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李嘉诚家族再(zai)度(du)出(chu)手(shou)抄底房地產(chan)。

6月(yue)19日(ri)，李嘉诚現(xian)身(shen)廣(guang)州(zhou)，這(zhe)為(wei)其(qi)家族旗(qi)下(xia)長(chang)實(shi)集(ji)團(tuan)與(yu)龍(long)光(guang)集团、合(he)景(jing)泰(tai)富(fu)的(de)壹(yi)筆(bi)交(jiao)易(yi)再添(tian)談(tan)資(zi)。

李嘉诚空(kong)降(jiang)的广州，是(shi)合景的大(da)本(ben)營(ying)所(suo)在(zai)地，而(er)一百(bai)多(duo)公(gong)裏(li)外(wai)的深(shen)圳(zhen)，龙光已(yi)紮(zha)寨(zhai)經(jing)营二(er)十(shi)多年(nian)。长实这次(ci)的围猎對(dui)象(xiang)，正(zheng)是龙光与合景共(gong)同(tong)在香港開(kai)發(fa)的豪(hao)宅(zhai)项目凱(kai)玥(玥)。

凯玥於(yu)2017年被龙光与合景聯(lian)合體(ti)以(yi)168.55億(yi)港元(yuan)的代(dai)價(jia)買(mai)下，刷(shua)新(xin)香港保(bao)持(chi)了(le)20年的地价紀(ji)錄(lu)，一度为香港地王。5年後(hou)，龙光与合景出现事(shi)实違(wei)約(yue)，凯玥成(cheng)为重(zhong)要(yao)的谈判(pan)籌(chou)碼(ma)。時(shi)代周(zhou)報(bao)記(ji)者(zhe)獲(huo)悉(xi)，龙光、合景与債(zhai)權(quan)人(ren)谈展(zhan)期(qi)时，凯玥均(jun)被重點(dian)提(ti)及(ji)。

一笔百亿貸(dai)款(kuan)，將(jiang)多個(ge)利(li)益(yi)相(xiang)關(guan)方(fang)帶(dai)上(shang)谈判桌(zhuo)。

據(ju)彭(peng)博(bo)社(she)报道，龙光与合景曾(zeng)以凯玥作(zuo)为抵(di)押(ya)擔(dan)保，從(cong)汇丰銀(yin)行(xing)等(deng)银团获取102亿港元开发贷。目前(qian)，债权银团計(ji)劃(hua)出售(shou)这笔贷款的多數(shu)权益，长实为潛(qian)在买家之(zhi)一。

“如(ru)果(guo)长实集团把(ba)项目拿(na)走(zou)了，可(ke)能(neng)導(dao)致(zhi)龙光境(jing)外债務(wu)重組(zu)谈判失(shi)敗(bai)。”接(jie)近(jin)交易的知(zhi)情(qing)人士(shi)向(xiang)时代周报记者表(biao)示(shi)，凯玥对于龙光的境外债务展期谈判來(lai)說(shuo)，是一个非(fei)常(chang)重要的抓(zhua)手。

知情人士稱(cheng)，一旦(dan)长实李氏(shi)家族接盤(pan)，龙光及合景将收(shou)不(bu)到(dao)還(hai)债后项目的剩(sheng)余(yu)价值(zhi)，这对兩(liang)家公司(si)會(hui)造(zao)成極(ji)大損(sun)害(hai)，可能牽(qian)動(dong)龙光、合景的债务重组，对两家开发商(shang)境内项目交付(fu)肯(ken)定(ding)造成极大影(ying)響(xiang)。“长实選(xuan)擇(ze)这个时間(jian)進(jin)来攪(jiao)局(ju)拿走项目，不得(de)不讓(rang)人联想(xiang)到‘趁火打劫’。”

对于上述(shu)指(zhi)責(ze)，6月21日时代周报记者致函(han)长实，尋(xun)求(qiu)回(hui)應(ying)。截(jie)至(zhi)发稿(gao)，长实方面(mian)尚(shang)未(wei)回应。

猎手候(hou)場(chang)，一场事关两大出險(xian)房企的生(sheng)死(si)之戰(zhan)，大幕(mu)已啟(qi)。

首(shou)次交手

風(feng)雨(yu)欲(yu)来之際(ji)，合景曾将凯玥當(dang)做(zuo)抵禦(yu)逆(ni)境的安(an)全(quan)傘(san)。

今(jin)年3月，凯玥正式(shi)面市(shi)的两个月后，合景舉(ju)辦(ban)全球(qiu)豪宅发布(bu)会，推(tui)介(jie)包(bao)括(kuo)凯玥在内的“壓(ya)箱(xiang)底”项目。时代周报记者从现场获悉，合景董(dong)事会主(zhu)席(xi)孔(kong)健(jian)岷(min)親(qin)自(zi)为活(huo)动站(zhan)臺(tai)，他(ta)的好(hao)友(you)富力(li)集团董事长李思(si)廉(lian)也(ye)出席捧(peng)场。

彼(bi)时，合景身陷(xian)負(fu)面泥(ni)潭(tan)，即(ji)将违约的傳(chuan)言(yan)甚(shen)囂(xiao)塵(chen)上。孔健岷公开亮(liang)相，是为了表態(tai)公司無(wu)虞(yu)。熟(shu)料(liao)，两个月后的5月14日，孔健岷簽(qian)发一則(ze)公告(gao)，由(you)于未能如期兌(dui)付一笔约合8.27亿元的優(you)先(xian)票(piao)据，合景構(gou)成违约。

龙光则在2022年8月宣(xuan)告违约。

风暴(bao)已至，凯玥成为合景与龙光的重要筹码。因(yin)凯玥貨(huo)值丰盈(ying)，傾(qing)註(zhu)了两家房企大量(liang)心(xin)血(xue)。

凯玥模(mo)擬(ni)效(xiao)果圖(tu)，图源(yuan)：项目官(guan)網(wang)

凯玥前身是港島(dao)南(nan)區(qu)鴨(ya)脷(脷)洲(zhou)利南道宅地，可建(jian)總(zong)樓(lou)面逾(yu)76萬(wan)平(ping)方呎(呎)，于2017年2月通(tong)過(guo)競(jing)標(biao)的形(xing)式出让。

在这场土(tu)拍(pai)中(zhong)，龙光与合景联合体与长实首次交战。彼时，长实地产、恒(heng)基(ji)地产与帝(di)國(guo)集团联合体、英(ying)皇(huang)国际与佳(jia)明(ming)集团联合体、中海(hai)、万科(ke)等买家入(ru)标。最(zui)終(zhong)，龙光与合景联合体最终力压13名(ming)对手，成功(gong)拿地。市场測(ce)算(suan)認(ren)为，这个超(chao)級(ji)豪宅项目可以实现300亿港元的銷(xiao)售額(e)。

为了这场勝(sheng)利，龙光与合景付出了高(gao)昂(ang)的代价。

利南道宅地成交价为168.55亿港元，楼面地价约22118港元/平方呎（约24万港元/平方米(mi)），总地价較(jiao)市场最高估(gu)值（约110亿港元）溢(yi)价53%。

利南道宅地被命(ming)名为“The Corniche凯玥”。Corniche意(yi)为“沿(yan)著(zhe)山(shan)崖(ya)的濱(bin)海道路(lu)”，由此(ci)延(yan)伸(shen)出滨水(shui)生活概(gai)念(nian)，曾被多个豪宅项目用(yong)作案(an)名。不難(nan)看(kan)出，龙光与合景对凯玥的倚(yi)重之心。

2018年1月26日，凯玥动工(gong)。龙光、合景以及项目合作方代表一行12人出席开工典(dian)禮(li)，他們(men)頭(tou)戴(dai)金(jin)色(se)安全帽(mao)，手持金色鐵(tie)鍬(qiao)，为凯玥的建設(she)揭(jie)开序(xu)幕。项目总監(jian)李偉(wei)明表示，公司将盡(jin)心、尽力完(wan)成該(gai)代表性(xing)的项目，该项目也勢(shi)必(bi)成为港岛南的新地标。

凯玥动工典礼，图源：龙光官微(wei)

2023年1月，房地产市场从狂(kuang)飆(biao)歸(gui)于平淡(dan)，凯玥终于入市销售。此时距(ju)離(li)地塊(kuai)出让，已经过去(qu)6年。

据时代周报记者了解(jie)，凯玥定位(wei)为半(ban)山海景豪宅，包含(han)6座(zuo)住(zhu)宅大楼，可售單(dan)位僅(jin)295套(tao)。值得一提的是，根(gen)据港媒(mei)报道，利南道宅地出让时，政(zheng)府(fu)曾預(yu)计可提供(gong)约1420个单位。

可售单位驟(zhou)減(jian)，凯玥面積(ji)膨(peng)脹(zhang)，推向市场的全部(bu)是“千(qian)尺(chi)大宅”，实用面积约1340-9663平方呎（约124-898平方米），主要戶(hu)型(xing)为三(san)房、四(si)房，另(ling)有(you)頂(ding)層(ceng)復(fu)式、大平层及平台花(hua)園(yuan)等特(te)色户型。

从目前的销售进度看，凯玥去化(hua)效果平平。

香港豪宅可以采(cai)用招(zhao)标方式销售，即开发商推出一套住宅招标，由开发商对比(bi)选择出价合適(shi)的买家，房源方能成交。特殊(shu)的交易模式，无疑(yi)拉(la)长了成交周期。

时代周报记者获得的成交纪录冊(ce)顯(xian)示，截至5月3日，凯玥售出3套房源，成交总价在1.64-1.85亿港元之间，累(lei)计回收资金约5.32亿港元。

多方博弈(yi)

沿着山崖的滨海生活尚未兑现，龙光与合景先后面臨(lin)流(liu)动性危(wei)機(ji)。未能守(shou)住风险防(fang)線(xian)后，龙光与合景力图抵擋(dang)长实攻(gong)势，保住“白(bai)月光”凯玥。

目前，凯玥肩(jian)负重任(ren)，成为各(ge)方爭(zheng)奪(duo)的主要对象。彭博社称，银行将享(xiang)受(shou)优先受償(chang)权，但(dan)其他债权人也可能嘗(chang)試(shi)从该项目获得偿付。

多名接近交易的人士透(tou)露(lu)，仅汇丰等少(shao)数银行有意出售项目，银团中多数银行暫(zan)无出售计划。

在这场博弈中，偿付等级更(geng)优的银团搶(qiang)跑(pao)以获得主动权。

为凯玥提供了102亿港元贷款的汇丰银行等债权银团，有意出售有关贷款的多数权益，以期收回大部分(fen)贷款。6月7日，市场再度传出消(xiao)息(xi)，称债权银团已经与长实接觸(chu)。据接近该笔银团的人士称，长江(jiang)实業(ye)主动向银团提出收購(gou)这笔贷款的多数权益。

为了保住凯玥，最近两个月龙光頻(pin)繁(fan)召(zhao)开電(dian)話(hua)会，与债权人溝(gou)通。5月中旬(xun)，龙光与合景就(jiu)贷款問(wen)題(ti)与债权银团召开电话会議(yi)。6月8日，龙光举行离岸(an)私(si)募(mu)债持有人电话会。

据香港资本市场消息，在会议上，龙光与合景正试图阻(zu)止(zhi)债权银团出售贷款。

接近龙光与合景的相关知情人士均对时代周报记者表示，目前凯玥项目的还款均如期兑付，项目仍(reng)在正常運(yun)作，“各方面都(dou)正常，沒(mei)什(shen)麽(me)问题。”

“出现流动性危机的大多数房企並(bing)未进入破(po)产清(qing)算的生死时刻(ke)，这些(xie)企业还心存(cun)自救(jiu)的強(qiang)烈(lie)願(yuan)望(wang)，这就导致项目并购市场必然(ran)会出现‘二手車(che)效应 ’。”IPG中国首席经濟(ji)學(xue)家柏(bai)文(wen)喜(xi)撰(zhuan)文指出，有资金压力的房企更倾向于保留(liu)优質(zhi)项目以图借(jie)之絕(jue)地翻(fan)盘，这就导致一些出险房企对于优质项目不但有着明显的惜(xi)售心理(li)，或(huo)許(xu)还会捂(wu)得更緊(jin)。

多方抗(kang)衡(heng)下，竞争格(ge)局已进入另一種(zhong)形式的“不可能三角(jiao)”。债权银团手握(wo)抵押物(wu)，希(xi)望尽快(kuai)變(bian)现以获得更多確(que)定性；合景与龙光难舍(she)筹码，不甘(gan)心将凯玥拱(gong)手相让；长实四方窺(kui)伺(si)，试图夺回錯(cuo)失的心头好。

博弈仍在繼(ji)续，凯玥的归屬(shu)，变数猶(you)存。

这不是李嘉诚家族第(di)一次尝试抄底出险房企。

2022年7月，中国恒大以竞标的形式将香港灣(wan)仔(zai)告士打道38號(hao)中国恒大中心擺(bai)上货架(jia)，长实集团确认入标參(can)与竞买。彼时，中国恒大中心的市场估值约90亿港元，低(di)于2015年的买入价125亿港元，较估值高点156亿港元折(zhe)价约42%。中国恒大中心最终被债权人接管(guan)，长实鎩(sha)羽(yu)而归。

过去，李嘉诚家族所到之處(chu)可謂(wei)所向披(pi)靡(mi)，收购猎物如探(tan)囊(nang)取物，去年5月只(zhi)是参与广州土拍便(bian)引(yin)得滿(man)城(cheng)风雨。今时今日，希冀(ji)抄底的“李超人”，卻(que)接连碰(peng)到“硬(ying)骨(gu)头”，罕(han)見(jian)地遭(zao)遇(yu)两大房企反(fan)抗。

“超人”老(lao)了，市场变了，长实此番(fan)抄底能否(fou)順(shun)利尚不可知。合景与龙光需(xu)要与时间賽(sai)跑，方可在银团急(ji)于变现时，抵御长实与下一个长实。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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