顶级肉品，享受美味人生

jinruyouxidemeiyichangshiliandouxuyaorenzhendeduidaiqilai，zhiyaotongguolewanjiadejiaoseshilijiukeyigengshangyicenglou。quanxindewanfa，jichengqianzuojingsuineirongtongshihaiyouchuangxinxiayigelimingshouyouliwuqishikeyibuduanjishawaixingrenjinxingshengji，zheyangwanjiazaiwanghoudezhandoujiuhuigengjiarongyi；BTxiugaidegaopinzhiyouxi，genjuyouxixuyaoxiugaishenmefengtianchuanyouxixiazai越(yue)南(nan)樓(lou)市(shi)崩(beng)了(le)

2021年(nian)底(di)，越南房(fang)地(di)產(chan)大(da)鱷(e)新(xin)皇(huang)明(ming)集(ji)團(tuan)以(yi)245000億(yi)越南盾(dun)中(zhong)標(biao)了胡(hu)誌(zhi)明市守(shou)添(tian)新區(qu)組(zu)織(zhi)的(de)壹(yi)場(chang)土(tu)地拍(pai)賣(mai)，折(zhe)合(he)人(ren)民(min)幣(bi)68萬(wan)元(yuan)/平(ping)米(mi)。

68万是(shi)什(shen)麽(me)概(gai)念(nian)？

這(zhe)超(chao)越2021年香(xiang)港(gang)地王(wang)新海(hai)濱(bin)3號(hao)成(cheng)交(jiao)價(jia)的31万、以及(ji)2019年深(shen)圳(zhen)地王成交的20万，創(chuang)造(zao)了全(quan)球(qiu)最(zui)高(gao)土拍地价。

之(zhi)後(hou)，人們(men)才(cai)驚(jing)訝(ya)地發(fa)現(xian)新皇明玩(wan)的是金(jin)融(rong)旁(pang)氏(shi)騙(pian)局(ju)。在(zai)競(jing)拍之前(qian)，一共(gong)发行(xing)9次(ci)債(zhai)券(quan)，總(zong)价值(zhi)10万亿越南盾，買(mai)方(fang)卻(que)是自(zi)己(ji)。然(ran)后把(ba)这些(xie)债券打(da)包(bao)成金融衍(yan)生(sheng)品(pin)，許(xu)諾(nuo)高回(hui)報(bao)卖給(gei)普(pu)通(tong)投(tou)資(zi)者(zhe)。竞拍完(wan)成后，新皇明却悄(qiao)無(wu)聲(sheng)息(xi)退(tui)出(chu)交易(yi)，讓(rang)大批(pi)投资者賠(pei)個(ge)了底朝(chao)天(tian)。

為(wei)之，越南政(zheng)府(fu)震(zhen)怒(nu)，開(kai)啟(qi)了轟(hong)轰烈(lie)烈的金融反(fan)腐(fu)風(feng)暴(bao)。新皇明老(lao)板(ban)杜(du)英(ying)勇(yong)、万盛(sheng)发集团创始(shi)人張(zhang)美(mei)蘭(lan)、FLC集团董(dong)事(shi)長(chang)鄭(zheng)文(wen)決(jue)相(xiang)繼(ji)鋃(lang)鐺(cheng)入(ru)獄(yu)。更(geng)为勁(jin)爆(bao)的是，反腐還(hai)牽(qian)涉(she)到(dao)越南总統(tong)阮(ruan)春(chun)福(fu)，后被(bei)迫(po)離(li)任(ren)下(xia)臺(tai)。

有(you)人說(shuo)，此(ci)次大規(gui)模(mo)金融反腐行動(dong)更像(xiang)是一根(gen)導(dao)火(huo)索(suo)，徹(che)底引(yin)爆了越南房地产危(wei)機(ji)。

01

2003年，越南經(jing)過(guo)修(xiu)改(gai)完善(shan)后頒(ban)布(bu)了第(di)三(san)部(bu)《土地法(fa)》，對(dui)於(yu)國(guo)家(jia)和(he)土地使(shi)用(yong)者做(zuo)出了明確(que)规定(ding)。之后，越南房地产市场开始起(qi)步(bu)。

到了2008年，胡志明市房价已(yi)经去(qu)到了1000美元每(mei)平米，而(er)當(dang)時(shi)普通人的工(gong)资不(bu)足(zu)100美元。到了2012年，該(gai)市中端(duan)楼盤(pan)去到了2000-3000美元，高端楼盘更是去到了4000-6000美元。

不过，2013年胡志明市楼市泡(pao)沫(mo)破(po)裂(lie)，价格(ge)腰(yao)斬(zhan)至(zhi)1500-2500美元。而导火索是政府調(tiao)整(zheng)信(xin)貸(dai)條(tiao)件(jian)與(yu)规模，並(bing)將(jiang)轉(zhuan)售(shou)楼盘的征(zheng)稅(shui)比(bi)例(li)從(cong)10%大幅(fu)提(ti)升(sheng)至25%。很(hen)快(kuai)，楼市成交冰(bing)封(feng)，价格大幅下跌(die)，大批壞(huai)賬(zhang)产生。

2014年，越南政府成立(li)金融机構(gou)资产管(guan)理(li)公(gong)司(si)（VAMC），通过发行特(te)殊(shu)债券等(deng)方式(shi)購(gou)买或(huo)重(zhong)组銀(yin)行坏账资产。此后，整个房地产市场才真(zhen)正(zheng)觸(chu)底。

为了拯(zheng)救(jiu)低(di)迷(mi)的楼市，越南在2015年7月(yue)1日(ri)对《住(zhu)房法》進(jin)行了修改，放(fang)寬(kuan)了外(wai)国人在越南的购房条件，取(qu)消(xiao)了諸(zhu)多(duo)限(xian)制(zhi)。

韓(han)国人率(lv)先(xian)沖(chong)进了越南楼市，大肆(si)买买买。而后的2017年，中国投资客(ke)们浩(hao)浩蕩(dang)荡瘋(feng)狂(kuang)湧(yong)入越南，助(zhu)推(tui)了越南房价水(shui)漲(zhang)船(chuan)高。

據(ju)地产服(fu)務(wu)与投资公司CBRE统計(ji)，2018年，通过该公司在越南购房的客戶(hu)中，中国占(zhan)比为45%（中国大陸(lu)30%，中国香港11%，中国台灣(wan)4%），韩国为22%，美国为5%。

2020年，新冠(guan)疫(yi)情(qing)爆发，美聯(lian)儲(chu)无底線(xian)大放水，资产負(fu)债表(biao)在短(duan)短幾(ji)个月擴(kuo)张5万亿美元。廉(lian)价的美元涌向(xiang)全球，越南是重要(yao)一站(zhan)。

越南股(gu)市暴涨，楼市更是一飛(fei)冲天。2022年上(shang)半(ban)年，胡志明市和河(he)內(nei)房价涨幅冲进亞(ya)洲(zhou)前10。其(qi)中，胡志明市同(tong)比大涨20%，均(jun)价已经來(lai)到了3.5万元/平方米。

癲(dian)狂之后，美妙(miao)的音(yin)樂(le)却戛(jia)然而止(zhi)。

伴(ban)隨(sui)著(zhe)美联储大幅加(jia)息，越南央(yang)行也(ye)被迫加息，在3个月之内将基(ji)準(zhun)利(li)率提升了200个基點(dian)。在此背(bei)景(jing)下，房地产市场亂(luan)象(xiang)开始暴露(lu)。

从新皇明事件开始，越南政府掀(xian)起了一场金融反腐风暴，开始全面(mian)審(shen)查(zha)各(ge)债券发行企(qi)業(ye)。此后，監(jian)管部門(men)又(you)嚴(yan)管信贷审批、加強(qiang)银行贷款(kuan)审查、监督(du)债券銷(xiao)售……

越南楼市开始大降(jiang)溫(wen)，房子(zi)卖不动了。据统计，2023年一季(ji)度(du)越南住宅(zhai)市场供(gong)應(ying)高達(da)25000套(tao)，但(dan)成交僅(jin)仅2700套，同比爆降50%。

在高利率、重拳(quan)监管、楼盘销售萎(wei)靡(mi)之下，越南房地产企业普遍(bian)陷(xian)入流(liu)动性(xing)危机。Tan Hoang Minh Group、Van Thinh Phat Holdings Group、Sunshine Group、Novaland等越南上市房企公开债务違(wei)約(yue)，尋(xun)求(qiu)延(yan)长债券支(zhi)付(fu)期(qi)限。

另(ling)据越南建(jian)設(she)部數(shu)据，2023年一季度有超过1800家从事房地产开发和销售的公司因(yin)融资困(kun)難(nan)而暫(zan)停(ting)业务，較(jiao)2022年同期大增(zeng)61%。与此同时，已经有340家企业破产倒(dao)閉(bi)了，同比大增30%。

6月1日，彭(peng)博(bo)社(she)报道(dao)稱(cheng)，资金問(wen)題(ti)持(chi)續(xu)困擾(rao)越南房地产行业，目(mu)前该国各大建築(zhu)商(shang)已暂停超1200个房地产項(xiang)目，总投入額(e)近(jin)800万亿越南盾（约合2413亿元人民币）。据越南《青(qing)年报》透(tou)露，首(shou)都(dou)河内400个项目被擱(ge)淺(qian)，胡志明市停滯(zhi)项目超300个。

越南政府猶(you)如(ru)熱(re)鍋(guo)上的螞(ma)蟻(yi)，今(jin)年开始一波(bo)地产救市。

一来，监管机构緊(jin)急(ji)修改了2022年9月发布的關(guan)于公司债券的第65号法令(ling)的修訂(ding)令，将有助于房企发行债券。

二(er)来，越南央行开始逐(zhu)步降息了。今年已经連(lian)续3次降息，每次幅度为50个BP。

但这能(neng)夠(gou)挽(wan)救房地产危机嗎(ma)？

02

屋(wu)漏(lou)偏(pian)逢(feng)连夜(ye)雨(yu)，越南经濟(ji)也變(bian)天了。

今年一季度，越南GDP增长仅仅只(zhi)有3.3%，錄(lu)得(de)2012年以来第二差(cha)表现，仅比2020年疫情时最差的3.21%要好(hao)一点。

要知(zhi)道，2022年越南GDP录得8%，创下1997年以来最高記(ji)录。且(qie)在疫情之前的30年之内，越南经济一直(zhi)保(bao)持着6.8%的平均GDP增长。

从結(jie)构上看(kan)，一季度越南消費(fei)同比增长了3%，算(suan)中规中矩(ju)。投资仅仅增长0.02%，对于经济的拉(la)动可(ke)以忽(hu)略(lve)不计。

大頭(tou)的进出口(kou)出现了严重下滑(hua)。一季度，进出口总额为1543亿美元，同比大降13.3%。4月份(fen)出口下滑更为严重，幅度达到17.1%。5月份出口同比下滑5.9%，进口同比下滑18.4%。

一季度，越南出口商品结构中，最大的四(si)種(zhong)分(fen)別(bie)为手(shou)机及零(ling)配(pei)件（130亿美元）、電(dian)腦(nao)及电子零配件（118亿美元）、机械(xie)设備(bei)及零配件（97.8亿美元）、紡(fang)织服裝(zhuang)（72亿美元），同比分别下滑8.7%、9.5%、1.4%、18.5%。

出口目的地中，美国是第一大市场，占比大约26%。当前美国经济还未(wei)衰(shuai)退，越南出口就(jiu)已经跨(kua)了。伴随着高利率的累(lei)積(ji)效(xiao)应和滞后效应，疊(die)加银行危机持续以及商业地产潛(qian)在风險(xian)的大背景下，美国经济或难逃(tao)衰退一劫(jie)。

到那(na)时，越南出口又會(hui)如何(he)？要知道，越南经济高度依(yi)賴(lai)出口，去年出口总额占到GDP总量(liang)的91%。

内部方面，房地产暴雷(lei)危机，触发上下遊(you)产业全面熄(xi)火，导致(zhi)工业产业GDP罕(han)見(jian)下滑，是其拖(tuo)累经济表现的重要因素(su)之一。

禍(huo)不單(dan)行的是，近来，持续的高温和幹(gan)旱(han)导致越南出现电力(li)危机，会再(zai)次打擊(ji)经济增长核(he)心(xin)引擎(qing)——制造业。

宏(hong)觀(guan)经济增速(su)下行，会导致人们收(shou)入增长下降，以及严重影(ying)響(xiang)其收入預(yu)期。这对于当前已经很脆(cui)弱(ruo)的房地产市场是極(ji)为不利的。

这有点像国内，疫情封控(kong)以及宏观经济下行，导致人们对于收入预期持续悲(bei)观，算是彻底扭(niu)转了对于房价可以永(yong)遠(yuan)涨的预期。縱(zong)使监管机构对房企實(shi)施(shi)“三支箭(jian)”以及在贷款端方面持续降低房贷利率等大力救市政策(ce)下，房地产市场有一波小(xiao)陽(yang)春，但很快再度冷(leng)却，目前都尚(shang)未触底。

内憂(you)外患(huan)之下，越南房地产市场很危险。会不会来一波2013年的腰斩行情，尚不可知。

03

这些年，越南经济高速增长奇(qi)跡(ji)靠(kao)的是外债，靠的是美元债务堆(dui)出来的。要知道，越南过去数十(shi)年辛(xin)辛苦(ku)苦搞(gao)出口，一共积攢(zan)了800多亿美元外匯(hui)储备，而外债规模却高达1400美元以上。

这也决定了越南本(ben)身(shen)经济很有脆弱性，也容(rong)易掉(diao)入美元债务陷阱(jing)之中。

其实，越南当前遭(zao)遇(yu)的困境(jing)，外资就扮(ban)演(yan)了非(fei)常(chang)不光(guang)彩(cai)的角(jiao)色(se)。在2020年-2022年初(chu)期間(jian)，美联储大规模放水，引发外资疯狂涌入越南，大幅推升了股市与楼市的泡沫。

2022年，越南股市遭遇崩盘式暴跌，其越南指(zhi)数在短短11个月之内一度大跌66%，VN30指数也曾(zeng)一度暴跌近40%。

如此慘(can)烈的下跌，外资撤(che)离是其重要因素。根据Refinitiv Eikon的数据，截(jie)至去年10月14日的6个月内，国際(ji)热錢(qian)悄然地从越南金融市场撤离，外国投资者拋(pao)售了高达1260万亿越南盾的资产，几乎(hu)是2021年同期的5.2倍(bei)。

房地产領(ling)域(yu)，外资热钱流入也非常兇(xiong)猛(meng)。截止到2022年，越南累计登(deng)记的外国直接(jie)投资总额约为4387亿美元，其中房地产领域的累计直接投资占663亿美元，占比高达15%，仅次于制造业。

外资进入房地产后，自然要爆炒(chao)房价。比如，李(li)嘉(jia)誠(cheng)旗(qi)下Alpha King Vietnam在胡志明一郡(jun)投资开发了集高端购物(wu)中心和公寓(yu)大楼的地标性项目阿(e)爾(er)法城(cheng)，并卖出每平方米8000-10000美元的天价。

以上只是直接投资範(fan)疇(chou)（要成立企业），还不包括(kuo)去越南直接买房的大量国际热钱。

股市炒高了，要套现撤离。房价炒高了，在美联储大幅加息的背景下，难道不撤退吗？外资要撤，越南又有什么招(zhao)架(jia)之力？

对于越南这樣(yang)的国家，犹如大海中的一葉(ye)扁(bian)舟(zhou)。当全球经济尚好的时候(hou)，多勞(lao)多得沒(mei)有问题。而一旦(dan)全球进入衰退周(zhou)期之中，那么随时有掉入大海的重大风险。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

責(ze)任編(bian)輯(ji)：