中国创意视频广告赏析

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來(lai)源(yuan)：新(xin)京(jing)報(bao)

記(ji)者(zhe)：張(zhang)曉(xiao)蘭(lan)

當(dang)前(qian)正(zheng)值(zhi)上(shang)市(shi)房企財(cai)报季(ji)，聚(ju)焦(jiao)长租公(gong)寓(yu)，從(cong)财报中(zhong)可(ke)以(yi)看(kan)到(dao)，上市房企租賃(lin)业务的(de)规模增(zeng)速(su)放(fang)緩(huan)，註(zhu)重盈利增长而(er)非(fei)规模增长。與(yu)此(ci)同(tong)時(shi)，业务模式也(ye)有(you)所(suo)調(tiao)整(zheng)，重心(xin)開(kai)始(shi)轉(zhuan)向(xiang)重資(zi)產(chan)+轻资产管(guan)理(li)，中资产的包租模式逐步退出主流。

展(zhan)望(wang)未(wei)来，业內(nei)人(ren)士(shi)認(ren)為(wei)，隨(sui)著(zhu)(zhe)支(zhi)持(chi)政(zheng)策(ce)陸(lu)續(xu)出臺(tai)，經(jing)營(ying)性(xing)不(bu)動(dong)产實(shi)現(xian)“投(tou)融(rong)建(jian)管退”閉(bi)環(huan)，給(gei)租赁业务的加(jia)速發(fa)展帶(dai)来更(geng)多(duo)可能(neng)。

当前，上市房企租赁业务模式有所调整，重心转向重资产+轻资产管理。

頭(tou)部(bu)房企租赁业务规模增速放缓

在(zai)眾(zhong)多上市房企中，萬(wan)科(ke)是(shi)最(zui)早(zao)進(jin)入(ru)长租市場(chang)的參(can)与者之(zhi)壹(yi)(yi)。2014年(nian)底(di)，万科以廣(guang)州(zhou)万匯(hui)樓(lou)項(xiang)目(mu)試(shi)點(dian)，利用(yong)自(zi)持、租赁的優(you)質(zhi)资产，正式探(tan)路(lu)长租业务；2016年4月(yue)，万科整合(he)全(quan)國(guo)长租项目，統(tong)一为“泊(bo)寓”品(pin)牌(pai)，从此开啟(qi)快(kuai)速规模化(hua)之路。时至(zhi)今(jin)日(ri)，万科泊寓已(yi)是我(wo)国最大(da)的集(ji)中式公寓提(ti)供(gong)商(shang)。

回(hui)顧(gu)過(guo)去(qu)的一年，万科泊寓营收(shou)增速有所下(xia)滑(hua)。财报顯(xian)示(shi)，2022年，万科租赁住(zhu)宅(zhai)业务（含(han)非並(bing)表(biao)项目）实现营业收入32.4億(yi)元(yuan)，同比(bi)增长12.1%，而2021年增速为13.7%。除(chu)此之外(wai)，万科泊寓沒(mei)有实现盈利，但(dan)万科總(zong)裁(cai)祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)在2022年度(du)业績(ji)推(tui)介(jie)會(hui)上表示，泊寓实现报表盈利的目標(biao)不会改(gai)變(bian)，并且(qie)這(zhe)個(ge)盈利目标是在成(cheng)本(ben)法(fa)下（即(ji)扣(kou)除折(zhe)舊(jiu)攤(tan)銷(xiao)後(hou)）的会計(ji)报表盈利，这意(yi)味(wei)着没有重新估(gu)值。

从规模上来看，2022年，泊寓新獲(huo)取(qu)房間(jian)1.77万间，凈(jing)新增开业0.71万间。盡(jin)管整體(ti)规模增速放缓，但泊寓在行(xing)业内规模的領(ling)先(xian)优勢(shi)依(yi)旧明(ming)显。截(jie)至2022年底，泊寓共(gong)運(yun)营管理租赁住房21.51万间，累(lei)计开业16.66万间，业务布(bu)局(ju)全国34个城(cheng)市。

繼(ji)万科之后，龍(long)湖(hu)冠(guan)寓的规模排(pai)在上市房企第(di)二(er)位(wei)。2016年8月，龙湖集團(tuan)正式宣(xuan)布推出其(qi)长租公寓品牌“冠寓”。财报显示，2022年，龙湖长租公寓租金(jin)收入为24.4亿元，同比增长9%。值得(de)一提的是，继2021年首(shou)次(ci)实现盈利后，龙湖冠寓已連(lian)续兩(liang)年实现营收及(ji)利潤(run)的雙(shuang)增长，龙湖集团董(dong)事(shi)会主席(xi)兼(jian)首席執(zhi)行官(guan)陳(chen)序(xu)平(ping)在业绩会上表示，龙湖冠寓2023年預(yu)计也將(jiang)有良(liang)性的盈利增长。

不过，从时间線(xian)上分(fen)析(xi)，2018-2020年，龙湖冠寓规模快速发展，2021年，龙湖冠寓规模在上市房企中排至第二。到了(le)2022年，冠寓在营房间數(shu)量(liang)与年租金收入同比增长均(jun)为9%，增幅(fu)較(jiao)前幾(ji)年大幅下降(jiang)。财报显示，截至2022年末(mo)，龙湖冠寓已开业11.6万间，同比增长9%，整体出租率(lv)为88.5%，其中开业超(chao)过6个月的项目出租率为91.1%。據(ju)克(ke)而瑞(rui)監(jian)測(ce)，冠寓累计开业房源规模穩(wen)居(ju)行业第二；分城市来看，龙湖冠寓在深(shen)圳(zhen)、杭(hang)州、南(nan)京、武(wu)漢(han)、成都(dou)等(deng)重点城市的开业房源规模位居集中式公寓TOP5，其中，武汉、成都的开业规模位居TOP1。

相(xiang)比於(yu)万科与龙湖，招(zhao)商蛇(she)口(kou)布局租赁业务相對(dui)较晚(wan)。2020年，招商蛇口开始整合旗(qi)下酒(jiu)店(dian)及公寓业务，并正式成立(li)“招商伊(yi)敦(dun)”， 形(xing)成“伊敦”系(xi)列(lie)酒店和(he)“壹”系列公寓两條(tiao)主力(li)产品线。财报显示，2022年，长租公寓业態(tai)全年实现EBITDA（即稅(shui)息(xi)折旧及摊销前利润）6.84亿元，这也是招商蛇口首次披(pi)露(lu)租赁业务的EBITDA；全年运营收入（未扣除租金減(jian)免(mian)金額(e)）为10.25亿元，受(shou)疫(yi)情(qing)和房地(di)产下行等因(yin)素(su)影(ying)響(xiang)，较2021年同期(qi)下跌(die)9%。在2022年半(ban)年度业绩会上，招商蛇口管理層(ceng)表示，招商伊敦公寓是目前为数不多实现盈利的公司(si)。

规模方(fang)面(mian)，招商蛇口在长租业态方面布局全国21个城市，在营项目41个，总经营建築(zhu)面積(ji)約(yue)108万平方米(mi)，房源2.67万间。在建及籌(chou)开项28个，总建筑面积约64万平方米，房源总数1.39万间，管理规模较去年增长12.8%。2022年，招商伊敦公寓新开业上海(hai)祝橋(qiao)、深圳海濤(tao)、杭州聞(wen)博(bo)花(hua)城和合肥(fei)城市主场等4个项目，均为“壹间”产品线。

业务趨(qu)稳，注重盈利而非规模增长

值得注意的是，龙湖冠寓已经率先按(an)下了“减速”鍵(jian)。房東(dong)东公寓學(xue)院(yuan)創(chuang)辦(ban)人全靂(li)分析指(zhi)出，龙湖冠寓有意放缓了腳(jiao)步，整体策略(lve)明显在做(zuo)调整，重点放在了优化房间数量和质量上，而不再(zai)以房间数量作(zuo)为硬(ying)性指标。

ICCRA住房租赁产业研(yan)究(jiu)院院长趙(zhao)然(ran)分析指出，龙湖冠寓发展初(chu)期主要(yao)依靠(kao)中资产包租模式与轻资产委(wei)托(tuo)运营模式实现快速的全国化布局，但过去几年的市场经驗(yan)显示，长租公寓的中资产包租模式具(ju)有周(zhou)期性特(te)征(zheng)，其拿(na)房成本、盈利空(kong)间受供求(qiu)和競(jing)爭(zheng)格(ge)局的影响较大，尤(you)其在上一輪(lun)行业高(gao)度竞争时期，由(you)于需(xu)求的集中爆(bao)发推高了拿房成本，使(shi)得长租管理機(ji)構(gou)的風(feng)險(xian)显著增加。因此，龙湖在近(jin)几年也有意識(shi)地主动放慢(man)了擴(kuo)张速度，项目選(xuan)擇(ze)更为審(shen)慎(shen)，逐步換(huan)倉(cang)回核(he)心城市。

实際(ji)上，陈序平在业绩发布会上就(jiu)表示，长租公寓介入比较早，但现在反(fan)而会更加审慎，会更堅(jian)持布局核心城市、核心區(qu)域(yu)。

万科租赁业务也有所调整。赵然表示，万科泊寓从2015年的1000间发展到目前的16.66万间，和其他(ta)初期进入长租公寓市场的租赁企业一樣(yang)，也经歷(li)过“二房东”模式快速搶(qiang)占(zhan)市场的发展时期，如(ru)万科在2017年开始启动的“万村(cun)计劃(hua)”，專(zhuan)門(men)針(zhen)对大灣(wan)区的城中村改造(zao)升(sheng)級(ji)项目，万科以高于市场價(jia)格的租金和房东簽(qian)訂(ding)10-12年的长租租约，统一进行裝(zhuang)修(xiu)改造升级后，交(jiao)由泊寓运营管理出租。不过 “万村计划”启动不到两年便(bian)陷(xian)入困(kun)境(jing)，随后，万科较早掉(diao)头转向轻重結(jie)合的发展路徑(jing)。

不同于万科和龙湖，招商蛇口的长租项目多为早年持有的存(cun)量物(wu)业，深耕(geng)深圳。“招商蛇口并未像(xiang)万科和龙湖早些(xie)年一样走(zou)轻资产与中资产的全国化扩张路线，因此，天(tian)然的规模增速就会偏(pian)慢。”赵然分析稱(cheng)。

貝(bei)殼(ke)研究院高级分析師(shi)黃(huang)卉(hui)表示，从上市房企发布的租赁业绩来看，多数企业的租赁经营业务趋于稳定(ding)，营收呈(cheng)现增长态势，不再大规模地拓(tuo)展房源规模，对房源的选择更謹(jin)慎，注重盈利增长而非房源规模增长，这是租赁业务稳定发展的關(guan)键因素。

“轻重结合”模式成为发展方向

除了不再大规模拓展房源规模外，上市房企租赁业务的模式也有所调整。万科泊寓方面，近年来，万科泊寓探索(suo)多元化的业务模式，包括(kuo)探索集体用地、自持用地租赁住房建設(she)、城中村聯(lian)营改造运营、政府(fu)租赁住房代(dai)建代管等业务发展模式。整体来看，万科泊寓也转向“轻重结合”的发展路径，其在规模上已逐漸(jian)领先于其他集中式租赁企业，并逐步扩大领先优势。

不僅(jin)如此，招商伊敦公寓、旭(xu)輝(hui)瓴(ling)寓、中駿(jun)方隅(yu)等开发商系的长租公寓也开始“轻重结合”，布局轻资产管理。

“目前，开发商除了自持租赁公寓，除个別(bie)企业外，基(ji)本不会再采(cai)用包租模式发展公寓，轻重结合或成为长租运营商的标配(pei)模式。另(ling)外，开发商還(hai)在持续主动经营公寓的，只(zhi)有万科、龙湖、招商、旭辉、中骏等少(shao)数房企，其他房企的租赁业务基本維(wei)持现狀(zhuang)或主动转讓(rang)了。”全雳如是說(shuo)。

“从业务模式上看，未来以管理輸(shu)出为代表的轻资产模式，以及以物业和土(tu)地开发、持有、运营为代表的重资产模式将成为行业的发展方向。”赵然分析称。

ICCRA之前的研究报告(gao)中指出，从国际行业发展经验来看，进入规範(fan)的机构化发展階(jie)段(duan)，行业通(tong)常(chang)会逐步从以“二房东”为代表的中资产发展模式，转向“轻重结合”的发展模式。赵然指出，尤其当前保(bao)障(zhang)性租赁住房的重资产之路已经具備(bei)与之配套(tao)的“退出机制(zhi)”和政策环境，未来可能将見(jian)證(zheng)重资产模式企业的加速崛(jue)起(qi)。

編(bian)輯(ji) 楊(yang)娟(juan)娟 校(xiao)对 薛(xue)京寧(ning)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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