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來(lai)源(yuan)：21经济網(wang)

縱(zong)觀(guan)2023年上(shang)半年，隨(sui)著(zhe)经济社(she)會(hui)全(quan)面(mian)恢(hui)复常(chang)態(tai)化(hua)運(yun)行(xing)，房(fang)地(di)產(chan)市场也(ye)经歷(li)了(le)“小(xiao)陽(yang)春(chun)”，但(dan)受(shou)到(dao)多(duo)重(zhong)因(yin)素(su)影(ying)響(xiang)，二(er)季(ji)度(du)末(mo)，房地产市场再(zai)次(ci)出(chu)現(xian)築(zhu)底(di)行情(qing)。

2023年初(chu)，前(qian)期(qi)積(ji)壓(ya)的(de)住(zhu)房需(xu)求(qiu)密(mi)集(ji)釋(shi)放(fang)，疊(die)加(jia)前期政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)逐(zhu)漸(jian)顯(xian)现，房地产市场活(huo)躍(yue)度明(ming)显提升(sheng)，3月(yue)份(fen)，全國(guo)商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)面积回(hui)升明显。二季度，需求支(zhi)撐(cheng)乏力，居(ju)民(min)預(yu)期轉(zhuan)弱(ruo)，行業(ye)复苏明显放緩(huan)，使(shi)得(de)成(cheng)交(jiao)節(jie)节回落(luo)，6月份，房企(qi)销售出现明显下(xia)探(tan)，房價(jia)整(zheng)體(ti)處(chu)於(yu)下行通(tong)道(dao)。

销售持(chi)續(xu)回落也直(zhi)接(jie)影响了房地产投(tou)資(zi)的表(biao)现。據(ju)中指(zhi)研(yan)究(jiu)院(yuan)數(shu)据显示(shi)，上半年300城(cheng)土(tu)地出讓(rang)金(jin)同(tong)比(bi)下降(jiang)2成，房企投资邏(luo)輯(ji)嚴(yan)重趨(qu)同，紮(zha)堆(dui)向(xiang)核(he)心(xin)城市聚(ju)集，市场分(fen)化加劇(ju)，部(bu)分壹(yi)線(xian)熱(re)點(dian)城市則(ze)出现了“销售冷(leng)、土拍(pai)热”的矛(mao)盾(dun)景(jing)象(xiang)。

與(yu)此(ci)同時(shi)，据統(tong)計(ji)，上半年全国已(yi)有(you)百(bai)余(yu)地為(wei)楼市松(song)綁(bang)，出臺(tai)政策超(chao)320次。二季度以(yi)来，政策出台的頻(pin)次和(he)力度雙(shuang)減(jian)，核心城市優(you)化調(tiao)控(kong)力度有限(xian)，落地效果不(bu)及(ji)预期。

“盡(jin)管(guan)房地产市场仍(reng)在(zai)恢复，但目(mu)前還(hai)面臨(lin)不少(shao)困(kun)難(nan)。” 国家(jia)统计局(ju)新(xin)聞(wen)發(fa)言(yan)人(ren)、国民经济綜(zong)合(he)统计司(si)司長(chang)付(fu)淩(ling)暉(hui)在国新辦(ban)举行的5月份国民经济运行情況(kuang)新闻发布(bu)会上表示。

中指研究院市场研究總(zong)監(jian)陳(chen)文(wen)靜(jing)表示，下半年政策加力预期增(zeng)強(qiang)，不過(guo)政策力度和节奏(zou)取(qu)決(jue)于宏(hong)观基(ji)本(ben)面的變(bian)化。

成交呈(cheng)现倒(dao)U形(xing)走(zou)勢(shi)

2023年以来，楼市成交呈现倒U形走势。

2-3月，市场出现了恢复性(xing)上漲(zhang)，房价也随之(zhi)平(ping)穩(wen)复苏，但後(hou)续動(dong)力不足(zu)；4月是(shi)转折(zhe)点，市场交易(yi)出现下滑(hua)；5月整体交易仍处于低(di)位(wei)，即(ji)便(bian)是6月“傳(chuan)统沖(chong)刺(ci)节点”，也未(wei)能(neng)迎(ying)来预期中的止(zhi)跌(die)行情。

中指研究院监測(ce)百城房地产成交情况显示，6月新房价格(ge)環(huan)比連(lian)续2個(ge)月下跌，跌幅(fu)与5月持平；二手(shou)房价格环比连续14个月下跌，百城中，环比下跌的城市有91个，較(jiao)上月增加8个，二、三(san)、四(si)线代(dai)表城市二手房价格环比下跌明显。

值(zhi)得註(zhu)意(yi)的是，核心一线城市的二手房价格也出现了松动。据21世(shi)紀(ji)经济报道記(ji)者(zhe)调研，北(bei)京(jing)二手房成交价格有所(suo)下调，尤(you)其(qi)“老(lao)破(po)小”戶(hu)型(xing)，成交价较次新房有更(geng)大(da)跌幅。

房价下行背(bei)后的原(yuan)因在于成交减少。以北京为例(li)，6月二手房成交环比下降10.6%，延(yan)续了低位运行态势。

麥(mai)田(tian)房产分析(xi)師(shi)向21世纪经济报道记者表示，當(dang)前市场屬(shu)于買(mai)方(fang)市场，掛(gua)牌(pai)在售的房源量(liang)多，而(er)市场需求与2、3月相(xiang)比又(you)明显减少，對(dui)購(gou)房者来說(shuo)可(ke)選(xuan)房子(zi)多、競(jing)爭(zheng)压力小，議(yi)价空(kong)間(jian)有所擴(kuo)大。

整体来看(kan)，6月及二季度市场表现不及预期。根(gen)据中指研究院数据，6月單(dan)月，重点100城新房成交面积同比下降超20%。一季度重点100城新房成交面积同比增长近(jin)20%，二季度与去(qu)年同期基本持平。

其中，百强房企6月单月销售額(e)同比下降29.4%，环比下降19%。

考慮(lv)到6月是房企年中冲业績(ji)的节点，在營(ying)销热度的加持下，销售仍未能起(qi)色(se)。对此，中原地产首(shou)席(xi)分析师張(zhang)大偉(wei)表示，政策效果遞(di)减、涨价对需求产生(sheng)擠(ji)出效應(ying)、學(xue)區(qu)房需求减弱等(deng)，都(dou)是其中的原因。

克(ke)而瑞(rui)地产分析师認(ren)为，当前行业核心問(wen)題(ti)在于市场预期，居民对房地产市场信(xin)心以及自(zi)身(shen)购买力均(jun)不足。

土拍热度走弱

上半年，尽管部分核心城市的核心地塊(kuai)“爆(bao)火(huo)”，但全国土拍市场总体热度仍低迷(mi)。

据中指研究院监测数据，上半年300城土地推(tui)出及成交面积都有明显下降，同比分別(bie)下降了34%和32%，住宅(zhai)用(yong)地供(gong)求規(gui)模(mo)均降至(zhi)近十(shi)年以来同期最(zui)低位，土地出让金同比降低了20%。6月份，廣(guang)義(yi)流(liu)拍率(lv)升至16%。

“小阳春”結(jie)束(shu)后，二季度新房成交规模环比持续回落，這(zhe)在很(hen)大程(cheng)度上影响了房企的拿(na)地信心。

上半年，百强房企拿地总额为5920億(yi)元(yuan)，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。

6月份，北京土拍市场的优質(zhi)地块，动輒(zhe)出现“45争1”的情况，外(wai)地不知(zhi)名(ming)房企也紛(fen)纷進(jin)京交納(na)高(gao)额保(bao)證(zheng)金，以“搖(yao)號(hao)”搏(bo)一个可能性。

但非(fei)核心区地块多底价成交，板(ban)块间分化明显。以苏州(zhou)为例，2023年出让地块中，8宗(zong)觸(chu)頂(ding)摇号，8宗溢(yi)价成交，其余17宗非核心与近郊(jiao)地块均底价成交，房企对非核心地块拿地意願(yuan)较低，地方国企托(tuo)底的态势仍未得到改(gai)善(shan)。而长春、無(wu)錫(xi)等城市成交地块均以底价成交。

合碩(shuo)機(ji)構(gou)首席分析师郭(guo)毅(yi)告(gao)訴(su)21世纪经济报道记者，与三、四线城市及實(shi)力较弱的二线城市相比，北京等一线城市的楼市，需求韌(ren)性强、利(li)潤(run)空间充(chong)分、去化有保障(zhang)，依(yi)然(ran)是“安(an)全地帶(dai)”。

中指研究院的数据也证实，一线城市因其楼市韧性，销售貢(gong)獻(xian)率明显提升，上半年，20家代表房企一线城市销售业绩贡献率同比增长3.1个百分点至28.0%，增幅最大。与此同时，一线城市土地出让金收(shou)入(ru)降幅最低，为16%，但三四线城市土地出让金收入降幅達(da)29%。

房企进入了“謹(jin)慎(shen)拿地、争好(hao)地”的投资逻辑中，为保证安全性而縮(suo)小投资地圖(tu)，进一步(bu)向热点城市优质地块聚攏(long)。

有上市頭(tou)部房企人士(shi)告诉21世纪经济报道记者，稳健(jian)型房企也进一步收缩了投资城市，僅(jin)在少数核心城市精(jing)心挑(tiao)选优质地块入手。

“在市场筑底修(xiu)复的階(jie)段(duan)，‘安全性、流动性、收益(yi)性’都较为確(que)定(ding)的核心城市优质地块，是房企‘搶(qiang)地、争奪(duo)’的重心。” 中指研究院土地市场研究負(fu)責(ze)人张凱(kai)表示。

展(zhan)望(wang)下半年土地市场，张凯认为，房地产市场持续承(cheng)压，目前政策定力仍然较强，房企沒(mei)有成交规模快(kuai)速(su)回暖(nuan)的预期，预计下半年土地市场热度將(jiang)繼(ji)续回落，城投類(lei)企业或(huo)将再次进场托底。

信心待(dai)提振

分析楼市复苏遇(yu)阻(zu)的原因，多位受訪(fang)人士均指出，居民收入预期偏(pian)弱、房价下跌预期较强、购房者对期房爛(lan)尾(wei)的擔(dan)心等依然是關(guan)鍵(jian)。这些(xie)信心層(ceng)面的因素能否(fou)好转，以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。

上半年，中央(yang)强调了房地产行业的支柱(zhu)地位，积極(ji)优化集中供地制(zhi)度，持续降低居民购房門(men)檻(kan)和购房成本，在金融(rong)层面也做(zuo)出了降息(xi)的支持举措。

据中指研究院统计，2023年上半年，全国已有超百省(sheng)市(縣(xian))优化调整房地产政策，出台调控措施(shi)超320次，6月单月，已有31省市(县)出台政策34條(tiao)。

但这些政策未能将楼市带入稳固(gu)的复苏通道。

广東(dong)省住房政策研究中心首席研究員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)表示，本质上是居民收入和就(jiu)业受冲擊(ji)且(qie)对地产预期悲(bei)观，对买房特(te)别是承接債(zhai)務(wu)买房的积极性很低。

央行发布的问卷(juan)调研结果显示，居民收入感(gan)受指数和居民就业感受指数都有所下滑。

李宇嘉认为，在居民收入和就业修复完(wan)成之前，销售企稳的难度仍舊(jiu)比较大。

市场层面对一攬(lan)子提振楼市、提振经济政策的期盼也在不斷(duan)加强。

中指研究院即指出，在稳经济的关键时刻(ke)，亟需中央监管部门和地方政府(fu)糾(jiu)偏核心城市不合理(li)的限制性政策，服(fu)务人口(kou)政策大局的同时，切(qie)实支持剛(gang)性和改善性住房需求释放，向市场传递信心。

陈文静认为，下半年政策加力预期增强，核心一二线城市政策有望適(shi)度纠偏，“一区一策”、结合生育(yu)政策等或是重要(yao)方向，如(ru)信貸(dai)端(duan)优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等。此外，优化限购範(fan)圍(wei)、降低交易稅(shui)費(fei)等也存(cun)在较大空间，“房票(piao)”安置(zhi)或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。

克而瑞分析师进一步補(bu)充说，考虑到核心城市政策工(gong)具(ju)更充足、松绑的余量更足，且复苏动能也在转弱、內(nei)部存在分化行情，地方松绑主(zhu)力軍(jun)或由(you)弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。增信心、防(fang)風(feng)險(xian)、促(cu)转型依然是未来政策的方向。

在销售市场未明显改善、企业资金压力仍然较大的情况下，房企開(kai)工投资意愿或难有明显修复。低基数效应下，下半年新开工面积和开发投资额同比降幅有望逐渐收窄(zhai)，但全年下降态势或延续。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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