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文(wen) | 許(xu)驥(ji)

最(zui)近(jin)壹(yi)篇(pian)名(ming)為(wei)《为什(shen)麽(me)香港沒(mei)有烂尾楼》的(de)文章(zhang)在(zai)內(nei)地(di)網(wang)絡(luo)走(zou)紅(hong)，該(gai)文作(zuo)者(zhe)以(yi)今(jin)日(ri)制(zhi)度(du)較(jiao)为健(jian)全(quan)的香港地產(chan)行(xing)業(ye)和(he)銀(yin)行系(xi)統(tong)为參(can)照(zhao)物(wu)，對(dui)比(bi)内地現(xian)時(shi)的種(zhong)种情(qing)況(kuang)，用(yong)心(xin)良(liang)苦(ku)但(dan)不(bu)太(tai)恰(qia)當(dang)。須(xu)知(zhi)，羅(luo)馬(ma)不是(shi)一天(tian)建(jian)成(cheng)的。香港在地产行业發(fa)展(zhan)的初(chu)期(qi)豈(qi)止(zhi)有烂尾楼，其(qi)規(gui)模(mo)和对银行系统造(zao)成的影(ying)響(xiang)和沖(chong)擊(ji)，更(geng)甚(shen)於(yu)内地不知多(duo)少(shao)倍(bei)。以史(shi)为鑒(jian)，讓(rang)我(wo)們(men)來(lai)看(kan)看香港上(shang)世(shi)紀(ji)60年(nian)代(dai)的“烂尾楼往(wang)事(shi)”。

超(chao)額(e)放(fang)貸(dai)，風(feng)險(xian)初見(jian)端(duan)倪(ni)

話(hua)說(shuo)戰(zhan)後(hou)十(shi)多年，香港社(she)會(hui)逐(zhu)漸(jian)進(jin)入(ru)穩(wen)定(ding)期，许多移(yi)民(min)決(jue)定落(luo)腳(jiao)，財(cai)富(fu)開(kai)始(shi)累(lei)積(ji)，人(ren)们对住(zhu)房(fang)的需(xu)求(qiu)日益(yi)增(zeng)加(jia)，地产业蓬(peng)勃(bo)发展。1953年，港商(shang)霍(huo)英(ying)東(dong)（1923-2006）在开发油(you)麻(ma)地眾(zhong)坊(fang)街(jie)地盤(pan)时，破(po)天荒(huang)发明(ming)了(le)“楼花(hua)”，亦(yi)即(ji)預(yu)售(shou)楼制度。霍英东首(shou)創(chuang)在動(dong)工(gong)興(xing)建前(qian)先(xian)交(jiao)訂(ding)金(jin)、分(fen)期付(fu)款(kuan)方(fang)式(shi)售楼，這(zhe)是对地产行业具(ju)有劃(hua)时代意(yi)義(yi)的创新(xin)。

1962年，为了规範(fan)地产商的开发，港府(fu)頒(ban)布(bu)了《1962年建築(zhu)（計(ji)划）（修(xiu)正(zheng)）（第(di)二(er)）條(tiao)例(li)》，新条例比舊(jiu)条例在楼宇(yu)建筑面(mian)积方面更加嚴(yan)格(ge)，估(gu)计新条例實(shi)施(shi)后，銷(xiao)售面积要(yao)縮(suo)水(shui)20%左(zuo)右(you)。为了消(xiao)解(jie)地产商的不滿(man)，新条例的執(zhi)行有個(ge)緩(huan)冲期，容(rong)许到(dao)1966年1月(yue)1日才(cai)正式实施。然(ran)而(er)，接(jie)下(xia)来的3年多时間(jian)就(jiu)成了地产商千(qian)方百(bai)计、爭(zheng)分奪(duo)秒(miao)开发賣(mai)楼的“黃(huang)金时间”，地产泡(pao)沫(mo)瘋(feng)狂(kuang)膨(peng)脹(zhang)，系统性(xing)风险亦隨(sui)之(zhi)埋(mai)下禍(huo)根(gen)。

據(ju)统计，1962年香港落成的私(si)人住宅(zhai)單(dan)位(wei)約(yue)11,300个，但到1965年高(gao)峰(feng)期已(yi)經(jing)增加到超過(guo)29,000个，3年间增幅(fu)達(da)1.6倍。当初香港地产商的发展手(shou)法(fa)和后来内地地产商別(bie)無(wu)二致(zhi)，都(dou)是通(tong)过大(da)量(liang)舉(ju)債(zhai)来实现的。期间，一批(pi)中(zhong)小(xiao)型(xing)華(hua)資(zi)银行对地产业的发展前景(jing)过于樂(le)觀(guan)，积極(ji)向(xiang)地产商房贷。由(you)于彼(bi)时香港的银行条例並(bing)不严謹(jin)，没有对存(cun)贷比例的限(xian)制，在高额利(li)潤(run)的誘(you)惑(huo)下，部(bu)分银行不顧(gu)风险，超额房贷，很(hen)是冒(mao)进。

其中最先暴(bao)雷(lei)的，是潮(chao)州(zhou)籍(ji)富商廖(liao)寶(bao)珊(shan)（1903-1961）的廖创兴银行。1960年，廖创兴银行的存款總(zong)额约1.09億(yi)元(yuan)，但贷款及(ji)投(tou)资于地产的款項(xiang)高达8,200萬(wan)元，占(zhan)存款比重(zhong)高达75.2%。1961年6月14日，廖创兴银行受(shou)到謠(yao)言(yan)影响，被(bei)存戶(hu)擠(ji)提(ti)，2万存户在3天内提走近3,000万元。廖宝珊只(zhi)得(de)向兩(liang)家(jia)发鈔(chao)行匯(hui)豐(feng)、渣(zha)打(da)求助(zhu)，两家银行聯(lian)合(he)发聲(sheng)明，表(biao)示(shi)願(yuan)意为廖创兴银行兜(dou)底(di)，挤提风潮才逐渐平(ping)息(xi)。不过事后发生(sheng)了一个誤(wu)会，即汇丰、渣打委(wei)托(tuo)会计師(shi)行对廖创兴银行进行核(he)查(zha)，報(bao)告(gao)中挤提事件(jian)受到控(kong)制（under control）被误譯(yi)为廖创兴银行已被控制，这導(dao)致廖宝珊心理(li)壓(ya)力(li)巨(ju)大，不久(jiu)突(tu)发腦(nao)溢(yi)血(xue)猝(cu)死(si)，悲(bei)劇(ju)收(shou)場(chang)。而“廖宝珊事件”，只不过拉(la)开了银行风潮的序(xu)幕(mu)。

有鉴于“廖宝珊事件”，港府找(zhao)專(zhuan)家撰(zhuan)寫(xie)了《關(guan)于香港银行體(ti)制的报告及重订银行条例的建議(yi)》，香港立(li)法会并于1964年通过了《1964年银行条例》，修正了银行业漏(lou)洞(dong)。其中比较重要的内容有：

一、所(suo)有银行至(zhi)少要有500万元股(gu)本(ben)，再(zai)加同(tong)额的儲(chu)備(bei)积累，股本不足(zu)的银行必(bi)须在制定期限内收足法定股本。 二、规定银行流(liu)动资金比率(lv)至少为25%，以备短(duan)期债務(wu)，所有银行均(jun)须在新条例实施后6个月内調(tiao)撥(bo)完(wan)成。 三(san)、银行投资股票(piao)不能(neng)超过股本加储备积累的25%，投资地产亦不能超过股本加储备积累的25%，若(ruo)連(lian)同投资自(zi)用行址(zhi)及行員(yuan)宿(xiu)舍(she)，合共(gong)不能超过55%，凡(fan)不符(fu)合规定的银行，必须在两年内调整(zheng)完畢(bi)。 四(si)、银行抵(di)押(ya)贷款予(yu)每(mei)一个客(ke)户的贷款额不得超过股本加储备积累的25%。 五(wu)、加強(qiang)对银行審(shen)计和年度賬(zhang)目(mu)的監(jian)管(guan)。 馮(feng)邦(bang)彥(yan)，《香港地产业百年》，北(bei)京(jing)：东方出(chu)版(ban)中心，頁(ye)109

然而，这些(xie)姍(shan)姗来遲(chi)的補(bu)丁(ding)已经没有辦(ban)法挽(wan)救(jiu)病(bing)入膏(gao)肓(huang)的香港房地产行业，发地产引(yin)发的银行风潮一觸(chu)即发。

资金鏈(lian)斷(duan)裂(lie)，烂尾楼遍(bian)地

1965年1月23日，明德(de)银號(hao)发出的價(jia)值(zhi)约700万港元的美(mei)元支(zhi)票遭(zao)到拒(ju)付。消息傳(chuan)出后，许多存户紛(fen)纷趕(gan)到明德银号通宵(xiao)达旦(dan)排(pai)隊(dui)挤提。1月27日，港府银行监理處(chu)接管明德银号。1月30日，明的银行宣(xuan)布因(yin)对地产放贷过度而宣布破产。明德银号破产引发骨(gu)牌(pai)效(xiao)應(ying)，挤提风潮迅(xun)速(su)蔓(man)延(yan)至恒(heng)生、廣(guang)安(an)、道(dao)亨(heng)、永(yong)隆(long)、嘉(jia)华、遠(yuan)东等(deng)银行。

为了阻(zu)止局(ju)面失(shi)控，香港银监专员倉(cang)促(cu)公(gong)布银行管制法规，汇丰、渣打也分别宣布“无限制”地支持(chi)涉(she)事银行，市(shi)场恐(kong)慌(huang)情緒(xu)才逐渐恢(hui)復(fu)平靜(jing)。然而到了4月，最大的华资银行恒生再度爆(bao)发挤提。大批市民湧(yong)到位于中環(huan)德輔(fu)道中的恒生总行，人龍(long)一直(zhi)延伸(shen)到皇(huang)后像(xiang)广场的香港会所。僅(jin)4月5日一天，恒生就失去(qu)8,000万元存款，4月上旬(xun)累计被提走2亿元。最后，恒生不得不將(jiang)51%股權(quan)卖給(gei)汇丰，才最終(zhong)平息危(wei)機(ji)。

香港银行业因为地产的过度发展，不得不进行严肅(su)整頓(dun)，大幅收缩对地产行业的贷款并加緊(jin)追(zhui)討(tao)欠(qian)款，地产商在籌(chou)措(cuo)资金方面遇(yu)到严重困(kun)難(nan)，导致许多地产商资金链断裂而倒(dao)閉(bi)。根据《香港经濟(ji)导报》記(ji)者1965年的调查，全港因资金困难而停(ting)工的烂尾楼多达800个。其中，被港府接管的广东信(xin)托商业银行手上的烂尾楼就有100多个。

据统计，1965年香港地价、楼价、租(zu)金均大幅下跌(die)。1964年港府卖地收入为1.43亿元，而1965年跌至7,586万元，幾(ji)乎(hu)腰(yao)斬(zhan)。以观塘(tang)工业用地为例，最高峰时售价达到120元每平方呎(呎)，而1965年底已跌到40元每平方呎。就算(suan)是九(jiu)龙塘、跑(pao)马地、半(ban)山(shan)區(qu)、淺(qian)水灣(wan)等地的高級(ji)住宅都价格大跌。銅(tong)鑼(luo)湾的高级住宅，原(yuan)来每套(tao)售价在10万至20万元，1965年底也跌到6万至12万元。所有房地产的投机客，都血本无歸(gui)。

屋(wu)漏偏(pian)逢(feng)连夜(ye)雨(yu)。1966年，香港房地产曾(zeng)经出现短暫(zan)复蘇(su)，原因主(zhu)要是港府減(jian)少土(tu)地供(gong)应。但是，第二年香港发生了空(kong)前的“反(fan)英抗(kang)暴”運(yun)动，史稱(cheng)“六(liu)七(qi)暴动”。一时之间，政(zheng)局动蕩(dang)，前景不明，信心喪(sang)失。不计其數(shu)的达官(guan)顯(xian)貴(gui)、专业人士(shi)、中产階(jie)级纷纷拋(pao)售物业，套现将资金轉(zhuan)移海(hai)外(wai)，造成香港资金流失。而那(na)一时期落成的住宅自然无人問(wen)津(jin)，半山区许多原来价值十几万的豪(hao)宅，当时只要4、5万元就可(ke)以入手。那时期，香港对外貿(mao)易(yi)萎(wei)靡(mi)，外國(guo)的订单大量停退(tui)，大批中小型工廠(chang)倒闭。飲(yin)食(shi)、旅(lv)遊(you)、百貨(huo)行业受到的冲击尤(you)甚，商业楼宇大量空置(zhi)，地产行业全面停顿，陷(xian)入至暗(an)时刻(ke)。

经济加上政治(zhi)的因素(su)，导致香港歷(li)史上曾经出现过大量的烂尾楼。如(ru)今“堅(jian)如磐(pan)石(shi)”的香港地产行业，是经历过鳳(feng)凰(huang)涅(nie)槃(槃)后浴(yu)火(huo)重生的結(jie)果(guo)。不过，“危”與(yu)“机”一直都是如影随形(xing)的。上世纪60年代香港的这场地产风波(bo)，也是造成下一批新兴地产商（李(li)嘉誠(cheng)、李兆(zhao)基(ji)、鄭(zheng)裕(yu)彤(tong)、郭(guo)得勝(sheng)、王(wang)德輝(hui)等等）崛(jue)起(qi)的契(qi)机。他(ta)们在地产行业最低(di)迷(mi)时疯狂掃(sao)货，成就了下一个时代的辉煌(huang)。至于他们的豪賭(du)能否(fou)复制，讀(du)者可慎(shen)重思(si)考(kao)。返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查看更多

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