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fengfudefanjuguochandonghuaneirong,kuaisuhuodedaliangnengliang。zhichizaishoujizhongjianliheguanliwenjian，jishiqingliwuyongdelajiwenjian。suoyoudetouxiangsucaimianfeitigong，zhuanweigeweidazaodeshoujitouxiangruanjian;shanghai_ditu\songjiangchengquditujpgkekuafujingji，wanrentongpingjizhan;樓(lou)市(shi)短(duan)期(qi)表(biao)現(xian)承(cheng)壓(ya) 合(he)理(li)需(xu)求(qiu)有(you)待(dai)釋(shi)放(fang)

近(jin)日(ri)，萬(wan)科(ke)在(zai)深(shen)圳(zhen)召(zhao)開(kai)2022年(nian)度(du)股(gu)東(dong)大(da)會(hui)，大会審(shen)議(yi)並(bing)表決(jue)通(tong)過(guo)了(le)2022年度董(dong)事(shi)会報(bao)告(gao)、監(jian)事会报告、年度利(li)潤(run)分(fen)配(pei)方(fang)案(an)、董事会、监事会換(huan)屆(jie)等(deng)多(duo)項(xiang)议案，選(xuan)舉(ju)產(chan)生(sheng)了新(xin)壹(yi)届董事会，郁(yu)亮(liang)等董事候(hou)选人(ren)高(gao)票(piao)當(dang)选。

有業(ye)內(nei)人士(shi)認(ren)為(wei)，此(ci)次(ci)股东大会高票通过各(ge)项议案，反(fan)映(ying)了投(tou)資(zi)者(zhe)對(dui)万科过往(wang)三(san)年表现的(de)认可(ke)。而(er)在本(ben)次股东大会上(shang)，万科也(ye)針(zhen)对投资者關(guan)心(xin)的問(wen)題(ti)做(zuo)出(chu)了回(hui)應(ying)，万科董事会主(zhu)席(xi)郁亮也再(zai)次提(ti)出了对市場(chang)的判(pan)斷(duan)。

董事会席位(wei) 大股东深鐵(tie)、万科管(guan)理各占(zhan)三席

從(cong)各方席位來(lai)看(kan)，大股东深铁、万科管理各占三席，數(shu)量(liang)均(jun)無(wu)變(bian)化(hua)，延(yan)續(xu)上一届的平(ping)衡(heng)局(ju)面(mian)。其(qi)中(zhong)，大股东深圳地(di)铁分別(bie)是(shi)深圳地铁董事長(chang)辛(xin)傑(jie)、總(zong)經(jing)理黃(huang)力(li)平、副(fu)总经理雷(lei)江(jiang)松(song)。万科方面的席位数量同(tong)樣(yang)保(bao)持(chi)了一致(zhi)，仍(reng)为三席，分别是郁亮、祝(zhu)九(jiu)勝(sheng)、職(zhi)工(gong)董事王(wang)蘊(yun)。

獨(du)立(li)董事方面，席位数量也无变化。原(yuan)独董張(zhang)懿(yi)宸(chen)將(jiang)繼(ji)续留(liu)任(ren)，康(kang)典(dian)、劉(liu)姝(shu)威(wei)和(he)吳(wu)嘉(jia)寧(ning)因(yin)任期已(yi)達(da)法(fa)律(lv)規(gui)定(ding)的上限(xian)6年，所(suo)以(yi)无法继续出任。新接(jie)任的独立董事裏(li)，既(ji)有具(ju)備(bei)大型(xing)企(qi)业管理经驗(yan)的企业家(jia)，也有知(zhi)名(ming)的專(zhuan)业人士。簡(jian)歷(li)顯(xian)示(shi)，独董沈(shen)向(xiang)洋(yang)，曾(zeng)任微(wei)軟(ruan)全(quan)球(qiu)執(zhi)行(xing)副总裁(cai)，主管微软技(ji)術(shu)與(yu)研(yan)發(fa)部(bu)，对大型企业管理和技术发展(zhan)有著(zhe)深刻(ke)的理解(jie)；独董林(lin)明(ming)彥(yan)曾任凱(kai)德(de)集(ji)團(tuan)总裁兼(jian)首(shou)席执行官(guan)，在房(fang)地产开发及(ji)投资領(ling)域(yu)擁(yong)有大量的實(shi)踐(jian)；独董廖(liao)子(zi)彬(bin)曾任畢(bi)馬(ma)威中國(guo)主席，具有豐(feng)富(fu)的资本市场合并、收(shou)購(gou)、重(zhong)組(zu)和上市项目(mu)实務(wu)经验。独立董事具有多元(yuan)化的专业背(bei)景(jing)，也有助(zhu)於(yu)保障(zhang)董事会决策(ce)的全面性(xing)和科學(xue)性。

有业内人士认为，席位結(jie)構(gou)不(bu)变的原因，是深圳国资希(xi)望(wang)继续保持万科的市场化運(yun)作(zuo)，不做过多幹(gan)預(yu)。值(zhi)得(de)一提的是，在万科股东大会上，作为大股东的代(dai)表，深铁董事长辛杰对郁亮帶(dai)领的万科团隊(dui)过去(qu)三年表现給(gei)予(yu)高度肯(ken)定。他(ta)表示，投资万科是正(zheng)確(que)的选擇(ze)，对万科的认同和支(zhi)持不会因市场一時(shi)的波(bo)動(dong)而变化，未(wei)来堅(jian)定不移(yi)地看好(hao)万科的长期发展前(qian)景，并始(shi)終(zhong)不渝(yu)地全方位支持万科的健(jian)康发展。

从过去三年万科实際(ji)运行情(qing)況(kuang)来看，據(ju)内部人士透(tou)露(lu)，深铁从未派(pai)駐(zhu)过任何(he)人員(yuan)到(dao)万科。另(ling)外(wai)，万科与深铁在业务领域近年也有較(jiao)多合作。2022年11月(yue)，在深圳市委(wei)書(shu)記(ji)、市长的見(jian)證(zheng)下(xia)，万科与深铁等6家深圳国企簽(qian)署(shu)全面戰(zhan)略(lve)合作協(xie)议，于城(cheng)市更(geng)新、产城融(rong)合、TOD等领域深入(ru)合作。就(jiu)在不久(jiu)前，万科和深铁聯(lian)合打(da)造(zao)的TOD商(shang)业綜(zong)合體(ti)睿(rui)印(yin)于4月30日正式(shi)落(luo)地，成(cheng)了深圳未来核(he)心片(pian)區(qu)超(chao)級(ji)总部基(ji)地首家开业的商业项目。

郁亮談(tan)过去三年 解决舊(jiu)模(mo)式问题、尋(xun)找(zhao)新出路(lu)

股东大会的问答(da)環(huan)節(jie)上，有投资者问及万科董事会主席郁亮过去三年任期的感(gan)受(shou)、未来三年行业的機(ji)会以及万科的計(ji)劃(hua)。对此，郁亮感嘆(tan)，过去三年对行业的每(mei)個(ge)从业者来說(shuo)，都(dou)是百(bai)感交(jiao)集的，并非(fei)只(zhi)有万科不容(rong)易(yi)，沒(mei)有哪(na)个人、哪个企业是容易的。但(dan)与此同时，他仍表达了对未来的信(xin)心，相(xiang)信道(dao)路是曲(qu)折(zhe)的，前途(tu)是光(guang)明的，錨(mao)定方向，有信心万科能(neng)夠(gou)穿(chuan)越(yue)周(zhou)期。

对于过去三年，郁亮认为，是着手(shou)解决旧模式问题的三年，也是探(tan)索(suo)新模式、寻找新出路的三年。

郁亮指(zhi)出，行业處(chu)在新旧模式交替(ti)的階(jie)段(duan)，盡(jin)管万科比(bi)较早(zao)意(yi)識(shi)到高增(zeng)长不可持续，但行为仍然(ran)没有完(wan)全擺(bai)脫(tuo)慣(guan)性，出现了投资冒(mao)進(jin)、产品(pin)操(cao)盤(pan)能力離(li)散(san)度高等问题。过去幾(ji)年花(hua)了相当多的精(jing)力，去解决這(zhe)些(xie)旧模式下的老(lao)问题。目前万科已经取(qu)得了一些进展，比如(ru)投资質(zhi)量的提高、产品能力整(zheng)体性的提升(sheng)，持有经營(ying)性物(wu)业能力也在提高，开发和经营服(fu)务协同的強(qiang)化，公(gong)司(si)资債(zhai)结构的優(you)化，抵(di)禦(yu)風(feng)險(xian)的能力进一步(bu)加(jia)强等等。

对于未来的行业机会，郁亮還(hai)提到，消(xiao)費(fei)者需求更新叠(die)代的速(su)度快(kuai)，市场是不会飽(bao)和的。房地产市场是常(chang)做常有常做常新的，总会有新的生意机会。发展商提供(gong)的产品服务如果(guo)能够真(zhen)正提升人們(men)的居(ju)住(zhu)生活(huo)品质，还是会非常有吸(xi)引(yin)力。但要(yao)抓(zhua)住这些新的生意机会，就要真正建(jian)立起(qi)全场景的综合競(jing)爭(zheng)力，不能像(xiang)傳(chuan)統(tong)模式下一味(wei)靠(kao)拿(na)地和融资，否(fou)則(ze)就会出现買(mai)得越多錯(cuo)得越多，融资越多其实越不安(an)全。

因此，郁亮表示会持续聚(ju)焦(jiao)三件(jian)事情：一是提高开发业务的管理水(shui)平；二(er)是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业邏(luo)輯(ji)檢(jian)验，以及可復(fu)制(zhi)性的验证，接下来要擴(kuo)大竞争优勢(shi)，争取更大的发展空(kong)間(jian)和更好的回报水平，不断培(pei)育(yu)优质资产；三是坚守(shou)財(cai)务穩(wen)健，保持行业领先(xian)的信用(yong)水平。

但他同时也指出，脱胎(tai)换骨(gu)仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来，需要的时间比预想(xiang)要更长，还在对报表产生影(ying)響(xiang)。与此同时，万科的轉(zhuan)型難(nan)免(mian)会经历一些高低(di)起伏(fu)，经营服务類(lei)业务收入表现要占到主流(liu)也存(cun)在一定困(kun)难。

展望未来市场“有没有”仍存空间 “好不好”潛(qian)力巨(ju)大

在回应投资者高度关註(zhu)的市场話(hua)题时郁亮表示，市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效(xiao)释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。

雖(sui)然短期有压力，但他坚定认为，长期需求基礎(chu)仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。同时，他提到消费能力的基础也还在。影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。短期预期受到很(hen)多外部因素(su)的影响，修(xiu)复需要时间。隨(sui)着这些因素趨(qu)于稳定，他相信未来一定能修复到合理水平。

在谈到市场短期的数据时，他提到，4月主要城市新房成交环比下降(jiang)26%，5月又(you)下降2%，6月目前来看也没有恢(hui)复。从新房来訪(fang)和二手房带看量看，6月比5月也是下降的，分别下降7%和10%。从数据来看，郁亮认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。

而在谈到市场长期需求时，他指出未来十(shi)年，还会新增将近7000万城鎮(zhen)人口(kou)，有2.6億(yi)新市民(min)将会紮(zha)根(gen)下来，他们现在住的房子改(gai)善(shan)需求大。此外，城市里頭(tou)将近1/3的住房是2000年之(zhi)前建成的，2/3的住宅(zhai)連(lian)電(dian)梯(ti)都没有裝(zhuang)，有更新提升的需要。城市居民改善居住條(tiao)件，以及休(xiu)閑(xian)度假(jia)等等也都是正在興(xing)起的合理需求。因此，市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。

同时，他也提到消费能力的基础还在。在居民大量提前还貸(dai)的情况下，到5月份(fen)存款(kuan)还增加到了129.6万亿元。“居民总儲(chu)蓄(xu)对利息(xi)的覆(fu)蓋(gai)倍(bei)数”这个指標(biao)也值得关注，它(ta)可以用来衡量购买力，也可以評(ping)估(gu)市场整体的安全程(cheng)度，目前这个指标还遠(yuan)高于安全臨(lin)界(jie)點(dian)。

基于以上判断，郁亮认为影响当前市场表现的，还是短期预期的问题。短期预期和市场氛(fen)圍(wei)受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，他相信未来一定能修复到合理水平。

采(cai)寫(xie)：南(nan)都·灣(wan)财社(she)记者 孫(sun)陽(yang)返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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