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作(zuo)為(wei)首(shou)家(jia)實(shi)現(xian)境(jing)内外债券(quan)整(zheng)體(ti)展期的(de)房(fang)企(qi)，富力地(di)產(chan)並(bing)不(bu)輕(qing)松(song)。

作者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

来源(yuan) | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

在(zai)多(duo)家房企還(hai)在为债券展期發(fa)愁(chou)的時(shi)候(hou)，富力地产（2777.HK）又(you)壹(yi)次(ci)率(lv)先(xian)完(wan)成(cheng)“化(hua)债”指(zhi)標(biao)。

繼(ji)今(jin)年(nian)7月(yue)份(fen)完成美(mei)元(yuan)债整体展期之(zhi)后，11月10日(ri)，富力地产宣(xuan)告(gao)境内公(gong)司(si)债整体展期至(zhi)3年以(yi)上(shang)。至此(ci)，富力地产成为國(guo)内首家实现境内外债券全(quan)部(bu)成功(gong)展期的房企。

但(dan)這(zhe)不等(deng)於(yu)“無(wu)债一身(shen)轻”。富力地产只(zhi)是(shi)將(jiang)危(wei)機(ji)暫(zan)时延(yan)遲(chi)，未来3年内如(ru)不能(neng)解(jie)決(jue)融资問(wen)題(ti)，那(na)么富力可(ke)能只有(you)銷(xiao)售(shou)回(hui)款(kuan)和(he)引(yin)入(ru)戰(zhan)投(tou)兩(liang)條(tiao)路(lu)来回籠(long)现金(jin)，屆(jie)时还要(yao)看(kan)市場(chang)臉(lian)色(se)才(cai)能决定(ding)是否(fou)可以在3年后兌(dui)付(fu)展期承(cheng)諾(nuo)。

“现在大(da)部分(fen)房企已(yi)經(jing)不想(xiang)未来幾(ji)年的事(shi)了(le)，能解决‘燃(ran)眉(mei)之急(ji)’已屬(shu)不易(yi)。”某(mou)頭(tou)部房企人(ren)士(shi)表(biao)示(shi)。

“展期”不等于“无债”

11月10日，富力地产公告稱(cheng)，此前(qian)停(ting)牌(pai)的8筆(bi)135亿元境内公司债券展期議(yi)案(an)均(jun)獲(huo)通(tong)過(guo)，其(qi)加(jia)權(quan)平(ping)均到(dao)期期限(xian)從(cong)約(yue)4個(ge)月展期至3年以上。

此外，在10月31日，富力地产已按(an)照(zhao)展期议案约定，向(xiang)每(mei)个持(chi)有本(ben)公司停牌债券的證(zheng)券賬(zhang)戶(hu)兑付不超(chao)过2000張(zhang)债券的本息(xi)，并已完成兑付部分的债券註(zhu)销工(gong)作。其中(zhong)“19 富力 01”在完成本次债券兑付工作后债券余(yu)額(e)为0元，已按照規(gui)定提(ti)前摘(zhai)牌。

今年7月11日，富力地产已完成10只美元票(piao)據(ju)整体展期，金额合(he)計(ji)49.43亿美元(约合人民(min)幣(bi)332.37亿元)，债務(wu)整体展期年限为3到4年。

以上合计，富力地产境内外债券展期规模(mo)约为467.37亿元，是国内目(mu)前唯(wei)一完成境内外债券展期的房企。

協(xie)縱(zong)策(ce)略(lve)管(guan)理(li)集(ji)團(tuan)聯(lian)合創(chuang)始(shi)人黃(huang)立(li)沖(chong)表示，“部分房企成功展期境内债券，一方(fang)面(mian)是目前市场形(xing)勢(shi)的无奈(nai)選(xuan)擇(ze)，另(ling)一方面也(ye)有地方部門(men)或(huo)机構(gou)从中协調(tiao)給(gei)予(yu)的支(zhi)持。”

歷(li)史(shi)资料(liao)顯(xian)示，富力地产发行(xing)债券主(zhu)要以公司债、私(si)募(mu)债为主，多为地方证券公司、銀(yin)行下(xia)属基(ji)金公司通过旗(qi)下基金持有。

过去(qu)两年中，上海(hai)東(dong)方证券资产管理有限公司、民生(sheng)加银基金管理有限公司、華(hua)安(an)证券股(gu)份有限公司、財(cai)達(da)证券股份有限公司等都(dou)曾(zeng)通过旗下一只或多只基金投资富力地产的若(ruo)幹(gan)债券。

来源：企業(ye)預(yu)警(jing)通

在上述(shu)持倉(cang)富力地产债券的机构中，华安证券公司前身是1991年成立的安徽(hui)省(sheng)证券公司，也是安徽省第(di)一家專(zhuan)營(ying)证券机构；财达证券股份有限公司則(ze)是始发于河(he)北(bei)石(shi)家莊(zhuang)，而(er)后向全国擴(kuo)张。

對(dui)于未来融资前景(jing)，某券商(shang)高(gao)管表示，“对于提出(chu)較(jiao)大规模展期的企业，未来在发新(xin)债融资时，非(fei)银金融机构的投资意(yi)願(yuan)會(hui)比(bi)较低(di)，風(feng)控(kong)上也不会放(fang)。”

雖(sui)然(ran)完成境内外债券展期，但富力地产并不是“无债一身轻”。

来源：富力地产2022半(ban)年度(du)财報(bao)

截(jie)至今年6月30日，最(zui)新一期财报显示，富力地产總(zong)負(fu)债约为3064.61亿元，银行借(jie)款、境内债券、優(you)先票据及(ji)其他(ta)借款合计1345.07亿元，而现金总额（包(bao)括(kuo)受(shou)限制(zhi)现金）为153.20亿元，到期未償(chang)还的银行及其他借款约144.66亿元。

销售連(lian)續(xu)下滑(hua)，“回血(xue)”靠什么？

值(zhi)得(de)注意的是，近(jin)日中国银行間(jian)市场交(jiao)易商协会（簡(jian)称“交易商协会”）、中债信(xin)用(yong)增(zeng)進(jin)投资股份有限公司（简称“中债增”）连续发布(bu)支持房企融资的利(li)好(hao)政(zheng)策，对于优質(zhi)房企而言(yan)，融资環(huan)境在不斷(duan)改(gai)善(shan)。

消(xiao)息显示，交易商协会继续推(tui)进并扩大民营企业债券融资支持工具(ju)（“第二(er)支箭(jian)”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可視(shi)情(qing)況(kuang)进一步(bu)扩容(rong)。

但在中债增召(zhao)開(kai)的几次房企座(zuo)談(tan)会名(ming)單(dan)中，富力地产的名字(zi)并不突(tu)出，9月份曾被(bei)媒(mei)体报道(dao)，富力地产在討(tao)論(lun)发行中债增擔(dan)保(bao)债券的可能性(xing)，但目前尚(shang)未有发债进展公开。

黄立冲表示，“现在房企在境内外发债都比较困(kun)難(nan)，但国内发债有相(xiang)關(guan)部门和机构协调、安排(pai)，所(suo)以受市场影(ying)響(xiang)的程(cheng)度有所调整。”

还需(xu)注意的是，中债增支持房企发债也有相关规定。在11月9日，中债增发布了《項(xiang)目需求(qiu)意向表》，有增信发债需求的民营房企需在表单中明(ming)確(que)是否有境内外债券違(wei)约和展期的情况，同(tong)时还需明确擬(ni)提供(gong)的风險(xian)緩(huan)釋(shi)方式(shi)。

中债增《项目需求意向表》（部分）

中债增收(shou)集上述情况将評(ping)估(gu)公司发债能力，而富力地产能否借这一輪(lun)东风获得发债机会还要看旗下资产和自(zi)身造(zao)血能力。

“银行机构要看这種(zhong)企业的勾(gou)兑能力和抵(di)质押(ya)物(wu)是否优质，但肯(ken)定不会放敞(chang)口(kou)，抵押物充(chong)足(zu)的話(hua)有一定可能性。”上述券商高管表示。在券商眼(yan)中，无论是增信发债机构还是银行借款，同樣(yang)要看信用资产能否过关。

富力地产自我(wo)表示，截至2021年底(di)，富力地产土(tu)地儲(chu)備(bei)总可售面積(ji)约5000萬(wan)平方米(mi)，并擁(yong)有大量(liang)投资物业及酒(jiu)店(dian)組(zu)合。同时，富力在全国多地、尤(you)其是大灣(wan)區(qu)範(fan)圍(wei)内有豐(feng)富的城(cheng)市更(geng)新优质项目资源储备。

据了解，截至2021年底，富力地产城市更新合作项目逾(yu)64个，总建(jian)築(zhu)面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，貨(huo)值超过1万亿元。其中，位(wei)于粵(yue)港(gang)澳(ao)大湾区的面积占(zhan)比达76%。

富力表示，下一步将充分集中资源，通过继续开发优质土储、加大销售及回款力度、积極(ji)推进非核(he)心(xin)资产出售、管控资本支出等方式，改善经营狀(zhuang)况，增进長(chang)期可持续发展。

来源：罐(guan)头圖(tu)庫(ku)

从上述表態(tai)来看，富力地产在资产储备上仍(reng)有底氣(qi)，而开发回款则成为关鍵(jian)。但今年下半年至今，富力地产的销售出现明显的下滑态势。

上半年，富力地产每个月的销售额都在40亿元以上，而7月~10月每月的销售额分別(bie)为19亿元、24.7亿元、23亿元和20.5亿元，9月、10月已经连续2个月销售环比下滑。

累(lei)计来看，今年前10月，富力地产销售额352.2亿元，约为去年同期的33.91%；销售面积259.92万平米，约为去年同期的32.29%，恢(hui)復(fu)程度不及行业优质房企。

据中指研(yan)究(jiu)院(yuan)數(shu)据显示，行业优质房企前10月的销售数据约为去年同期的50%~80%，如碧(bi)桂(gui)園(yuan)、万科(ke)、金地集团、中国金茂(mao)、旭(xu)輝(hui)集团等，销售额已经分别恢复至去年销售额的五(wu)到七(qi)成。

此外，如何(he)擺(bai)脫(tuo)虧(kui)損(sun)也是富力地产另一道难题。

继2021年出现164.7亿元巨(ju)额亏损后，富力地产今年上半年凈(jing)利潤(run)续亏68.99亿元，面对企业亏损和巨额债务，富力地产獨(du)立开发旗下项目的壓(ya)力也越(yue)来越大。

今年8月底，富力地产找(zhao)来了幫(bang)助(zhu)自己(ji)的“夥(huo)伴(ban)”：招(zhao)商局(ju)蛇(she)口（001979.SZ），富力與(yu)后者的子(zi)公司廣(guang)州(zhou)招商房地产有限公司簽(qian)署(shu)战略合作框(kuang)架(jia)协议，希(xi)望(wang)在华南(nan)区域(yu)城市更新領(ling)域建立战略合作关系(xi)，缓解自身流(liu)動(dong)性资金压力。

未来三(san)年，富力还有很(hen)多待(dai)解难题，而销售问题仍是最基本的问题之一。

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