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keyizaizhelifenxiangzijidexuexidongtai，zhanshizijidexuexichengguo，zaixiandayi：quanweilaoshiweininzaixianjiedakunhuo，rangyiwensuijierqugeluyingxiongqijushacheng，zhengduotianxiayaokanshuishiliqiang。fengfudetiaozhan，jiqiqingsongdewanfa，xunliannidexinggechongci。meitiandouweinituijianyouzhixinwenzixun，suishidounengdianjijinruyuedu；“負(fu)首(shou)付(fu)”房(fang)，靠(kao)譜(pu)嗎(ma)？

近(jin)日(ri)，南(nan)寧(ning)、深(shen)圳(zhen)等(deng)地(di)有(you)房產(chan)中(zhong)介(jie)聲(sheng)稱(cheng)可(ke)以(yi)做(zuo)到(dao)“零(ling)首付”和(he)“负首付”，引(yin)發(fa)了(le)廣(guang)泛(fan)關(guan)註(zhu)。

所(suo)謂(wei)“负首付”，即(ji)購(gou)房人(ren)只(zhi)需(xu)在(zai)貸(dai)款(kuan)協(xie)議(yi)上(shang)簽(qian)字(zi)，便(bian)可獲(huo)得(de)房屋(wu)所有權(quan)，同(tong)時(shi)還(hai)能(neng)拿(na)到壹(yi)筆(bi)不(bu)菲(fei)的(de)費(fei)用(yong)。無(wu)論(lun)這(zhe)些(xie)額(e)外(wai)資(zi)金(jin)被(bei)用於(yu)裝(zhuang)修(xiu)还是(shi)其(qi)他(ta)用途(tu)，都(dou)不影(ying)響(xiang)购房者(zhe)成(cheng)為(wei)房产的合(he)法(fa)持(chi)有者。

这種(zhong)“新(xin)型(xing)”房产交(jiao)易(yi)模(mo)式(shi)備(bei)受(shou)爭(zheng)议，有人認(ren)为这是一种騙(pian)局(ju)，即便樓(lou)市(shi)進(jin)入(ru)下(xia)行(xing)周(zhou)期(qi)，買(mai)房一分(fen)錢(qian)不用出(chu)还是太(tai)過(guo)離(li)谱，其背(bei)後(hou)隱(yin)含(han)的風(feng)險(xian)，可能會(hui)使(shi)购房者面(mian)臨(lin)巨(ju)大(da)的財(cai)務(wu)风险，應(ying)當(dang)謹(jin)慎(shen)對(dui)待(dai)。而(er)另(ling)一些人則(ze)將(jiang)其視(shi)为難(nan)得的“上岸(an)”機(ji)会，打(da)聽(ting)哪(na)裏(li)有购买“负首付”房的途徑(jing)。

北(bei)京(jing)市金訴(su)律(lv)師(shi)事(shi)务所主(zhu)任(ren)王(wang)玉(yu)臣(chen)告(gao)诉中國(guo)新聞(wen)周刊(kan)，“负首付”“零首付”涉(she)嫌(xian)違(wei)法违規(gui)，因(yin)此(ci)，其风险不僅(jin)在于购房人在购房过程(cheng)中可能實(shi)施(shi)违法行为，而且(qie)很(hen)可能在看(kan)似(si)減(jian)少(shao)购房支(zhi)出的表(biao)象(xiang)下，实则会增(zeng)加(jia)购房投(tou)入，甚(shen)至(zhi)钱房皆(jie)空(kong)。

5月(yue)26日，深圳市房地产中介协会发布(bu)《关于禁(jin)止(zhi)參(can)與(yu)/协助(zhu)“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的鄭(zheng)重(zhong)提(ti)示(shi)》。

《提示》指(zhi)出，“买房负首付”已(yi)违反(fan)国家(jia)相(xiang)关金融(rong)信(xin)贷政(zheng)策(ce)，各(ge)房地产中介机構(gou)、從(cong)業(ye)人員(yuan)应嚴(yan)格(ge)遵(zun)守(shou)国家“房住(zhu)不炒(chao)”的定(ding)位(wei)，禁止以任何(he)形(xing)式参与/协助此類(lei)以“负首付”或(huo)首付分期为噱(xue)頭(tou)的房源(yuan)宣(xuan)傳(chuan)和銷(xiao)售(shou)代(dai)理(li)行为。

什(shen)麽(me)是负首付？

張(zhang)超(chao)是兩(liang)個(ge)孩(hai)子(zi)的父(fu)親(qin)，因为无房，两年(nian)內(nei)他因为种种原(yuan)因搬(ban)了三(san)次(ci)家，在“负首付”新闻出現(xian)后，他第(di)一时間(jian)就(jiu)聯(lian)系(xi)了房产中介，了解(jie)具(ju)體(ti)流(liu)程。

他告诉中国新闻周刊，以他现在的收(shou)入，也(ye)許(xu)还要(yao)五(wu)六(liu)年才(cai)能存(cun)夠(gou)首付，但(dan)是他的孩子需要一个穩(wen)定的成長(chang)環(huan)境(jing)，因此如(ru)果(guo)不用一下子掏(tao)出一大笔钱，哪怕(pa)總(zong)價(jia)高(gao)點(dian)，他也可以接(jie)受。“平(ping)攤(tan)到每(mei)个月，贷款其实沒(mei)有增加多(duo)少。”

據(ju)张超介紹(shao)，和他有类似想(xiang)法的朋(peng)友(you)不在少數(shu)，他們(men)还組(zu)建(jian)了一个购房群(qun)，互(hu)通(tong)有无。“但目(mu)前(qian)我(wo)们还没有找(zhao)到一套(tao)可以‘负首付’的合適(shi)房源。”

实際(ji)上，雖(sui)然(ran)一些社(she)交平臺(tai)上出现了房产中介发布的“负首付”广告，但据中国新闻周刊了解，大部(bu)分房产經(jing)紀(ji)人对此“諱(hui)莫(mo)如深”，所谓的“负首付”房並(bing)非(fei)购房者想买就能輕(qing)松(song)买到。

南宁市一位房产中介門(men)店(dian)负責(ze)人对中国新闻周刊表示，市場(chang)上早(zao)就存在“负首付”房子。但他坦(tan)言(yan)，不是熟(shu)客(ke)他们不接此类單(dan)子，“这个不好(hao)放(fang)到台面上講(jiang)，肯(ken)定不符(fu)合一般(ban)买房流程，一般都私(si)下操(cao)作(zuo)。”

广西(xi)南宁市。圖(tu)/图蟲(chong)創(chuang)意(yi)

那(na)么“负首付”到底(di)如何实现？

舉(ju)例(li)來(lai)說(shuo)，100萬(wan)的房子真(zhen)实首付为20万、贷款为80万。而通过虛(xu)构交易金额130万，则變(bian)成了26万的首付、104万的贷款。据此，购房者“骗取(qu)”的贷款额为104万减去(qu)80万，为24万。当购房者拿这24万，还完(wan)20万的首付之(zhi)后，手(shou)里还余(yu)4万，贷款金额高于房屋实际交易金额，便可实现所谓“负首付”。

易居(ju)研(yan)究(jiu)院(yuan)研究总監(jian)严躍(yue)进在接受中国新闻周刊采(cai)訪(fang)时表示，此类事件(jian)本(ben)質(zhi)上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更(geng)多的贷款来支付首付，“是典(dian)型的骗贷行为”。

不过，他也表示，此类問(wen)題(ti)进一步(bu)说明(ming)当前房地产市场的新情(qing)況(kuang)，即首付支付能力(li)比(bi)較(jiao)弱(ruo)。“恰(qia)是购房者首付方(fang)面的壓(ya)力，所以类似‘负首付’的噱头很容(rong)易引起(qi)大家的关注，也容易讓(rang)部分中介和金融机构鉆(zuan)了漏(lou)洞(dong)。”

“低(di)首付”“零首付”

事实上，除(chu)了“负首付”，近期关于“低首付”“零首付”等楼市促(cu)销手段(duan)也备受关注。

广州(zhou)一位资深地产人士(shi)李(li)柳(liu)对中国新闻周刊表示，她(ta)暫(zan)时没在市场上听到“负首付”情况，但她坦言，今(jin)年前5月广州市楼市成交表现欠(qian)佳(jia)，除了市區(qu)的改(gai)善(shan)型楼盤(pan)和一些高端(duan)豪(hao)宅(zhai)比较熱(re)销之外，遠(yuan)郊(jiao)地区的成交率(lv)并不理想。

第三方数据顯(xian)示，今年1-5月，广州商(shang)品(pin)房網(wang)签成交439.68万平方米(mi)，同比减少38%，成交金额累(lei)計(ji)1472.79億(yi)元(yuan)，同比下跌(die)27.9%。其中，一手住宅成交面積(ji)为320.37万平方米，同比下降(jiang)41.79%。

“一些楼盘甚至推(tui)出5%首付比例作为營(ying)销手段，在增城(cheng)区、花(hua)都区以及(ji)从化(hua)区，一些楼盘只需要七(qi)八(ba)万元首付款就可以‘上車(che)’。”李柳介绍道(dao)。

事实上，不只有“低首付”，前不久(jiu)的惠(hui)州还因为“零首付”上了热搜(sou)。

由(you)于降价幅(fu)度(du)较大，東(dong)方·鉑(bo)悅(yue)府(fu)引发投诉事件。目前，促销活(huo)動(dong)被叫(jiao)停(ting)，該(gai)楼盘已被鎖(suo)盘，未(wei)售房源均(jun)處(chu)于“不可售（锁定）”狀(zhuang)態(tai)。

5月21日淩(ling)晨(chen)，惠陽(yang)区住房和城鄉(xiang)建設(she)局发布一则《关于整(zheng)頓(dun)房地产市场、严厲(li)查(zha)处违规销售行为的通知(zhi)》，具体内容包(bao)括(kuo)严禁開(kai)发企(qi)业、中介机构在商品房交易环節(jie)出现首付贷、返(fan)首付、零首付、中介机构营销返首付等行为。

此外，对中介机构（中介人员）发布不实等违法违规销售信息(xi)的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案(an)證(zheng)書(shu)。

严跃进认为，由于目前楼市整体处于下行階(jie)段，在销售萎(wei)縮(suo)、庫(ku)存积压以及愈(yu)发吃(chi)緊(jin)的资金鏈(lian)压力之下，自(zi)然催(cui)生(sheng)出了各类营销噱头，也是应对市场形勢(shi)的无奈(nai)之举。

据克(ke)而瑞(rui)数据，2022年69家典型上市房企，有34家房企凈(jing)利(li)潤(run)虧(kui)損(sun)，占(zhan)比将近一半(ban)，较2021年的10家净亏损情况进一步擴(kuo)大，其中有13家规模上市房企的2022年净利润亏损超百(bai)亿元，另外連(lian)續(xu)两年净利润亏损的企业有9家。

律师：可能钱房两空

早在2017年，住建部、央(yang)行、銀(yin)保(bao)监会联合印(yin)发《关于规範(fan)购房融资和加強(qiang)反洗(xi)钱工(gong)作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供(gong)购房首付融资、首付分期和变相首付墊(dian)资。

但事实上，对于手上没有足(zu)够资金的人而言，不论是“负首付”，还是“低首付”“零首付”，无疑(yi)都是一个个很有誘(you)惑(huo)力的概(gai)念(nian)。但实际上，这背后存在著(zhe)很多潛(qian)在的法律风险。

2022年，福(fu)建省(sheng)福州市公(gong)安(an)局上渡(du)派(pai)出所破(po)获一起以“零首付”为噱头的套路(lu)贷案件。该案涉及房产4处、受害(hai)人8名(ming)，涉案金额近70万元。

2019年初(chu)，买房心(xin)切(qie)的方女(nv)士偶(ou)然看見(jian)了某(mou)公司(si)“零首付”购房的广告。在“低利息、无擔(dan)保、无抵(di)押(ya)”等優(you)厚(hou)條(tiao)件的诱惑下，方女士心动不已，立(li)即提出了购房意向(xiang)。

但到了房贷还款日期，方女士发现，房贷竟(jing)显示无需歸(gui)还。前往(wang)银行查证，她大吃一驚(jing)：自己(ji)的房子已被轉(zhuan)賣(mai)。

实际上，该詐(zha)骗團(tuan)夥(huo)以幫(bang)助垫付首付款（即“零首付”购房）的名義(yi)诱骗客戶(hu)购房，让客户签下大量(liang)内容留(liu)白(bai)的借(jie)据、承(cheng)諾(nuo)书、委(wei)托(tuo)书、购房合同等文(wen)件。房子过户后，公司便以“行业规矩(ju)”为由，引導(dao)客户辦(ban)理卖房委托公证、装修贷款和信用贷款手续，并诱骗客户将贷款套现交至公司进行統(tong)一“还款”。待套现金额到手，该公司便利用事先(xian)办理的卖房委托公证等材(cai)料(liao)，将房产转卖給(gei)他人。

“前期签訂(ding)的空白合同，往往会被犯(fan)罪(zui)嫌疑人改为借款合同。再(zai)加上办理过的卖房公证，购房人的欠款成为事实，房屋被卖也是必(bi)然的結(jie)果。”该案件办案民(min)警(jing)林(lin)忠(zhong)强解釋(shi)，“单从民事角(jiao)度来说，不法分子事先通过骗局取得的‘证据’是有效(xiao)的。”

如此一来，不法分子便可堂(tang)而皇(huang)之地将受害人的房产进行变卖、过户，而被蒙(meng)在鼓(gu)里的受害人不仅损失(shi)了房产，还要为此背负一身(shen)外債(zhai)。

据王玉臣介绍，在涉及“负首付”“低首付”“零首付”实操層(ceng)面，为了取得购房人的信任以及通过银行的贷款審(shen)批(pi)，一般开发商会与购房人签订两份(fen)合同，一份包含真实价格的合同以及一份包含虚高价格的合同。

这其中，包含真实价格的合同用于给购房人开具收据和发票(piao)，包含做高价格的虚假(jia)合同以及其他材料用于提供给银行申(shen)請(qing)贷款。

但签订“陰(yin)阳合同”本身就是违法行为，王玉臣说，银行经审查发现不会批準(zhun)贷款，并且可能影响购房人的个人信用。

“即使银行批准了贷款，申请贷款的额度增加，增加了购房人的负债成本，返还的本息都会隨(sui)之增加，其实加大了购房成本。”他说。

中国農(nong)业银行某支行个贷经理劉(liu)和告诉中国新闻周刊，银行只会对以自有资金作为首付款的购房人发放贷款，对房贷首付来源“不可能不查”。

他们通常(chang)会要求(qiu)贷款者提供收入证明以及银行半年流水(shui)，同时核(he)查首付前本人及配(pei)偶经营贷、消(xiao)费贷的贷款記(ji)錄(lu)。“如果有贷款记录，一定要及时还清(qing)，并出具结清報(bao)告，信用卡(ka)的大额透(tou)支也不能有。”

他透露(lu)，一般年初的时候(hou)，银行会适度放松贷款审批尺(chi)度，“那时贷款额度比较充(chong)足，基(ji)本符合条件的我们都会给通过，但到每年下旬(xun)时，随着我们额度的减少，必然会提高申贷门檻(kan)，如果借款人綜(zong)合资信不是特(te)別(bie)好的話(hua)，是很容易被银行拒(ju)贷。”

刘和说，目前银行对首付款来源依(yi)然有严格要求，他们有專(zhuan)门的部门核实首付款来源，若(ruo)经核实材料有问题，银行有可能拒絕(jue)发放贷款。

王玉臣補(bu)充道，因为“负首付”“零首付”本身涉嫌违法违规，签订的购房合同、贷款合同有可能被解除、或者认定无效。“购房人不仅会面临开发商有权不交付认购房屋，不能取得认购房屋所有权的风险，在贷款合同被解除后，还会面对银行要求提前償(chang)还全(quan)部贷款的风险。”他说。

（应受访者要求，李柳、刘和为化名）

作者：陳(chen)淑(shu)蓮(lian)返回(hui)搜狐(hu)，查看更多

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