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种瓜(gua)得(de)瓜，种豆(dou)得豆。

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編(bian)輯(ji)丨(shu)盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

進(jin)入(ru)年(nian)底(di)，各(ge)個(ge)小(xiao)區(qu)又(you)到(dao)了(le)繳(jiao)物业費(fei)的高(gao)峰(feng)期(qi)。“我(wo)们通(tong)常(chang)會(hui)在(zai)年底交(jiao)下(xia)壹(yi)年的物业费，收(shou)缴時(shi)間(jian)也(ye)会持(chi)續(xu)到明(ming)年3月(yue)、4月。”家(jia)住(zhu)長(chang)春(chun)的业主(zhu)小月表(biao)示(shi)。

而(er)通過(guo)提(ti)供(gong)日(ri)常管(guan)理(li)服(fu)務(wu)、业主增(zeng)值服务等(deng)獲(huo)取(qu)的收入，也是(shi)各大物业公(gong)司(si)的主要(yao)业績(ji)来源。看(kan)起(qi)来，物业公司的经營(ying)似(si)乎(hu)是一筆(bi)旱(han)澇(lao)保(bao)收的生(sheng)意(yi)。但(dan)最(zui)近(jin)，多位(wei)房(fang)企(qi)老(lao)板(ban)卻(que)將(jiang)物业資(zi)產(chan)擺(bai)上(shang)了貨(huo)架(jia)，其(qi)中包(bao)括(kuo)雅(ya)居(ju)樂(le)（3383.HK）、碧(bi)桂(gui)園(yuan)（2007.HK）和(he)旭(xu)輝(hui)控(kong)股(gu)（0884.HK）等房企。

該(gai)出(chu)手(shou)时就(jiu)出手，三(san)家老板擬(ni)套现近54亿

最早(zao)官(guan)宣(xuan)的是陈卓林家族(zu)的雅居乐。12月9日，雅居乐宣布(bu)，集(ji)團(tuan)间接(jie)全(quan)资附(fu)屬(shu)公司中山(shan)雅生活(huo)已(yi)经與(yu)匯(hui)豐(feng)銀(yin)行(xing)等管理人(ren)簽(qian)訂(ding)協(xie)議(yi)，委(wei)托(tuo)後(hou)者以(yi)10.18港(gang)元(yuan)/股的價(jia)格(ge)出售(shou)4860萬(wan)股雅生活（3383.HK）股份(fen)。

賣(mai)方(fang)将因(yin)此(ci)获得4.95亿港元的出售款(kuan)，出售完(wan)成(cheng)后，中山雅生活仍(reng)在雅生活持股約(yue)43.32%。

来源：罐(guan)頭(tou)圖(tu)庫(ku)

在雅居乐官宣后不(bu)久(jiu)，碧桂园服务（6098.HK）和旭辉控股也接連(lian)公告(gao)了卖物业的消(xiao)息(xi)。

12月11日，碧桂园服务介(jie)紹(shao)，其控股股東(dong)杨惠妍全资擁(yong)有的必(bi)勝(sheng)有限(xian)公司已经与摩(mo)根(gen)大通签订配(pei)售协议，将以21.33港元/股的价格卖出其持有的2.37亿股股份，占(zhan)總(zong)股本(ben)的7.03%。

通过此番(fan)出售，杨惠妍将收回(hui)资金(jin)约50.55亿港元，這(zhe)也是其在碧桂园服务上市(shi)之(zhi)后，最大的一笔減(jian)持。

一天(tian)后，12月12日，為(wei)緩(huan)解(jie)流(liu)動(dong)资金壓(ya)力(li)等，旭辉控股宣布拟通过投(tou)標(biao)程(cheng)序(xu)出售集团持有的旭辉永(yong)升(sheng)服务（1995.HK）股份，占后者已發(fa)行股本的23.26%。

12月15日，旭辉永升服务进一步(bu)公告，控股股东Elite Force也与配售代(dai)理J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited及(ji)海(hai)通國(guo)際(ji)證(zheng)券(quan)签订协议。配售代理将配售Elite Force持有的9000万股股份予(yu)若(ruo)幹(gan)獨(du)立(li)投资者，配售价为4.85港元/股。

来源：旭辉永升服务公告

Elite Force成立於(yu)2018年4月，由(you)旭辉控股实控人林氏(shi)三兄(xiong)弟(di)持有，林中持股50%，林峰及林偉(wei)各持股25%。通过此次(ci)出售，林氏兄弟将收回资金4.37亿港元。

前(qian)后不到一周(zhou)时间，三家房企老板合(he)計(ji)减持套现59.87亿港元（约53.66亿元），大佬们葫(hu)蘆(lu)裏(li)卖的是什(shen)麽(me)藥(yao)？

“物业果实”迎(ying)来收获

雅生活、碧桂园服务和旭辉永生服务均(jun)于2018年上市。如(ru)今(jin)，面(mian)對(dui)地(di)产行业新(xin)一輪(lun)的洗(xi)牌(pai)，这株(zhu)栽(zai)种四(si)年的“物业之果”也到了收获的时刻(ke)。

早在今年8月19日，雅居乐就曾(zeng)出售过一次雅生活股份。彼(bi)时公告顯(xian)示，中山雅生活以7.01港元/股的价格出售持有的4900万股雅生活股份，所(suo)得款項(xiang)总額(e)估(gu)计为约3.43亿港元。

同(tong)期，雅生活員(yuan)工(gong)的持股平(ping)臺(tai)共(gong)青(qing)城(cheng)也出售所持2950万股雅生活H股，所得款项总额约为2.07亿港元。當(dang)时，共青城還(hai)与雅居乐達(da)成协议，同意向(xiang)集团提供貸(dai)款。

得益(yi)于今年多次回血(xue)，雅居乐一直(zhi)保持著(zhe)債(zhai)券0違(wei)约的記(ji)錄(lu)。不过，进入12月，穆(mu)迪(di)在宣布下調(tiao)雅居乐評(ping)級(ji)时曾提到，有媒(mei)體(ti)報(bao)道(dao)其未(wei)在11月24日支(zhi)付(fu)到期的可(ke)轉(zhuan)债票(piao)息，並(bing)将遞(di)延(yan)支付本應(ying)于12月4日到期的高级永续债券票息。

穆迪表示，雖(sui)然(ran)该公司可在30天的寬(kuan)限期內(nei)支付应付的可转债票息，且(qie)高级永续债券的票息具(ju)有可递延特(te)征(zheng)，但上述(shu)情(qing)況(kuang)反(fan)映(ying)出该公司流动性(xing)薄(bo)弱(ruo)，财务靈(ling)活性有限。

而雅居乐的此次出售也正(zheng)是和其短(duan)债有關(guan)。雅居乐介绍，公司此次募(mu)集全部(bu)资金将用(yong)于加(jia)強(qiang)集团的资产負(fu)债表及财务流动资金，增强集团的短期償(chang)债能(neng)力。

同樣(yang)面臨(lin)流动性压力的还有旭辉控股。11月1日，在停(ting)牌五(wu)天之后，旭辉控股对外(wai)揭(jie)開(kai)謎(mi)底，公司未能和境(jing)外债务项下的所有债權(quan)人达成重(zhong)組(zu)协议。

当时，在宣告有4.14亿美(mei)元境外债本息到期未付的同时，旭辉也“遺(yi)憾(han)”宣布，終(zhong)止(zhi)境外债务的相(xiang)关討(tao)論(lun)，暫(zan)停支付境外债本息。

来源：旭辉控股公告

此后，旭辉控股一直在就境外债問(wen)題(ti)尋(xun)求(qiu)全面解決(jue)方案(an)，并宣布已成立协调委员会和债券持有人小组。“公司将盡(jin)快(kuai)且不晚(wan)于2023年第(di)一季(ji)度(du)向债权人提交境外债全面解决方案”，旭辉控股表示。

与境外债务进展(zhan)同期官宣的，还有旭辉控股的回血计劃(hua)，即(ji)拟出售23.26%物业股份引(yin)入戰(zhan)投。

IPG中国区首(shou)席(xi)经濟(ji)學(xue)家柏(bai)文(wen)喜(xi)表示，解决债务危(wei)機(ji)，一要給(gei)债权人信(xin)心(xin)，二(er)要有资金来源。旭辉控股兩(liang)件(jian)事(shi)情同时官宣，就是为了向债权人宣示企业化(hua)解流动性压力和恢(hui)復(fu)企业正常運(yun)作的信心与资源準(zhun)備(bei)，将对其解决境外债务提供信心支持。

而实控人家族Elite Force的减持似乎也和其引入战投有一定(ding)关系(xi)，在目(mu)前旭辉永生服务的全部股东中，林氏三兄弟及其控制(zhi)的其他(ta)公司合计共持有51.98%的投票权，通过此次减持，其投票权将降(jiang)至(zhi)46.84%。

柏文喜提到，林氏三兄弟12月15日的减持计划，表明林氏兄弟的投票权进一步下降，给予了市場(chang)更(geng)多的投资机会，会更有利(li)于潛(qian)在投标人參(can)与旭辉永生服务的競(jing)投。

相比(bi)于雅居乐和旭辉控股，碧桂园集团的资金问题似乎并不那(na)么迫(po)在眉(mei)睫(jie)。今年以来，碧桂园已经分(fen)別(bie)在8月、11月和12月官宣了三次配股融(rong)资，合计配售股份为41.13亿股，收获融资总额为115.54亿元。

来源：罐头图库

12月12日，在首批(pi)“央(yang)地合作模(mo)式(shi)“融资試(shi)點(dian)的支持下，碧桂园还用成功(gong)发行了10亿元公司债。

对于市场提出的杨惠妍此次减持碧桂园服务是否(fou)会为地产公司輸(shu)血，碧桂园方面表示，公司暂时并沒(mei)有向控股股东必胜有限公司的借(jie)款计划。

碧桂园服务方面也介绍，本次减持的是大股东，资金用途(tu)将基(ji)于大股东自(zi)身(shen)的考(kao)慮(lv)。碧桂园服务暂时也没有向大股东借款的计划。

整(zheng)体来看，尽管三家房企老板减持物业公司股份的理由不尽相同，但事实上，物业公司之于房企的多种价值却在他们的出售行动中得到了体现。它(ta)既(ji)可以是房企意氣(qi)風(feng)发时的着花(hua)織(zhi)錦(jin)，也可做(zuo)其风寒(han)雪(xue)飄(piao)时的过冬(dong)之炭(tan)。

千(qian)亿房企的“攻(gong)守(shou)道”

在房地产行业，每(mei)个房企似乎都(dou)曾有过一个千亿夢(meng)，而此次事件中的三位主角(jiao)都是将梦想(xiang)寫(xie)进现实的代表者。

具体来看，三家中最早突(tu)破(po)千亿的是碧桂园，作为穩(wen)坐(zuo)行业第一的佼(jiao)佼者，碧桂园自2013年就跨(kua)过了千亿門(men)檻(kan)。而后，房地产行业的快速(su)增长造(zao)就多个千亿神(shen)話(hua)，旭辉控股和雅居乐分别在2017年和2018年突破千亿。

当千亿變(bian)得觸(chu)手可及，财富(fu)迅(xun)速累(lei)積(ji)的地产大佬们又将目光(guang)转向新的領(ling)域(yu)。于是，推(tui)动物企上市似乎成了行业新默(mo)契(qi)。

其中，僅(jin)2018年就有6家物业公司赴(fu)主板上市，占当时全部上市物企的50%，陈卓林家族的雅生活、杨惠妍的碧桂园服务和林氏三兄弟的旭辉永生服务均位列(lie)其中。

而房企集中分拆(chai)物业上市还有一个背(bei)景(jing)，即2018年行业融资渠(qu)道受(shou)到嚴(yan)厲(li)调控，资金普(pu)遍(bian)緊(jin)張(zhang)。克(ke)而瑞(rui)數(shu)據(ju)显示，2018年，其監(jian)測(ce)的85家典(dian)型(xing)房企融资規(gui)模從(cong)前一年的13407亿元下降到11920亿元，融资成本也从2018年初(chu)的4.97%升到年末(mo)的8.54%。

在“融资難(nan)”的背景下，各大房企選(xuan)擇(ze)分拆物业公司上市，不仅能为集团增加新的融资平台，提升集团的估值及品(pin)牌价值；同时也可以借助(zhu)上市所募集的资金迅速擴(kuo)张，扩大管理规模，使(shi)企业在物业市场占据明显的规模優(you)勢(shi)。

克而瑞数据介绍，仅2021年，碧桂园服务在并購(gou)市场就投入207.5亿元，占年度总交易(yi)金额的近六(liu)成；同年，雅生活也官宣收购了6家企业，成为年内交易最活躍(yue)的投资者。

与此同时，旭辉永生服务也不例(li)外，2021年也收购了華(hua)熙(xi)鑫(xin)安(an)、上海星(xing)悅(yue)物业、山东鑫建(jian)物业、湖(hu)南(nan)美中環(huan)境、上海美凱(kai)龍(long)物业等多家公司股权。

来源：罐头图库

规模的扩张最终也反饋(kui)在了业绩上，截(jie)至2021年年底，雅生活、碧桂园服务、旭辉永生服务三家公司分别实现营业收入140.87亿元、288.43亿元和47.06亿元，分别实现凈(jing)利潤(run)23.08亿元、40.33亿元和6.17亿元，同比均有大幅(fu)提升。

而后隨(sui)着房地产行业遇(yu)冷(leng)，市场信心不足(zu)，企业融资能力也不达預(yu)期，物业公司又成了各大房企置(zhi)換(huan)资金的秘(mi)密(mi)武(wu)器(qi)。

克而瑞数据显示，截至2022年9月，市场上有23家上市物企发起了39起并购，涉(she)及交易总金额为99.7亿元。

进入12月，雅居乐、旭辉控股等房企也接连宣布转讓(rang)持有物业公司股权的消息。

柏文喜表示，目前的市场环境下，现金流稳定又有保证，还具有抗(kang)周期性和一定成长性的投资标的不多，因此正是物业股价值显现的时候(hou)。

相比之下，此前眼(yan)光长遠(yuan)的开发企业提前布局(ju)，剛(gang)好(hao)可以在关鍵(jian)时刻发揮(hui)作用。

不过，廣(guang)东省(sheng)住房政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中心首席研究员李(li)宇(yu)嘉(jia)也曾表示，物业是房企转型的載(zai)体。当前房地产行业已結(jie)束(shu)快速建設(she)时代结束，进入存(cun)量(liang)管理时代。而能否把(ba)存量物业管好，将是实现资产保值增值的关键。未来，能夠(gou)把物业管好的企业，就能获得最广大业主的现金投票。

这样看来，物管行业将成为房企未来竞爭(zheng)的重要一环。而在当前市场环境下，主动放(fang)棄(qi)物业公司股权的背后也多暗(an)含(han)着房企大佬们的無(wu)奈(nai)。

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