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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>樓(lou)市(shi)寒(han)冬(dong)下(xia)，“西(xi)南(nan)王(wang)”金(jin)科(ke)的(de)底(di)牌(pai)｜拆(chai)解(jie)半(ban)年(nian)報(bao)

“三(san)保(bao)壹(yi)促(cu)”，金科如(ru)何(he)駛(shi)向(xiang)更(geng)有(you)希(xi)望(wang)的未(wei)來(lai)？

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来源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

房(fang)地(di)產(chan)人(ren)的焦(jiao)慮(lv)已(yi)经寫(xie)到(dao)了(le)臉(lian)上(shang)。2022年上半年，全(quan)國(guo)商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)同(tong)比(bi)下降(jiang)22.2%，土(tu)地成(cheng)交(jiao)市場(chang)大(da)幅(fu)縮(suo)量(liang)，行(xing)業(ye)融(rong)資(zi)規(gui)模(mo)增(zeng)速(su)持(chi)續(xu)下降，市场已進(jin)入(ru)“寒冬”。

房地产企(qi)业面臨(lin)巨(ju)大挑(tiao)戰(zhan)的背(bei)景(jing)下，8月(yue)30日(ri)，金科股(gu)份(fen)（000656.SZ）發(fa)布(bu)了半年报。报告(gao)期(qi)內(nei)，公(gong)司(si)實(shi)現(xian)營(ying)收(shou)313.22億(yi)元(yuan)，結(jie)算(suan)面积約(yue)395萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，錄(lu)得(de)销售金額(e)约417亿元，維(wei)持住(zhu)了行业前(qian)列(lie)的位(wei)置(zhi)。

面對(dui)行业的調(tiao)整(zheng)，金科股份“穩(wen)”字(zi)當(dang)頭(tou)，通(tong)過(guo)一系(xi)列開(kai)源節(jie)流(liu)措(cuo)施(shi)和(he)多(duo)元化(hua)发展(zhan)路(lu)徑(jing)努(nu)力(li)推(tui)进“保交楼、保生(sheng)产、保稳定(ding)、促轉(zhuan)型(xing)升(sheng)級(ji)”工(gong)作。金科股份的“韌(ren)性(xing)”，能(neng)幫(bang)助(zhu)其(qi)成功(gong)“过冬”嗎(ma)？

川(chuan)渝(yu)本(ben)土房企中(zhong)，有“西南王”之(zhi)稱(cheng)的金科股份是近(jin)幾(ji)年上升勢(shi)头最(zui)兇(xiong)猛(meng)的企业之一。2015-2020年，金科股份销售额從(cong)221亿元漲(zhang)至(zhi)2232亿元，5年時(shi)間(jian)实现9倍(bei)增長(chang)，公司也(ye)借(jie)此(ci)完(wan)成了行业地位的躍(yue)升。

今(jin)年3月，中国房地产TOP10研(yan)究(jiu)組(zu)发布了“2022中国房地产百(bai)強(qiang)企业”榜(bang)單(dan)，金科位列第(di)16位，這(zhe)是自(zi)2005年以(yi)来連(lian)续第18年獲(huo)此殊(shu)榮(rong)；7月公布的2022年《财富(fu)》中国500强中，金科股份則(ze)位列第122位，較(jiao)去(qu)年提(ti)升6位，排(pai)在(zai)44家(jia)上榜房企的第9位。

不(bu)过，無(wu)論(lun)是監(jian)管(guan)的调控(kong)、疫(yi)情(qing)的沖(chong)擊(ji)還(hai)是需(xu)求(qiu)的變(bian)化，都(dou)是对行业整體(ti)的挑战，几乎(hu)所(suo)有房企都如履(lv)薄(bo)冰(bing)，任(ren)何一家房企都難(nan)以獨(du)善(shan)其身(shen)。

行稳，方能致(zhi)遠(yuan)。為(wei)應(ying)对行业困(kun)境(jing)，金科股份在2021年上半年就(jiu)確(que)立(li)了“一稳二(er)降三提升”的经营策(ce)略(lve)，而(er)在今年的金科2021年度(du)工作總(zong)结會(hui)和2021年度业績(ji)会上，公司董(dong)事(shi)长周達(da)也都再(zai)三强调了“稳健(jian)发展”的重(zhong)要(yao)性。

事实上，业界(jie)对“稳”有多種(zhong)不同解讀(du)，而金科则用(yong)行動(dong)交出(chu)了自身的答(da)卷(juan)。

首(shou)先(xian)，“稳”体现在稳生产、保交楼上。2022年上半年，金科股份及(ji)所投(tou)资公司如期完成交付(fu)118個(ge)批(pi)次(ci)，住宅(zhai)交楼超(chao)3万戶(hu)，遍(bian)布全国47个城(cheng)市，交付面积约626万平方米，切(qie)实向社(she)会履行主(zhu)体責(ze)任。

值(zhi)得一提的是，金科交付項(xiang)目(mu)98个，其中包(bao)括(kuo)大连金科·集(ji)美(mei)郡(jun)等(deng)在内的49个项目都实现了提前交付。

截(jie)至报告期末(mo)，金科及所投资的公司仍(reng)有在建(jian)项目约370个，全年新(xin)开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣(jun)工面积约464万平方米。

壓(ya)降負(fu)債(zhai)，緩(huan)解流动性压力也是“稳”的題(ti)中之義(yi)。

今年上半年，金科瞄(miao)定开源节流，采(cai)用包括发行债券(quan)、處(chu)置资产、进行债務(wu)展期等在内的多种方式(shi)积極(ji)维護(hu)现金流的稳定安(an)全。

其中，一季(ji)度金科股份先後(hou)通过发行短(duan)期融资债券和公司债、处置兩(liang)座(zuo)風(feng)電(dian)场获得近50亿元资金；金科服(fu)务也为金科提供(gong)了不超15亿元借款(kuan)，进一步(bu)缓解了资金压力。

針(zhen)对报告期内到期的金融機(ji)構(gou)融资，金科则在爭(zheng)取(qu)新增融资投放(fang)置換(huan)部(bu)分(fen)存(cun)量融资的同时，盡(jin)可(ke)能協(xie)商调整存量融资的还款节奏(zou)和期限(xian)。截至报告出具(ju)日，公司已经完成了两筆(bi)债券、一笔超短期融资券、两笔中期票(piao)據(ju)和应收賬(zhang)款ABS的展期工作，並(bing)按(an)照(zhao)展期方案(an)完成了约定本金分期及利(li)息(xi)的支(zhi)付工作。

有市场人士(shi)表(biao)示(shi)，债券展期已经成为了房企化解金融风險(xian)的重要手(shou)段(duan)之一，能在一定时间内讓(rang)企业避(bi)免(mian)觸(chu)及交叉(cha)違(wei)约條(tiao)款等情況(kuang)，换取更多时间和空(kong)间。觀(guan)點(dian)指(zhi)數(shu)統(tong)計(ji)，2021年6月至2022年7月期间，有超过18家房企对自身及控股公司的约35笔债券进行要约交换或(huo)展期申(shen)請(qing)。

與(yu)此同时，金科在经营端(duan)发力，搶(qiang)抓(zhua)销售回(hui)款，提高经营性现金回款質(zhi)量。2022年上半年，公司及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率(lv)超100%。

克(ke)而瑞(rui)数据顯(xian)示，今年上半年金科股份销售金额位列行业TOP19，销售操(cao)盤(pan)面积位列行业TOP11，多个项目销售位列当地市场首位。

两相(xiang)结合(he)之下，金科的有息负债由(you)去年年末的806.1亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元；同时，金科股份经营活(huo)动产生的现金流量凈(jing)额达87.3亿元，同比增长247.2%，持续为正(zheng)。

截至报告期末，金科股份资产负债率为78.8%，同比降低(di)1.6个百分点，较去年年末下降0.27%；流动比率为124.42%，速动比率为34.11%。

为从行业的挑战中突(tu)圍(wei)，金科自提出“四(si)位一体，生態(tai)协同”的高质量发展战略以来，便(bian)逐(zhu)步在輕(qing)资产運(yun)营領(ling)域(yu)发力，目前公司在智慧服务、商业运营、产业运营和代建运营等业务方面已经具有一定规模。

作为全国领先、西南第一的綜(zong)合物(wu)业服务商，金科服务是金科股份在智慧服务领域的重要載(zai)体。

从履歷(li)来看(kan)，金科服务基(ji)本面过硬(ying)，其已连续六(liu)年保持西南地區(qu)市占(zhan)率第一；连续六年被(bei)中指院(yuan)評(ping)为中国物业服务百强企业综合实力TOP10；并获得了中指院頒(ban)发的2021中国物业服务上市公司市场拓(tuo)展能力TOP3、增值服务能力TOP4等多个獎(jiang)项。

近几年，金科服务业绩增长迅(xun)猛。2017-2021年营收和净利潤(run)的復(fu)合增长率分別(bie)高达54.51%及74.5%；2022年上半年，公司实现营收25.65亿元，与上年同期基本持平。

值得註(zhu)意(yi)的是，不同於(yu)一些(xie)过于依(yi)賴(lai)母(mu)公司的物管企业，金科服务独立发展能力强勁(jin)。

截至2021年末，金科服务合约管理(li)面积共(gong)计约3.6亿平方米，独立第三方占比约62.9%；集團(tuan)在管面积共计约2.38亿平方米，其中独立第三方占比约57.7%；而至2022年上半年，公司合约管理面积达到 3.74亿平方米，独立第三方占比提升至71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比提升至64%。

在商业和产业运营方面，金科股份亦(yi)有所开拓。报告期内，金科商业簽(qian)约逾(yu)10个项目，新签约行业资源20余(yu)个、商业品牌上百个，目前在管项目近百个，在管面积约348万平方米；金科产业则已布局(ju)22个城市，累(lei)计开发和管理園(yuan)区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作夥(huo)伴(ban)超过3千(qian)家，入园企业年产值超过2千亿元。

代建业务也是金科股份在轻资产领域发展的重要著(zhe)力点之一。这是一种輸(shu)出房地产开发全流程(cheng)解決(jue)方案的轻资产开发模式，僅(jin)需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉(she)及拿(na)地、出资環(huan)节。中信(xin)建投認(ren)为，隨(sui)着地产调控政(zheng)策的变化，2021年7月后代建业务已迎(ying)来爆(bao)发期。

金科股份总裁(cai)楊(yang)程鈞(jun)表示：“当前政府(fu)保障(zhang)性住房供应增加(jia)，国企及城投拿地数量增多，金融机构不良(liang)业务頻(pin)发，代建业务的机会明(ming)显增多。目前代建业务在整个地产开发行业中的滲(shen)透(tou)率偏(pian)低，未来成长空间大，但(dan)參(can)与門(men)檻(kan)要高于傳(chuan)统开发业务，头部品牌企业更具優(you)势。”

金科股份早(zao)在2017年便涉足(zu)代建业务，如今該(gai)业务发展已日趨(qu)成型。今年6月，金科上海(hai)康(kang)橋(qiao)项目通过前期精(jing)心(xin)籌(chou)備(bei)，克服疫情之下的重重困难，首期复工实现一次性取得預(yu)售貨(huo)值40亿，认筹率超过108%，并順(shun)利实现首开去化33亿元的熱(re)销局面。

报告期内，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建儲(chu)备建築(zhu)面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。

目前，金科代建重点布局華(hua)東(dong)及大灣(wan)区等经濟(ji)活跃地区，其中上海、南京(jing)、深(shen)圳(zhen)、惠(hui)州(zhou)等一二線(xian)城市项目占比高达52%，整体业务已进駐(zhu)全国17个省(sheng)（市）21座城市。

整体来看，金科股份各(ge)项轻资产运营业务已经与公司的地产业务形(xing)成了一定“合力”，随着这部分业务造(zao)血(xue)能力的提升，公司抵(di)禦(yu)行业风险的能力也將(jiang)不斷(duan)增强。

积极采取措施缓解危(wei)机的同时，金科股份也等来了政策的改(gai)善。

今年以来，央(yang)行已经累计下调过3次LPR，共下调35个基点，其中5年期LPR已达20年最低点；统计显示，仅8月就有超30个城市出台楼市扶(fu)持政策，涉及放松(song)限購(gou)、限貸(dai)、降低首付等多方面。

金科也是城市纾困政策的受(shou)益(yi)者之一。早在5月，就有知(zhi)情人士向媒(mei)体透露(lu)，重慶(qing)市政府对金科集团制(zhi)定了相關(guan)纾困措施。其中包括分批发放纾困资金，以借款和质押(ya)项目股權(quan)的形式給(gei)到金科集团。8月24日，金科股份的一封(feng)公告则揭(jie)示了该传言(yan)的最新进展。

公告显示，金科股份全资子(zi)公司已向重庆发展产业有限公司（下称“重发展”）借款2.4亿元，期限3年。

据愛(ai)企查(zha)，重发展背后的二股东重庆发展投资有限公司是经重庆市人民(min)政府批準(zhun)组建的国有独资公司，由市财政局代表市政府履行出资人職(zhi)责，公司注冊(ce)资本100亿元。重发展旗(qi)下还設(she)有重庆民营企业纾困股权投资基金合伙企业。

不难看出，金科已经通过积极溝(gou)通、协调争取到了重庆市政府的支持。

事实上，重庆市政府也有充(chong)足的理由帮金科走(zou)出困境。金科本就自重庆起(qi)家，是重庆企业100强第一，地产业务已累计在重庆开发项目近200个，全集团近三年累计納(na)稅(shui)约400亿元。拉(la)金科一把(ba)，对于稳定城市的就业、税收、住房都有重要意义。

值得一提的是，植(zhi)信投资首席(xi)经济學(xue)家兼(jian)研究院院长连平等人撰(zhuan)写的报告指出，下半年房地产市场表现将好(hao)于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房價(jia)可能出现先抑(yi)后揚(yang)的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反(fan)彈(dan)。年内重点城市“金九(jiu)銀(yin)十(shi)”可期。

“政策暖风频吹(chui)，行业曙(shu)光(guang)已现。我(wo)們(men)相信跑(pao)到終(zhong)点的企业，一定会获得更大的奖勵(li)。”早在年中的业绩会上，周达就已经表达出了对金科股份未来发展的信心。

堅(jian)定推进“三保一促”后，金科股份已在高质量发展上邁(mai)出了坚实的一步，并给自己(ji)的未来提供了更多可能性。

妳(ni)对金科股份有怎(zen)樣(yang)的印(yin)象(xiang)？未来可能会選(xuan)擇(ze)成为这裏(li)的业主吗？歡(huan)迎留(liu)言分享(xiang)。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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