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zijia：kezaiquanguojin0gechengshiyudingcheliangdianjixiugaixuanzeanzhuangweizhizaibianshendangzhonghaiyouxuduobutongdechaojiyingxiong，keyibangzhuwanjiaquduikangxuduobutongdedirenmen；xunzhaodongwumendebutongdongzuo，zhaochutupianzhijianchubutongdian。zhipaidaqieqingxi多(duo)地(di)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)下(xia)調(tiao)，首(shou)套(tao)最(zui)低(di)降(jiang)至(zhi)3.6%，專(zhuan)家(jia)：降首付(fu)或(huo)更(geng)有(you)效(xiao)

6月(yue)20日(ri)，LPR下调，其(qi)中(zhong)，1年(nian)期(qi)LPR為(wei)3.55%，5年期以(yi)上(shang)LPR为4.20%，均(jun)下降10個(ge)基(ji)點(dian)。

時(shi)代(dai)財(cai)經(jing)了(le)解(jie)到(dao)，目(mu)前(qian)，多地銀(yin)行(xing)已(yi)经對(dui)个人(ren)住(zhu)房按(an)揭(jie)贷款(kuan)利率做(zuo)出(chu)了相(xiang)應(ying)调整(zheng)。根(gen)據(ju)諸(zhu)葛(ge)數(shu)据研(yan)究(jiu)中心(xin)不(bu)完(wan)全(quan)統(tong)計(ji)，截(jie)至6月25日，有超(chao)40城(cheng)首套房贷款利率降至4%以下，其中，南(nan)寧(ning)首套房贷利率降至最低3.6%。

同(tong)时，也(ye)有部(bu)分(fen)地區(qu)發(fa)布(bu)了直(zhi)接(jie)或間(jian)接降低首付的(de)政(zheng)策(ce)。6月2日，青(qing)島(dao)发布《關(guan)於(yu)促(cu)進(jin)房地產(chan)市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)健(jian)康(kang)发展(zhan)的通(tong)知(zhi)》，其中对于非(fei)限(xian)購(gou)区域(yu)的首付比(bi)例(li)，首套和(he)二(er)套的比例分別(bie)为20%和30%。6月1日，蘇(su)州(zhou)公(gong)積(ji)金(jin)中心消(xiao)息(xi)顯(xian)示(shi)，住房公积金余(yu)額(e)可(ke)提(ti)取(qu)用(yong)作(zuo)首付款，且(qie)不影(ying)響(xiang)後(hou)續(xu)公积金贷款额度(du)。

中原(yuan)地产項(xiang)目部總(zong)经理(li)黃(huang)韜(tao)对时代财经指(zhi)出，“降低房贷利率類(lei)似(si)于“小(xiao)步(bu)快(kuai)跑(pao)”，更多地是(shi)希(xi)望(wang)用政策的疊(die)加(jia)來(lai)提升(sheng)市场的信(xin)心。”

易(yi)居(ju)研究院(yuan)研究总監(jian)嚴(yan)躍(yue)进也对时代财经表(biao)示，隨(sui)著(zhe)LPR利率的下调，最近(jin)兩(liang)周(zhou)各(ge)大(da)银行會(hui)紛(fen)纷下调房贷利率，即(ji)普(pu)遍(bian)下降10个基点，這(zhe)也意(yi)味(wei)着新(xin)壹(yi)輪(lun)寬(kuan)松(song)的房贷政策也会開(kai)啟(qi)，“同时，降息后首套房贷进一步下调，預(yu)计后续各地認(ren)定(ding)首套房的標(biao)準(zhun)会进一步下调，这对于购房者(zhe)更好(hao)享(xiang)受(shou)首套房贷利率具(ju)有积極(ji)的作用。”

此(ci)外(wai)，严跃进指出，除(chu)了降低房贷利率外，购房首付比例是直接影响购房成(cheng)本(ben)的关鍵(jian)變(bian)量(liang)，甚(shen)至比房贷利率本身(shen)影响要(yao)大，“在(zai)當(dang)前购房者入(ru)市意願(yuan)偏(pian)弱(ruo)的情(qing)況(kuang)下，降低购房首付比例或降低购房首付壓(ya)力(li)更是非常(chang)重(zhong)要的內(nei)容(rong)。”

圖(tu)片(pian)来源(yuan)：图蟲(chong)創(chuang)意

多地银行跟(gen)进下调房贷利率

6月25日，建(jian)設(she)银行廣(guang)州某(mou)支(zhi)行工(gong)作人員(yuan)对时代财经表示，利率在本月跟进LPR进行了下调，“現(xian)在首套房利率是4.2%，二套是4.8%，降低了0.1%。”

農(nong)業(ye)银行深(shen)圳(zhen)一支行的个贷经理也表示，下调后該(gai)行在深圳的首套房房贷利率为 4.5%，二套房为4.8%，“利率下调后对市场肯(ken)定是有积极影响的。”

在福(fu)建廈(sha)門(men)，交(jiao)通银行一支行工作人员表示，该行在厦门的首套房房贷利率为 4.7%，二套为5%，“都(dou)是这周跟进LPR作出的调整，降低了10个基点。”

根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月25日，有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包(bao)括(kuo)天(tian)津(jin)、鄭(zheng)州、無(wu)錫(xi)、厦门、福州等(deng)重点二線(xian)城市在内，厦门、珠(zhu)海(hai)、南宁、柳(liu)州、中山(shan)等城市的首套房贷最低利率則(ze)已经降至3.7%。

根据人民(min)银行、原银保(bao)监会建立(li)的首套住房贷款利率政策動(dong)態(tai)调整機(ji)制(zhi)，允(yun)許(xu)城市政府(fu)雙(shuang)向(xiang)动态靈(ling)活(huo)调整首套房贷利率政策，符(fu)合(he)條(tiao)件(jian)的城市可階(jie)段(duan)性(xing)維(wei)持(chi)、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

從(cong)目前来看(kan)，当前下调首套房贷利率的城市較(jiao)LPR減(jian)去(qu)60个基点为最低利率水(shui)平，也有韶(shao)关、肇(zhao)慶(qing)、湛(zhan)江(jiang)、雲(yun)浮(fu)、惠(hui)州等部分城市阶段性取消了首套房贷利率下限。

不過(guo)，据上述(shu)机構(gou)统计，目前重点城市二套房首付比例以及(ji)贷款利率仍(reng)然(ran)處(chu)于高(gao)位(wei)，如(ru)北(bei)京(jing)、上海、深圳一线城市二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍(bei)，二套房首付比为7成。

黄韬指出，此次(ci)LPR下降是预期之(zhi)中的，通过政策的配(pei)合和優(you)惠措(cuo)施(shi)的出臺(tai)来提振(zhen)市场是情理之中，也是市场的呼(hu)籲(xu)。不过此次LPR的降幅(fu)相对较小，类似于“小步快跑”，更多地是希望用政策的叠加来提升市场的信心，目前網(wang)絡(luo)上有一些(xie)聲(sheng)音(yin)，希望“放(fang)大招(zhao)”“一招見(jian)效”，其實(shi)也是不现实的。

中國(guo)民生(sheng)银行首席(xi)经濟(ji)學(xue)家溫(wen)彬(bin)则对时代财经指出，“LPR報(bao)價(jia)下调有助(zhu)于加強(qiang)逆(ni)周期调節(jie)，稳增(zeng)長(chang)、降成本和提信心。在全力支持实體(ti)经济之際(ji)，后续或有更多“稳增长”政策推(tui)出，以促进需(xu)求(qiu)进一步修(xiu)復(fu)。”

“降首付或比降房贷更有效”

除了降低房贷利率外，严跃进认为，购房首付比例是直接影响购房成本的关键变量，甚至比房贷利率本身影响要大。

“至少(shao)从一些购房者的反(fan)饋(kui)情况或呼声看，首付比例下调或压力下降，那(na)麽(me)购房意愿就(jiu)会明(ming)显增强，进而(er)也利好市场交易行情的提振。”严跃进解釋(shi)道(dao)。

“的確(que)是这樣(yang)。”黄韬也給(gei)时代财经算(suan)了一筆(bi)賬(zhang)，“以300萬(wan)到600万一套的房子(zi)为例，如果(guo)首付比例下降10%，就相当于购房者可以减輕(qing)30万到60万的首付压力，他(ta)的购房負(fu)擔(dan)会轻很(hen)多，会比降低房贷利率后一个月省(sheng)下幾(ji)十(shi)元(yuan)更直接。”

不过，对于降首付比例、降房贷利率二者哪(na)个更有吸(xi)引(yin)力，不同购房者有不同的看法(fa)。

25歲(sui)的張(zhang)雪(xue)今(jin)年或明年有在广州购房的打(da)算，她(ta)告(gao)訴(su)时代财经，她更希望能(neng)夠(gou)降低房贷利率，“长遠(yuan)来看還(hai)是想(xiang)要降利率，这样总体来看需要付出的成本才(cai)是真(zhen)的减少了，若(ruo)是降低了首付比例但(dan)是不降房贷利率，贷款变多了，长远来看反而会加重还贷负担。”

已在长沙(sha)购置(zhi)了一套房的陳(chen)悅(yue)则认为，若打算购置第(di)二套房，降低首付比例会对她更有吸引力，“这样的話(hua)当下购入的门檻(kan)就变低了。”

据上海易居房地产研究院发布《购房首付比例政策研究》（下稱(cheng)“报告”）显示，根据簡(jian)單(dan)算術(shu)平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值(zhi)为24%。具体来看，此类城市首付比例主(zhu)要分为三(san)檔(dang)，即35%、30%和20%。总体来看，城市能級(ji)越(yue)高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

报告显示，北京和上海的首套房首付比例最高，为35%；包括广州、深圳、苏州、杭(hang)州和三亞(ya)的首付比例也比较高。相对来說(shuo)，一些弱二线城市和絕(jue)大多数三四(si)线城市，都已经執(zhi)行了20%的首付比例政策。比如，哈(ha)爾(er)濱(bin)、沈(shen)陽(yang)和郑州等首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有关聯(lian)。

此外，全国20个重点城市二套房首付比例平均值为42%。具体来看，二套房首付比例有四档标准，即80%、70%、40%和30%。其中，北京、上海首付比例高達(da)80%、70%，包括哈尔滨、长春(chun)、太(tai)原等二线城市的二套房首付比例则比较低，即均为30%的水平。

“现在降低房贷利率的政策空(kong)间越来越小了，但降低首付比例在一些城市还是存(cun)在空间的，广州也曾(zeng)经出现过10%的首套房首付比例。”不过，黄韬也指出，首付比例也不宜(yi)放得(de)太宽，“首付比例降得过低容易導(dao)致(zhi)过于宽松的购房，或容易誤(wu)导一些购房者錯(cuo)误評(ping)估(gu)自(zi)己(ji)的购房能力，因(yin)此具体的首付比例还是需要審(shen)慎(shen)研究決(jue)定。”

严跃进也指出，为了降低首付成本或压力，部分城市也出现了各类新操(cao)作，但部分操作已被(bei)明确界(jie)定为違(wei)規(gui)操作，如首付分期、低首付、零(ling)首付、负首付、返(fan)首付等，打着“首付友(you)好”的旗(qi)號(hao)，“此类金融(rong)产品(pin)缺(que)乏(fa)对償(chang)贷能力的审慎评估，誇(kua)大了购房者的还贷能力，很容易引起(qi)金融風(feng)險(xian)。”

有购房者担心，若首付比例降低，是否(fou)会加大后续还贷压力，对此，黄韬认为无需担心。“降低首付比例只(zhi)是一条底(di)线，在此基礎(chu)上，购房者可以根据实际情况如积蓄(xu)情况或后续的还贷能力来選(xuan)擇(ze)自己的交付首付的比例。”

严跃进认为，鑒(jian)于近两年居民家庭(ting)收(shou)入狀(zhuang)况出现的很多新情况，首付比例政策确实需要納(na)入到调整的思(si)考(kao)之中。比如，一些地方(fang)是否可以对特(te)定群(qun)体、特定住房、特定阶段、特定城市等开展低首付的创新試(shi)点，以更好探(tan)索(suo)新模(mo)式(shi)的首付政策。

（文(wen)中张雪、陈悦为化(hua)名(ming)）返回(hui)搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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