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私(si)募(mu)圈(quan)魔(mo)女(nv)李(li)蓓(bei)再(zai)度(du)上(shang)熱(re)搜(sou)。

事(shi)情(qing)的(de)緣(yuan)由(you)在(zai)於(yu)其(qi)手(shou)中(zhong)的壹(yi)款(kuan)产品(pin)在月(yue)內(nei)回(hui)撤(che)超(chao)過(guo)10%，被(bei)報(bao)道(dao)是(shi)遭(zao)遇(yu)了(le)“精(jing)準(zhun)爆(bao)破(po)”。

李蓓深(shen)夜(ye)發(fa)文(wen)回懟(dui)，承(cheng)認(ren)這(zhe)款产品確(que)實(shi)在股票(piao)和(he)商(shang)品上犯(fan)了些(xie)錯(cuo)出(chu)現(xian)了不(bu)小(xiao)回撤，但(dan)風(feng)控(kong)已(yi)經(jing)大幅(fu)降(jiang)低(di)倉(cang)位(wei)，实際(ji)並(bing)沒(mei)有(you)輿(yu)論(lun)报道那(na)麽(me)不堪(kan)。

而(er)造(zao)成(cheng)如(ru)此(ci)知(zhi)名(ming)的投(tou)資(zi)大佬(lao)陷(xian)入(ru)舆论關(guan)註(zhu)的，正(zheng)是其在今(jin)年(nian)明(ming)确表(biao)態(tai)存(cun)在“十(shi)年一遇級(ji)別(bie)機(ji)會(hui)”的地产行(xing)業(ye)，在股票和商品的走(zou)勢(shi)上都(dou)出现了“翻(fan)車(che)”。

如果(guo)不是关注地产行业的股民(min)，妳(ni)可(ke)能(neng)很(hen)難(nan)相(xiang)信(xin)，近(jin)兩(liang)月來(lai)，國(guo)内的地产股正在上演(yan)的退市(shi)潮竟(jing)然(ran)如此慘(can)烈(lie)。

尤(you)其是那些被ST的地产企(qi)业，很多(duo)都接(jie)連(lian)出现连續(xu)十個(ge)、十幾(ji)个跌(die)停(ting)，甚(shen)至(zhi)還(hai)没有停下(xia)的意(yi)思(si)。

同(tong)時(shi)，地产产业鏈(lian)的商品，在今年经歷(li)大漲(zhang)後(hou)開(kai)始(shi)顯(xian)著(zhu)急(ji)跌，玻(bo)璃(li)和純(chun)堿(jian)期(qi)貨(huo)價(jia)格(ge)1个多月下跌分(fen)别超过25%和35%。

地产行业时代(dai)大洗(xi)牌(pai)，淘(tao)汰(tai)者(zhe)加(jia)速(su)出清(qing)，真(zhen)的已经無(wu)可避(bi)免(mian)。

大佬都容(rong)易(yi)翻车，何(he)況(kuang)我(wo)們(men)普(pu)通(tong)股民？

01

退潮

親(qin)眼(yan)所(suo)見(jian)，遠(yuan)比(bi)傳(chuan)聞(wen)更(geng)有沖(chong)擊(ji)力(li)！

截(jie)至目(mu)前(qian)，A股已经有超10家(jia)房(fang)企的股价跌破1元(yuan)凈(jing)值(zhi)，而且(qie)它(ta)们都是在近两个月集(ji)體(ti)出现造樓(lou)梯(ti)式(shi)的下跌。

單(dan)单是今年以(yi)来，这些地产股中，跌最(zui)多的一批(pi)已经超过了70%，有不少(shao)是在最近1个月不到(dao)内被腰(yao)斬(zhan)的。

这些个股几乎(hu)无一例(li)外(wai)都是那些之(zhi)前地产黃(huang)金(jin)时代一直(zhi)高(gao)債(zhai)務(wu)杠(gang)桿(gan)玩(wan)脫(tuo)了的民營(ying)开发商。它们有的曾(zeng)经市值數(shu)百(bai)億(yi)，有的曾经一年营收(shou)超千(qian)亿，但如今，有的已经被明确退市，有的被鎖(suo)定(ding)了退市的命(ming)運(yun)。

ST中天(tian)、ST藍(lan)光(guang)，已经被宣(xuan)判(pan)退市，其他(ta)的不少已经无限(xian)觸(chu)及(ji)“连续20日(ri)收盤(pan)价低于1元則(ze)退市”的規(gui)则，退市几乎也(ye)被锁定了。

而跌破1元面(mian)值的背(bei)后，是它们这几年来越(yue)来越糟(zao)糕(gao)的资金链和经营业績(ji)面。

比如ST蓝光，登(deng)陸(lu)A股不足(zu)8年，從(cong)一个不知名的小房企迅(xun)速成長(chang)為(wei)四(si)川(chuan)房企“一哥(ge)”，在2019年銷(xiao)售(shou)面積(ji)和销售金額(e)雙(shuang)双“破千”，一度躋(ji)身(shen)“千亿房企俱(ju)樂(le)部(bu)”，跻身房企TOP30行列(lie)，可謂(wei)风光无限。

如今，隨(sui)著(zhe)行业去(qu)杠杆嚴(yan)監(jian)管(guan)开始，经营壓(ya)力和財(cai)务压力如山(shan)撲(pu)来，短(duan)短3年便(bian)风光不再，最終(zhong)被迫(po)面臨(lin)退市。

目前它的歸(gui)屬(shu)上市股東(dong)的净资产早(zao)已为負(fu)值，被会計(ji)師(shi)出局(ju)无法(fa)表示(shi)意见的报告(gao)。

这背后，是它上市后的非(fei)常(chang)激(ji)進(jin)的擴(kuo)張(zhang)策(ce)略(lve)。

2015年其簽(qian)約(yue)的土(tu)地金额为91.69亿元，而2018至2020年蓝光发展(zhan)的土地投资计劃(hua)總(zong)额分别为不超过650亿元、500亿元和400亿元。

在2018年之后，国家就(jiu)一直強(qiang)調(tiao)“房住(zhu)不炒(chao)”，并且大幅出臺(tai)“限售限購(gou)”政(zheng)策，和收緊(jin)融(rong)资，指(zhi)示性(xing)已经非常明显。

但就如被炒房形(xing)势冲昏(hun)頭(tou)腦(nao)，持(chi)续極(ji)力高债务加杠杆扩张的其他民营企业一樣(yang)，它并没有及时收手，直至最后债务危(wei)机越演越烈，再也难以維(wei)持财务链條(tiao)，轟(hong)然倒(dao)下。

蓝光发展的大起(qi)大落(luo)，只(zhi)是大量(liang)眾(zhong)多參(can)與(yu)这一輪(lun)房地产行业潮起潮落的民营企业的一个縮(suo)影(ying)。

02

压力

去年末(mo)的一系(xi)列刺(ci)激政策，成绩是明显的，确实讓(rang)地产投资增(zeng)速下降收窄(zhai)，同时也刺激了地产销售的一段(duan)时間(jian)回暖(nuan)。

这也是李蓓之所以认为地产行业迎(ying)来投资价值的重(zhong)要(yao)邏(luo)輯(ji)之一。

但随着刺激作(zuo)用(yong)階(jie)段消(xiao)減(jian)，市場(chang)还是回到的原(yuan)来的趨(qu)势。

畢(bi)竟今年的经濟(ji)形势大家有目共(gong)睹(du)，居(ju)民消費(fei)意願(yuan)也受(shou)到了影響(xiang)，尤其是像(xiang)買(mai)房这種(zhong)超级重的资产。

1—4月份(fen)，全(quan)国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中住宅(zhai)投资27072亿元，下降4.9%。

前4月，商品房销售同比下滑(hua)0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%，商品房销售面积增长8.8%，住宅销售额增长11.8%。

據(ju)Mysteel統(tong)计，18家重點(dian)房企2023年1-4月销售额合(he)计10133.11亿元，同比增长5.6%；其中4月销售额合计2730.36亿元，同比增24.6%。

这其中，其实也能反(fan)應(ying)头部的实力房企，做(zuo)出的业绩貢(gong)獻(xian)相對(dui)更大。中小房企在政策刺激下雖(sui)然阶段完(wan)成一些了交(jiao)楼任(ren)务和销售轉(zhuan)化(hua)，但后续能否(fou)持续还是个問(wen)題(ti)。

其实，4月份以来，销售数据就又(you)开始出现分化了，这裏(li)不用討(tao)论太(tai)多，虽然基(ji)本(ben)都出现了環(huan)比回落，但當(dang)月同比仍(reng)在明显穩(wen)健(jian)增长的，几乎都那些头部的大房企。

更多的差(cha)異(yi)还可以从融资的表现看(kan)得(de)出来。

现在，地产企业的融资速度又开始出现在大幅放(fang)緩(huan)，尤其是那些业绩很差又被打(da)上ST的民营房企，融资的能力更是大打折(zhe)扣(kou)。

据券(quan)商报告，4月，共计27家房地产企业发行境(jing)内地产债51只，发行规模(mo)为439.04亿元。与上月相比，发行主(zhu)体数量和发行规模分别下降12.9%和26.2%。其中民企发行规模僅(jin)超一成，远低于下行周(zhou)期前水(shui)平(ping)。

让人(ren)擔(dan)憂(you)的是在于净融资额，还是负值。

4月，国有房企、民营房企到期规模分别为389.36亿元和128.02亿元，净融资额分别为-3.14亿元和-75.2亿元，整(zheng)体净融资额較(jiao)上月进一步(bu)下降。

而对比去年以来，民营房企与国企房企的融资差距(ju)，也一直具(ju)有显著差距。

03

分化

就地产来說(shuo)，自(zi)从我国城(cheng)鎮(zhen)化建(jian)設(she)化率(lv)进入飽(bao)和阶段，地产的黄金时代就真的已经过去来了。

这段时间，地产行业之所以跌那么厲(li)害(hai)，除(chu)了受宏(hong)觀(guan)环境影响，还有一些长期的需(xu)求(qiu)指標(biao)變(bian)化也产生(sheng)了一定刺激。

比如，作为剛(gang)需婚(hun)房这件(jian)事，在5月20日当天，婚姻(yin)登記(ji)数据同比掉(diao)得让人驚(jing)訝(ya)。

最近大家比较关注的另(ling)一个数据，比如关于今年出生兒(er)数量的預(yu)測(ce)。这里不用展开了。

现在全国各(ge)地的存量新(xin)房，还有大量等(deng)待(dai)出清。

很多二(er)三(san)四線(xian)城市的楼盘，现在打折都賣(mai)不出去。

深圳(zhen)的周邊(bian)城市，比如前几年火(huo)爆的惠(hui)州(zhou)，很多楼盘的房价都跌回到10年前，之前1.5W，现价8千，比比皆(jie)是。

如果放在8年前，或(huo)者5年前，地产企业出现债务危机或经营困(kun)局了，或許(xu)很可能会有白(bai)衣(yi)騎(qi)士(shi)从天而降，但现在，地产时代从黄金转为黑(hei)鐵(tie)，玩脱的房企倒下一批又一批，那还会有白衣骑士来救(jiu)？

但是你要说房地产真没有未(wei)来的話(hua)，又是有失(shi)偏(pian)頗(po)的。

从长期看，如果在这一波(bo)地产企业民企在退市出清之后，剩(sheng)下的实力房企，尤其是央(yang)国企的房企，能享(xiang)受到行业出清后的紅(hong)利(li)，再加上多数这些实力房企紮(zha)根(gen)在一二线核(he)心(xin)地段，保(bao)值增值属性还是很强的。

比如这两年的地产行业销售情况，其实核心的龍(long)头房企，尤其是核心城市區(qu)域(yu)的国有房企，它们的销售业绩虽然也有受到宏观经济的影响，但经营情况要远远好(hao)于行业平均(jun)。

在股市表现上，与跌跌不休(xiu)的玩脱民营房企不同的是，今年依(yi)然有不少央企国企地产商的股价出现上涨，甚至显著跑(pao)贏(ying)行业。

它们当中，多数业务扎根核心城市区域，业绩稳健，财务杠杆符(fu)合綠(lv)檔(dang)标准，而且经营几乎没有什(shen)么压力。尤其是融资能力方(fang)面，因(yin)为有着雄(xiong)厚(hou)的资产实力，远非普通民企可比。

所以，未来在地产行业出清之后，它们的成长空(kong)间，可能并不会差。

所以，如果拋(pao)开短期的地产行业波動(dong)，去从长期来看，李蓓说未来头部房地产企业有难得投资机遇的观点也不算(suan)错。

04

結(jie)語(yu)

未来的地产还能投嗎(ma)？

或者我们能从其他国家看到一些答(da)案(an)。

美(mei)国的鄉(xiang)下房子(zi)可能没有十年前之前高，但看看曼(man)哈(ha)頓(dun)紐(niu)约的房价，现在依然高到離(li)譜(pu)的地步。

即(ji)使(shi)是失去了三十年的日本，东京(jing)、大阪(ban)等核心区的房价过去十几年涨幅远超其他区域。

这背后，是当一个国家的经济体量和人口(kou)规模足夠(gou)大的时候(hou)，有些资源(yuan)永(yong)远都会是稀(xi)缺(que)的。

而房地产作为维系经济发展运作的基礎(chu)載(zai)体，核心经济圈的房子必(bi)然会是稀缺资源。

所以大概(gai)率，中国的核心城市圈的房价和其他发達(da)国家一样，擁(yong)有保值增值的功(gong)能，并且二三四线房价拉(la)开越来越大的距离。

只要未来的人類(lei)真的不是完全进入虛(xu)擬(ni)生活(huo)时代，这个逻辑就不会变。

当然了，未来的这个市场里面的玩家，大概率跟(gen)这一批玩脱了的房企没啥(sha)关系了。（全文完）

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