-房(fang)屋(wu)養(yang)老(lao)金(jin)是(shi)什(shen)麽(me)?錢(qian)從(cong)哪(na)裏(li)來(lai)?傳(chuan)遞(di)什么信(xin)號(hao)?房屋的(de)維(wei)修(xiu)维護(hu)關(guan)系(xi)到(dao)住(zhu)房品(pin)質(zhi)。貴(gui)州(zhou)省(sheng)安(an)順(shun)市(shi)西(xi)秀(xiu)區(qu)情(qing)報(bao)站(zhan)小(xiao)区改(gai)造(zao)前(qian)後(hou)對(dui)比(bi)圖(tu)。新(xin)華(hua)社(she)發(fa)
住房和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)部(bu)部長(chang)倪(ni)虹(hong)日(ri)前指(zhi)出(chu)，要(yao)為(wei)民(min)眾(zhong)建造好(hao)房子(zi)，提(ti)高(gao)住房品质，探(tan)索(suo)建立(li)房屋养老金制(zhi)度(du)，为房屋提供(gong)全(quan)生(sheng)命(ming)周(zhou)期(qi)安全保(bao)障(zhang)。
中(zhong)國(guo)探索建立房屋养老金制度的消(xiao)息(xi)引(yin)发市場(chang)廣(guang)泛(fan)关註(zhu)。
房屋养老金到底(di)是什么?該(gai)制度的探索進(jin)展(zhan)如(ru)何(he)?钱从哪里来?
業(ye)內(nei)專(zhuan)家(jia)指出，住房养老金制度既(ji)是房屋管(guan)理(li)領(ling)域(yu)的壹(yi)項(xiang)基(ji)礎(chu)性(xing)制度，也(ye)是嶄(zhan)新的制度建设要求(qiu)，近(jin)兩(liang)年(nian)来，国家層(ceng)面(mian)多(duo)次(ci)提出要建立房屋养老金制度，表(biao)明(ming)房屋养老金制度建设及(ji)試(shi)點(dian)或(huo)將(jiang)加(jia)速(su)推(tui)行(xing)。
分(fen)析(xi)
为什么要建房屋养老金制度?
現(xian)有(you)住宅(zhai)专项資(zi)金無(wu)法(fa)“應(ying)修盡(jin)修”
房屋养老金制度被(bei)認(ren)为是政(zheng)府(fu)儲(chu)備(bei)房屋安全资金的一项制度性安排(pai)，提出的背(bei)景(jing)在(zai)於(yu)存(cun)量(liang)房屋老化(hua)帶(dai)来的安全隱(yin)患(huan)，但(dan)现有的住宅专项维修资金難(nan)以(yi)滿(man)足(zu)房屋维修及改造的需(xu)求。
广東(dong)省住房政策(ce)研(yan)究(jiu)中心(xin)首(shou)席(xi)研究員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)表示(shi)，目(mu)前，我(wo)国有500億(yi)平(ping)方(fang)米(mi)住宅，其(qi)中大(da)約(yue)300亿平方米是上(shang)世(shi)紀(ji)建设的，质量、维护的問(wen)題(ti)開(kai)始(shi)顯(xian)现，但很(hen)多小区物(wu)业维修基金不(bu)足，需要资金进一步(bu)支(zhi)持(chi)。
佘(she)才(cai)高指出，我国存量住房時(shi)間(jian)跨(kua)度长、數(shu)量大，不少(shao)住房是2000年以前建造，隨(sui)著(zhe)房齡(ling)的增(zeng)长，老舊(jiu)住房的占(zhan)比還(hai)在持續(xu)攀(pan)升(sheng)。部分存量住房平均(jun)房龄已(yi)達(da)30-40年，房屋結(jie)構(gou)失(shi)穩(wen)、设施(shi)设备及管線(xian)銹(xiu)蝕(shi)老化、屋面滲(shen)漏(lou)、墻(qiang)體(ti)透(tou)寒(han)等(deng)房屋老化问题层出不窮(qiong)。但是一些(xie)老旧小区的专项维修资金正(zheng)快(kuai)速減(jian)少甚(shen)至(zhi)枯(ku)竭(jie)。他(ta)以南(nan)京(jing)为例(li)，即(ji)使(shi)已經(jing)歸(gui)集(ji)专项维修资金且(qie)當(dang)前有结余(yu)的老旧小区，仍(reng)有近三(san)成(cheng)小区余額(e)低(di)于10萬(wan)元(yuan)，遠(yuan)远不能(neng)满足现階(jie)段(duan)老旧小区设施设备老化维修的需求。
針(zhen)对现有住宅专项维修资金不能满足房屋“应修尽修”需求的现象(xiang)，佘才高建議(yi)建立房屋养老金制度。
为老旧房屋提供资金维修保障
柴(chai)強(qiang)在其提案(an)中指出，據(ju)《中国人(ren)口(kou)普(pu)查(zha)年鑒(jian)-2020》及相(xiang)关数据显示，我国城鎮(zhen)家庭(ting)住房中，超(chao)3成是本(ben)世纪之(zhi)前所(suo)建。城镇存量住房規(gui)模(mo)已超過(guo)300亿平方米，随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。鉴于存量房屋规模越(yue)来越大，亟(ji)須(xu)未(wei)雨(yu)綢(chou)繆(mou)，逐(zhu)漸(jian)为房屋積(ji)累(lei)“养老金”。
今(jin)年两會(hui)期间，全国政協(xie)委(wei)员、中国房地(di)產(chan)估(gu)價(jia)師(shi)與(yu)房地产经纪人學(xue)会会长柴强在《关于及早(zao)建立房屋养老金制度，保障人民群(qun)众居(ju)住安全的提案》中指出，目前我国存量住房维修主(zhu)要依(yi)靠(kao)住宅专项维修资金或业主自(zi)籌(chou)资金进行。單(dan)個(ge)住宅小区，归集资金规模一般(ban)僅(jin)为600万元-900万元甚至更(geng)低。随着房屋及其附(fu)屬(shu)设施设备日益(yi)老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了(le)房屋“应修尽修”的需求。其建议，通(tong)过建立房屋养老金制度，为房屋安全管理体系的建立和運(yun)轉(zhuan)提供资金保障。
今年全国两会期间，全国人大代(dai)表，南京地鐵(tie)集團(tuan)有限(xian)公(gong)司(si)黨(dang)委書(shu)記(ji)、董(dong)事(shi)长佘才高也曾(zeng)建议建立房屋养老金制度，探索破(po)解(jie)房屋安全管理难题。
“房屋养老金”钱从哪里来?
實(shi)行分類(lei)管理，建立公共(gong)和个人賬(zhang)戶(hu)
在諸(zhu)葛(ge)数据研究中心高級(ji)分析师陳(chen)霄(xiao)看(kan)来，目前业内关于房屋养老金的资金来源(yuan)等问题，尚(shang)待(dai)討(tao)論(lun)。
佘才高在提案中建议，房屋养老金可(ke)实行分类管理，由(you)公共账户和个人账户两部分組(zu)成。
其中，公共账户资金来源主要是土(tu)地出讓(rang)金、维修资金增值(zhi)收(shou)益结余、老旧小区改造资金、三供一业移(yi)交(jiao)应归集的资金、城市物业管理獎(jiang)補(bu)资金等等，遵(zun)循(xun)“政府主導(dao)、专业运作(zuo)、統(tong)筹使用(yong)、专款(kuan)专用”的原(yuan)則(ze)，堅(jian)持“收支两條(tiao)线”的管理理念(nian)，主要用于房屋日常(chang)强制体檢(jian)、購(gou)買(mai)房屋安全綜(zong)合(he)保險(xian)等公共服(fu)務(wu)。
个人账户是指住宅专项维修资金账户，按(an)照(zhao)专项维修资金管理有关法律(lv)、法规的规定(ding)进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位(wei)和共用设施设备维修和更新改造。
建议每(mei)年从地价款或凈(jing)收益按比例提取(qu)
柴强在其《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》中建议，每年从当年土地出让收入(ru)(地价款)或净收益(出让收入减去(qu)出让成本)中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上計(ji)提，作为房屋养老金。因(yin)为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特(te)別(bie)是土地增值收益实際(ji)上主要“取之于房”，而(er)且通过招(zhao)拍(pai)掛(gua)出让方式(shi)使得(de)地价在房价中的占比过高，擠(ji)占了保障房屋建设质量和维修更新的必(bi)要費(fei)用。
同(tong)时，发揮(hui)房屋养老金在房屋全生命周期安全管理中的资金支持作用，建立房屋体检制度，利(li)用房屋养老金开展房屋定期体检，为老房子“治(zhi)病(bing)”，实现房屋的安全检測(ce)、緊(jin)急(ji)情況(kuang)排险以及意(yi)外(wai)風(feng)险保障，形(xing)成房屋安全长效(xiao)機(ji)制，为房屋提供全生命周期安全保障。
建议建立基础类、专项类和商(shang)业类养老金
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄提到，本次住建部与中国銀(yin)行的交流(liu)，也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。
此(ci)外，也有专家建议，应该建立由基础类养老金、专项类养老金和商业类养老金组成的多层次住房养老金制度，为住房体检、维修、改造等用途(tu)提供资金保障，实现住房安全和人民宜(yi)居。
房屋养老金传递什么信号?
全国重(zhong)点城市邁(mai)入存量房时代
广东省城规院(yuan)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，在房地产市场增量时代，住建部門(men)的任(ren)务是通过建设更多的房子，解決(jue)城镇化快速推进过程(cheng)中急劇(ju)擴(kuo)張(zhang)的住房需求。這(zhe)一过程既是房屋数量的扩张过程，也是金融(rong)信貸(dai)量的扩张过程。到了存量时代，量的扩张结束(shu)了，住建部门的新任务是如何维护好房子，让业主和百(bai)姓(xing)住得好、住得舒(shu)適(shi)，这需要金融资源的支撐(cheng)，从过去提供增量开发贷、按揭(jie)贷，转到房屋和社区维护，即房屋养老金。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也认为，当前全国重点城市迈入存量房时代，存量房屋安全隐患问题日渐突(tu)出，比如:墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脫(tuo)落(luo)、设施设备老化等。大量老旧小区也面臨(lin)着维护更新的问题。鉴于存量房规模龐(pang)大，而且现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟须建立完(wan)善(shan)的制度，为老旧的房子提供“养老保障”。
其三，房屋养老金制度是房地产行业新模式的重要探索，或带来新的投(tou)资机会。
房地产新发展模式探索方向(xiang)
业内专家认为，房屋养老金制度与城市更新、数字(zi)化转型(xing)等是房地产新发展模式的重要探索方向。
嚴(yan)躍(yue)进指出，房屋养老金制度的建立也創(chuang)造了許(xu)多新的商业机会，对物业公司、中介(jie)机构、保险机构、金融机构和建築(zhu)企(qi)业等来說(shuo)，可能意味(wei)着新的发展机遇(yu)和增长空(kong)间。
更好地防(fang)範(fan)房地产金融风险
房产占中国城镇居民家庭资产的六(liu)成。李宇嘉认为，未来，房屋的性能能不能维护好，关系到居民居住的舒适体驗(yan)，也关系到房地产存量信贷质量的好壞(huai)。房屋维护得好，房价就(jiu)能得到支撑，存量房贷的不良(liang)率(lv)也会保持在較(jiao)低的水(shui)平。
因此，此次住建部与中国银行交流推进“房屋养老金制度”，也是为了更好地防范房地产金融风险。
进展
部分城市已开始探索试点
“房屋养老金”制度並(bing)非(fei)首次提出。
去年以来，政府部门多次提出要研究建立房屋养老金制度。
2022年“4·29”长沙(sha)居民自建樓(lou)房坍(tan)塌(ta)事故(gu)后，住建部于当年5月(yue)1日召(zhao)开視(shi)頻(pin)会议并部署(shu)开展全国自建房安全专项整(zheng)治工(gong)作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各(ge)项制度，研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。
2022年5月24日，国务院辦(ban)公廳(ting)印(yin)发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知(zhi)》，指出“完善房屋质量安全强制性標(biao)準(zhun)，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”
今年4月，全国自建房安全专项整治工作電(dian)视电話(hua)会议召开，会议指出，要积極(ji)构建房屋安全管理长效机制，加快推进房屋安全管理地方立法，积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险“三项制度”试点和自建房安全跨部门综合監(jian)管试点。
部分城市已探索开展房屋养老金制度试点相关工作。
今年5月12日，住房和城乡建设部房地产市场监管司一级巡(xun)视员周韜(tao)一行赴(fu)南京調(tiao)研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座(zuo)談(tan)会。座谈会上，调研组聽(ting)取了江(jiang)蘇(su)省和南京市关于探索建立房屋养老金制度有关情况介紹(shao)。与会人员圍(wei)繞(rao)建立房屋养老金制度的必要性、可行性，以及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题和有关建议进行了交流。
延(yan)伸(shen)
住宅专项维修资金提取率偏(pian)低
根(gen)据2008年起(qi)实施的《住宅专项维修资金管理办法》，业主购房需要“按住宅建筑安裝(zhuang)工程每平方米造价的5%-8%繳(jiao)交”首期住宅专项维修资金，作为小区日后维修养护之用。当余额不足首期缴存额30%时，则需续缴。
但一直(zhi)以来，该项资金都(dou)存在提取率偏低的情况。早在2013年时就有报道(dao)显示，全国缴存住房维修资金已达到万亿以上的规模，而使用率不足百分之一。
此后相关部门曾出臺(tai)政策以期破解该筆(bi)资金的使用难题，目前来看效果(guo)并不明显。
在一线城市北(bei)京，截(jie)至2022年底，该市累计归集商品住宅专项维修资金782.90亿元；累计办理商品住宅专项维修资金使用78.07亿元，提取率不足10%。
知多D
“房屋养老金”
所謂(wei)“房屋养老金”，是指住宅专项维修资金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修以外的大、中修，更新改造的资金。同时也是保障居住条件(jian)，延长房屋使用壽(shou)命的必要保障。
住房维修资金制度始于1998年，最(zui)初(chu)叫(jiao)做(zuo)“房屋维修基金”。2007年12月，原建设部和財(cai)政部聯(lian)合发布(bu)了《住宅专项维修资金管理办法》，2008年实施。中信證(zheng)券(quan)研报指出，在制度设计初衷(zhong)上，住宅维修的主要资金来源，就是专项维修资金。
整合:易(yi)福(fu)紅(hong)
来源:中新社 澎(peng)湃(pai)新聞(wen) 第(di)一财经 每日经濟(ji)新闻 中国经營(ying)报 中国建设报等返(fan)回(hui)搜(sou)狐(hu)，查看更多
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