(qiu)远。

“城市中心(xin)有得拿，就不到外(wai)圍(wei)拿；杭州有的，盡(jin)量(liang)少(shao)到浙江拿；浙江有的，尽量少到長(chang)三角(jiao)；长三角有的，就尽量不到全国拿。”他如(ru)此(ci)解(jie)釋(shi)拿地策(ce)略。

一位熟(shu)悉(xi)滨江的杭州房企人士(shi)告訴(su)《21CBR》记者，滨江極(ji)致(zhi)區(qu)域(yu)深(shen)耕(geng)的好(hao)處(chu)在於(yu)，管(guan)理(li)半(ban)徑(jing)小(xiao)，成本更(geng)低(di)，同(tong)时對(dui)杭州当地的营商(shang)環(huan)境(jing)、政(zheng)府(fu)關(guan)系(xi)都(dou)比較(jiao)熟悉，積(ji)累(lei)了一定客戶(hu)基(ji)礎(chu)。

中指研究院的數(shu)据顯(xian)示(shi)，2022年滨江在杭州市场占有率(lv)居(ju)首(shou)，为20.8%。去(qu)年，其新(xin)增項(xiang)目均(jun)位于浙江省，38个位于杭州。

戚金兴主(zhu)打(da)高周(zhou)轉(zhuan)模(mo)式，加快销售去化(hua)。

去年，滨江位于杭州的湖(hu)翠(cui)裏(li)、錦(jin)翠金宸(chen)府、楓(feng)汀(ting)雲(yun)邸(di)等项目，從(cong)拿地到首開(kai)，僅(jin)用(yong) 5—6个月。

而“枫映(ying)華(hua)庭(ting)”项目，今年2月21日拿地，57天后就出預(yu)售證(zheng)。

取(qu)舍有度

滨江的“黑马”之姿(zi)，早(zao)有显露(lu)。

2022年，其以1539亿元的销售额，在全国份额首次突(tu)破(po)1%，位列克(ke)而瑞(rui)行業(ye)销售排名第13位，比上一年提(ti)升9位。

去年，滨江的股价持(chi)續(xu)上漲(zhang)，从最低的4.4元左(zuo)右(you)涨至(zhi)最高的12.96元。戚金兴父(fu)子(zi)在胡(hu)潤(run)百(bai)富(fu)榜(bang)單(dan)上的 財(cai)富达190亿元，比上年增加100亿，排名提升了506位。

“不是我(wo)們(men)猛，而是后退(tui)的速(su)度比人家(jia)小一點(dian)。”戚金兴直(zhi)言(yan)，滨江的新增貨(huo)值(zhi)增长快，只(zhi)是同行“襯(chen)托(tuo)”。

事(shi)實(shi)上，2022年楼市下行，滨江也難(nan)以獨(du)善(shan)其身(shen)，销售额同比下降(jiang)約(yue)8%，但(dan)对比百強(qiang)房企同比下降41.3%， 滨江跑(pao)贏(ying)大市。

戚金兴靠(kao)的絕(jue)非(fei)運(yun)氣(qi)。

凶猛的表象之下，戚金兴有自己的投(tou)资尺(chi)度，要求拿地权益金额不能(neng)超过現(xian)金流(liu)的0.6倍(bei)。

滨江的项目多采(cai)取合(he)作开发模式，降低资金壓(ya)力。2022年新增土地中，滨江的权益占比只有51%，金额为374.1亿元，约为全年现金流的54%。

礙(ai)于布局(ju)的城市地价成本高， 滨江的有息(xi)負(fu)債(zhai)增加到535.45亿元，较上年末(mo)增加了77亿元。于戚金兴而言，压力不大。

一来，资金夠(gou)用。

2022年，滨江经营现金流凈(jing)额增至52.1亿元，权益销售现金回(hui)籠(long)约690亿元。到2022年底，滨江的賬(zhang)上现金有243亿元，一年内到期(qi)的有息负债为146亿元。

滨江在国内尚有充(chong)裕(yu)的融(rong)资渠(qu)道(dao)。同期，公司(si)总授(shou)信(xin)额度为1183.33亿元，同比增长42%。 去年還(hai)先后发行5筆(bi)债券(quan)，規(gui)模超45亿元。

二来，借(jie)的錢(qian)不貴(gui)。

滨江的有息负债結(jie)構(gou)簡(jian)单，銀(yin)行貸(dai)款(kuan)、直接融资占比约8:2，相(xiang)对便(bian)宜(yi)，2022年的融资成本只有4.6%。

这受(shou)益于戚金兴的“取舍”之道。对外融资时，他堅(jian)持不碰(peng)境外债、商票(piao)、ABS等融资工(gong)具(ju)，也由(you)此避免了風(feng)險(xian)。

危(wei)机常伴(ban)

偏(pian)安(an)一隅(yu)，滨江充分享(xiang)受了区域深耕的紅(hong)利(li)，也暴(bao)露了低利润的弊(bi)端(duan)。

受杭州限(xian)价政策以及高价拿地的影(ying)響(xiang)，2022年,滨江的綜(zong)合毛(mao)利率为17.5%，为2016年以来最低值，同比下滑(hua)7.4个百分点。

滨江集团2017-2022年杭州市场销售份额占比 数据来源(yuan)：中指数据CREIS

“所有雞(ji)蛋(dan)都集中在一兩(liang)个籃(lan)筐(kuang)里，如果(guo)发生(sheng)變(bian)化，影响就特(te)別(bie)大。”

上述(shu)房企人士表示，今年杭州市场的区域分化明(ming)显。

臨(lin)安、临平、钱塘(tang)、紹(shao)兴等区域，去化速度和(he)周期变慢(man)，价格下降较快，滨江部(bu)分项目面临去化压力。

戚金兴曾(zeng) 試(shi)圖(tu)扩展(zhan)外省市场，未(wei)有明显改(gai)善。

上述房企人士告诉《21CBR》记者，滨江从建築(zhu)公司起(qi)家，对总包(bao)单位的控(kong)制(zhi)和要求比较嚴(yan)格，日常合作的仅五(wu)六(liu)家。

这个模式能严格把控品(pin)質(zhi)，放(fang)到其他区域，效(xiao)果很(hen)难說(shuo)。

“滨江向(xiang)外扩张时，会碰到总包单位體(ti)系能不能跟(gen)上的問(wen)題(ti)。”上述人士发现，在上海(hai)、深圳(zhen)等城市，滨江的项目进展沒(mei)有那(na)麽(me)順(shun)利。

抓(zhua)住(zhu)低溢(yi)价拿地的窗(chuang)口(kou)期大量囤(tun)地，有望(wang)改变持续下滑的毛利率。滨江投资部測(ce)算，杭州第一批(pi)项目预计平均净利润率8%左右，第二批略有提高。

2022年净賺(zhuan)了37 亿元，同比增长23.6%，是少有保(bao)持增长的民企。

2022年戚金兴向股東(dong)每(mei)10股派(pai)发红利2.5元， 合计派发现金7.78亿元，达到歷(li)年之最。

天眼(yan)查(zha)显示，戚金兴个人持有滨江约3.72亿股份，约分得9300万元。

戚金兴对員(yuan)工也頗(po)为慷(kang)慨(kai)。

去年，他为每位员工发放3-5万元不等的消(xiao)費(fei)券，按照(zhao)2021年底1644名在職(zhi)员工估(gu)算，这笔开支(zhi)高达5000万元。

2023年，保持稳健(jian)仍(reng)是頭(tou)等大事， 戚金兴收(shou)緊(jin)了投融资指标：

拿地权益金额控制在300亿元内，权益有息负债控制在470亿元内，融资贷款利率下降至4.5%以内。

对于销售目标，他没像(xiang)往(wang)年一樣(yang)定下具体数字(zi)，改为隨(sui)行就市的“浮(fu)动指标”——销售额占国内市场的1%以上。

在戚金兴看来，未来5到10年将是滨江最好的时期。

61歲(sui)的他，不言退。

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