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youxicaiyongfeichangjingmeideyouxihuamianhejingxidexijiegouhua，nenggoudaigeiwanjiabuyiyangdeyouxitiyan，tiyanbuyiyangdeyouxiwangdeshijie。wudaoxiaoyuangushizuixinbanruanjiangeidajiadailaigengduoyouzhideshejiaofuwu。butongdeshequnkeyijiaru，rangnitiyandaogengduodeshejiaolequ；mamashequzuixinbanyouxizhandouneirongshifendeduoyang，gezhongzhandouhuamianfeichangjilie，zugourexue萬(wan)達(da)，又(you)到(dao)生(sheng)死(si)時(shi)刻(ke)

新(xin)手(shou)死於(yu)追(zhui)高(gao)，老(lao)手死于抄(chao)底(di)。

這(zhe)句(ju)話(hua)用(yong)來(lai)形(xing)容(rong)當(dang)年(nian)的(de)幾(ji)大(da)地(di)產(chan)弄(nong)潮(chao)兒(er)，再(zai)合(he)適(shi)不(bu)過(guo)。

2017年，到處(chu)“買(mai)买买”的万达感(gan)到不妙(miao)，總(zong)債(zhai)務(wu)高达6000億(yi)，可(ke)謂(wei)泰(tai)山(shan)壓(ya)頂(ding)，而(er)跑(pao)遍(bian)大半(ban)個(ge)地球(qiu)买回(hui)来的資(zi)产，卻(que)並(bing)沒(mei)有(you)收(shou)到預(yu)期(qi)的效(xiao)益(yi)。

屋(wu)漏(lou)偏(pian)逢(feng)連(lian)夜(ye)雨(yu)，國(guo)家(jia)對(dui)于狂(kuang)飆(biao)的地产行(xing)業(ye)的監(jian)管(guan)層(ceng)层加(jia)碼(ma)，最(zui)終(zhong)迫(po)使(shi)老王(wang)做(zuo)出(chu)決(jue)定(ding)，斷(duan)臂(bi)求(qiu)生，賣(mai)卖卖。

于是(shi)，万达史(shi)上(shang)最大的甩(shuai)卖行動(dong)開(kai)始(shi)了(le)。最著(zhu)名(ming)的壹(yi)个交(jiao)易(yi)，是融(rong)創(chuang)和(he)富(fu)力(li)一共(gong)650亿的接(jie)盤(pan)，万达將(jiang)13个文(wen)旅(lv)城(cheng)资产、77家酒(jiu)店(dian)打(da)包(bao)賤(jian)卖，據(ju)說(shuo)当时談(tan)判(pan)的會(hui)議(yi)室(shi)裏(li)，傳(chuan)出了一陣(zhen)摔(shuai)杯(bei)子(zi)的聲(sheng)音(yin)……

那(na)时，可能(neng)是老王最黑(hei)暗(an)的时刻了。後(hou)来，老王再也(ye)没在(zai)自(zi)己(ji)公(gong)司(si)的年会上唱(chang)歌(ge)，也不去(qu)国外(wai)大學(xue)演(yan)講(jiang)。

直(zhi)到去年。

01 老王殺(sha)回来了

2022年，国內(nei)地产行业压力依(yi)然(ran)很(hen)大，但(dan)有一些(xie)消(xiao)息(xi)令(ling)人(ren)振(zhen)奮(fen)。

首(shou)先(xian)是李(li)嘉(jia)誠(cheng)旗(qi)下(xia)的和記(ji)黃(huang)埔(pu)，5月(yue)份(fen)參(can)加廣(guang)州(zhou)2022年首輪(lun)集(ji)中(zhong)供(gong)地拍(pai)卖，具(ju)體(ti)項(xiang)目(mu)是位(wei)于白(bai)雲(yun)區(qu)空(kong)港(gang)大道(dao)一幅(fu)熱(re)門(men)地塊(kuai)，雖(sui)然最终被(bei)中海(hai)地产拿(na)下，但时隔(ge)10年之(zhi)后再次(ci)参與(yu)国内买地，令到市(shi)場(chang)瘋(feng)狂想(xiang)象(xiang)，李超(chao)人要(yao)杀回内地，房(fang)地产要觸(chu)底回升(sheng)了。

有这个想法(fa)的，并不止(zhi)于市场投(tou)资者(zhe)，另(ling)一位低(di)調(tiao)許(xu)久(jiu)的大人物(wu)，万达王健(jian)林(lin)，同(tong)樣(yang)动作(zuo)頻(pin)频，從(cong)当初(chu)的“卖卖卖”變(bian)成(cheng)“买买买”。

8月4日(ri)，中融信(xin)托(tuo)轉(zhuan)讓(rang)赤(chi)峰(feng)万达地产發(fa)展(zhan)有限(xian)公司約(yue)49%股(gu)份，万达地产接盘；

8月11日，万达地产集團(tuan)接盘中融信托肇(zhao)慶(qing)鼎(ding)湖(hu)万达地产35%股權(quan)。

除(chu)了收回自己项目的股权，万达還(hai)化(hua)身(shen)“白衣(yi)騎(qi)士(shi)”，拯(zheng)救(jiu)水(shui)深(shen)火(huo)热的同行。

1月，万达买下遼(liao)寧(ning)葫(hu)蘆(lu)島(dao)興(xing)隆(long)大家庭(ting)商(shang)业集团爛(lan)尾(wei)的项目，擬(ni)改(gai)營(ying)為(wei)葫芦岛万达广场。

2月，山西(xi)忻(xin)州市田(tian)森(sen)商务服(fu)务有限公司发布(bu)告(gao)知(zhi)函(han)稱(cheng)，忻州田森匯(hui)项目与万达商业集团正(zheng)式(shi)簽(qian)訂(ding)托管協(xie)议，万达商业集团将于3月正式全(quan)面(mian)接管项目，計(ji)劃(hua)于2022年7月开业。

3月28日，万达与鑫(xin)苑(yuan)签下戰(zhan)略(lve)合作协议，鑫苑旗下多(duo)个商业项目全部(bu)转交給(gei)万达經(jing)营托管。

4月1日，建(jian)业向(xiang)媒(mei)体发布通(tong)稿(gao)信息顯(xian)示(shi)，建业将全部商业项目以(yi)整(zheng)体運(yun)营管理(li)模(mo)式与珠(zhu)海万达合作。

4月19日，万达商管就(jiu)已(yi)官(guan)宣(xuan)拿下了北(bei)京(jing)SOLANA藍(lan)色(se)港灣(wan)和北京五(wu)棵(ke)松(song)卓(zhuo)展購(gou)物中心(xin)的整体经营管理权。

5月，蓝色港湾管理权将全面移(yi)交给万达，为期20年，五棵松卓展购物中心也順(shun)勢(shi)更(geng)名为北京五棵松万达广场，计划打造(zao)第(di)四(si)代(dai)万达广场全国旗艦(jian)产品(pin)；

7月，万达接手合肥(fei)知名烂尾项目—万泓(hong)中心。

整个2022年，万达先后接盘數(shu)十(shi)项资产。同年，万达也不断接触AMC機(ji)構(gou)，老王对于介(jie)入(ru)地产项目的兴趣(qu)有增(zeng)無(wu)減(jian)。

和李嘉诚只(zhi)是蜻(qing)蜓(ting)點(dian)水式地参与一下拍地不同，王健林才(cai)是真(zhen)金(jin)白銀(yin)地抄底国内房地产。

02 抄錯(cuo)了？

从国家統(tong)计局(ju)房地产行业的统计数据看(kan)，2022年確(que)實(shi)处在多年来的低位。

开发方(fang)面，全国房地产开发投资约13.29万亿元(yuan)，比(bi)上年下降(jiang)10.0%；房地产开发企(qi)业房屋施(shi)工(gong)面積(ji)约90.50亿平(ping)方米(mi)，比上年下降7.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方米，下降39.4%；房屋竣(jun)工面积8.62亿平方米，下降15.0%。

銷(xiao)售(shou)方面，商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其(qi)中住(zhu)宅(zhai)销售面积下降26.8%；商品房销售額(e)约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。截(jie)至(zhi)2022年末(mo)，商品房待(dai)售面积约5.64亿平方米，比上年增長(chang)10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。

考(kao)慮(lv)到房地产虽然飽(bao)受(shou)詬(gou)病(bing)，但其在整个经濟(ji)的貢(gong)獻(xian)度(du)依然很大，所(suo)以抄底的声音不絕(jue)于耳(er)。今(jin)年年初，因(yin)为密(mi)集的政(zheng)策(ce)支(zhi)持(chi)，房地产确实有过一轮反(fan)彈(dan)，甚(shen)至令市场看到反转曙(shu)光(guang)，但等(deng)到行业数据出来，并没有什(shen)麽(me)驚(jing)喜(xi)。

1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中住宅投资27072亿元，下降4.9%。

前(qian)4月，商品房销售同比下滑(hua)0.4%，頭(tou)部房企的销售数据也是綠(lv)得(de)多，紅(hong)的少(shao)。

这種(zhong)情(qing)況(kuang)下，压力自然就传導(dao)到去年大肆(si)抄底的万达身上。

首先是还债，有媒体就爆(bao)料(liao)称，万达境(jing)外有三(san)筆(bi)总计13亿美(mei)元（约合90亿人民(min)幣(bi)）的银行貸(dai)款(kuan)，合同约定若(ruo)珠海万达商管未(wei)能在2023年5月8日前完(wan)成赴(fu)港上市，而大多数贷款行（按(an)出资份额占(zhan)比合计超过66.67%）要求万达还款，則(ze)万达需(xu)要歸(gui)还贷款存(cun)量(liang)本(ben)金及(ji)对應(ying)的利(li)息。

除了正常(chang)的償(chang)债問(wen)題(ti)，还有上市融资所涉(she)及的问题。

2014年，万达登(deng)陸(lu)港交所，但2016年退(tui)市，转为謀(mou)求在A股上市。当年正值(zhi)地产盛(sheng)世(shi)，港股地产股的估(gu)值普(pu)遍低于A股，地产公司转投A股很正常，但A股上市之路(lu)并没有想象中容易，特(te)別(bie)是2017年后国家加強(qiang)了对房地产的监管和调控(kong)，房企上市门檻(kan)变高，导致(zhi)了像(xiang)万达这類(lei)公司，躊(chou)躇(chu)滿(man)誌(zhi)回归A股，但最终却未能如(ru)願(yuan)，另一家地产大佬(lao)恒(heng)大也是如此(ci)。于是，重(zhong)投港股就成了唯(wei)一的選(xuan)擇(ze)。

2021年3月，万达正式撤(che)回A股上市申(shen)請(qing)，并啟(qi)动了赴港上市计划。2021年10月21日，万达首度遞(di)交招(zhao)股書(shu)，但招股书于2022年4月21日失(shi)效，2022年4月22日二(er)次递交招股书，后于2022年10月21日失效；隨(sui)后于2022年10月25日三度提(ti)交了招股书，現(xian)在已经失效。

市场上普遍预计，万达很快(kuai)会第四度递交招股书，因为真的著(zhe)急(ji)了。

公开资料显示，上市前的Pre-IPO融资中，万达合共籌(chou)集468亿港元，是当年最大規(gui)模的上市前融资之一，太(tai)盟(meng)投资集团(PAG)領(ling)投共28亿美元。除此之外，投资者还包括(kuo)碧(bi)桂(gui)園(yuan)、騰(teng)訊(xun)、螞(ma)蟻(yi)金服、中信资本、珠海国资委(wei)等22家机构。万达与上述(shu)投资者签署(shu)了有關(guan)上市進(jin)程(cheng)的承(cheng)諾(nuo)，如果(guo)万达在2023年底前未能完成上市工作，万达有義(yi)务向Pre-IPO投资者回购股份。

而从万达的招股书上看，2022年上半年的现金儲(chu)備(bei)只有158亿人民币，压力不可谓不大。

总之一句话，什么都(dou)要錢(qian)，万达正面臨(lin)着2017年以来又一次艱(jian)難(nan)时刻。

03 再来一次断臂求生

今天(tian)，有媒体報(bao)道，万达计划出售旗下20家购物中心，售價(jia)在7-8亿之間(jian)。如果屬(shu)实，大概(gai)能夠(gou)回籠(long)140-160亿的资金。

除了重演一下2017年的“卖卖卖”，还传出万达下个月将大幅裁(cai)員(yuan)，比例(li)在30%左(zuo)右(you)，同时通过質(zhi)押(ya)融资、减持套(tao)现等方式，开源(yuan)節(jie)流(liu)。

但是，在现金流压力面前，这些动作又能有多大效果？

据万达自己披(pi)露(lu)的数据，公司在建的万达广场187个，商业面积2195万平方米。考虑到现在的宏(hong)觀(guan)環(huan)境，手里还有这么多的在建项目，看来外界(jie)擔(dan)憂(you)的万达流动性(xing)问题，真不是空穴(xue)来風(feng)。虽然万达2017年之后转型(xing)輕(qing)资产模式，项目建設(she)资金并非(fei)自己掏(tao)腰(yao)包，而是用别人的钱幹(gan)自己的事(shi)，但现在的环境，别人的钱也不是那么好(hao)拿的，万一出现建设资金断裂(lie)，项目就很可能成为L尾项目。

回顧(gu)当年融创和富力，高位接盘万达资产，最后隕(yun)落(luo)，不禁(jin)令人唏(xi)噓(xu)不已。据说当时兩(liang)家公司都認(ren)为自己撿(jian)了个大大的便(bian)宜(yi)，没成想，很快就被帶(dai)到坑(keng)里去。虽然不能把(ba)鍋(guo)全部甩给接盘万达这个事，最大的原(yuan)因还是整个地产行业告别高增长，进入下行階(jie)段(duan)。

但无可否(fou)认的是，盲(mang)目追高，多半会以慘(can)淡(dan)收场。哪(na)怕(pa)剛(gang)开始嘗(chang)到一点甜(tian)头，但用不了多久，一切(qie)都会被打回原形。而和盲目追高对应的，则是盲目抄底。某(mou)程度上，盲目抄底的損(sun)害(hai)，可能比追高更大。

投资的世界，一步(bu)错，步步错，一着不慎(shen)，满盘皆(jie)輸(shu)。

说到这里，不得不提及另一个万字(zi)头的地产公司--万科(ke)。

去年6月28日的万科股東(dong)大会，郁(yu)亮(liang)也说过，樓(lou)市已经触底，但他(ta)同时说“恢(hui)復(fu)是一个緩(huan)慢(man)和溫(wen)和的过程”。

现在看来，这个判断确实有理。

其实，要論(lun)眼(yan)光，王健林并不差(cha)，甚至比郁亮还要早(zao)。因为2018年郁亮才喊(han)出“活(huo)下去”，但老王2017年就已经通过断臂求生躲(duo)过一劫(jie)。

不同的，明(ming)明出坑了，老王却不甘(gan)寂(ji)寞(mo)，重新杀了回来，我(wo)們(men)无法得知去年为何(he)万达去抄底这么多项目，当中可能有其他不得已的因素(su)，但如果單(dan)純(chun)地认为抄底时机到了，那只能说方向看错了。

04 結(jie)語(yu)

其实，任(ren)何一个行业，都有高有低。当初如何疯狂，之后就可能是同等的落寞。

地产行业在经歷(li)前面20年的狂飙，无疑(yi)已经进入饱和阶段。国家都在全力转向新的更高质量的经济发展模式，在这种情况下，再去幻(huan)想回到当初，是不切实際(ji)的。当然，跌(die)得足(zu)够多，会存在抄底机会，但底部在哪里，又有誰(shui)说得清(qing)？

地产行业经过过去一年多的下行，追高问题已经不存在，担心的应該(gai)是抄底会不会抄在半山腰，切忌(ji)因为过于樂(le)观而使自己陷(xian)入困(kun)境中。

关于万达，种种的跡(ji)象都表(biao)明，它(ta)可能要再一次断臂求生。

至于结果如何，我们只能祝(zhu)愿老王再力挽(wan)狂瀾(lan)一次。

畢(bi)竟(jing)，他曾(zeng)经做到过。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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