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预售资金放闸，能(neng)提(ti)錢(qian)的(de)房企快(kuai)去(qu)開(kai)保(bao)函(han)。

作(zuo)者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

來(lai)源(yuan) | 債(zhai)市(shi)觀(guan)察(cha)

這(zhe)個(ge)“雙(shuang)11”房地(di)產(chan)行(xing)業(ye)贏(ying)麻(ma)了(le)，前(qian)腳(jiao)剛(gang)收(shou)到(dao)“金融16条”大(da)禮(li)包(bao)，監(jian)管(guan)層(ceng)緊(jin)接(jie)著(zhe)又送“救心丸”：预售监管资金放闸了，優(you)質(zhi)房企可(ke)以(yi)用(yong)保函置(zhi)換(huan)预售监管资金。

11月(yue)14日(ri)，中(zhong)國(guo)銀(yin)保监會(hui)、住(zhu)房和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)部(bu)、人(ren)民(min)银行聯(lian)合(he)印(yin)發(fa)《關(guan)於(yu)商(shang)业银行出(chu)具(ju)保函置换预售监管资金有(you)关工(gong)作的通(tong)知(zhi)》 (以下(xia)簡(jian)稱(cheng)《通知》)規(gui)定(ding)，商业银行可以向(xiang)优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

来源：中国银行保險(xian)监督(du)管理(li)委(wei)員(yuan)会網(wang)站(zhan)

这是(shi)自(zi)11月8號(hao)央(yang)行“第(di)二(er)支(zhi)箭(jian)”、11月11日“金融16条”之(zhi)后，房地产企业迎(ying)来的第三(san)大政(zheng)策(ce)利(li)好(hao)，對(dui)緩(huan)解(jie)短(duan)期(qi)流(liu)動(dong)性(xing)壓(ya)力(li)具有較(jiao)大助(zhu)力。

《通知》的具體(ti)內(nei)容(rong)共(gong)有12条，我(wo)們(men)关註(zhu)的重(zhong)點(dian)内容如(ru)下：

1、保函可以置换的額(e)度(du)是多(duo)少(shao)？

保函置换金额不(bu)得(de)超(chao)過(guo)监管賬(zhang)戶(hu)中確(que)保項(xiang)目(mu)竣(jun)工交(jiao)付(fu)所(suo)需(xu)的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低(di)于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

2、哪(na)些(xie)商业银行可以开具保函置换监管额度内资金？

监管評(ping)級(ji)4级及(ji)以下或(huo)资产规模(mo)低于5000億(yi)元(yuan)的商业银行不得开展(zhan)保函置换预售监管资金业務(wu)。商业银行不能向本(ben)银行主(zhu)要(yao)股(gu)東(dong)、控(kong)股股东或关联方(fang)的房企出具保函置换预售监管资金。

3、哪些房企可以申(shen)請(qing)？

商业银行在(zai)出具保函置换预售监管资金時(shi)，要參(can)照(zhao)开发貸(dai)款(kuan)授(shou)信(xin)標(biao)準(zhun)......对债權(quan)债务关系(xi)復(fu)雜(za)、涉(she)案(an)涉訴(su)糾(jiu)紛(fen)较多、对外(wai)擔(dan)保额度过大、施(shi)工進(jin)度明(ming)顯(xian)低于预期的项目，應(ying)審(shen)慎(shen)出具保函。

4、置换的资金使(shi)用有何(he)规定？

房企使用保函置换的预售监管资金，要优先(xian)用于项目工程(cheng)建设、償(chang)還(hai)项目到期债务等(deng)，不得用于購(gou)置土(tu)地、新(xin)增(zeng)其(qi)他(ta)投(tou)资、偿还股东借(jie)款等。

此(ci)外《通知》中明确，保函额度全(quan)额計(ji)入(ru)对房地产企业及其所屬(shu)集(ji)團(tuan)的統(tong)壹(yi)授信额度。商业银行需按(an)要求(qiu)计提風(feng)险资本，提取(qu)风险准備(bei)。

业内人士(shi)指(zhi)出，保函置换预售监管资金，是银行向房地产项目提供(gong)授信或者担保，本质是將(jiang)银行信用注入到项目當(dang)中。

今(jin)年(nian)以来，各(ge)地对房企预售资金的监管持(chi)續(xu)加(jia)強(qiang)，尤(you)其是7月份(fen)发生(sheng)“集体停(ting)贷”事(shi)件(jian)后，房企提取预售资金難(nan)度更(geng)大，基(ji)本属于被(bei)凍(dong)結(jie)狀(zhuang)態(tai)。

金融行业人士分(fen)析(xi)称，房地产政策短期最(zui)重要看(kan)预售资金监管，中短期看兩(liang)集中和房贷额度，中長(chang)期看三条紅(hong)線(xian)，长期看限(xian)购和房地产稅(shui)，对短期流动性影(ying)響(xiang)最大的是预售资金监管政策。

预售监管资金规模超萬(wan)亿

“保函置换预售监管资金”並(bing)不是首(shou)次(ci)出現(xian)，2022年4月在南(nan)京(jing)已(yi)經(jing)出现試(shi)点。不同(tong)的是，在南京的试点政策中，保函置换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

房企预售资金的监管問(wen)題(ti)爭(zheng)論(lun)已久(jiu)，盡(jin)管监管政策一直(zhi)都(dou)在，但(dan)在實(shi)際(ji)執(zhi)行过程中出现过于寬(kuan)松(song)或过于嚴(yan)格(ge)的“極(ji)端(duan)”情(qing)況(kuang)。

以2021年9月中国恒(heng)大债务違(wei)約(yue)為(wei)分界(jie)线，之前房企挪(nuo)用预售资金已经是行业内“通常(chang)手(shou)段(duan)”，但由(you)于并未(wei)出现系统性风险，因(yin)此监管起(qi)来较为宽松；

隨(sui)着恒大债务风险曝(pu)光(guang)，行业性资金风险不斷(duan)增加，部分城市相(xiang)繼(ji)加强预售资金监管，要求全部购房款直接存(cun)入监管账户，并实行全额、全程监管，導(dao)致(zhi)预售资金提取比(bi)例(li)降(jiang)低、难度增大。

2022年2月，針(zhen)对预售资金监管曾(zeng)经作出一次全国性的宽松調(tiao)整(zheng)，即(ji)超出监管额度的资金可由房企提取使用。

但據(ju)房企反(fan)映(ying)，各城市的放宽力度不一，大部分属于微(wei)调。而(er)2022年7月出现“集体停贷”事件后，导致预售资金基本被“冻结”。

房企对预售资金的使用被严格监管后，进一步(bu)加劇(ju)房企还债压力，甚(shen)至(zhi)原(yuan)本沒(mei)有流动性风险的房企也(ye)逐(zhu)漸(jian)陷(xian)入债务危(wei)機(ji)。

今年9月底(di)，旭(xu)輝(hui)集团董(dong)事长林(lin)中就(jiu)在公(gong)司(si)内部信中寫(xie)到，“‘断供潮(chao)’讓(rang)多地政府(fu)事实上(shang)进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承(cheng)压，这也客(ke)观上造(zao)成(cheng)我们雖(sui)账面(mian)仍(reng)有逾(yu)300亿现金，但絕(jue)大部分無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)企业的合理按需使用。”

据克(ke)而瑞(rui)研(yan)究(jiu)中心數(shu)据显示(shi)，在2021年財(cai)報(bao)中披(pi)露(lu)预售监管资金的有41家(jia)房企，有一半(ban)房企将预售监管资金算(suan)在受(shou)限资金内，受限资金站總(zong)现金的29%。

最典(dian)型(xing)的如合景(jing)泰(tai)富(fu)受限制(zhi)现金從(cong)2020年的39亿元增加至217亿元，占(zhan)现金持有总额的比重也从9%增加至74%，非(fei)受限现金短债比从1.61降至0.38，流动性压力驟(zhou)然(ran)加剧。

来源：克而瑞研究中心

预售监管资金政策的趨(qu)严與(yu)放宽，直接影响到房企的现金支配(pei)力，从而进一步影响短期的偿债压力。

据中指研究院(yuan)分析，2022年以来，面对諸(zhu)多房企发生资金流动性问题，全国已有超110省(sheng)市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保證(zheng)项目建设资金安(an)全。

据媒(mei)体引(yin)用的信達(da)证券(quan)研报数据显示，2021年9月~12月，全国预售资金监管新增规模约1.6万亿元，对应同期全国商品(pin)房銷(xiao)售额约4.7万亿元。

房企七(qi)天(tian)内連(lian)獲(huo)三大礼包

从11月8日到11月14日，房地产行业在七天内喜(xi)迎三大礼包，而且(qie)政策一次比一次直接、有效，多个行业人士認(ren)为，利好政策疊(die)加，房地产市場(chang)信心将得到进一步提振(zhen)。

具体来看，11月8日，中国银行間(jian)市场交易(yi)協(xie)会将民營(ying)房企納(na)入“第二支箭”政策，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

11月10日，龍(long)湖(hu)集团拿(na)下“第二支箭”首單(dan)，融资额度200亿元；新城控股紧随其后，在11月11日公告(gao)称，将向中国银行间市场交易商协会发申请新增150亿元债务融资工具的注冊(ce)额度。

来源：龙湖集团官(guan)网

此外，市场消(xiao)息(xi)称，美(mei)的置业已向交易商协会申请新增50亿元债务融资工具的注册额度，但美的置业回(hui)应表(biao)示，“具体金额请以公告为准。”

“第二支箭”的提法出自2018年支持民营企业的融资政策。

2018年，针对部分民营企业遇(yu)到的融资困(kun)难问题，经国务院批(pi)准，人民银行会同有关部門(men)，从信贷、债券、股权三个融资渠(qu)道(dao)采(cai)取“三支箭”的政策組(zu)合，支持民营企业拓(tuo)展融资。

其中，民营企业债券融资支持工具被成为“第二支箭”，由人民银行運(yun)用再(zai)贷款提供部分初(chu)始(shi)资金，由專(zhuan)业机構(gou)进行市场化(hua)运作，通过出售信用风险缓釋(shi)工具、担保增信等多種(zhong)方式(shi)，为经营正(zheng)常、流动性遇到暫(zan)时困难的民营企业发展提供增信支持。

而就在“第二支箭”刚刚发出之后，某(mou)房企董事长就发微信朋(peng)友(you)圈(quan)称，“第三支箭”馬(ma)上也会推(tui)进，但随即刪(shan)除(chu)。

11月11日，央行和银保监会联合发布(bu)支持房地产市场发展的“金融16条”，从监管层的角(jiao)度，明确支持房企的在信托(tuo)、债券等渠道的合理融资，尤其是支持房企在开发贷款、信托贷款和债券等债务方面的展期需求。

其中提到，对房企的开发贷款、信托贷款等存量(liang)融资，在保证债权安全的前提下，未来半年内到期的，可以允(yun)許(xu)超出原规定多展期1年，可不调整贷款分類(lei)，报送征(zheng)信系统的贷款分类与之保持一致。

受连日政策利好影响，房地产板(ban)塊(kuai)迎来股债双升(sheng)。11月14日“20金地01”、“19碧(bi)地02”、“G17龙湖3”、“20金科(ke)03”等债券漲(zhang)幅(fu)均(jun)超10%。

A股房地产板块有79家房企上涨，金地集团、新城控股等企业涨停；港(gang)股方面，德(de)信中国大涨超110%，碧桂(gui)園(yuan)涨超45%，龙光集团涨超38%。

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