白敬亭个人资料

<随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c><随心_句子c>深(shen)圳(zhen)豪(hao)宅(zhai)市(shi)場(chang)遇(yu)冷(leng)：過(guo)億(yi)頂(ding)豪拍(pai)賣(mai)無(wu)人(ren)問(wen)津(jin)，開(kai)發(fa)商(shang)花(hua)式(shi)營(ying)銷(xiao)討(tao)好(hao)買(mai)家(jia)

當(dang)萬(wan)柳(liu)書(shu)院(yuan)75套(tao)豪宅被(bei)拍卖的(de)消(xiao)息(xi)攪(jiao)動(dong)北(bei)京(jing)豪宅圈(quan)，当上(shang)海(hai)市民(min)顶著(zhe)30多(duo)度(du)的高(gao)溫(wen)排(pai)隊(dui)認(ren)購(gou)起(qi)步(bu)就(jiu)是(shi)2500万元(yuan)的豪宅，深圳豪宅市场卻(que)被“總(zong)價(jia)过亿顶豪流(liu)拍”的烏(wu)雲(yun)籠(long)罩(zhao)。

近(jin)日(ri)，深圳顶級(ji)豪宅恒(heng)裕(yu)濱(bin)城(cheng)二(er)期(qi)壹(yi)套房(fang)源(yuan)5座(zuo)A單(dan)元40B（以(yi)下(xia)簡(jian)稱(cheng)“40B”）再(zai)度被擺(bai)上司(si)法(fa)拍卖平(ping)臺(tai)。除(chu)了(le)時(shi)間(jian)變(bian)更(geng)，40B拍卖公(gong)告(gao)只(zhi)有(you)一個(ge)变化(hua)——起拍价從(cong)1.07亿元調(tiao)整(zheng)為(wei)8560万元，下降(jiang)2140万元。

據(ju)时代(dai)周(zhou)報(bao)記(ji)者(zhe)了解(jie)，40B是一套面(mian)積(ji)約(yue)278.58平方(fang)米(mi)的大(da)平層(ceng)，擁(yong)有4个臥(wo)室(shi)、4个衛(wei)生(sheng)间、3个陽(yang)台和(he)1个工(gong)人房，主(zhu)阳台开间長(chang)達(da)20.5米，能(neng)夠(gou)俯(fu)瞰(kan)深圳灣(wan)。因(yin)为过於(yu)稀(xi)缺(que)，同(tong)款(kuan)戶(hu)型(xing)在(zai)貝(bei)殼(ke)找(zhao)房等(deng)四(si)大中(zhong)介(jie)機(ji)構(gou)均(jun)无公开掛(gua)牌(pai)在售(shou)房源。

40B的20.5米阳台，圖(tu)源：拍卖平台視(shi)頻(pin)截(jie)图

拍卖平台的信(xin)息顯(xian)示(shi)，40B的市场价是1.07亿元，因此(ci)初(chu)次(ci)拍卖的起拍价定(ding)也(ye)为1.07亿元，单价约38.41万元/平方米。无論(lun)是总价還(hai)是单价，40B均刷(shua)新(xin)了深圳住(zhu)宅市场的法拍价格(ge)紀(ji)錄(lu)。

不(bu)过，即(ji)便(bian)吸(xi)引(yin)了12965人圍(wei)觀(guan)、415人設(she)置(zhi)提(ti)醒(xing)，這(zhe)套在二手(shou)市场上難(nan)得(de)一見(jian)的过亿豪宅仍(reng)因无人出(chu)价而(er)流拍。

40B的下一次拍卖时间是5月(yue)29日，起拍价降至(zhi)8560万元，拍卖保(bao)證(zheng)金(jin)850万元，目(mu)前(qian)仍无人报名(ming)競(jing)买。

深圳樓(lou)市深度调整，一向(xiang)被视为“楼市硬(ying)通(tong)貨(huo)”的豪宅也未(wei)能幸(xing)免(mian)。

据时代周报记者統(tong)計(ji)，今(jin)年(nian)1-4月，深圳一共(gong)成(cheng)交(jiao)一手豪宅863套，同比(bi)下滑(hua)63.48%；成交价格亦(yi)進(jin)入(ru)下行(xing)通道(dao)，1-4月的月度成交均价在9.20-10.32万元/平方米之(zhi)间，去(qu)年同期的成交均价區(qu)间为11.21-12.21万元/平方米。

二手豪宅市场也出現(xian)波(bo)动。

根(gen)据深圳中原(yuan)研(yan)究(jiu)中心(xin)的统计數(shu)据，今年4月，总价在750万元以上的豪宅成交占(zhan)比约30.2%，較(jiao)3月上升(sheng)3个百(bai)分(fen)點(dian)。值(zhi)得註(zhu)意(yi)的是，总价在750-1000万元的豪宅成交量(liang)占比从3月的7.87%提升至4月的11.83%。

开发商重(zhong)提產(chan)品(pin)力(li)

在部(bu)分城市的豪宅市场上行周期，新房供(gong)不應(ying)求(qiu)，开发商卖房时甚(shen)至連(lian)营销中心和樣(yang)板(ban)间都(dou)不需(xu)要(yao)搭(da)建(jian)，業(ye)內(nei)人士(shi)將(jiang)此舉(ju)称为“PPT卖房”。现如(ru)今，买卖雙(shuang)方角(jiao)色(se)逆(ni)轉(zhuan)，“PPT式卖房”已(yi)經(jing)行不通，容(rong)积率(lv)、使(shi)用(yong)率、楼间距(ju)、梯(ti)户比这些(xie)硬指(zhi)標(biao)回(hui)歸(gui)，“产品力”重新被开发商寫(xie)进楼书裏(li)。

最(zui)明(ming)显的变化是，开发商又(you)开始(shi)花心思(si)做(zuo)展(zhan)示中心和样板间了。

近期，前海、蛇(she)口(kou)、紅(hong)山(shan)等豪宅区域(yu)多个項(xiang)目陸(lu)續(xu)开放(fang)展示中心和样板间。

招(zhao)商蛇口新盤(pan)四海臻(zhen)邸(di)就是其(qi)中之一。据了解，四海臻邸是一个单體(ti)楼，体量小(xiao)，可(ke)售房源只有122套，招商蛇口依(yi)然(ran)投(tou)入时间和金錢(qian)建了展廳(ting)和样板间。

在宣(xuan)傳(chuan)上，招商蛇口更加(jia)注重使用率等指标。在其官(guan)方微(wei)信公眾(zhong)號(hao)的一篇(pian)推(tui)廣(guang)文(wen)章(zhang)中提及(ji)，四海臻邸使用率约73%，梯户比为2梯4户，“在产品上通过多方位(wei)飄(piao)窗(chuang)等设计，演(yan)繹(yi)更多舒(shu)適(shi)生活(huo)场景(jing)。”

前海新盘深业云海湾更为重视。

由(you)于近海，云海湾以航(hang)海生活館(guan)为概(gai)念(nian)，将展示中心建成双层遊(you)艇(ting)的样式，打(da)造(zao)出乘(cheng)風(feng)破(po)浪(lang)、海上幻(huan)境(jing)等“航旅(lv)路(lu)線(xian)”。該(gai)项目于5月20日开放實(shi)景样板间。深业方面表(biao)示，云海湾洞(dong)察(cha)市场趨(qu)勢(shi)和人居(ju)需求，攜(xie)手國(guo)際(ji)设计大師(shi)定制(zhi)四大户型，“滿(man)載(zai)誠(cheng)意而來(lai)”。

此前，華(hua)潤(run)置地(di)、招商蛇口、龍(long)光(guang)等多个前海项目均无展示中心，购房者只能通过PPT、VR了解楼盘信息。

诚意登(deng)记中的越(yue)秀(xiu)潮(chao)樾(yue)府(fu)在产品设计上“卷(juan)”出新高度。越秀潮樾府此次入市房源户型是约93平方米3房，其阳台开间约3.6米、进深约2米。可供對(dui)比的是，市面上同等面积段(duan)的产品，阳台进深在1.5-1.8米左(zuo)右(you)。

开发商重提产品力背(bei)後(hou)，是豪宅陷(xian)入去化困(kun)境。

据深圳中原研究中心统计，今年4月，深圳一手豪宅成交269套，環(huan)比下降1.1%；成交面积约4.07万平方米，环比下降3.6%。拉(la)长时间线，今年1-4月，深圳一手豪宅一共成交863套，和去年同期的2363套相(xiang)比，跌(die)幅(fu)超(chao)过63%。

成交价格亦进入下行通道。今年1-4月，深圳一手豪宅的月度成交均价在9.20-10.32万元/平方米之间，去年同期的成交均价区间为11.21-12.21万元/平方米。这與(yu)市场供货結(jie)构有一定關(guan)系(xi)，但(dan)也反(fan)映(ying)出豪宅市场买家出现消費(fei)降级现象(xiang)。

具(ju)体到(dao)项目层面。今年以来，除前海片(pian)区的豪宅仍取(qu)得较佳(jia)去化表现外(wai)，部分项目销售艱(jian)难。

福(fu)田(tian)在售新盘承(cheng)翰(han)湾尚(shang)国际一期湾尚駿(jun)璽(xi)家園(yuan)于去年8月入市，推出374套住宅，備(bei)案(an)均价约11.28万元/平方米，起步总价约1056万元。深圳市房地产信息平台数据显示，截至5月21日，开盘9个月的湾尚骏玺家园處(chu)于“已备案”和“已簽(qian)认购书”狀(zhuang)態(tai)的房源有83套，去化率约22.19%。

同在福田的新盘新天(tian)·石(shi)廈(sha)銘(ming)苑(yuan)，于5月10日取得預(yu)售許(xu)可证，推出265套房源，均价约10.7万元/平方米。根据开发商口徑(jing)，项目一共吸引144人认籌(chou)並(bing)入围，开盘销售127套。

不过，时代周报记者查(zha)詢(xun)深圳市房地产信息平台的备案情(qing)況(kuang)了解到，截至5月21日，新天·石厦铭苑处于“已签认购书”状态的房源只有25套。

新天·石厦铭苑部分房源的认购情况，图源：深圳市房地产信息平台

“楼市硬通货”折(zhe)价出售

二手豪宅业主心态也有所(suo)松(song)动。

最近，兩(liang)張(zhang)关于深圳網(wang)红盘华润城润府三(san)期的成交截图在社(she)交媒(mei)体传播(bo)。截图内容为：华润城润府三期一套约150平方米3房，在2021年5月12日的成交价为3288万元，单价约21.92万元/平方米；同面积段的另(ling)一套房源在2023年2月14日的成交价为2380万元，单价约15.87万元/平方米。时隔(ge)两年，成交价相差(cha)908万元。

时代周报记者向一名知(zhi)情人士证实了截图的真(zhen)实性(xing)。该人士同时強(qiang)调，房子(zi)的朝(chao)向、所在楼层、裝(zhuang)修(xiu)情况甚至业主心情，都可能影(ying)響(xiang)最終(zhong)成交价，不可一概而论。

不过，“高位买入的点对点对比確(que)实虧(kui)了，现在（降价卖房）个案越来越多”，前述(shu)人士表示。

深圳网红盘华润城，时代周报记者攝(she)于2023年3月

整体来看(kan)，香(xiang)蜜(mi)湖(hu)、深圳湾、蛇口等传统豪宅片区二手房挂牌价均出现不同程(cheng)度的下滑。

来自(zi)深圳中原研究中心的一份(fen)《2022年5月-2023年5月深圳顶豪挂牌价对比》显示，降幅最大的是百花片区国城花园。

百花片区因为深圳四大名校(xiao)之一深圳实驗(yan)學(xue)校的加持(chi)，二手房价向来居高不下。隨(sui)着大学区制为学区房祛(qu)魅(mei)，疊(die)加楼市下行，学区房价格逐(zhu)漸(jian)走(zou)下神(shen)壇(tan)——国城花园今年5月的挂牌均价约20.10万元/平方米，相比去年5月的30.90万元/平方米，跌去34.95%。

香蜜湖片区部分二手楼盘挂牌价下跌。香蜜湖豪庭(ting)挂牌价从去年5月的25.50万元/平方米调整至今年5月的20.73万元/平方米，同比下滑18.71%；港(gang)中旅花园二期5月挂牌价约22.43万元/平方米，同比下滑9.04%。

在深圳豪宅圈举足(zu)輕(qing)重的多个网红盘也未能抵(di)擋(dang)住市场的沖(chong)擊(ji)。

深圳湾的恒裕滨城二期今年5月挂牌价约33.09万元/平方米，和去年5月的37.52万元/平方米相比下滑11.8%；蛇口的双玺花园三期今年5月挂牌价约22.97万元/平方米，较去年5月的26.91万元/平方米下滑14.64%。

也有部分二手豪宅楼盘依然堅(jian)挺(ting)。香蜜湖水(shui)榭(xie)花都三期、純(chun)水岸(an)十(shi)五(wu)期、新天鵝(e)堡(bao)一期等老(lao)牌豪宅今年5月的挂牌价同比漲(zhang)幅超过20%。

一名从事(shi)豪宅销售多年的从业者向时代周报记者表示，近期深圳与上海豪宅市场表现截然不同的原因，在于“新钱”和“老钱”的差距。他(ta)认为，“老钱”階(jie)层普(pu)遍(bian)家底(di)豐(feng)厚(hou)，房子只是消费品，而“新钱”买家更寄(ji)望(wang)于通过买房实现財(cai)富(fu)增(zeng)值，预期改(gai)变对购买行为有很(hen)大影响，“深圳市民太(tai)年轻了，对效(xiao)率的追(zhui)求不僅(jin)体现在工作(zuo)上，还体现在資(zi)产增值上。”

广東(dong)省(sheng)城規(gui)院住房政(zheng)策(ce)研究中心首(shou)席(xi)研究員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)持相似(si)观点。

李宇嘉表示，这種(zhong)人口结构導(dao)致(zhi)的结果(guo)是，当楼市上升时，“創(chuang)业+年轻”的氛(fen)围下，需求很容易(yi)爆(bao)棚(peng)；但当楼市下行时，一旦(dan)非(fei)理(li)性需求褪(tui)去，中产力量不足，剛(gang)需和改善(shan)型无法起到“支(zhi)撐(cheng)力”的作用。

因此，李宇嘉认为，深圳大规模(mo)建设公共住房是非常(chang)必(bi)要的，目的就是讓(rang)上千(qian)万的外来人口能在深圳体面地紮(zha)根下来，逐步夯(hang)实中产阶层，让腰(yao)部力量强健(jian)起来，楼市才(cai)有可持续发展的基(ji)礎(chu)，也就是“内生动力”。

最近，曾(zeng)经两次开盘两次“日光”的福田豪宅海德(de)园再次传出即将入市的消息。依然沒(mei)有展示中心没有样板间，海德园此次的开盘成績(ji)或(huo)将成为深圳市场高端(duan)购买力的試(shi)金石。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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