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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>半(ban)年(nian)盤(pan)點(dian)｜土(tu)地(di)市(shi)場(chang)供(gong)需(xu)為(wei)近(jin)十(shi)年最(zui)低(di)，流(liu)拍(pai)率(lv)卻(que)下(xia)降(jiang)

2023年過(guo)半，房(fang)地產(chan)市场百(bai)味(wei)雜(za)陳(chen)。歷(li)經(jing)3月(yue)“小(xiao)陽(yang)春(chun)”後(hou)，樓(lou)市迅(xun)速(su)調(tiao)轉(zhuan)方(fang)向(xiang)。

楼市的(de)寒(han)意(yi)也(ye)傳(chuan)導(dao)至(zhi)土地市场。

據(ju)中(zhong)指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)的數(shu)据，上(shang)半年TOP100房企(qi)拿(na)地總(zong)額(e)为5920億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)下降10.2%；全(quan)國(guo)300城(cheng)住(zhu)宅(zhai)用(yong)地推(tui)出(chu)2228宗(zong)成(cheng)交(jiao)1622宗，成交規(gui)劃(hua)建(jian)面(mian)为1.35亿平(ping)方米(mi)。

供、需规模(mo)降至近十年以(yi)來(lai)同期(qi)最低位(wei)，同比分(fen)別(bie)下降33.8%、31.4%。

土地遇(yu)淡(dan)市，地方城投(tou)也不(bu)再(zai)托(tuo)底(di)，全国流拍率却不升(sheng)反(fan)降。

数据顯(xian)示(shi)，上半年全国住宅用地流拍撤(che)牌(pai)率大(da)幅(fu)降低18.4個(ge)百分点至15.8%。

“這(zhe)得(de)益(yi)於(yu)各(ge)城市推地更(geng)加(jia)謹(jin)慎(shen)了(le)，不少(shao)城市在(zai)招(zhao)拍掛(gua)前(qian)會(hui)摸(mo)排(pai)企業(ye)參(can)拍意願(yuan)並(bing)適(shi)當(dang)放(fang)松(song)土拍规則(ze)。”某(mou)房企相(xiang)關(guan)負(fu)責(ze)人(ren)告(gao)訴(su)藍(lan)鯨(jing)財(cai)经，不少城市也釋(shi)放出更为優(you)質(zhi)的“存(cun)貨(huo)”。

整(zheng)體(ti)来看(kan)，核(he)心(xin)城市熱(re)門(men)地塊(kuai)的高(gao)关註(zhu)度(du)，僅(jin)是(shi)个案(an)，全国土地市场低迷(mi)態(tai)勢(shi)并未(wei)改(gai)變(bian)。

“下半年土地市场热度將(jiang)繼(ji)續(xu)回(hui)落(luo)，城投類(lei)企业或(huo)将再次(ci)進(jin)场托底。”中指研究院土地市场研究负责人張(zhang)凱(kai)預(yu)計(ji)，部(bu)分城市上半年發(fa)力(li)后，可(ke)推出的优质地块存量(liang)不多(duo)。下半年通(tong)常(chang)推地量加大，競(jing)爭(zheng)激(ji)烈(lie)程(cheng)度或減(jian)弱(ruo)。

多城拿出“壓(ya)箱(xiang)底”好(hao)地

壹(yi)線(xian)城市楼面均(jun)價(jia)上漲(zhang)21.3%

新(xin)房銷(xiao)售(shou)一路(lu)下行(xing)之(zhi)際(ji)，各城市的推地積(ji)極(ji)性(xing)也不高，上半年全国土地市场整体表(biao)現(xian)仍(reng)較(jiao)为低迷，仅核心城市土拍保(bao)持(chi)一定(ding)热度，多数城市土拍未有(you)好转跡(ji)象(xiang)。

据中指研究院統(tong)计，不同等(deng)級(ji)城市土地供應(ying)变化(hua)幅度不同。一线城市中，上海(hai)及(ji)深(shen)圳(zhen)縮(suo)量明(ming)显，同比降幅均在五(wu)成以上，北(bei)京(jing)降幅超(chao)兩(liang)成，廣(guang)州(zhou)下降近一成；二(er)线、三(san)四(si)线城市政(zheng)府(fu)整体推地信(xin)心较弱，住宅用地推出面积同比降幅均超三成，其(qi)中二线城市成交面积同比降幅较小，三四线城市土地市场进一步(bu)承(cheng)压。

需求(qiu)方面，50家(jia)代(dai)表房企1—5月拿地销售比为14.6%，较去(qu)年全年下滑(hua)明显 (2022年拿地销售比22.5%)，较去年同期下降4.2个百分点。

同時(shi)，上半年TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%；TOP100门檻(kan)值(zhi)为17亿元，较上年同期下降3亿元；50家代表企业內(nei)部分化显著(zhu)，頭(tou)部规模的央(yang)国企拿地金(jin)额及面积显著多于中等规模企业。

“2023年以来雖(sui)然(ran)核心城市土拍热度较高，但(dan)房企整体投資(zi)更趨(qu)審(shen)慎，拿地销售比继续下降。從(cong)民(min)營(ying)房企拿地情(qing)況(kuang)来看，上市民营房企中，今(jin)年以来仅个别企业還(hai)在拿地，絕(jue)大部分停(ting)止(zhi)拿地。”中指研究院分析(xi)師(shi)指出。

“审慎投资”的思(si)路下，房企投资仍仅限(xian)于热点城市优质地块。为提(ti)升企业拿地意愿，多城推出压箱底的好地。

例(li)如(ru)，广州近日(ri)出讓(rang)了天(tian)河(he)區(qu)員(yuan)村(cun)一橫(heng)路一宗地块，这是近些(xie)年少有的天河区核心地段(duan)宅地出让；深圳近日出让了深圳灣(wan)超级总部一宗宅地，該(gai)片(pian)区上一次有宅地成交还是在2001年。

“好地”入(ru)市帶(dai)動(dong)了成交楼面价的上涨，上半年同比上涨16.4%。

一线城市表现最为明显，多宗地块竞拍至地价上限，住宅用地成交楼面均价同比涨幅達(da)21.3%，上海、广州成交楼面均价同比涨幅均超三成；二线、三四线住宅用地成交楼面均价同比涨幅在一成左(zuo)右(you)，其中杭(hang)州、成都(dou)、蘇(su)州、青(qing)島(dao)等二线城市均呈(cheng)不同程度上涨，佛(fo)山(shan)、徐(xu)州等三四线城市成交楼面均价也有较大幅度提升。

企业更追(zhui)求確(que)定性

核心城市成交亦(yi)冷(leng)热不均

全国销售承压的背(bei)景(jing)下，房企在核心城市補(bu)货意愿增(zeng)強(qiang)，同一城市内部不同板(ban)块分化明显。

北京、上海、杭州、合(he)肥(fei)觸(chu)頂(ding)成交占(zhan)比均在五成以上，北京、杭州部分地块創(chuang)下近幾(ji)年土地参拍企业数量記(ji)錄(lu)。

近日北京一批(pi)次土拍中，順(shun)義(yi)新城第(di)19街(jie)区地块吸(xi)引(yin)45家企业報(bao)名(ming)，昌(chang)平朱(zhu)辛(xin)莊(zhuang)地块在报名階(jie)段也吸引了42家企业；杭州出让的運(yun)河新城單(dan)元GS1004-01地块吸引了42家竞買(mai)人参與(yu)搖(yao)號(hao)，奧(ao)体博(bo)覽(lan)中心单元BJ1704-12地块吸引了49家竞买人参与摇号，此(ci)前多批次土地出让，杭州也有多宗地吸引数十家房企竞逐(zhu)。

城市内部非(fei)核心地块则多底价成交，板块間(jian)分化明显。以苏州为例，2023年出让地块中，8宗触顶摇号，8宗溢(yi)价成交，其余(yu)17宗非核心与近郊(jiao)地块均底价成交。

核心城市之外(wai)，多数城市土拍未有转暖(nuan)迹象。例如，長(chang)春、無(wu)錫(xi)等城市成交地块均底价成交，土拍情緒(xu)持续低迷。

从城市群(qun)看，长三角(jiao)地区仍舊(jiu)領(ling)跑(pao)全国，1—6月TOP10企业在该地区拿地金额1250亿元，居(ju)四大城市群之首(shou)；京津(jin)冀(ji)TOP10企业拿地金额762亿元，位列(lie)第二；粵(yue)港(gang)澳(ao)TOP10企业拿地金额608亿元，位列第三。

“在市场築(zhu)底修(xiu)復(fu)的阶段，安(an)全性、流动性、收(shou)益性都较为确定的核心城市优质地块，是房企搶(qiang)地的重(zhong)心。这类地块周(zhou)邊(bian)供地稀(xi)缺(que)性较强，未来去化速度有保障(zhang)，市场预期较好。”中指研究院分析师指出。

该機(ji)構(gou)还预计，隨(sui)著(zhe)越(yue)来越多的企业聚(ju)焦(jiao)在核心城市拿地，一二线城市的土拍竞争将日益激烈，部分企业拿地或向核心城市近郊及优势三线城市适度下沈(chen)。

央国企拿地金额占近6成

地方城投不再托底

值得注意的是，与2022年土地市场的“城投托底”相比，今年上半年地方国资托底乏(fa)力。

据中指研究院的数据，2022年（截(jie)至当年12月27日），22城地方国资拿地金额占比达42%，超过了央国企的37%，民企该比例则仅为16%。

该机构指出，土地市场低迷之时，地方国资及部分城投平臺(tai)托底能(neng)夠(gou)降低流拍率，但部分国资企业和(he)城投地产開(kai)发经驗(yan)能力不足(zu)，左手(shou)倒(dao)右手終(zhong)是表面繁(fan)華(hua)，长期来看并不利(li)于房地产行业的良(liang)性发展(zhan)，部分項(xiang)目(mu)虽可通过聯(lian)合优质开发企业入市，但去化不理(li)想(xiang)依(yi)然会增加地方国资平台的财務(wu)風(feng)險(xian)。

相关部门也對(dui)城投托底现象进行了警(jing)示。去年10月，财政部发文(wen)“嚴(yan)禁(jin)通过舉(ju)債(zhai)儲(chu)備(bei)土地，不得通过国企購(gou)地等方式(shi)虛(xu)增土地出让收入，不得巧(qiao)立(li)名目虚增财政收入，彌(mi)补财政收入缺口(kou)。“

上述(shu)现象在今年上半年有所(suo)改善(shan)，虽22城拿地企业仍以央国企为主(zhu)，但地方国资在土地市场的角色(se)逐漸(jian)弱化，截至6月27日，22城成交的住宅用地中，地方国资拿地金额仅占9%，较上年大幅下降33个百分点。

取(qu)而(er)代之的是对规模更有野(ye)心的央国企及重返(fan)土地市场的民企。

截至6月27日，央国企今年拿地金额占比57%，较2022年明显提升。北京、上海、廈(sha)门等城市，央国企仍为拿地主力。

“穩(wen)健(jian)型(xing)央企资金狀(zhuang)况相对较好，仍是热点城市拿地主力，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，华潤(run)置(zhi)地、保利发展等全国性龍(long)头企业仍在多个重点城市广泛(fan)布(bu)局(ju)。”中指研究院企业研究总監(jian)劉(liu)水(shui)指出。

杭州、成都、寧(ning)波(bo)等城市民企拿地金额占比有所提升。据中指研究院数据，杭州民企拿地金额占比在六(liu)成以上，5月23日出让9宗地全部为民企摘(zhai)取，6月9日出让5宗地中4宗为民企；成都更多为当地民企，如誠(cheng)一投资、四川(chuan)邦(bang)泰(tai)置业、樂(le)山海天、嘉(jia)禾(he)興(xing)等。

此外，城投及地方国资“收手”后，为降低流拍撤牌率，上半年各地推地谨慎，提前摸排企业参拍意愿，调整完(wan)善土拍规则、精(jing)選(xuan)优质地块。多因(yin)素(su)带动下，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显。

据中指研究院统计，2023年上半年，全国住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以来半年度最低水平；流拍撤牌率15.8%，较去年同期下降18.4个百分点，绝对值降至2019年水平；重点22城住宅用地流拍撤牌率则为8%。

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