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繼(ji)富(fu)力(li)之(zhi)後(hou)，融创成(cheng)為(wei)又一家(jia)完(wan)成境內(nei)外债務(wu)重组的(de)出(chu)險(xian)房(fang)企(qi)。

作(zuo)者(zhe) | 蒲(pu)肅(su)

來(lai)源(yuan) | 债市(shi)觀(guan)察(cha)

融创境外债重组見(jian)到(dao)曙(shu)光(guang)。

據(ju)媒(mei)體(ti)報(bao)道(dao)，3月(yue)7日(ri)，融创中(zhong)國(guo)境外债重组計(ji)劃(hua)获得(de)了主要持有人臨(lin)時(shi)小(xiao)组的支持，雙(shuang)方(fang)將(jiang)簽(qian)署(shu)重组支持協(xie)議(yi)。在(zai)完成协议签署后，融创中国擬(ni)在3月底(di)前(qian)對(dui)外公(gong)布(bu)其(qi)债务重组计划。

在這(zhe)之前，融创房地(di)產(chan)集(ji)團(tuan)已(yi)經(jing)完成160億(yi)元(yuan)境内债整(zheng)体展(zhan)期(qi)。隨(sui)著(zhe)境内外债券(quan)的全(quan)部(bu)重组，融创来自(zi)债券市場(chang)的壓(ya)力得到缓解(jie)，但(dan)在商(shang)票(piao)、應(ying)付(fu)賬(zhang)款(kuan)等(deng)方面(mian)仍(reng)存(cun)在缺(que)口。

此(ci)外，在境内外债券重组取(qu)得進(jin)展后，融创在銷(xiao)售(shou)端(duan)的表(biao)現(xian)将決(jue)定(ding)未(wei)来现金(jin)流(liu)的恢(hui)復(fu)程(cheng)度(du)，今(jin)年(nian)前兩(liang)個(ge)月，融创合(he)计销售額(e)僅(jin)180.9亿元。

融创此前已表示(shi)，将向(xiang)資(zi)产管(guan)理(li)公司(si)或(huo)金融機(ji)構(gou)合作，取得新(xin)融资，並(bing)继續(xu)處(chu)置(zhi)相(xiang)關(guan)资产補(bu)充(chong)现金流。

同(tong)时不(bu)能(neng)回(hui)避(bi)的是(shi)，即(ji)使(shi)融创在頂(ding)着债务压力去(qu)做(zuo)保(bao)交(jiao)付，力求(qiu)最(zui)后一根(gen)底線(xian)不崩(beng)潰(kui)，但仍有部分(fen)樓(lou)盤(pan)处於(yu)停(ting)工(gong)或持续延(yan)期交付狀(zhuang)態(tai)，这部分楼盘何(he)时能解决复工、交付仍需(xu)关註(zhu)。

融创重组美(mei)元债或約(yue)91亿美元

去年12月初(chu)，融创表示，境外债重组框(kuang)架(jia)已初步(bu)获得大(da)多(duo)數(shu)债權(quan)人的認(ren)同，部分债务将采(cai)取以(yi)股(gu)权換(huan)债权的方案(an)。

融创曾(zeng)透(tou)露(lu)，依(yi)据初步重组框架，约30亿至(zhi)40亿美元的现有债务及(ji)若(ruo)幹(gan)股東(dong)借(jie)款将轉(zhuan)换为普(pu)通(tong)股或股权掛(gua)鉤(gou)工具(ju)；剩(sheng)余(yu)现有债务兌(dui)换为期限(xian)2至8年的新的以美元计價(jia)的公開(kai)票据。

据此前官(guan)方数据，融创计划重组的境外债總(zong)额约91亿美元，包(bao)括(kuo)優(you)先(xian)票据及其他(ta)债务。而(er)根据條(tiao)款顯(xian)示，融创部分美元债将在今年4月份(fen)達(da)到付息(xi)日。

来源：企業(ye)公告(gao)

此外，穿(chuan)透信(xin)用(yong)主体查(zha)詢(xun)，融创中国1年内需兑付的海(hai)外债约26.01亿美元。若不考(kao)慮(lv)重组情(qing)況(kuang)，今年10月份将是融创中国海外债在1年内的兑付高(gao)峰(feng)期，需兑付海外债约8.13亿美元。

融创中国美元债違(wei)约始(shi)于2022年5月，當(dang)时融创官宣(xuan)，因(yin)面临較(jiao)大流動(dong)性(xing)资金压力，無(wu)法(fa)支付本(ben)应在2022年4月份到期支付的4筆(bi)美元票据的利(li)息，这4笔美元债到期应付利息总计约1.04亿美元。

随后，融创中国开始嘗(chang)試(shi)重组境外债，并委(wei)托(tuo)財(cai)务顧(gu)問(wen)公司推(tui)进與(yu)债权人的談(tan)判(pan)，尋(xun)求债权人支持与合作。

为融创中国推进境外债务重组的财务顾问公司有三(san)家公司，分別(bie)为華(hua)利安(an)諾(nuo)基(ji)（中国）有限公司、中国国際(ji)金融股份有限公司和(he)中信建(jian)投(tou)證(zheng)券股份有限公司。

这三家公司在债务重组、收(shou)并購(gou)以及资本市场融资方面實(shi)力不俗(su)。

其中，华利安是总部位(wei)于美国的国际投资銀(yin)行(xing)，2020年排(pai)名(ming)显示，华利安在处理全球(qiu)範(fan)圍(wei)内的债务重组、破(po)产規(gui)模(mo)方面排在第(di)一位，排在第二(er)的是高盛(sheng)。

来源：企业官網(wang)

华利安參(can)与的债务重组案例(li)涉(she)及雷(lei)曼(man)兄(xiong)弟(di)、通用汽(qi)車(che)、江(jiang)西(xi)賽(sai)維(wei)LDK、佳(jia)兆(zhao)业等公司，华利安诺基（中国）同时還(hai)是中国恒(heng)大的财务顾问公司。

在境外债重组成功(gong)后，融创中国将成为富力之后，又一家实现境内和境外债券全部重组的房企，短(duan)期兑付压力得到缓解。

今年1月3日，融创中国对外表示，融创房地产集团总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人會(hui)议表决通過(guo)，展期的债券共(gong)涉及10笔存续的公司债券及供(gong)应鏈(lian)ABS，加(jia)权平(ping)均(jun)展期期限3.51年。

同时，为保障(zhang)投资人利益(yi)，融创还以廣(guang)州(zhou)文(wen)旅(lv)城(cheng)、重慶(qing)江北(bei)嘴(zui)A-ONE、溫(wen)州翡(fei)翠(cui)海岸(an)城等多处资产作为展期償(chang)付保障，并設(she)计了现金支付+小额兑付的机制(zhi)。

萬(wan)亿負(fu)债压力仍在，項(xiang)目(mu)交付并不輕(qing)松(song)

雖(sui)然(ran)境外债重组有望(wang)，但融创总负债和未偿付债务压力仍在。

今年2月22日，融创房地产集团有限公司發(fa)布公告稱(cheng)，公司存在8项失(shi)信行为，涉及票面金额超(chao)661万元及利息損(sun)失、訴(su)訟(song)費(fei)用等，主要为商票逾(yu)期兑付。

据公开信息，截(jie)至2023年1月末(mo)，融创商票逾期规模135亿元，约占(zhan)其前期应付票据规模的59.3%。

企查查数据显示，目前融创房地产集团涉及的司法诉讼共4053起(qi)，其中票据追(zhui)索(suo)权糾(jiu)紛(fen)有2206起，票据纠纷854起，融创作为被(bei)告的涉案金额超过60亿元。

来源：企查查数据

公开信息显示，在融创房地产集团超过4000起司法案件(jian)中，有超过三分之一的案件是在重庆，融创旗(qi)下(xia)发生(sheng)逾期的项目公司主要集中在西南(nan)和华东等前期重倉(cang)區(qu)域(yu)。

前融创員(yuan)工表示，融创西南区域销售持续走(zou)弱(ruo)，且(qie)布局(ju)了大型(xing)文旅资产，大量(liang)资金投入(ru)后无法实现預(yu)期回款，西南区域成为融创的重災(zai)区，加劇(ju)了融创整体的流动性压力。

此外，融创中国去年12月9日才(cai)发布的2021年财报显示，公司总负债约1.05万亿元，流动负债达到9379.12亿元，占比(bi)接(jie)近(jin)90%，其中合同负债3418.67亿元。

截至财务报表获批(pi)準(zhun)日期，融创到期未偿付借貸(dai)本金685.3亿元，并導(dao)致(zhi)1518.0亿元的借贷本金可(ke)能被要求提(ti)前还款。

而截至2021年底，融创中国现金余额约为692亿元，同比下降(jiang)47.83%，其中非(fei)受(shou)限资金由(you)2020年底的987.1亿元，大幅(fu)減(jian)少(shao)至143.4亿元。

来源：融创中国财报；單(dan)位：千(qian)元

去年一年，融创中国在债务违约的压力下，集中有限资金保交付，力保底线不失。

据融创官微(wei)披(pi)露，2022年融创中国合计交付超18万套(tao)房子(zi)，融创2021年交付了27.7万套，融创2022年的交付量约为2021年的65%。

其中，重點(dian)交付项目包括融创中心(xin)武(wu)漢(han)壹號(hao)院(yuan)、重庆融创壹号院、龍(long)巖(yan)观樾(yue)臺(tai)、南京(jing)錦(jin)麟(lin)融譽(yu)府(fu)、濟(ji)南烯(xi)谷(gu)国际中心、杭(hang)州森(sen)与海之城、桂(gui)林(lin)融创文旅城等项目。

保交付是融创恢复销售、保衛(wei)现金流企穩(wen)的基礎(chu)，但不能回避的是，融创目前仍有部分楼市处于延期交付甚(shen)至停工状态，业主与融创城市公司、项目公司的维权聲(sheng)音(yin)仍未消(xiao)失。

今年2月份，遭(zao)遇(yu)二次(ci)延期的融创西安东方宸(chen)院项目业主要求融创給(gei)出交付时間(jian)，但得到的回复卻(que)是不能承(cheng)诺期限，并称“買(mai)期房如(ru)同对賭(du)”。

来源：貝(bei)殼(ke)网

据了解，融创西安东方宸院DK3、DK5项目均有业主反(fan)映(ying)交付延期，原(yuan)定于2022年5月交付的时间，先被告知(zhi)被延期半(ban)年至2022年11月和12月，但到期后并未如约交付。

西安住(zhu)建局在去年9月回复业主投诉称：经新城区住建局核(he)查，东方宸院DK3按(an)揭(jie)贷款银行违规将按揭贷款划撥(bo)至开发企业一般(ban)戶(hu)。監(jian)理单位永(yong)明(ming)项目管理有限公司出具不实进度证明，监管银行恒豐(feng)银行股份有限公司西安分行審(shen)核不嚴(yan)，导致违规拨付重点监管资金，存在资金缺口。

此外，西安临潼(tong)区融创桃(tao)園(yuan)府项目本該(gai)在2021年底交付，但由于拖(tuo)欠(qian)農(nong)民(min)工工资，导致项目无法到期交付。

经当地主管部門(men)协調(tiao)后，其DK1一、二批次交付时间延期至2022年12月31日，DK1三批次和DK2交付时间延期至2023年6月30日。

之前融创董(dong)事(shi)長(chang)孫(sun)宏(hong)斌(bin)說(shuo)，“盡(jin)快(kuai)完成债务重组和恢复稳定经營(ying)，爭(zheng)取在2023年回歸(gui)良(liang)性、健(jian)康(kang)发展軌(gui)道。”從(cong)以上(shang)融创项目的情况看(kan)，融创今年要想(xiang)达到这个目標(biao)，并不轻松，但从国家政(zheng)策(ce)層(ceng)面看，今年仍会支持房企化(hua)债、稳定经营，融创借勢(shi)企稳的机会仍在。

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