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heqiuqiudazuozhanleisidexibaoticaiyouxi，danshiheqiyouzhejieranbutongdehuafeng；chaojiyingxionglianmengshouyouxiazaidangzijizuocuotimudeshihoukeyizidongbaocuncuoti，duiyuquanbudecuotikeyizhijiezaicizhongzuohefuxi；meiyigemitizhongdouhuiyouzheyigedaolianggedeguanjianci，zhiyouzhaodaoguanjiancinijiukeyihenrongyidejiekaimiti。ruanjianshiwanquanmianfeide，yonghukeyiziyoudetiaojiechijishisuoyoudeyouxicanshu；“大(da)金(jin)主(zhu)”馳(chi)援(yuan)郭(guo)氏(shi)兄(xiong)弟(di)

作(zuo)者(zhe) | 曹(cao)安(an)潯(xun)

編(bian)輯(ji) | 周(zhou)智(zhi)宇(yu)

經(jing)歷(li)了(le)兩(liang)年(nian)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)深(shen)度(du)調(tiao)整(zheng)，出(chu)險(xian)的房企(qi)們(men)命(ming)運(yun)逐(zhu)漸(jian)走(zou)向(xiang)分(fen)野(ye)。

有(you)些(xie)房企大勢(shi)已(yi)去(qu)，已经退(tui)市(shi)，或(huo)者站(zhan)在(zai)退市邊(bian)緣(yuan)；也(ye)有房企仍(reng)在堅(jian)持(chi)自(zi)救(jiu)，甚(shen)至(zhi)奇(qi)跡(ji)般(ban)地復(fu)活(huo)。

曾(zeng)经的“千(qian)億(yi)房企”奧(ao)園(yuan)，希(xi)望(wang)自己(ji)能(neng)夠(gou)成(cheng)為(wei)後(hou)者的壹(yi)員(yuan)。6月(yue)2日(ri)，久(jiu)未(wei)公(gong)開(kai)露(lu)面(mian)的中(zhong)國(guo)奥园集(ji)團(tuan)董(dong)事(shi)會(hui)主席(xi)郭梓(zi)文(wen)罕(han)見(jian)現(xian)身(shen)北(bei)京(jing)，笑(xiao)容(rong)滿(man)面地與(yu)中金国測(ce)投(tou)資(zi)有限(xian)公司(si)（以(yi)下(xia)簡(jian)稱(cheng)“中金国测”）簽(qian)署(shu)戰(zhan)略(lve)合(he)作協(xie)議(yi)。穿(chuan)透(tou)股(gu)權(quan)后發(fa)现，后者由(you)中国黃(huang)金集团控(kong)股，是(shi)真(zhen)正(zheng)的“大金主”。

這(zhe)是今(jin)年以來(lai)，奥园引(yin)入(ru)的第(di)四(si)位(wei)国资“白(bai)武(wu)士(shi)”。

借(jie)力(li)自身豐(feng)厚(hou)的舊(jiu)改(gai)资源(yuan)，奥园的郭氏兄弟似(si)乎(hu)找(zhao)到(dao)了紓(shu)困(kun)的新(xin)思(si)路(lu)。雖(sui)然(ran)在集团層(ceng)面還(hai)遲(chi)迟未能成功(gong)引入国资股東(dong)，但(dan)靠(kao)著(zhe)在一些大型(xing)旧改項(xiang)目(mu)上(shang)引入国资，它(ta)讓(rang)自己有了更(geng)多(duo)活下来的可(ke)能。

郭氏兄弟的奮(fen)力自救，也让奥园成了如(ru)今出险房企努(nu)力走出困境(jing)的一個(ge)典(dian)型案(an)例(li)。只(zhi)是留(liu)給(gei)它的時(shi)間(jian)不(bu)多，如何(he)避(bi)免(mian)旗(qi)下主要(yao)上市平(ping)臺(tai)在四个月后退市，是他(ta)们必(bi)須(xu)作答(da)的一道(dao)難(nan)題(ti)。

拐(guai)點(dian)

“福(fu)兮(xi)禍(huo)所(suo)伏(fu)，祸兮福所倚(yi)”，这句(ju)話(hua)用(yong)来形(xing)容當(dang)下的奥园再(zai)恰(qia)当不過(guo)。曾经拖(tuo)累(lei)资金鏈(lian)的旧改项目，如今成了奥园自救的“底(di)牌(pai)”。

中国黄金集团建(jian)設(she)有限公司黨(dang)委(wei)書(shu)記(ji)徐(xu)福山(shan)现身站台，展(zhan)示(shi)出国资“白武士”對(dui)此(ci)次(ci)合作的重(zhong)視(shi)。該(gai)公司是中国黄金集团持股100%的子(zi)公司。

中金国测集团顧(gu)問(wen)智新富(fu)表(biao)示，粵(yue)港(gang)澳(ao)大灣(wan)區(qu)具(ju)有廣(guang)闊(kuo)的市場(chang)前(qian)景(jing)，中金建设与国测集团主動(dong)搶(qiang)抓(zhua)大湾区機(ji)遇(yu)，優(you)化(hua)产业布(bu)局(ju)，合作项目首(shou)選(xuan)奥园是正確(que)的选擇(ze)。

按(an)照(zhao)协议，奥园和(he)中金国测將(jiang)共(gong)同(tong)促(cu)進(jin)在全(quan)国的产业創(chuang)新与升(sheng)級(ji)，尤(you)其(qi)是在广州(zhou)城(cheng)市更新乃(nai)至粤港澳大湾区建设等(deng)領(ling)域(yu)。对奥园来說(shuo)，这次合作也有利(li)於(yu)其进一步(bu)盤(pan)活资产，幫(bang)助(zhu)其企业经營(ying)基(ji)本(ben)面进一步企穩(wen)回(hui)升。

企查(zha)查顯(xian)示，中金国测的主营业務(wu)是城市更新、产业园投资並(bing)購(gou)以及(ji)建设运营，由中国黄金集团建设持股51%，国测地理(li)信(xin)息(xi)科(ke)技(ji)产业园集团持股49%。

克(ke)而(er)瑞(rui)研(yan)究(jiu)中心(xin)企业研究總(zong)監(jian)房玲(ling)表示，旧改周轉(zhuan)慢(man)、投资規(gui)模(mo)大、资金壓(ya)力大，尤其是銀(yin)行貸(dai)款(kuan)無(wu)法(fa)用于征(zheng)遷(qian)補(bu)償(chang)階(jie)段(duan)，反(fan)而成为房企重負(fu)。但对擁(yong)有旧改资源的出险房企而言(yan)，變(bian)现旧改项目或让渡(du)部(bu)分股权予(yu)地方(fang)国企，可分攤(tan)项目的建设成本，由于项目转化貨(huo)值(zhi)可觀(guan)，当前引入资方或第三(san)方盘活资产價(jia)值的需(xu)求(qiu)越(yue)来越普(pu)遍(bian)。

據(ju)奥园官(guan)網(wang)，截(jie)至2022年2月底，奥园推(tui)进中的旧改项目約(yue)74个，可售(shou)面積(ji)约3100萬(wan)平方米(mi)，合計(ji)货值约9000亿元(yuan)，絕(jue)大多數(shu)位于广州、深圳(zhen)、珠(zhu)海(hai)、东莞(guan)、佛(fo)山等大湾区城市。

興(xing)于行业巔(dian)峰(feng)时期(qi)，沈(chen)寂(ji)于行业下行之(zhi)際(ji)。奥园曾位列(lie)“粤港澳四小(xiao)龍(long)”之首，是典型的黑(hei)馬(ma)。

通(tong)过收(shou)并购等方式(shi)，2016年-2019年，奥园大舉(ju)擴(kuo)張(zhang)，實(shi)现銷(xiao)售額(e)從(cong)百(bai)亿级到千亿级的跨(kua)越，年复合增(zeng)長(chang)率(lv)高(gao)達(da)66%，并深入旧改领域，啃(ken)起(qi)了“硬(ying)骨(gu)頭(tou)”。郭氏兄弟也賺(zhuan)得(de)盆(pen)满缽(bo)满，2019年胡(hu)潤(run)百富榜(bang)中，郭梓文排(pai)名(ming)第244位。

但高杠(gang)桿(gan)的运转模式在2020年撞(zhuang)上了行业调控，踩(cai)中一條(tiao)紅(hong)線(xian)的奥园融(rong)资渠(qu)道逐渐被(bei)收緊(jin)，不得不为曾经的肆(si)意(yi)扩张付(fu)出代(dai)价。去年初(chu)，一紙(zhi)公告(gao)違(wei)约后，郭氏兄弟就(jiu)鮮(xian)少(shao)露面，默(mo)默奔(ben)波(bo)在自救的路上。

如今郭梓文再度公开现身，也似乎預(yu)示着奥园来到了它命运的關(guan)鍵(jian)转折(zhe)点。

窗(chuang)口(kou)

今年以来，郭氏兄弟的自救步伐(fa)明(ming)显加(jia)快(kuai)。

在中金国测之前，截至目前，他们还引入了山东健(jian)康(kang)、南(nan)粤基金、西(xi)安航(hang)投科创等“白武士”，这些企业均(jun)有国资背(bei)景，合作领域均涉(she)及奥园在大湾区的旧改项目。

这些旧改项目體(ti)量(liang)不小，像(xiang)与山东健康合作的翠(cui)微(wei)旧改项目，项目货值就超(chao)200亿。在1月份(fen)引入山东健康后，项目上又(you)有新樓(lou)盘在5月底取(qu)得预售證(zheng)，準(zhun)備(bei)入市。

这有点像此前融创引入AMC參(can)与董家(jia)渡、桃(tao)花(hua)源项目，在大体量项目上獲(huo)得新生(sheng)血(xue)液(ye)，撬(qiao)动更多的资金回流(liu)。

此外(wai)，奥园还在努力恢(hui)复基本盘。公告显示，一季(ji)度奥园实现全口徑(jing)销售额约29.3亿元，其中，3月销售额較(jiao)2月实现翻(fan)倍(bei)增长；1-4月交(jiao)付近(jin)1.1万套(tao)房源，交付面积约139万平方米，截至5月底，奥园广东区域、華(hua)中区域、华东区域、中西部区域等绝大多数已售项目实现100%复工(gong)。

奥园試(shi)圖(tu)通过这一系(xi)列的动作，让自身经营能够持續(xu)，这也将是它与債(zhai)权人(ren)談(tan)判(pan)的重要砝(fa)碼(ma)。

在今年2月底，奥园以支(zhi)付签字(zi)費(fei)为代价，稳住(zhu)了占(zhan)本金总额20%的境外债债权人，与其达成了中期债务靜(jing)止(zhi)协议，协议共涉及12筆(bi)美(mei)元债，本金总额共计34.53亿美元，约合239亿元人民(min)幣(bi)。

一位券(quan)商(shang)人士表示，这意味(wei)着债权人暫(zan)时同意不采(cai)取任(ren)何強(qiang)制(zhi)執(zhi)行行动，这将为奥园引战、复牌、债务重組(zu)爭(zheng)取一个稳定(ding)的環(huan)境。

易(yi)居(ju)研究院(yuan)研究总监嚴(yan)躍(yue)进表示，奥园是今年粤系房企中化债有突(tu)破(po)性(xing)的代表，体现了企业的專(zhuan)业度、能力和旧改资源的优势，隨(sui)着参与纾困的合作企业增多，利于其解(jie)決(jue)问题，预计旧改资源将提(ti)高其在合作中的议价能力，对其他出险房企的纾困也有啟(qi)发意義(yi)。

按照郭氏兄弟的计劃(hua)，他们要在6月30日前与债权人达成一致(zhi)，完(wan)成整体债务重组协议。从其他房企的经驗(yan)看(kan)，让债权人相(xiang)信奥园还能够持续经营，有更多资产、项目能够用以增信，是它能够完成整体债务重组的重要前提。

而在债务重组之外，他们还要让中国奥园能够在9月30日前順(shun)利发出2021年和2022年財(cai)報(bao)，让奥园解除(chu)除牌風(feng)险，甚至是恢复正常(chang)经营。剩(sheng)下来的4个月，是奥园起死(si)回生的重要窗口期。

此前，奥园健康已发出了三份财报，基本完成港交所的各(ge)项复牌指(zhi)引。

随着时间的推移(yi)，出险房企们由于实控人自救的决心、思路和底牌的不同，命运逐渐分化。有如融创、富力积極(ji)谈判、割(ge)肉(rou)，最(zui)終(zhong)债务重组成功，如今只待(dai)经营重回正軌(gui)；有如泰(tai)禾(he)、陽(yang)光(guang)城等力不从心，逐渐隱(yin)退；还有如合景泰富，艱(jian)难抉(jue)择后，主动走上债务重组之路，也有如奥园等还跋(ba)涉在路上。

在今年春(chun)節(jie)后的第一个工作日，郭梓文给员工们开了个动员会，称2023年是房地产行业迎(ying)来复蘇(su)的重要转折期，也是奥园转型重组成功、邁(mai)向稳健经营的关键之年，将重点圍(wei)繞(rao)债务重组、保(bao)交付、保兌(dui)付、促销售等工作快速(su)行动起来，把(ba)握(wo)市场回暖(nuan)的机遇窗口，抢先(xian)布局。

在行业生死一线的激(ji)流中，郭氏兄弟不进則(ze)退，他们选择逼(bi)自己一把。在有限的窗口期裏(li)，奋力让奥园上岸(an)，虽然前路充(chong)满未知(zhi)，但这份决心和行动力，亦(yi)是决定出险房企命运和债权人信心的重要因(yin)素(su)，柳(liu)暗(an)花明也终将屬(shu)于他们。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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