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作(zuo)者(zhe) | 盧(lu)泳(yong)誌(zhi)

編(bian)輯(ji)丨(shu)高(gao)巖(yan)

來(lai)源(yuan) | 野(ye)馬(ma)財(cai)經(jing)

今(jin)年(nian)年初(chu)，SOHO中(zhong)國(guo)（0410.HK）董(dong)事(shi)長(chang)潘石屹曾(zeng)公開(kai)為(wei)自(zi)家(jia)物(wu)業(ye)“帶(dai)貨(huo)”，並(bing)在(zai)微(wei)博(bo)喊(han)話(hua)“歡(huan)迎(ying)購(gou)買(mai)”。然(ran)而(er)，SOHO中国上(shang)半(ban)年的(de)營(ying)收(shou)依(yi)然全(quan)部(bu)为租金(jin)收入(ru)。

8月(yue)18日(ri)，在经歷(li)“私(si)有(you)化(hua)”風(feng)波(bo)後(hou)，SOHO中国又(you)壹(yi)次(ci)成(cheng)功(gong)交(jiao)出(chu)成績(ji)單(dan)。據(ju)公告(gao)披(pi)露(lu)，上半年，SOHO中国實(shi)現(xian)营业收入約(yue)8.96億(yi)元(yuan)，全部为租金收入，同(tong)比(bi)增(zeng)长约11%。

SOHO中国表(biao)示(shi)，上半年SOHO中国租金收入增长主(zhu)要(yao)得(de)益(yi)於(yu)兩(liang)個(ge)最(zui)新(xin)竣(jun)工(gong)的項(xiang)目(mu)，即(ji)麗(li)澤(ze)SOHO與(yu)古(gu)北(bei)SOHO，分(fen)別(bie)貢(gong)獻(xian)8675萬(wan)元、1.32亿元的租金收入。

不(bu)過(guo)，受(shou)新冠(guan)疫(yi)情(qing)影(ying)響(xiang)，北京(jing)及(ji)上海(hai)辦(ban)公樓(lou)租賃(lin)市(shi)場(chang)承(cheng)壓(ya)。截(jie)至(zhi)2022年6月30日，SOHO中国投(tou)資(zi)物业平(ping)均(jun)出租率(lv)下(xia)降(jiang)至约80%。

值(zhi)得一提(ti)的是(shi)，2020年之(zhi)前(qian)SOHO中国的平均出租率一直(zhi)維(wei)持(chi)在90%以(yi)上，只(zhi)有在2020年上半年曾跌(die)至78%。

事实上，一直以来，SOHO中国的营收構(gou)成包括(kuo)租金收入和(he)出售(shou)物业单位(wei)两部分。但(dan)從(cong)2021年至今，出售物业收入卻(que)一直为0，而2020年這(zhe)一數(shu)据约为6.54亿元。

當(dang)然，已(yi)经習(xi)慣(guan)“賣(mai)卖卖”的潘石屹并沒(mei)有打(da)算(suan)放(fang)棄(qi)这部分收入。SOHO中国表示，为減(jian)輕(qing)资金压力(li)及改(gai)善(shan)财務(wu)狀(zhuang)況(kuang)，未(wei)来會(hui)繼(ji)續(xu)采(cai)取(qu)措(cuo)施(shi)出售部分商(shang)业物业尾(wei)盤(pan)。

潘石屹角(jiao)色(se)“變(bian)臉(lian)”

实際(ji)上，从SOHO中国成立(li)以来，潘石屹“包租公”的角色曾發(fa)生(sheng)过多(duo)次轉(zhuan)变。

SOHO中国成立于1995年，2007年赴(fu)港(gang)上市，2012年通(tong)过变卖寫(xie)字(zi)楼迎来快(kuai)速(su)发展(zhan)。同年，SOHO中国宣(xuan)布(bu)转型(xing)，由(you)散(san)售型物业转为持有型物业，潘石屹变身(shen)“包租公”。

当時(shi)，潘石屹給(gei)出的解(jie)釋(shi)是：自持物业，比持有人(ren)民(min)幣(bi)好(hao)。

转型之后，SOHO中国的财务状况讓(rang)其(qi)转型之路(lu)備(bei)受質(zhi)疑(yi)，因(yin)此(ci)从2014年开始(shi)SOHO中国开始了(le)新一輪(lun)的整(zheng)售。潘石屹给出的理(li)由是，低(di)买高卖是正(zheng)常(chang)的商业邏(luo)辑。

2015年-2017年，SOHO中国每(mei)年都(dou)有大(da)宗(zong)交易(yi)曝(pu)出。但在頻(pin)繁(fan)的出售资產(chan)后，潘石屹意(yi)識(shi)到(dao)这不是长久(jiu)之計(ji)，于是在2018年3月立下Flag明(ming)確(que)表示，未来不再(zai)出售资产。

然而僅(jin)仅过了一年，“打脸”如(ru)约而至。2019年6月，SOHO中国宣布將(jiang)分批(pi)出售北京、上海的13个办公物业项目，潘石屹又开啟(qi)了他(ta)的“卖卖卖”。

据不完(wan)全統(tong)计，自2014年以来，SOHO中国陸(lu)续通过出售资产套(tao)现超(chao)过350亿元。

但是到了2021年，在SOHO中国的营收中，物业銷(xiao)售收入却消(xiao)失(shi)了。迫(po)于償(chang)債(zhai)压力，SOHO中国選(xuan)擇(ze)在今年對(dui)其部分物业项目進(jin)行(xing)打折(zhe)出售，以此来实现快速回款(kuan)。

今年3月10日，潘石屹在SOHO中国2022年首(shou)场租赁表彰(zhang)会上坦(tan)言(yan)：“现在公司(si)遇(yu)到了困(kun)難(nan)，決(jue)定(ding)销售一些(xie)房(fang)子(zi)度(du)过难關(guan)”。为此，将按(an)照(zhao)市场估(gu)值的七(qi)折出售3.2万平米(mi)在京滬(hu)两地(di)的部分核(he)心(xin)物业。

来源：微博截圖(tu)

SOHO中国表示，此次资产出售，是为了優(you)化资产結(jie)构、緩(huan)解资金压力，销售所(suo)得将全部用(yong)于降負(fu)债、不分紅(hong)。通过“减负”前行，以更(geng)加(jia)靈(ling)活(huo)的姿(zi)態(tai)應(ying)对市场变化，尋(xun)求(qiu)长期(qi)健(jian)康(kang)发展。

据《时代(dai)周(zhou)報(bao)》报道(dao)，从SOHO中国公开租售平臺(tai)顯(xian)示的交易状态来看(kan)，到8月18日，SOHO中国已售出的房源有32套。不过，在SOHO中国此次公布的半年报中，物业销售的收入为0

SOHO中国回应表示，平台中显示“售出”状态的房源均已簽(qian)约，半年中未披露是因为尚(shang)未到会计準(zhun)則(ze)要求的收入确認(ren)时點(dian)。

盡(jin)管(guan)如此，可(ke)以肯(ken)定的是，目前SOHO中国的资金来源仍(reng)是租金收入，销售并未提供(gong)明显助(zhu)力。

为了改善流(liu)動(dong)性(xing)压力，SOHO中国表示，除(chu)較(jiao)为常規(gui)的控(kong)制(zhi)行政(zheng)成本(ben)及節(jie)约资本开支(zhi)，以提升(sheng)经营性现金流之外(wai)，公司也(ye)正在与相(xiang)关主要貸(dai)款人溝(gou)通取得新增融(rong)资和再融资，或(huo)将使(shi)用未抵(di)押(ya)物业作为新增借(jie)款的抵押品(pin)。

另(ling)外，SOHO中国還(hai)表示，将继续采取措施出售部分商业物业尾盘。如果(guo)此舉(ju)能(neng)成功，在下一份(fen)业绩报告中，SOHO中国的营收构成中会再次出现“出售物业收入”。

“包租公”愁(chou)租

和傳(chuan)统地产行业相比，SOHO中国可謂(wei)是开辟(pi)了一條(tiao)特(te)殊(shu)的道路。因此，在地产行业持续下行之际，SOHO中国却可以保(bao)持相对穩(wen)定。

今年上半年，SOHO中国錄(lu)得毛(mao)利(li)约7.42亿元，同比增长约13%；租赁业务毛利率约83%，去(qu)年同期数据约82%。期間(jian)，該(gai)公司凈(jing)利潤(run)约为2亿元，同比增长约63%。

来源：Wind

从债务方(fang)面(mian)来看，截至6月末(mo)，SOHO中国流动负债總(zong)額(e)为66.23亿元，总负债318.69亿元，净资产负债率约为44%，屬(shu)于较低水(shui)平。

期內(nei)，SOHO中国总借贷共(gong)计约167.3亿元，其中一年内到期部分约16.13亿元，一年以上到期部分约151.17亿元。

从其賬(zhang)面现金状况来看，截至上半年，SOHO中国的限(xian)制性銀(yin)行存(cun)款为8644.2万元，结构性银行存款为2.22亿元，现金及现金等(deng)價(jia)物为4.62亿元。

尽管没有显著(zhu)的流动性压力，但上半年SOHO中国的写字楼租赁业务也不容(rong)樂(le)觀(guan)。

SOHO中国在半年报中表示，受疫情影响，2022年一、二(er)季(ji)度京沪两地写字楼租赁市场回暖(nuan)趨(qu)勢(shi)受阻(zu)，空(kong)置(zhi)率回升，租金回落(luo)。

据SOHO中国披露，丽泽SOHO出租率自上年同期的74%升至82%，光(guang)華(hua)路SOHO二期出租率相对稳定维持在81%的水平。

除此之外，SOHO中国在北京和上海的大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程(cheng)度的下滑(hua)。

其中，前門(men)大街(jie)项目的出租率从2021年末的77%，下降至2022年中期的69%；同期，望(wang)京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復(fu)興(xing)廣(guang)场的出租率由98%降至92%、外灘(tan)SOHO的出租率由91%降至84%。

来源:SOHO中国中报

据戴(dai)德(de)梁(liang)行数据显示，2022年上半年，北京和上海甲(jia)級(ji)办公楼净吸(xi)納(na)量(liang)分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年同期均有显著(zhe)下降。同时，市场租金也在連(lian)续三(san)个季度上漲(zhang)后再度回落。

SOHO中国預(yu)计，未来6个月，隨(sui)着大批上半年推(tui)遲(chi)交付(fu)新项目的大量入市，租赁市场将持续承压。在相对低靡(mi)的宏(hong)观经濟(ji)和市场環(huan)境(jing)下，SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避(bi)免(mian)地受到影响。

对于未来的发展，SOHO中国认为，随着新冠疫情影响逐(zhu)步(bu)消退(tui)，政府(fu)各(ge)项紓(shu)困激(ji)勵(li)政策(ce)和稳定经济发展实施方案(an)陆续出台，市场活躍(yue)度必(bi)将逐步回升，经济運(yun)行亦(yi)会逐步回歸(gui)正常，并为2022年下半年写字楼市场重(zhong)振(zhen)奠(dian)定信(xin)心和基(ji)礎(chu)。

而潘石屹也非(fei)常乐观：“我(wo)們(men)对中国经济的长期持续发展充(chong)滿(man)信心，我们相信我们在北京和上海写字楼市场的稀(xi)缺(que)性资产对投资者的吸引(yin)力不减。”

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