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<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>王(wang)健(jian)林(lin)「決(jue)戰(zhan)」IPO

來(lai)源(yuan)：中(zhong)國(guo)企(qi)業(ye)家(jia)雜(za)誌(zhi)

500多(duo)天(tian)過(guo)去(qu)了(le)，這(zhe)場(chang)圓(yuan)夢(meng)之(zhi)旅(lv)還(hai)未(wei)行(xing)至(zhi)終(zhong)點(dian)。

上(shang)市(shi)如(ru)壹(yi)座(zuo)大(da)山(shan)，橫(heng)亙(gen)在(zai)王健林和(he)萬(wan)達(da)商(shang)管(guan)面(mian)前(qian)。自(zi)2021年(nian)10月(yue)首(shou)次(ci)向(xiang)港(gang)交(jiao)所(suo)遞(di)表(biao)，至今(jin)，珠(zhu)海(hai)万达商管（全(quan)稱(cheng)“珠海万达商业管理(li)集(ji)團(tuan)股(gu)份(fen)有(you)限(xian)公(gong)司(si)”）招(zhao)股書(shu)已(yi)“失(shi)效(xiao)”三(san)次。在赴(fu)港上市的(de)隊(dui)伍(wu)中，这樣(yang)大體(ti)量(liang)IPO反(fan)復(fu)折(zhe)戟(ji)的情(qing)況(kuang)並(bing)不(bu)多見(jian)。有揶(ye)揄(yu)者(zhe)說(shuo)：万达商管刷(shua)新(xin)了国內(nei)民(min)營(ying)企业境(jing)外(wai)上市的“最(zui)慢(man)”紀(ji)錄(lu)。

6月28日(ri)深(shen)夜(ye)，珠海万达商管第(di)四(si)次递表的消(xiao)息(xi)傳(chuan)出(chu)，隨(sui)即(ji)引(yin)發(fa)市场熱(re)議(yi)。珠海万达商管是(shi)万达集团的核(he)心(xin)板(ban)塊(kuai)，也(ye)在極(ji)大程(cheng)度(du)上决定(ding)著(zhe)万达商管甚(shen)至整(zheng)個(ge)万达商业帝(di)国的命(ming)運(yun)。而(er)據(ju)此(ci)前的“對(dui)賭(du)”協(xie)议，留(liu)給(gei)万达商管的時(shi)間(jian)顯(xian)然(ran)不多了。

從(cong)最近(jin)一次失效，再(zai)到(dao)重(zhong)新递表，间隔(ge)兩(liang)个月，外部(bu)變(bian)化(hua)卻(que)出乎(hu)意(yi)料(liao)——万达“負(fu)面”纏(chan)身(shen)，深陷(xian)輿(yu)論(lun)漩(xuan)渦(wo)。不久(jiu)前，證(zheng)監(jian)會(hui)曾(zeng)問(wen)詢(xun)万达商管，珠海万达商管若(ruo)不能(neng)於(yu)2023年底(di)成(cheng)功(gong)上市，发行人(ren)需(xu)向上市前投(tou)資(zi)者支(zhi)付(fu)約(yue)300億(yi)元(yuan)股權(quan)回(hui)購(gou)款(kuan)，还需評(ping)估(gu)对其(qi)短(duan)期(qi)償(chang)債(zhai)能力(li)的影(ying)響(xiang)。

69歲(sui)王健林，即將(jiang)迎(ying)来决战时刻(ke)。

01 对赌“大限”臨(lin)近

“这都(dou)‘一波(bo)好(hao)多折’了。”

聽(ting)聞(wen)珠海万达商管第四次递表的消息後(hou)，一位(wei)TOP5房(fang)企融(rong)资高(gao)管对《中国企业家》感(gan)慨(kai)。6月28日，港交所官(guan)網(wang)显示(shi)，珠海万达商管向港交所提(ti)交了IPO申(shen)請(qing)，聯(lian)席(xi)保(bao)薦(jian)人為(wei)中信(xin)证券(quan)、摩(mo)根(gen)大通(tong)、瑞(rui)信。

上市之路(lu)，王健林和万达已經(jing)走(zou)了500多天。2021年10月、2022年4月、2022年10月，珠海万达商管曾三次向港交所递交上市申请材(cai)料，但(dan)均(jun)未成功过会。2023年4月25日，珠海万达商管向港交所提交的第三份招股书正(zheng)式(shi)失效。

重新递表的操(cao)作(zuo)，对應(ying)的是万达商管此前的解(jie)釋(shi)：上市進(jin)展(zhan)还在有序(xu)推(tui)进中。有消息称，4月21日，王健林現(xian)身万达集团高管内部会议。他(ta)表示，珠海万达商管屢(lv)次沖(chong)擊(ji)IPO未果(guo)，目(mu)前遇(yu)到了階(jie)段(duan)性(xing)困(kun)難(nan)，并強(qiang)調(tiao)，万达絕(jue)不会躺(tang)平(ping)，更(geng)不会破(po)產(chan)。

今年初(chu)，曾有内部人士(shi)透(tou)露(lu)，“万达商管有望(wang)在第二(er)季(ji)度完(wan)成上市”，而后無(wu)疾(ji)而终。从上市进展来看(kan)，珠海万达商管已经獲(huo)得(de)了中国证监会赴港上市的“小(xiao)路條(tiao)”，完成了港股上市的先(xian)期註(zhu)冊(ce)程序。不过，目前还未拿(na)到上市“大路条”，这是影响上市的關(guan)鍵(jian)一步(bu)。

“万达商管走到现在，上市近在眼(yan)前，但这陣(zhen)子(zi)负面传闻太(tai)多，外面看空(kong)情緒(xu)很(hen)重。”一位不願(yuan)具(ju)名(ming)的券商人士称。过去两个月，諸(zhu)如“业績(ji)造(zao)假(jia)”“被(bei)華(hua)潤(run)收(shou)购”“賣(mai)万达廣(guang)场回血(xue)”等(deng)传言(yan)不斷(duan)。盡(jin)管官方(fang)有所辟(pi)謠(yao)，仍(reng)难抵(di)擋(dang)市场悲(bei)觀(guan)情绪。

珠海万达商管的上市目的地(di)——港股，市场表现也不及(ji)預(yu)期。德(de)勤(qin)在一份報(bao)告(gao)中指(zhi)出，香(xiang)港新股市场今年上半(ban)年縮(suo)量明(ming)显，僅(jin)有1只(zhi)大型(xing)新股上市和1只中概(gai)股回歸(gui)上市。“目前来看，港股情绪不太好，市场信心不足(zu)，也会影响珠海万达商管的上市预期。”前述(shu)券商人士称。

有券商人士推測(ce)，珠海万达商管一直(zhi)未能拿到上市“大路条”，不排(pai)除(chu)與(yu)监管有关，“可(ke)能有些(xie)要(yao)求(qiu)，万达一直沒(mei)达到。”一位证券分(fen)析(xi)師(shi)也提到，监管層(ceng)面確(que)實(shi)比(bi)較(jiao)关注万达商管的財(cai)務(wu)狀(zhuang)况以(yi)及评級(ji)，“但万达也没有什(shen)麽(me)辦(ban)法(fa)。能否(fou)上市，还是要看监管层面的要求和表態(tai)。”

一位接(jie)近监管层面的人士对《中国企业家》介(jie)紹(shao)，企业拿不到“大路条”的情况，涉(she)及多種(zhong)因(yin)素(su)。“常(chang)见的因素，比如舉(ju)报，有人举报企业出了什么问題(ti)，然后证监会需要核实和溝(gou)通。此外，政(zheng)策(ce)调整、关联其他案(an)件(jian)等原(yuan)因也会影响批(pi)文(wen)，需要企业有針(zhen)对性地去找(zhao)答(da)案。”

6月2日，证监会要求珠海万达商管出具境外发行上市備(bei)案補(bu)充(chong)材料，要求其从珠海万达商管内部控(kong)制(zhi)制度是否健全有效、商场出租(zu)率(lv)準(zhun)确性、关联交易(yi)问题、短期偿债風(feng)險(xian)、上市募(mu)集资金(jin)用(yong)途(tu)以及分紅(hong)制度等多方面进行补充说明。

此前的3月21日，证监会曾就(jiu)万达商管某(mou)筆(bi)公司债发出一份问询函(han)，内容(rong)亦(yi)涉及珠海万达商管上市进展等情况。截(jie)至目前，万达方面未回复上述问询函。

多位券商人士称，目前万达亟(ji)需面对的一个问题是：部分对赌要到期，下(xia)半年上市壓(ya)力很大。珠海万达商管此前三次递表未过，投资者情绪备受(shou)打(da)击，对估值(zhi)和融资不免(mian)造成一定影响。此外，商业地产本(ben)就受疫(yi)情影响很大，过去三年的压力累(lei)積(ji)下来，万达的现金流(liu)肯(ken)定也会吃(chi)緊(jin)。

据了解，万达商管曾与碧(bi)桂(gui)園(yuan)、螞(ma)蟻(yi)、騰(teng)訊(xun)等多家機(ji)構(gou)投资者簽(qian)署(shu)了对赌协议，若2023年底前未能成功上市，万达商管集团則(ze)需向上市前投资者支付约300亿元人民幣(bi)股权回购款。

02 輕(qing)资产“殺(sha)手(shou)鐧(jian)”还能奏(zou)效嗎(ma)

最新招股书对珠海万达商管2022年的业绩情况、财务數(shu)据进行了更新，同(tong)时重新闡(chan)明了上市新規(gui)，但原有Pre-IPO投资人名單(dan)、投资协议等内容则与第三份招股书无異(yi)。

截至2022年12月31日，珠海万达商管管理472个商业广场，在管建(jian)築(zhu)面积达6560万平方米(mi)。2020年、2021年及2022年，其在管商业广场（不包(bao)括(kuo)停(ting)車(che)位）平均出租率为98.6%。截至2022年12月31日，珠海万达商管有181个儲(chu)备項(xiang)目，包括163个獨(du)立(li)第三方项目。

轻资产是万达轉(zhuan)型的核心模(mo)式，也是王健林牽(qian)手资本市场的“杀手锏”。

从2015年起(qi)，万达商管開(kai)始(shi)以轻资产模式，管理独立第三方商业广场。经过最近两年较为快(kuai)速(su)的轻资产擴(kuo)張(zhang)，珠海万达商管对母(mu)公司万达集团的依(yi)賴(lai)进一步降(jiang)低(di)。截至2022年底，珠海万达商管所管理的商业广场中，184个由(you)独立第三方擁(yong)有，占(zhan)在管商业广场總(zong)数的39%。

不过，收入(ru)結(jie)构方面，母公司貢(gong)獻(xian)收入仍超(chao)过六(liu)成。进入2023年，受上市端(duan)、资金端等方面的压力，珠海万达商管外拓(tuo)步伐(fa)有所放(fang)緩(huan)。此外，珠海万达商管的资产负债率逐(zhu)年降低，由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

无论歷(li)经多少(shao)资产腾挪(nuo)，万达商管这艘(sou)巨(ju)輪(lun)仍然牢(lao)牢掌(zhang)握(wo)在王健林手中。据招股书，截至目前，万达商管直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益(yi)，并通过珠海万欣(xin)、珠海万贏(ying)及銀(yin)川(chuan)万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

珠海万达商管称，按(an)照(zhao)截至2022年末(mo)的总在管建筑面积和储备项目建筑面积計(ji)算(suan)，公司是中国*的商业运营服(fu)务商，市场份額(e)为9%。2022年全年，公司实现营业收入271.2亿元，同比增(zeng)長(chang)15.50%，凈(jing)利(li)润增长114.52%至75.34亿元。

对比商管領(ling)域(yu)的龍(long)頭(tou)企业，万达商管的出租率表现出色(se)。2022年，华润置(zhi)地商业中心出租率为96.2%，龙湖(hu)集团商场整体出租率为93.9%，新城(cheng)控股吾(wu)悅(yue)广场的出租率为95.13%。同期，万达商管以98%的出租率高于同行。

就在珠海万达商管重新递表的同一天，6月28日，万达商管此前申请发行的60亿元公司债注册程序被中止(zhi)。去年12月27日，万达商管擬(ni)发行的这笔公司债项目状态更新为“已反饋(kui)”。當(dang)时计劃(hua)发行项目品(pin)种为小公募，拟分期发行，期限不超过5年。

談(tan)及中止原因，中国企业资本联盟(meng)副(fu)理事(shi)长柏(bai)文喜(xi)表示，万达商管此次终止发行的小公募债，或(huo)不排除市况未达公司预期，而主(zhu)動(dong)放棄(qi)发行。短期内对公司流动性不会有明显影响，同时也不排除未来在具备条件的情况下重新提交发债申请。

“此次中止发债注册的是大連(lian)万达商管，而非(fei)正處(chu)于IPO进程中的珠海万达商管，也不会对珠海万达商管上市有直接影响。”柏文喜称。截至发稿(gao)，万达方面未对此次境内债中止发行以及港股繼(ji)續(xu)IPO发表公开评论。

过去三年，行业经历了史(shi)无前例(li)的调整，眾(zhong)多房企出险。相(xiang)比而言，“万达的情况好很多了，（只是）房企的融资環(huan)境还是不太友(you)好。”前述房企高管称。一位券商人士推断，如果最后没有合(he)规问题，这次递表通过概率将会很大。“因为监管（层面）也不想(xiang)总卡(ka)着它(ta)。”

此前，万达集团已与境外债权人约定，将珠海万达商管的上市日期推遲(chi)至今年11月30日。随着珠海万达重新递表，王健林的赴港之旅也将再度延(yan)续。完成证监会要求其补充的发行上市备案补充材料，将是珠海万达商管上市前的关键一步。

这次，他能如愿敲(qiao)开港交所大門(men)吗？返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查(zha)看更多

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