酒吧餐饮门面广告语

shendushejiao，yuyinliaotian，xinyimiaoda！zaiyouxizhongyeyaozunshougezhongguize，youxizhonghaiyouhenduoyouqudewanfa，tebieyouyisimonichaogu：mianfei0wanzijin，kuaisuxuehuichaogutigongdesuoyoujixiezulinfuwudoufeichangkekao，anquanxingnengyefeichanggao；wanjiakeyijinqingxiangshouzhandoudailaidelequ，youxicaozuoyefeichangjiandanyishangshou。地(di)產(chan)商(shang)受(shou)三(san)道(dao)紅(hong)線(xian)反(fan)復(fu)折(zhe)磨(mo)事(shi)出(chu)有(you)因(yin)，欲(yu)望(wang)早(zao)已(yi)種(zhong)下(xia)負(fu)債(zhai)禍(huo)根(gen)

文(wen) | 韋(wei)航(hang)

9月(yue)25日(ri)，全(quan)國(guo)工(gong)商聯(lian)發(fa)布(bu)了(le)2021中(zhong)国民(min)營(ying)企(qi)業(ye)500強(qiang)榜(bang)單(dan)。其(qi)中，房(fang)地产企业巨(ju)頭(tou)只(zhi)有碧(bi)桂(gui)園(yuan)(02007.HK)和(he)萬(wan)科(ke)(000002.SZ)名(ming)列(lie)前(qian)十(shi)。

而(er)在(zai)9月26日，昔(xi)日的(de)百(bai)强房企光(guang)耀(yao)集(ji)團(tuan)发布公(gong)告(gao)，正(zheng)式(shi)宣(xuan)布破(po)产。

從(cong)2021年(nian)以(yi)來(lai)，地产业便(bian)不(bu)受資(zi)本(ben)所(suo)青(qing)睞(lai)，股(gu)價(jia)持(chi)續(xu)走(zou)弱(ruo)，近(jin)期(qi)則(ze)是(shi)接(jie)連(lian)遭(zao)遇(yu)暴(bao)擊(ji)。翻(fan)開(kai)房地产龍(long)头万科的股价，9月22日收(shou)盤(pan)价為(wei)20.08元(yuan)，根據(ju)今(jin)年最(zui)高(gao)點(dian)34元股价巔(dian)峰(feng)，已經(jing)接近腰(yao)斬(zhan)。

壹(yi)周(zhou)之(zhi)前，港(gang)股地产股都(dou)出現(xian)閃(shan)崩(beng)的情(qing)況(kuang)，整(zheng)個(ge)房地产市(shi)場(chang)，重(zhong)新(xin)站(zhan)在了一个十字(zi)路(lu)口(kou)。而从今年看(kan)，不单龙头企业，不少(shao)區(qu)域(yu)地产商也(ye)面(mian)臨(lin)困(kun)境(jing)。

比(bi)如(ru)當(dang)過(guo)河(he)南(nan)首(shou)富(fu)的建(jian)业地产(00832.HK)老(lao)板(ban)胡(hu)葆(bao)森(sen)，也面临集团现金(jin)流(liu)匱(kui)乏(fa)的局(ju)面。

曾(zeng)经的河北(bei)首富、華(hua)夏(xia)幸(xing)福(fu)(600340.SH)老板王(wang)文學(xue)，如今也在为债務(wu)发愁(chou)。至(zhi)9月初(chu)，他(ta)的公司(si)累(lei)計(ji)未(wei)如期償(chang)還(hai)债务本息(xi)高達(da)800多(duo)億(yi)元。

南邊(bian)的地产商也不好(hao)过，廣(guang)州(zhou)的富力(li)集团(02777.HK)为尋(xun)求(qiu)资金，找(zhao)来碧桂园的支(zhi)援(yuan)。

三家(jia)房企在戰(zhan)略(lve)上(shang)側(ce)重点各(ge)不相(xiang)同(tong)，如今命(ming)運(yun)雷(lei)同。這(zhe)表(biao)明(ming)，房地产行(xing)业已敲(qiao)起(qi)警(jing)鐘(zhong)。

当万科前些(xie)年高喊(han)“活(huo)下去(qu)”之時(shi)，投(tou)资者(zhe)應(ying)該(gai)意(yi)識(shi)到(dao)：当年的繁(fan)华已经一去不返(fan)，房地产再(zai)無(wu)大(da)富大貴(gui)。

在这一輪(lun)“降(jiang)负债、降杠(gang)桿(gan)”的大調(tiao)整中，中国房地产企业將(jiang)何(he)去何从？

富力三條(tiao)红线亮(liang)红燈(deng)

2017年6月，是王健(jian)林(lin)的人(ren)生(sheng)轉(zhuan)折点。此(ci)前很(hen)多年，他均(jun)蟬(chan)联中国首富。

但(dan)在銀(yin)監(jian)會(hui)約(yue)談(tan)万达後(hou)，各家银行开始(shi)徹(che)查(zha)这家企业的海(hai)外(wai)授(shou)信(xin)狀(zhuang)况。一时間(jian)，万达集团面临股债雙(shuang)殺(sha)的局面。斷(duan)臂(bi)求生下，万达不得(de)不将76家酒(jiu)店(dian)以199.06亿元的打(da)包(bao)价賣(mai)給(gei)了富力。

拿(na)下万达76家酒店后，富力風(feng)光无兩(liang)，成(cheng)为全球(qiu)規(gui)模(mo)最大的酒店运营商。

也恰(qia)恰是这筆(bi)收購(gou)，直(zhi)接拖(tuo)垮(kua)了富力，每(mei)年酒店的虧(kui)損(sun)都在吞(tun)噬(shi)著(zhu)(zhe)富力的利(li)潤(run)空(kong)间。

根据富力每年年報(bao)，从2018年起，富力酒店业务亏损幅(fu)度(du)就(jiu)在不断擴(kuo)大。2018-2020年，凈(jing)亏损分(fen)別(bie)为4.59亿、10.08亿和14.27亿。今年上半(ban)年疫(yi)情得到緩(huan)解(jie)后，富力的酒店业务亏损額(e)仍(reng)然(ran)达到5.47亿，超(chao)过2019年同期的4.2亿。

曾经表示(shi)“不后悔(hui)收购”万达酒店的富力地产創(chuang)始人李(li)斯(si)廉(lian)，慢(man)慢咽(yan)下苦(ku)果(guo)。眼(yan)下，富力地产迫(po)切(qie)需(xu)要(yao)向(xiang)外界(jie)證(zheng)明，企业现金流依(yi)舊(jiu)充(chong)足(zu)。

今年富力地产中期业績(ji)会上，富力地产创始人李思(si)廉表示，酒店、寫(xie)字樓(lou)、餐(can)廳(ting)等(deng)項(xiang)目(mu)都可(ke)以甩(shuai)卖。

而在中期业绩会后，富力的自(zi)救(jiu)行動(dong)还在繼(ji)续。

9月20日晚(wan)间，碧桂园旗(qi)下碧桂园物(wu)业掏(tao)出100亿元人民幣(bi)收购富力物业；同一时间，李思廉和另(ling)一位(wei)创始人張(zhang)力也宣布，掏出80亿港元支援富力。

根据富力地产的半年报，截(jie)至2021年6月底(di)，富力地产剔(ti)除(chu)預(yu)收賬(zhang)款(kuan)后的资产负债率(lv)为74.9%，净负债率为123.5%，现金短(duan)债比为0.55。根据“三道红线”的標(biao)準(zhun)，剔除预收账款后的资产负债率不能(neng)超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不能小(xiao)於(yu)1。

富力地产在三个标准範(fan)圍(wei)全部(bu)“亮起红灯”，因此在未来富力並(bing)不能新增(zeng)有息负债，这相当于鎖(suo)死(si)了富力的融(rong)资规模。

根据富力管(guan)理(li)層(ceng)的說(shuo)法(fa)，下半年富力还将降低(di)100-200亿元總(zong)负债。这就意味(wei)着，富力现金流壓(ya)力将進(jin)一步(bu)加(jia)大。

雪(xue)上加霜(shuang)的是，在富力2017年收购万达酒店之后，酒店、写字楼的资产占(zhan)比达到20%。但隨(sui)着疫情的到来，公眾(zhong)出行率降低，酒店业务也就難(nan)做(zuo)了。

本以为撿(jian)到便宜(yi)的富力，結(jie)结實(shi)实地踩(cai)到了坑(keng)裏(li)。

还有很重要的一点是，在半年报中，截至2021年6月底，富力地产总负债约为3317.8亿元，其中有息借(jie)款约为1433.5亿元，短期借款约为519亿元。而富力地产持有现金及(ji)现金等价物（不包含(han)受限(xian)制(zhi)现金）僅(jin)为127.6亿元，手(shou)头的现金开始无法覆(fu)蓋(gai)短期债务的风險(xian)。

资金鏈(lian)是房企的生命线，拆(chai)東(dong)墻(qiang)補(bu)西(xi)墙的富力，也逐(zhu)步嘗(chang)到了负债的苦果。

国盛(sheng)证券(quan)研(yan)报便指(zhi)出：富力地产確(que)实面临顯(xian)著的资金缺(que)口，處(chu)理资产以及加快(kuai)銷(xiao)售(shou)回(hui)款的进度将是決(jue)定(ding)未来风险状况的關(guan)鍵(jian)。若(ruo)想(xiang)达到“綠(lv)色(se)檔(dang)”，以2020年半年度財(cai)务數(shu)据測(ce)算(suan)，需要縮(suo)減(jian)债务规模高达逾(yu)700亿元。

富力的冰(bing)点时刻(ke)，正在降临。

华夏幸福勒(le)緊(jin)褲(ku)腰帶(dai)

提(ti)到华夏幸福，圈(quan)內(nei)人戲(xi)稱(cheng)其为“環(huan)京(jing)霸(ba)主(zhu)”。如今，“霸王”到了“烏(wu)江(jiang)”。

2021年半年内，这家河北房企巨头巨亏94.8亿元，核(he)心(xin)净利同比下滑(hua)256.37%；销售额同比下降66.7%；营收同比下降43.63%。

创始人王文学示，自己(ji)曾做过認(ren)真(zhen)反思，“公司当下的困境有外部沖(chong)击的嚴(yan)重影(ying)響(xiang)，但核心还是内部原(yuan)因造(zao)成的。”

2002年，华夏幸福取(qu)得固(gu)安(an)工业园区的开发经营權(quan)，奠(dian)定了国内产业地产PPP合(he)作(zuo)模式，同时正式进入(ru)产业地产領(ling)域，这在当时很少有地产公司涉(she)足。

从当初项目区域分布来看，华夏幸福将註(zhu)意力放(fang)在了貧(pin)困縣(xian)域或(huo)区域，这超出外界想象(xiang)。

比如固安工业园区所在的固安县，2002年财政(zheng)收入仅为1.1亿元，在河北100 多个县区中排(pai)名倒(dao)数，基(ji)本发展(zhan)难以为继，更(geng)别提需要大额资金投入的园区开发建設(she)。即(ji)使(shi)园区建设起来了，但落(luo)后的经濟(ji)面貌(mao)、贫乏的产业基礎(chu)，也会導(dao)致(zhi)园区招(zhao)商舉(ju)步維(wei)艱(jian)。

但王文学賭(du)贏(ying)了。

2004年“京津(jin)翼(yi)经济一體(ti)化(hua)”战略正式确立(li)；同年，发改(gai)委(wei)啟(qi)动《京津翼都市全域规劃(hua)》，确认了都市圈为北京、天(tian)津加石(shi)家莊(zhuang)、保(bao)定、唐(tang)山(shan)、秦(qin)皇(huang)島(dao)、廊(lang)坊(fang)、滄(cang)州、张家口、承(cheng)德(de) 8 座(zuo)城(cheng)市。

在此期间，华夏幸福又(you)簽(qian)约两座产业新城项目，分别是2007年獲(huo)得开发权、位于廊坊大廠(chang)区大厂潮(chao)白(bai)河，以及2008年签约、位于张家口市懷(huai)来县的怀来生態(tai)产业新城。

2011年，华夏幸福一口氣(qi)拿下了7座产业新城。之后，其每年以新增4-5 座产业新城的速(su)度进行扩张，先(xian)后开发沈(shen)水(shui)、豐(feng)臺(tai)、固安航天、大厂影視(shi)等新城及园区项目，版(ban)圖(tu)扩展至京津区域。

多年一系(xi)列动作讓(rang)华夏幸福在2016年获得回报。当年，得益(yi)于环京房价猛(meng)漲(zhang)，华夏幸福销售额首次(ci)超过千(qian)亿，以1200亿进10强。此外，其账面上还有千亿待(dai)收资金。

如果说获得固安工业园区的开发建设权是华夏幸福的初体驗(yan)，那(na)麽(me)后续产业新城的布局，则是其高度敏(min)感(gan)性(xing)的体现。

在2016年，王文学特(te)地花(hua)4000万元在海南三亞(ya)开了个年会，会场就设在喜(xi)来登(deng)酒店的露(lu)天花园里。当时，华夏幸福的員(yuan)工們(men)坐(zuo)在海边，吃(chi)着不限量(liang)的龙蝦(xia)、鮑(bao)魚(yu)、烤(kao)豬(zhu)，聽(ting)着王文学的演(yan)講(jiang)，看着郎(lang)朗(lang)、汪(wang)峰、崔(cui)健、宋(song)小寶(bao)等明星(xing)轮番(fan)上台演出。

而在足球领域，华夏幸福砸(za)重金買(mai)下7位知(zhi)名球员，其中当时国腳(jiao)任(ren)航签字費(fei)就高达8000万，张呈(cheng)棟(dong)转会费高达1.5亿。

2017年，华夏幸福更是新增产业新城23座，先后于上海、四(si)川(chuan)、江門(men)等地签约合作项目，版图扩展至長(chang)江流域和珠(zhu)三角(jiao)，并拓(tuo)展海外项目。

过去很多年，华夏幸福曾受益于京津翼一体化政策(ce)，一度躋(ji)身(shen)千亿俱(ju)樂(le)部。在快速扩张的进程(cheng)中，实现其产业新城基本覆盖京津翼、长三角、珠三角、长江中遊(you)、成渝(yu)、中原等国家重点城市群(qun)。

但转折出现在2017年。环京限购政策之下，非(fei)本地戶(hu)籍(ji)者三年限购，导致购房者紛(fen)纷離(li)去，楼市腰斩，华夏幸福的环京项目受到沈(chen)重打击。

同时，华夏幸福产业新城模式的缺点也暴露出来。该模式要求公司在前期墊(dian)付(fu)土(tu)地基础设施(shi)费用(yong)以及后续系列产业服(fu)务、规划咨(zi)詢(xun)服务、物业管理等相关费用。與(yu)此同时，公司在园区及周边地区开发大量住(zhu)宅(zhai)等配(pei)套(tao)设施，對(dui)公司资金链的要求極(ji)高。

整个新城开发建设的财务风险度背(bei)负在公司现金流之上，若资金链出现問(wen)題(ti)，危(wei)機(ji)就会随之而来。 而华夏幸福的快速扩张，单純(chun)依賴(lai)园区住宅配套销售及产业地产服务收入，回籠(long)资金根本无法保证，存(cun)在很大的资金缺口。

在今年2月1日的华夏幸福成立债务委员会发布会上，王文学将华夏幸福危机原因歸(gui)结为以下幾(ji)点：

首先，錯(cuo)誤(wu)研判(pan)环京形(xing)勢(shi)，环京住宅量价齊(qi)跌(die)，四年累计影响公司回款超1000亿元；其次，新拓展区域尚(shang)在培(pei)育(yu)，效(xiao)果不及预期（长三角大灣(wan)区）；第(di)三，前期扩张激(ji)进，管理不精(jing)細(xi)，公司计划超越(yue)实際(ji)能力，经营不效率，考(kao)核机制不健全，抓(zhua)规模不重效益。

对于产业发展服务收入大幅下降，华夏幸福回应称，受流动性风险影响，大部分委托(tuo)区域的当地政府(fu)擔(dan)心产业新城区域后期可持续履(lv)约能力，暫(zan)停(ting)了产业新城项目的相关结算工作。

华夏幸福成于产业新城，也敗(bai)于产业新城。就像(xiang)王文学所说：“大家需要‘勒紧腰带过苦日子(zi)’。我(wo)们不得不刮(gua)骨(gu)療(liao)毒(du)、向死而生，重走一遍(bian)艰苦创业路。”

河南建业地盘失(shi)守(shou)

作为“92派(pai)”的企业家代(dai)表，建业集团创始人胡葆森曾与王石、馮(feng)侖(lun)等第一代地产巨头并称中国房地产业的“带头大哥(ge)”，并引(yin)领了这个行业的发展。

1992年成立的建业地产，由(you)于常(chang)年在河南市场占有率排在第一，因此也被(bei)业内称为“河南王”。从興(xing)于河南到固守河南，近年来建业的发展也受困于河南。

河南建业近日表示，7月20日以来，销售出现断崖(ya)式下滑，销售及回款較(jiao)原计划减少近30亿元，累计各种经济损失超过50亿元。水災(zai)造成建业大量在建项目、建築(zhu)工厂、文旅(lv)项目、商场、酒店、直接管理的小区車(che)庫(ku)等设施严重受损，初步統(tong)计直接损失达5.5亿元。建业多个业态关停，如果疫情持续到年底，建业经营性损失将达到8亿元。

在中国的房地产江湖(hu)里，河南建业是一个異(yi)類(lei)，其始終(zhong)将自己的活动半徑(jing)局限于河南省(sheng)内。

2006年，建业集团引入新加坡(po)嘉(jia)德置(zhi)地中国区子公司凱(kai)德置地后，提出“中部六(liu)省”的区域化发展战略，随后又将区域具(ju)化为“以鄭(zheng)州为中心，以300公里为半径”。

根据该规划，建业集团将用5年时间，把(ba)战略半径从300公里延(yan)伸(shen)到350公里，用8～10年时间再延伸到400公里。

在当时，建业集团其实把河北邯(han)鄲(dan)、山东 聊(liao)城、菏(he)澤(ze)、安徽(hui)亳(bo)州、湖北襄(xiang)樊(fan)、山西运城等周边中等城市都納(na)入到了自己的市场范围。

但在2010年，当建业集团真正想要进入这些区域时，卻(que)发现了一个问题：层层上报到更高一层、需要更多的審(shen)核限制，使得建业集团在地理路径上雖(sui)然仅仅延长了60公里，实际的工作半径却延长了200多公里。

此时的胡葆森认为，河南城市化进程在加速，县級(ji)城市的购买能力近几年来正大幅提升(sheng)，房价会快速上涨。在他看来，一、二(er)线城市中小开发商一定会被大型(xing)地产商擠(ji)压，发展空间会越来越小。一塊(kuai)土地动輒(zhe)数十亿，这樣(yang)的土地门檻(kan)本就让中小开发商力不从心。排名前10的地产公司，几控(kong)制了一二线城市60% 的市场份(fen)额。

所以他认为，中小开发商发展新的空间应该放在三四线城市，应積(ji)极主动转移(yi)战场。如果在地级城市发展感到吃力的話(hua)，可主动转移到县级城市——如河南县级城市有108 个，这些都是建业集团的巨大发展空间。

于是，胡葆森开始重新思考建业的市场区域和发展战略，决定不再出河南，把所有的资源(yuan)集中在河南，真真正正地做一个省域化企业，将省域化进行到底。

深(shen)耕(geng)河南29載(zai)。从郑州再到胡葆森老家濮(pu)陽(yang)再到县级市，建业于2017年完(wan)成了河南“五(wu)级市场”的全覆盖，从未走出河南半步。但自2019年建业地产合约销售突(tu)破千亿至1011亿元后，2020年其合约销售额仅为1026亿元。

在此前召(zhao)开的中期业绩溝(gou)通(tong)会中，建业地产透(tou)露，因洪(hong)灾影响，公司决定将2021年的合约目标销售额由原定的800亿元下调至700亿元。

截至2021年8月，建业地产合同销售总额为386.3亿元，同比持平(ping)，完成全年业绩目标的55.18%。

与此同时，其资产负债率也居(ju)高不下。截至2021年上半年，净负债率高达92.6%，踩在“红线”之上。截至2021年6月30日，建业地产总负债达1486亿元，其中有息负债达282.93亿元，短期负债85.26亿元。

在喊出“有条件(jian)地走出河南”三年后，2021年建业将这个走出去的计划定为“大中原战略”：即以郑州为中心、500公里为半径，重新勾(gou)畫(hua)建业地产的业务版图。较三年前的300公里，增加了“地理意義(yi)”上的200公里。

走不出河南的建业集团，一旦(dan)自家地盘增收不利，就将受到巨大打击。

错把机遇当本事

回看当年断臂求生的王健林，如今正在穩(wen)健向好。今年8月，王健林又将带着万达商管登陸(lu)港交(jiao)所，上市融资总额接近60亿美(mei)元。

而三年前就高喊“活下去”的万科，也變(bian)得謹(jin)小慎(shen)微(wei)，盡(jin)管股价低迷(mi)，但好歹(dai)在三道红线之内。

而河南建业，华夏幸福、富力却始终被三道红线所折磨。迅(xun)速加杠杆做大企业的时候(hou)有多爽(shuang)，去杠杆掙(zheng)紮(zha)求生存的时候就会有多痛(tong)苦。

欲望种下了负债的祸根。

有些人错把机遇当本事。而当潮水退(tui)去，才(cai)发现都在裸(luo)泳(yong)。

从行业来看，进入2021年后，宏(hong)觀(guan)政策逐漸(jian)收紧，房企退出成了普(pu)遍现象。

前几年爆(bao)雷房企都以中小企业为主，如2018年的中弘(hong)股份、2019年三盛宏业、银亿等，但三道红线划出后，爆雷的规模品(pin)牌(pai)房企则越来越多。

统计表明：仅仅2021年前5个月，已違(wei)约爆雷房企就多达12家，且(qie)其中大中型房企面孔(kong)越来越多。如千亿级房企有“泰(tai)禾(he)、藍(lan)光”，又如十强房企华夏幸福。

三道红线是房企兇(xiong)猛扩张的“紧箍(gu)咒(zhou)”，也是三高（高融资高负债高杠杆）房企的“催(cui)命符(fu)”，是房地产二度洗(xi)牌、进退分化的“分水嶺(ling)”。

华夏幸福、富力控股、河南建业另一共(gong)性则是主动的战略選(xuan)擇(ze)失误。企业是营利性組(zu)織(zhi)，利润来自创新。企业家的冒(mao)险，往(wang)往是希(xi)望获得更加丰厚(hou)的回报。“赌”无疑(yi)是一种冒险，在极短时间，可能获得极大回报，但未来也面临着极大的不确定性风险。

三道红线是房企在新规则新战略新玩(wan)法下的新起点。

展望下半年，在收缩投资的背景(jing)下，部分“幸存”房企或面临规模增速放缓甚(shen)至下滑的境况。

同时，资金端(duan)安全重要性提升，房企短期拿地意願(yuan)将维持低位。在信用事件頻(pin)发疊(die)加民企发债难度加大的背景下，房企加快降档——主流房企如金科、佳(jia)兆(zhao)业、融创 2021年中报均达到绿档。预计房企将弱化规模訴(su)求、强化财务安全重要性，这也必(bi)将导致下半年拿地收缩以及土地市场降溫(wen)。

今年8月，50强房企拿地销售面积比、拿地销售金额比分别降至20%和9%，创过去一年单月最低水平。

房地产的黃(huang)金时代正在遠(yuan)去，房企也到了優(you)勝(sheng)劣(lie)汰(tai)的階(jie)段(duan)。未来“幸存”的房企中，无論(lun)是经营还是财务都将更加稳健，而擁(yong)有品牌、管理、融资等优势的房企，则有望享(xiang)受更高的利润率水平。

而“活下去”的口號(hao)，远未过时。返回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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