仲量联行：上半年外资重返深圳房地产投资市场
仲量联行：上半年外资重返深圳房地产投资市场
7月6日，仲量联行发布2023年上半年深圳房地产市场回顾与展望称，期间内深圳经济延续恢复态势，至二季度深圳甲级办公楼（下称“甲办”）市场空置率保持相对高位，租金环比跌幅高于一季度。餐饮成为零售物业中率先复苏业态，一些本地菜异军突起；而头部跨境电商则推动华南非保税物流仓储市场去化。仲量联行相关人士表示，“欣喜看到上半年外资资金重返深圳房地产投资市场”。
深圳城市景观。摄影/记者朱洪波
地产投资：外资重返深圳市场
仲量联行数据显示，2023年上半年以广州和深圳为主的华南区房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。其中，深圳房地产大宗交易总额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。以物业类型划分，办公楼占比最高，交易额约38亿元，占总额约81%；从交易面积看，办公楼的交易面积接近6.5万平方米，占比约为62%。
深圳办公楼投资市场需求依然以自用为主导，81%的办公楼成交皆为自用，但对比去年，自用比例有所下降。买家以银行、保险和证券等金融企业为主，共占约一半（48%）成交。
除办公楼物业外，零售类资产得益于消费复苏以及消费基础设施纳入公募REITs，关注度有所回升。物流仓储、产业园及长租公寓依然是投资机构关注的热点板块。
数据显示，5月23日，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际向华润置地的附属公司收购“深润大厦”项目的长租公寓部分（面积达25,076平方米），并通过深度改造将项目打造为中高端长租公寓，总投资约为人民币7.17亿。这是铁狮门首度携手辉盛国际的投资项目。
仲量联行深圳投资及资本市场部总监曾纪欣表示：“欧美市场的加息进程导致境外资金回笼或追求更高回报，但我们欣喜地看到上半年外资资金重返深圳房地产投资市场。期待随着国外加息过程趋向结束，及市场更加理性化，会有更多境外资金投入深圳房地产市场。”
甲办市场：年内租金或继续下探
2023年上半年，深圳经济社会恢复常态化运行，社会消费亦有反弹，主要企业维持谨慎的不动产策略，成本节约型租户在甲办租赁市场占据主导地位。
由于上半年供应量小，全市空置率平稳，较2022年年底小幅下降0.5个百分点至22.6%。不过，二季度深圳全市甲办市场方面，净吸纳量约8万平方米，较一季度稍显逊色；租金水平环比下跌约2.5%，跌幅高于一季度。
成交数据显示，存量需求中，面对经营成本压力，企业租户倾向于与业主达成续租协议，争取有利的租金条件。约一半的企业租户从非甲级办公楼升级至甲级办公楼，也有近三成企业租户入驻更高品质的甲级办公楼宇。
2023年上半年，金融、TMT与专业服务业持续占据深圳甲办租赁市场主导地位。不过，TMT行业整体租赁需求下滑，且单笔成交面积明显收缩。以会计律师行业为代表的专业服务业成为新增需求显著点。
仲量联行深圳商业地产部总监李文杰提及，随着深港恢复通关，前往前海的香港保险、家办行业企业由想法到付诸行动者增多。
李文杰认为，下半年深圳甲办市场将迎来新项目落成高峰，约170万平方米新增供应，南山尤其前海、罗湖片区面临较大新增供应的冲击。年内来看，供求失衡加剧，或将推动深圳甲办市场空置率水平继续抬升，甲办租金水平持续受下行压力影响。
零售物业：餐饮消费一枝独秀
深圳消费整体延续平稳向好趋势，但消费品和服务CPI的走势显示，服务消费的恢复性增长优于商品消费。
仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，2023年上半年深圳零售市场租赁成交数量与2022年同期相仿，但成交面积同比下降逾三成。
尤其，服饰业态录得租赁成交数量同比仍持负增长，但高端消费品牌资源汇聚卓有成效。
尽管整体消费意愿修复至疫情前水平尚待时日，但餐饮消费需求的大幅释放，推动上半年餐饮业态占录得租赁成交数量的近四成。受益于家庭聚餐、商务宴请等活动的有序恢复，地方菜系类餐饮的租赁成交数量与去年同期相比上涨超50%。因此，租金方面，随着线下消费场景逐渐修复，餐饮业态租赁率先回暖，市场租金得以止跌。
截至二季度末，深圳零售地产市场整体空置率约为3.4%，较2022年末上浮0.2个百分点。仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，年内深圳消费预期将不断改善。全市整体空置率仍将面临上行压力，年末空置率或将攀升至4%以上。
谈及深港通关带热港客消费，曾丽表示，不仅是餐饮消费增多，看房的港客也在增多。
仓储物流：跨境电商成去化大户
在经济前景不确定性尚存的情况下，第三方物流企业和国内头部电商等华南地区非保税仓储物流市场的传统租户的租赁需求有所下滑。
不过，跨境电商在华南非保税物流仓储市场中表现十分亮眼，相关企业目前依然保持了较快的发展与扩张节奏，其对于仓储空间的需求正处于上升期。今年上半年，仲量联行观察到多家跨境电商头部企业在华南地区完成了体量可观的租赁成交，如三家头部跨境电商企业在广州、东莞和佛山三市合计租下了逾60万平方米的非保税仓储空间，显著推动了市场去化。
2023年上半年，广州、深圳、东莞、佛山和惠州组成的华南地区五大非保税物流仓储市场（以下简称“华南五市”）新增供应体量可观，合计约116万平方米。因此，截至二季度末，除上半年无新项目入市的深圳，以及年内新项目去化情况较为理想的佛山以外，其余三个城市的非保税物流仓储市场空置率与去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度广州非保税物流仓储市场的空置率更突破20%，与去年年底相比上升超过10个百分点。
整体而言，2023上半年华南非保税物流仓储市场租金增速有所放缓。
仲量联行华南产业与物流服务部董事杨靳一表示，目前，数家国内头部跨境电商企业依然在华南地区积极寻求扩张机会，“预计此类企业在今年下半年将继续成为租赁需求的重要来源，助力市场去化。”
南方+记者 李荣华
【作者】 李荣华
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端返回搜狐，查看更多
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