李汶翰绯闻女友先后发文

zongmenwanfayefeichangyouqu，buguanshinageshiqidezongmendouhuigeiwanjiaxiulianziyuanzhichifeichanghao。nikeyizichuangzijidexiuzhenmenpai，zhaomugengduodediziyuniyiqimaoxianzhandou。chaoduofubensuiyishuaxin，shengjidaguai，jianzhuangbei，chaoduowuqidengnilaijiesuo。daomoshengdehuanjingzhongjinxingshenghuo，zaiqizhonghaiyouduozhongduoyangdehudongwanfanzaidengdaiwanjiadetiyanheyouxi。tesezhiyexitong，gexinghuaxuanzezhuanzhifangxiang。meiyizhongzhiyedouyouzijidutedezhandouzhaoshi，chaogaoziyoudutupoxianzhi！jiaosejiaoxinghuodexuankudazhao，jiangdaigeidajiafenggejiongyidezhandoutiyan朱(zhu)海(hai)斌(bin)：房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)低(di)位(wei)企(qi)穩(wen)，市场分(fen)化(hua)明(ming)顯(xian)，呈(cheng)結(jie)構(gou)性(xing)下(xia)行(xing)趨(qu)勢(shi)

朱海斌系(xi)中(zhong)國(guo)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)論(lun)壇(tan)理(li)事(shi)、摩(mo)根(gen)大(da)通(tong)中国首席经济学家

近(jin)期(qi)，清(qing)華(hua)五(wu)道(dao)口(kou)首席经济学家论坛以(yi)“2023全(quan)球(qiu)金(jin)融(rong)動(dong)蕩(dang)與(yu)经济展(zhan)望(wang)”為(wei)主(zhu)題(ti)，在(zai)清华大学五道口金融学院(yuan)隆(long)重(zhong)召(zhao)開(kai)。本(ben)屆(jie)论坛由(you)清华大学五道口金融学院主辦(ban)、清华大学五道口金融学院国際(ji)金融与经济研(yan)究(jiu)中心(xin)（CIFER）承(cheng)办，線(xian)上(shang)线下相(xiang)结合(he)，中英(ying)雙(shuang)語(yu)直(zhi)播(bo)，全球全網(wang)共(gong)享(xiang)。摩根大通中国首席经济学家朱海斌出(chu)席论坛圓(yuan)桌(zhuo)討(tao)论三(san)“全球金融动荡与中国经济展望”圍(wei)繞(rao)“房地产市场低位企稳，市场分化明显，呈结构性下行趋势”進(jin)行线上分享。

朱海斌指(zhi)出，在全球经济增(zeng)速(su)下落(luo)的(de)過(guo)程(cheng)中，中国是(shi)非(fei)常(chang)重要(yao)的對(dui)沖(chong)力(li)量(liang)，政(zheng)策(ce)糾(jiu)偏(pian)有(you)助(zhu)於(yu)经济反(fan)彈(dan)。這(zhe)壹(yi)輪(lun)復(fu)蘇(su)是由低水(shui)平(ping)消(xiao)費(fei)和(he)服(fu)務(wu)業(ye)修(xiu)复引(yin)領(ling)的，需(xu)要擔(dan)心未(wei)來(lai)幾(ji)年(nian)经济复苏的可(ke)持(chi)續(xu)性。房地产市场在今(jin)年一季(ji)度(du)率(lv)先(xian)在一些(xie)主要指標(biao)上进入(ru)底(di)部(bu)企稳，但(dan)房地产市场分化明显，新(xin)房开工(gong)和土(tu)地出讓(rang)仍(reng)然(ran)非常低迷(mi)，在各(ge)個(ge)城(cheng)市和細(xi)分市场之(zhi)間(jian)存(cun)在显著(zhu)差(cha)異(yi)，

朱海斌表(biao)示(shi)，今年房地产會(hui)是低位啟(qi)稳，反弹的可能(neng)性仍然非常小(xiao)，整(zheng)个市场可能更(geng)多(duo)是在低位尋(xun)找(zhao)新的平衡(heng)點(dian)这麽(me)一个基(ji)準(zhun)情(qing)形(xing)，未来几年房地产对经济的影(ying)響(xiang)由負(fu)轉(zhuan)正(zheng)的可能性偏低，房地产投(tou)資(zi)会下滑(hua)，地方(fang)政府(fu)和地方平臺(tai)融资的壓(ya)力可能会成(cheng)为我(wo)們(men)工作(zuo)压力的一个重心。

朱海斌發(fa)言(yan)速記(ji)：

房地产市场低位企稳，市场分化明显，呈结构性下行趋势

謝(xie)谢張(zhang)斌，我先談(tan)一谈对中国宏(hong)觀(guan)经济的判(pan)斷(duan)，海洲(zhou)博(bo)士(shi)最(zui)後(hou)一张表格(ge)是 IMF 对全球经济增長(chang)的判断。在今年全球经济增速整體(ti)下落的过程中，中国是非常重要的对冲力量，中国对全球增长的貢(gong)獻(xian)可能能達(da)到(dao)1/3或(huo)者(zhe)40%。一季度4.5%的同(tong)比(bi)增速是超(chao)出市场預(yu)期的，從(cong)全年来看(kan)，可以實(shi)現(xian)5%以上增长是各家的共識(shi)，我们可能更樂(le)观，预測(ce)二(er)季度同比增速会回(hui)到8%以上，全年增速6%以上。这跟(gen)中国去(qu)年年底以来的政策調(tiao)整，尤(you)其(qi)是疫(yi)后重启以及(ji)在一些重点领域(yu)（如(ru)房地产政策/平台经济政策）进行政策纠偏，所(suo)帶(dai)来的经济复苏和反弹。我们首先要註(zhu)意(yi)到中国跟全球，尤其是歐(ou)美(mei)日(ri)经济体，今年無(wu)论在经济增长還(hai)是在通脹(zhang)，或者在政策的選(xuan)擇(ze)都(dou)是非同步(bu)的。这是我想(xiang)講(jiang)的第(di)一点。

第二点，从目(mu)前(qian)对于中国宏观经济来看，这一轮复苏跟以往(wang)並(bing)不(bu)太(tai)一樣(yang)，更多的是以消费修复，在去年低水平基礎(chu)上的消费和服务业修复所引领的。目前我们不需要太担心短(duan)期的经济表现，我们需要關(guan)注的是经济复苏的可持续性。比如說(shuo)民(min)间投资疲(pi)弱(ruo)，结构性失(shi)业問(wen)题（年輕(qing)大学生(sheng)失业问题仍然非常嚴(yan)重）。一季度超预期的有兩(liang)个主要领域，一个是出口，一个是房地产行业在底部企稳。这些在未来几个季度是否(fou)能一直持续需要关注。另(ling)外(wai)，一季度宏观政策前置(zhi)非常突(tu)出，无论从財(cai)政还是貨(huo)幣(bi)政策，如一季度社(she)融新增創(chuang)下歷(li)史(shi)新高(gao)，这些政策支(zhi)持力度能不能持续，对我们对未来复苏的可持续性判断應(ying)該(gai)都有非常大的影响。

我剛(gang)才(cai)列(lie)了(le)很(hen)多问题，時(shi)间关系，接(jie)下来我就(jiu)重点谈一个问题，谈中国房地产市场。刚才讲到，在今年一季度整个宏观數(shu)據(ju)超预期的大背(bei)景(jing)下，房地产整个行业率先在一些主要指标上进入底部企稳，这应该说是一季度的宏观数据諸(zhu)多利(li)好(hao)的其中非常重要的部分。从政策来讲，去年11月(yue)份(fen)出台了房地产16條(tiao)，房地产开发商(shang)的融资条件(jian)有了非常明显的改(gai)善(shan)。去年12月份以后中国迅(xun)速调整防(fang)疫政策，在今年年初(chu)春(chun)節(jie)前后进入了疫后重启的模(mo)式(shi)。从房地产市场主要指标来看，2、3月份房價(jia)开始(shi)出现環(huan)比上升(sheng)，新房銷(xiao)售(shou)也(ye)是从底部开始出现明显回升。房地产投资下降(jiang)的速度，去年全年下降10%，去年四(si)季度两位数下跌(die)16%，今年一季度房地产投资下降幅(fu)度縮(suo)小到6%左(zuo)右(you)，这对经济的下拉(la)明显缩小。所以，这是我们看到最近几个月房地产市场一些比較(jiao)令(ling)人(ren)鼓(gu)舞(wu)的信(xin)號(hao)。

同时，我们需要看到房地产目前分化仍然非常明显，第一个是房地产市场数据之间的分化。我们刚才提(ti)到新房销售和房价已(yi)经出现了回稳的信号，但是另外两个指标，一个是新房开工，第二个是土地出让仍然非常低迷，今年一季度，跟去年同期做(zuo)对比，新房销售持平，但是新房开工下跌18%，土地出让金跟去年一季度同比下跌了27%。所以这个在主要指标上出现具(ju)体的分化，对接下来房地产市场怎(zen)么走(zou)势是非常重要的问题。當(dang)然，从乐观的角(jiao)度讲，这有可能是房地产本身(shen)在周(zhou)期性好转的过程中，各種(zhong)主要指标之间的改善有先后次(ci)序(xu)的问题。一般(ban)销售数据首先会转好，然后慢(man)慢到土地出让和新房开工上。但是，另外的一种可能性，有可能土地出让金的下跌和新房开工的下跌更多是结构性的下跌。这是我要讲的第一个分化，主要市场数据之间的分化。

第二个分化是房地产市场在各个城市和细分市场之间的分化，这也反映(ying)在目前房地产因(yin)城施(shi)策的政策对应。

第三个分化是房地产企业之间，尤其在国企和民營(ying)开发商的分化。从今年2、3月份的数据看，新房销售普(pu)遍(bian)好转，但是主要体现在国企开发商销售，同比增加(jia)了70%，而(er)民企开发商中，出现开发商同比销售2、3月份下跌40%左右，相对稳健(jian)的民营开发商销售只(zhi)是同比持平。国企和民企之间的开发商数据分化非常严重。

这几个分化对未来房地产市场的基本判断可能会有比较大的影响。从今年来看，我们認(ren)为大概(gai)率在2022年房地产市场指标大幅下跌的基础上会低位企稳。去年房地产新房销售下跌接近30%，新房开工跌了40%。在这个基础上，今年会是低位企稳，但反弹的可能性仍然非常小，整个市场可能更多是在低位寻找新的平衡点。这是我们使(shi)用(yong)的基准情形。

从原(yuan)因上来讲，这一轮雖(sui)然在去年11月份后房地产政策有非常大的调整，但是在房住(zhu)不炒(chao)總(zong)基调的前提下，我们很難(nan)重复像(xiang)2015-2016年比较大規(gui)模的房产刺(ci)激(ji)政策，如大多城市取(qu)消了限(xian)購(gou)政策，如央(yang)行通过PSL定(ding)向(xiang)结构性政策对棚(peng)改提供(gong)货币化補(bu)貼(tie)，在商品(pin)房市场上直接创造(zao)了新需求(qiu)。从事后看，2015-2016年 PSL 的刺激導(dao)致(zhi)了对未来房地产需求的前置，并且(qie)影响到之后房地产基本面(mian)的原因。从政策上来讲，我们很难重复2015-2016年大规模货币政策的刺激。

另外，我们一直強(qiang)调的是，最近一两年房地产市场上出现了下跌，并不僅(jin)仅是政策收(shou)緊(jin)之后周期性的下调，更多反映的是房地产市场在2017年前后已经进入结构下行的通道，从总体的商品房市场的需求来讲，我们认为在2017年就已经达到高点，之后进入了结构性下行通道。过去两年房地产市场主要指标下降，更可能的是回到均(jun)衡水平上，所以在结构性下行趋势仍然延(yan)续的过程中，我们很难期待(dai)房地产市场像以往一样有比较大的反转。

从宏观而言，今年房地产对经济的下拉会比去年減(jian)少(shao)，因为去年下拉幅度很大。未来一两年房地产会不会对经济的影响由负转正? 我个人理解(jie)这个可能性是偏低的，未来两年甚(shen)至(zhi)可能会出现房地产投资下降对经济的负面影响又(you)开始重新拉大的可能。对应刚才讲的非常重要的一个现象(xiang)，我们看到最近房地产主要指标之间的分化，盡(jin)管(guan)销售和房价开始企稳，但是新开工和賣(mai)地低迷，尤其是民营开发商目前心態(tai)更多是抓(zhua)住市场短期契(qi)機(ji)，保(bao)交(jiao)樓(lou)，做完(wan)现在已有的項(xiang)目就徹(che)底退(tui)出房地产市场。如果(guo)说未来我们仅仅依(yi)靠(kao)国企开发商，国企开发商在疫情之前的市场比例(li)仅仅为三成，靠三成国企开发商能不能維(wei)持未来可持续的房地产市场相对稳定的发展，这要打(da)一个非常大的问号。

刚才我们提到一季度的土地出让金同比下跌27%这个数字(zi)，而去年一季度跟 2021年相比已经同比下跌27%，所以我们现在的一季度的土地出让金基本回到 2017年左右的水平。这带来两个问题，第一，未来几年房地产投资会下滑。房地产投资基本对应过去几年的土地出让和新房开工累(lei)計(ji)的数量。如果说去年下跌，土地出让下跌20%以上的基础上，今年再(zai)是两位数的下跌，未来几年房地产投资大概率是一个负增长，这个对经济的负面影响可能会持续。

第二，回到刚才李(li)迅雷(lei)总讲的地方政府和地方平台融资的压力，这个压力可 能会成为我们工作压力的一个重心，这一点上我可能比李迅雷总的观点謹(jin)慎(shen)一点。首先，从目前債(zhai)务水平来讲，其实再往上擴(kuo)债务的空(kong)间已经不大，虽然我们公(gong)开的数据，中央政府的债务占(zhan)GDP的比例是20%左右，地方政府的專(zhuan)项债跟一般债加起(qi)来30%左右，刚才李迅雷总提到，我们地方政府融资平台，平台的债务50多萬(wan)億(yi)，占GDP45%左右，所以如果把(ba)三项累加95%。另外，企业债务裏(li)頭(tou)有相当一部分是国企债务。如果我们換(huan)一个概念(nian)，公共债务的概念，我们公共债务的概念很可能在全世(shi)界(jie)範(fan)围之內(nei)仅次于日本，所以这个空间可能并不像刚才李迅雷总讲的有加杠(gang)桿(gan)的空间。

从未来地方政府的债务處(chu)置来讲，从今年政府工作報(bao)告(gao)来讲，“防范化解地方政府债务風(feng)險(xian)，優(you)化债务期限结构，降低利率负担，遏(e)制(zhi)增量、化解存量”，这个跟刚才李迅雷总五大建(jian)議(yi)里邊(bian)很多是符(fu)合的，我担心的可能在实踐(jian)里头会被(bei)誤(wu)讀(du)为是主要通过展期降息(xi)，但这个往往会导致一个在日本出现的企业僵(jiang)屍(shi)化现象。日本当年在地产泡(pao)沫(mo)崩(beng)盤(pan)之后出现企业僵尸化和銀(yin)行僵尸化。对于地方政府债务，我们不太可能采(cai)用市场違(wei)約(yue)机制，但是如果我们不采取一些迅速果断、多种方式的处置动作，很有可能出现的情形是地方政府债务的长期、不停(ting)的置换。投资效(xiao)率低的现象如果得(de)不到根本的解決(jue)的話(hua)，地方政府的债务可能最終(zhong)会成为中国经济正常发展的一个非常重要的阻(zu)力。

我的发言就到这兒(er)，谢谢。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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