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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>全(quan)租(zu)房(fang)裏(li)，壹(yi)場(chang)韓(han)國(guo)樓(lou)市(shi)的(de)海(hai)嘯(xiao)

文(wen)|豹(bao)變(bian) 詹(zhan)方(fang)歌(ge)

編(bian)輯(ji)|邢(xing)昀(yun)

“用(yong)一億(yi)五(wu)千(qian)萬(wan)（韩元(yuan)）怎(zen)麽(me)逆(ni)轉(zhuan)人(ren)生(sheng)啊(a)，那(na)是(shi)八(ba)十(shi)年(nian)代(dai)的事(shi)吧(ba)。”

《請(qing)回(hui)答(da)1988》的最(zui)後(hou)一集(ji)，提(ti)到(dao)房價(jia)漲(zhang)幅(fu)，狗(gou)煥(huan)媽(ma)妈如(ru)是說(shuo)。1.5亿韩元按(an)照(zhao)當(dang)時(shi)的匯(hui)率(lv)大(da)概(gai)相(xiang)当於(yu)82.5万元人民(min)幣(bi)。时值(zhi)90年代，在(zai)韩国首(shou)爾(er)的江(jiang)南(nan)地(di)區(qu)花(hua)2亿韩元（約(yue)110万人民币）只(zhi)能(neng)勉(mian)強(qiang)買(mai)一個(ge)20平(ping)米(mi)的公(gong)寓(yu)。

不(bu)過(guo)，狗焕和(he)德(de)善(shan)兩(liang)家(jia)人最終(zhong)搬(ban)去(qu)的偏(pian)遠(yuan)郊(jiao)区——板(ban)橋(qiao)，隨(sui)著(zhe)首尔不斷(duan)擴(kuo)大發(fa)展(zhan)，成(cheng)了(le)高(gao)科(ke)技(ji)園(yuan)区，地价、房价也(ye)一路(lu)水(shui)涨船(chuan)高，這(zhe)大概也是德善爸(ba)爸人生中(zhong)最成功(gong)的一筆(bi)投(tou)資(zi)。

过去幾(ji)十年的时間(jian)里，以(yi)首尔為(wei)核(he)心(xin)的韩国楼市，離(li)不開(kai)一个關(guan)鍵(jian)詞(ci)“上(shang)涨”。不过，到2023年初(chu)，韩国楼市开啟(qi)一波(bo)暴(bao)跌(die)，这只是周(zhou)期(qi)中的一个小(xiao)插(cha)曲(qu)，還(hai)是新(xin)趨(qu)勢(shi)的开端(duan)？

東(dong)亞(ya)三(san)国不僅(jin)地緣(yuan)关系(xi)密(mi)切(qie)，房地產(chan)市场也都(dou)有(you)類(lei)似(si)經(jing)歷(li)。日(ri)本(ben)的泡(pao)沫(mo)早(zao)在1991年就(jiu)已(yi)经破(po)裂(lie)，現(xian)在，輪(lun)到韩国了嗎(ma)？

泡沫破了吗？

從(cong)初中算(suan)起(qi)，樸(pu)朴在韩国生活(huo)超(chao)过10年。她(ta)記(ji)得(de)，韩国楼市泡沫破裂的消(xiao)息(xi)是2022年10月(yue)份(fen)傳(chuan)出(chu)的。

当时，在韩国擁(yong)有1139處(chu)房产的“全稅(shui)王(wang)”去世(shi)，留(liu)下(xia)了巨(ju)大黑(hei)洞(dong)，还把(ba)大量(liang)租客(ke)拉(la)下了水。这件(jian)事在韩国当地掀(xian)起了不小的討(tao)論(lun)度(du)。緊(jin)接(jie)着，大量全租房暴雷(lei)的消息开始(shi)被(bei)報(bao)道(dao)出來(lai)，一同(tong)被报道的还有相关事件里房东、租客的自(zi)殺(sha)事件。

全租房是韩国的一種(zhong)租房方式(shi)，也叫(jiao)传貰(shi)房和全税房。房客按照房产价值的50%到80%籌(chou)集保(bao)證(zheng)金(jin)交(jiao)給(gei)房东，然(ran)后簽(qian)訂(ding)租约（一般(ban)为两年）。退(tui)租时，房客可(ke)以獲(huo)得全額(e)保证金返(fan)还。對(dui)于房客来说，等(deng)同于白(bai)住(zhu)两年。而(er)房东則(ze)會(hui)將(jiang)这笔保证金作(zuo)为本金，在租约期限(xian)內(nei)進(jin)行(xing)投资，賺(zhuan)取(qu)利(li)潤(run)。

在房价上行期，有投機(ji)者(zhe)甚(shen)至(zhi)通(tong)过“帶(dai)着全租买房”，實(shi)现空(kong)手(shou)套(tao)白狼(lang)，只要(yao)房价上涨这个遊(you)戲(xi)就能玩(wan)得转。

桂(gui)明(ming)鉁(鉁)在韩国待(dai)了22年，目(mu)前(qian)在做(zuo)房屋(wu)中介(jie)工(gong)作。他(ta)至今(jin)沒(mei)有买房，而是選(xuan)擇(ze)全家住在全租房里，他说自己(ji)身(shen)邊(bian)80%的韩国人也都选择租房。根(gen)據(ju)媒(mei)體(ti)报道，2019年韩国国土(tu)部(bu)曾(zeng)对外(wai)发布(bu)居(ju)住现狀(zhuang)調(tiao)查(zha)，当时韩国租房人口(kou)占(zhan)總(zong)人口的比(bi)例(li)達(da)到42%，选择全租房模(mo)式的人口占比为15.1%。

近(jin)年来，韩国年輕(qing)人的买房欲(yu)望(wang)越(yue)来越低(di)。有統(tong)計(ji)數(shu)据顯(xian)示(shi)，2022年前8个月，韩国20歲(sui)到40岁之(zhi)间的群(qun)体購(gou)买首尔公寓的比例只占总交易(yi)数量的35%，創(chuang)下了三年来的最低值。

在中国，不少(shao)年轻人买房要靠(kao)父(fu)母(mu)出首付(fu)，而在韩国，不少父母会为孩(hai)子(zi)準(zhun)備(bei)好(hao)全租房的保证金。如果(guo)不能拿(na)出全部的保证金，年轻人也可以选择貸(dai)款(kuan)租房。

桂明鉁告(gao)訴(su)《豹变》，目前韩国針(zhen)对全租房的贷款产品(pin)种类多(duo)至30多种，不少产品给到青(qing)年人的全租房贷款利率相当低，只要符(fu)合(he)條(tiao)件，利率甚至可以低至1.2%。不同的产品对于贷款额度的要求(qiu)不同，有些(xie)要求1亿（约为人民币54.94万元）或(huo)2亿元韩币（约为人民币109.93万元）以内，有产品则能夠(gou)贷到保证金的90%。不过，很(hen)少有人会贷到如此(ci)高的额度。

在韩国，除(chu)了全租房，也有月租房的模式，租客同樣(yang)要先(xian)付相对高额的保证金。

2021年回国前，小雪(xue)和朋(peng)友(you)租住在首尔房价最高的江南区附(fu)近，20平米的房子，保证金的价格(ge)大概在6万元人民币，月租金折(zhe)合人民币不到4000元（房租+管(guan)理(li)費(fei)等），退租的时候(hou)退还保证金。如果只看(kan)租金，这和北(bei)京(jing)类似区位(wei)条件下的租金水平几乎(hu)持(chi)平，但(dan)如果考(kao)慮(lv)到償(chang)付保证金给租客自身带来的流(liu)動(dong)性(xing)問(wen)題(ti)，又(you)是“另(ling)外的价格”了。

租房贷款产品確(que)实在很大程(cheng)度上減(jian)轻了年轻人的負(fu)擔(dan)，但在韩国楼市暴雷的当下，卻(que)也把信(xin)用風(feng)險(xian)转移(yi)给了租客。

正(zheng)如前文所(suo)述(shu)，高额保证金的模式下，房东会将租客繳(jiao)納(na)的保证金拿去投资获利。如此，租约本質(zhi)上就变成了一场金融(rong)游戏，而保证金则搖(yao)身一变，成了为期两年的無(wu)息借(jie)款，在房价只涨不跌的大背(bei)景(jing)下，最好的投资標(biao)的仍(reng)是房产，这才(cai)催(cui)生了如“全税王”这样持有超多房产的房东。但这一套邏(luo)辑要想(xiang)持續(xu)，只能建(jian)立(li)在房价看涨的基(ji)礎(chu)上：房东低价买入(ru)房产，租约結(jie)束(shu)后高价賣(mai)出，或收(shou)取更(geng)高额的保证金繼(ji)续出租，持续套取更多的流动资金。

直(zhi)到，房价跌了。韩国房地产委(wei)員(yuan)会统计数据显示，截(jie)至2023年4月，韩国房价指(zhi)数已经連(lian)续11个月下跌。

比如，一套100万的房子以全租房方式出租，房客付了80万的保证金，跌到现在，房东就算把房子卖了，也只能回收60万，但保证金80万依(yi)然要还。

更糟(zao)糕(gao)的情(qing)況(kuang)下，房东因(yin)为多处房产貶(bian)值偿付不起先前高额的保证金，那么一環(huan)扣(kou)一环，环环断裂，拿不到保证金偿还贷款的租客只有两种选择：要么犧(xi)牲(sheng)自己的信用，要么硬(ying)着頭(tou)皮(pi)继续偿还贷款。

国泰(tai)君(jun)安(an)5月12日的財(cai)报中表(biao)示，“传贳房”在很大程度上将長(chang)期限的金融风险“短(duan)期化(hua)”和“显性化”。利率上行期间，“传贳房”是一个反(fan)向(xiang)加(jia)速(su)器(qi)；在利率下行期间，“传贳房”又将转变成一个正向加速器。

但桂明鉁同时表示，在韩国，通过保证金持有超多房产的房东没有媒体报道中那样多，不少老(lao)年房主(zhu)会把这笔錢(qian)放(fang)进銀(yin)行吃(chi)利息。

暴跌之前的暴涨

作为房产中介，桂明鉁对房产市场有自己的感(gan)知(zhi)：“从尹(yin)錫(xi)悅(yue)上臺(tai)至今，韩国的房价跌了30%到40%。”他说，和中国相似，韩国大城(cheng)市的房子也相对更保值。

韩国总人口五千多万，几乎都集中在首尔及(ji)附近城市。因此在这波暴跌中，首尔跌幅較(jiao)小，大邱(qiu)跌幅最大。

即(ji)便(bian)是跌了这么多，韩国的房价仍舊(jiu)没有回到2019年的相对低位。因为过去十年间，韩国经历了一轮楼市暴涨。首尔房价一度高达15万元每(mei)平。如果把时间線(xian)拉得更长，涨幅也将更加明显。

朴朴的父母正住在位于大田(tian)的全租房里，这套房子她爺(ye)爷奶(nai)奶也曾住了数十年，一家人與(yu)房东是老相識(shi)，所以房东现在仍按照之前的价格来收取保证金。算下来，现在他們(men)所付的保证金比市场金额便宜(yi)了一半(ban)还多。

“如果剛(gang)去韩国的时候就买房，现在（价值）都已经翻(fan)番(fan)了。”曾在韩国留學(xue)8年的小雪说。2014到2015年间，她認(ren)真(zhen)考虑过在韩国置(zhi)業(ye)，还为此咨(zi)詢(xun)了中介机構(gou)，但囿(you)于韩国对外国人买房的限制(zhi)，她最终还是选择了月租房。

这都是韩国近20年间楼市暴涨的縮(suo)影(ying)。

桂明鉁告诉《豹变》，朴槿(jin)惠(hui)和文在寅(yin)当政(zheng)时期，韩国房价飛(fei)涨几乎无法(fa)抑(yi)制。尤(you)其(qi)是文在寅当政时期，雖(sui)然不断出台政策(ce)调控(kong)，但房价似乎“越管越涨”，到暴跌之前涨幅已经超过50%。据一财援(yuan)引(yin)韩国国民银行数据显示，在文在寅就任(ren)总统的2017年5月，在首都首尔购买一套公寓的平均(jun)价格为6.07亿韩元（约合322万元人民币）；而到2021年10月，这一均价达到12.1亿韩元（约合641万元人民币）。

事实上，韩国早在2005年便开始推(tui)行房地产税，2020年，政府(fu)针对楼市的调控力(li)度加大，並(bing)在11月发布了《房地产公示价格上调案(an)》。公示价格的上调也意(yi)味(wei)着房产交易税和保有税税额的上调。但此舉(ju)并未(wei)达到抑制房价上涨的效(xiao)果。具(ju)体到市场交易中，平抑房价而产生的成本，实際(ji)上悉(xi)数转嫁(jia)到了租客和下一任买家身上，住房難(nan)、租房难的问题在韩国愈(yu)发突(tu)出。

朴朴告诉《豹变》，从几年前开始，韩国部分(fen)地区无论全租房还是月租房，都要在租金或保证金之外还要收取一定(ding)的管理费，按照房子的規(gui)格和区域(yu)，每月在300到2000元人民币不等，高檔(dang)公寓楼价格更高，私(si)人住宅(zhai)价格相对低。据说这笔费用将被用于電(dian)梯(ti)維(wei)護(hu)、衛(wei)生清(qing)掃(sao)等等成本支(zhi)出。

觸(chu)底(di)了吗？

不少外媒报道和国外研(yan)究(jiu)机构报告显示，近两个月韩国楼市在回暖(nuan)。但事实上，这也可能是震(zhen)蕩(dang)下行的前奏(zou)。

在桂明鉁看来，目前楼市很可能还没有到底，未来的一段(duan)时间之内，韩国楼市还会持续下跌。

这种聲(sheng)音(yin)不在少数，有韩国媒体援引KB Financial Group（KB金融集團(tuan)）发布的报告稱(cheng)，超过90%的房地产專(zhuan)家对其預(yu)測(ce)2023年内房价将下跌，50%的受(shou)訪(fang)专家表示，2024年韩国房地产市场可能会迎(ying)来反彈(dan)。惠譽(yu)評(ping)級(ji)在2022年11月发表负面(mian)前景展望：韩国房地产市场的低迷(mi)可能持续数年。

还有韩国媒体援引韩国央(yang)行数据显示，目前面臨(lin)“逆全租”风险的房屋比例已经从2022年2月的51.7万套，飆(biao)升(sheng)至2023年4月的102.6万套。

韩国央行分析(xi)结果显示，截至2023年4月，韩国市场房源(yuan)买卖的平均价格，要比存(cun)量房保证金的平均值低上2000万韩元（约为11.1万人民币）；现在全租房的平均保证金价格则比存量房保证金的平均值低7000万韩元（约为38.84万人民币）左(zuo)右(you)。

这就意味着，房地产市场累(lei)積(ji)的杠(gang)桿(gan)风险有可能沖(chong)擊(ji)金融系统里的脆(cui)弱(ruo)环節(jie)。

韩国国内不少市场声音认为，加息是韩国楼市暴跌的罪(zui)魁(kui)禍(huo)首，而韩国楼市的关键驅(qu)动力仍旧是利率，而不是新任政府的住房政策变化。

2022年3月至2023年5月间，美(mei)聯(lian)儲(chu)已经加息10次(ci)，累计加息幅度达到500个基點(dian)。韩国央行为平抑汇率波动，同时應(ying)对通脹(zhang)，也开始了激(ji)进加息。从2021年8月到2023年1月，韩国央行基准利率累计上调了300个基点，至3.5%。韩国的房贷同样按照浮(fu)动利率计算，所以房贷利率也水涨船高。

第(di)一太(tai)平戴(dai)维斯(si)在韩分析師(shi)曾对媒体表示，自2021年底以来，韩国房贷利率（mortgage rates）几乎翻了一倍(bei)。

利率上行期，以抵(di)押(ya)贷款为主的韩国家庭(ting)负債(zhai)，开始遭(zao)遇(yu)考驗(yan)。

国际金融協(xie)会（IIF）近期公布的数据显示，2023年第一季(ji)度，韩国家庭债務(wu)占GDP的比重(zhong)为102.2%，虽然同比有所下降(jiang)，但在34个主要经濟(ji)体中仍处于最高水平，并仍然是唯(wei)一一个家庭债务规模超GDP的国家。

事实上，2023年以来，韩国国民银行已经多次下调了住宅抵押贷款和全租房贷款利率。但諸(zhu)如此类的贷款降息，其实对新增(zeng)住房贷款作用较大。

除了貨(huo)币政策之外，2022年6月，尹锡悦政府上台后发布了相关房地产改(gai)革(ge)政策。比如，为抑制房租上涨，如果房东願(yuan)意在下一个合同期内将房租涨幅维持在5%以内，可以享(xiang)受部分税收優(you)惠；面对利率上行的局(ju)势，韩国面向39岁以下青年、结婚(hun)七(qi)年以内新婚夫(fu)婦(fu)提供(gong)了40年到期的遞(di)进式还款政策，嘗(chang)試(shi)緩(huan)解(jie)民眾(zhong)的还款壓(ya)力。与此同时，政府还放寬(kuan)了部分购房限制，并对特(te)定购房对象(xiang)进行税收减免(mian)。

值得註(zhu)意的是，暴跌之后，不少外国投资客反倒(dao)看到了商(shang)机。德国商业数据平台Statista发布的研报显示，近期，在韩国以投资为目的购房和外国投资者的数量大幅增加。桂明鉁同样接到了不少来自中国的置业询问。

不过，预判(pan)韩国楼市的走(zou)向或許(xu)不是最重要的。虽然同样是楼市泡沫化，但东亚三国的差(cha)異(yi)巨大，市场回暖的转折点如何(he)到来、怎样到来、何时到来，很难相互(hu)參(can)考。獨(du)特的全租房模式，更是讓(rang)韩国房地产市场的未来走势多了一些驚(jing)心动魄(po)。返回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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