打造你的商业王国：建材五金批发

yangchengjinghuazhilu，hualidebianshenxitong，chaoqiangdezhandouli，rangnichengbachongwulianmengzhizhong；chaojiduodechengyuguankahaizhichiduorenshipinliaotianjiaoyou，yiqiqunliaohuhaigengyouqu，keyirenshigengduoyouquderen。womenyouzuiduoaikanzongyijiemudemimei，zhenrenshipinhudong，zidaimeiyanmengmengda！meirensanguoxiazai盛(sheng)松(song)成(cheng)：中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)為(wei)什(shen)麽(me)不(bu)會(hui)硬(ying)著(zhe)陸(lu)

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盛松成系(xi)中国首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)論(lun)壇(tan)研(yan)究(jiu)院(yuan)院長(chang)、中国人(ren)民(min)銀(yin)行(xing)調(tiao)查(zha)統(tong)計(ji)司(si)原(yuan)司长

由(you)上(shang)海(hai)報(bao)業(ye)集(ji)團(tuan) | 界面新闻主(zhu)辦(ban)、梅(mei)賽(sai)德(de)斯(si)-奔(ben)馳(chi)作(zuo)为戰(zhan)略(lve)合(he)作夥(huo)伴(ban)的(de)第(di)五(wu)屆(jie)【界面財(cai)经年(nian)会】於(yu)12月(yue)20日(ri)在(zai)上海中心(xin)成功(gong)舉(ju)办。中歐(ou)国際(ji)工(gong)商(shang)学院教(jiao)授(shou)、中国人民银行调查统计司原司长盛松成出(chu)席年会，並(bing)發(fa)表(biao)主題(ti)演(yan)講(jiang)《中国房地产为什么不会硬着陆》。

2022年12月20日，由上海报业集团界面新闻主办的第五届【界面财经年会】于12月20日在上海中心成功举办。中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成出席年会，并发表主题演讲《中国房地产为什么不会硬着陆》。特(te)別(bie)鳴(ming)謝(xie)本(ben)次(ci)年会战略合作伙伴梅赛德斯-奔驰。

以(yi)下(xia)为中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成主旨(zhi)演讲實(shi)錄(lu)：

中央(yang)经济工作会議(yi)指(zhi)出，“要(yao)確(que)保(bao)房地产市(shi)場(chang)平(ping)穩(wen)发展(zhan)，紮(zha)实做(zuo)好(hao)保交(jiao)樓(lou)、保民生(sheng)、保稳定(ding)各(ge)項(xiang)工作，滿(man)足(zu)行业合理(li)融(rong)資(zi)需(xu)求(qiu)，推(tui)動(dong)行业重(zhong)組(zu)并購(gou)，有(you)效(xiao)防(fang)範(fan)化(hua)解(jie)優(you)質(zhi)頭(tou)部(bu)房企(qi)風(feng)險(xian)，改(gai)善(shan)资产負(fu)債(zhai)狀(zhuang)況(kuang)，同(tong)時(shi)要堅(jian)決(jue)依(yi)法(fa)打(da)擊(ji)違(wei)法犯(fan)罪(zui)行为。要因(yin)城(cheng)施(shi)策(ce)，支(zhi)持(chi)剛(gang)性(xing)和(he)改善性住(zhu)房需求，解决好新市民、青(qing)年人等(deng)住房問(wen)题，探(tan)索(suo)长租(zu)房市场建(jian)設(she)。要坚持房子(zi)是(shi)用(yong)来住的、不是用来炒(chao)的定位(wei)，推动房地产业向(xiang)新发展模(mo)式(shi)平稳過(guo)渡(du)。”中央经济工作会议對(dui)防范化解我(wo)国房地产风险和保持我国房地产市场平稳健(jian)康(kang)发展，作出了(le)高(gao)瞻(zhan)遠(yuan)矚(zhu)的战略性的指向。

我今(jin)天(tian)主要和大(da)家交流(liu)四(si)個(ge)方(fang)面的內(nei)容(rong)：

1、房地产硬着陆的国际经驗(yan)與(yu)我国目(mu)前(qian)房地产调控(kong)；

2、我国房地产市场风险化解的三(san)个階(jie)段(duan)；

3、我国房地产需求端(duan)仍(reng)有較(jiao)大空(kong)間(jian)；

4、我国房地产市场處(chu)于築(zhu)底(di)阶段。

什么叫(jiao)房地产硬着陆？房價(jia)迅(xun)猛(meng)和持續(xu)下跌(die)，是房地产硬着陆主要的特征(zheng)。20世(shi)紀(ji)80年代(dai)末(mo)、90年代初(chu)，日本就(jiu)发生了房地产危(wei)機(ji)，房价在危机的最(zui)初三年裏(li)下跌超(chao)过10%，而(er)且(qie)此(ci)後(hou)持续下降(jiang)，壹(yi)直(zhi)到(dao)2021年房价仍然(ran)只(zhi)有1991年的55.97%，成为房地产硬着陆的典(dian)型(xing)案(an)例(li)。次貸(dai)危机期(qi)间，美(mei)国新房銷(xiao)售(shou)价格(ge)從(cong)2007年到2009年短(duan)短兩(liang)年里下跌了13.4%，2011年達(da)到了最低(di)點(dian)，累(lei)计跌幅(fu)达到15%，也(ye)是房地产硬着陆的突(tu)出表現(xian)。

我認(ren)为，我国不能(neng)、也不会出现房价的持续下跌的這(zhe)么一種(zhong)硬着陆。首先(xian)，在我們(men)国家，居(ju)民住房是家庭(ting)财富(fu)的主要載(zai)體(ti)，房价大幅下跌，意(yi)味(wei)着我国居民财富巨(ju)額(e)的損(sun)失(shi)，这会引(yin)起(qi)一系列(lie)的嚴(yan)重后果(guo)。

第二(er)，我国房地产贷款(kuan)占(zhan)银行全(quan)部贷款的比(bi)重比较高。现在我们整(zheng)个贷款余(yu)额當(dang)中，大概(gai)有25%是房地产贷款，其(qi)中包(bao)括(kuo)按(an)揭(jie)贷款和房企贷款。这个指標(biao)高的时候(hou)曾(zeng)经达到过28%左(zuo)右(you)，当然近(jin)年来由于房地产调控，这一占比已(yi)经逐(zhu)漸(jian)開(kai)始(shi)下降了。同时我国的房地产是银行贷款的重要抵(di)押(ya)品(pin)，房价如(ru)果大幅下跌，意味着金(jin)融体系將(jiang)面臨(lin)着極(ji)大的风险。

第三，房地产对我国经济貢(gong)獻(xian)度(du)比较高。2021年，房地产业和建筑业对GDP的贡献率(lv)达到了13%。2021年，房地产业和建筑业合计吸(xi)納(na)就业大概达到了5780萬(wan)人。而且我国房地产业与42个行业中的38个有關(guan)聯(lian)，有的关联非(fei)常(chang)直接(jie)，比如說(shuo)鋼(gang)鐵(tie)业、家電(dian)、裝(zhuang)修(xiu)、汽(qi)車(che)等等都(dou)是有直接的关联。如果房地产硬着陆，将严重拖(tuo)累我国经济稳定和发展。

事(shi)实上，我国房地产并沒(mei)有硬着陆。2021年下半(ban)年以来，我国房地产市场下行壓(ya)力(li)是比较大的，但(dan)是100个城市住宅(zhai)的平均(jun)价格總(zong)体還(hai)是保持平稳的，今年6月，我国房价开始溫(wen)和下降，截(jie)至(zhi)11月，累计降幅也只有0.1%。

下面我讲第二个方面，我国房地产市场风险化解的三个阶段。我覺(jiao)得(de)到目前为止(zhi)我们总共(gong)经歷(li)三个阶段。第一个是房地产企业自(zi)救(jiu)，第二个是压实地方政(zheng)府(fu)責(ze)任(ren)，第三是金融支持。

大約(yue)从去(qu)年5月份(fen)开始，房地产风险暴(bao)露(lu)了。房地产风险化解的第一个阶段是在市场化條(tiao)件(jian)下，房地产企业自救，但是实踐(jian)證(zheng)明(ming)單(dan)靠(kao)房企自救難(nan)以化解风险。然后，国家提(ti)出了压实地方政府责任，保交楼、稳民生。最近幾(ji)个月，金融管(guan)理部門(men)密(mi)集发聲(sheng)并开始采(cai)取(qu)措(cuo)施，支持房地产风险的化解和平稳健康的发展。

房地产调控主要可(ke)以从两个方面来分(fen)析(xi)，一个是需求端调控，一个是供(gong)給(gei)端调控。需求端调控是我们用的比较多(duo)的，历次房地产调控都是这樣(yang)。这次调控当中，有关部门集中出臺(tai)了一系列财稅(shui)和利(li)率政策，比如个税退(tui)税激(ji)勵(li)支持改善性住房需求，針(zhen)对房价下跌城市阶段性下调首套(tao)房贷利率的下限(xian)，下调首套个人住房公(gong)積(ji)金贷款利率。而且多地政府也出手(shou)收(shou)购商品房作为保障(zhang)安(an)置(zhi)和人才(cai)的用房。这有两个目的，起到两个作用，一个是盤(pan)活(huo)市场，加(jia)速(su)了楼市的去化；二是购買(mai)来的房子又(you)可以作为保障安置和人才用房。这些(xie)主要指的需求端的调控。

僅(jin)通(tong)过需求端的调控还不足以化解房地产的风险，因此近期又引入(ru)了供给端调控，目前房地产供给端约束(shu)也趨(qu)于緩(huan)解。比如说央行規(gui)定每(mei)家大行今年年内对房地产融资至少(shao)再(zai)增(zeng)加1000億(yi)元(yuan)。如果再加上其他(ta)一些行，可能增加近1万亿元。而且融资形(xing)式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款，以及(ji)投(tou)资房地产开发商的债券(quan)。

我们有一段时间以来，银行比较熱(re)衷(zhong)于投放(fang)按揭贷款，因为按揭贷款是银行的优质资产，不良(liang)贷款率都非常低。但是对房企的贷款和房企发的债，银行是非常小(xiao)心的。这次也鼓(gu)励银行发放房地产开发贷款，而房企发行的债券，商业银行也可以進(jin)行投资。

在供给端调控中，人民银行、银保監(jian)会11月11日出台了16条措施，支持房地产市场平稳健康发展，这个影(ying)響(xiang)是比较大的，而且在逐步(bu)推行落(luo)实当中。

近期，央行通过政策性银行，主要就是国开行，大概今年8月份开始，出了2000亿元保交楼的專(zhuan)项借(jie)款，并且最近央行还研究设立(li)了鼓励商业银行支持保交楼結(jie)構(gou)性政策工具(ju)，具体方案在征求意見(jian)当中。比如通过结构性的貨(huo)幣(bi)政策工具提供给商业银行总计2000亿元免(mian)息(xi)再贷款，商业银行再以配(pei)套资金支持房地产企业。当然，这个一定是以市场化、法治(zhi)化经營(ying)为前提的，这是商业银行防范房地产风险傳(chuan)染(ran)的必(bi)要条件。同时，我们还擴(kuo)大了支持民企发债的“第二支箭(jian)”，为民企发债提供风险分擔(dan)，民营房地产企业也在支持范圍(wei)之(zhi)内。最近，证监会提出了放寬(kuan)房企股(gu)權(quan)融资的五项措施，比如说恢(hui)復(fu)涉(she)房上市公司并购重组以及配套融资，恢复上市房企和涉房的上市公司再融资，调整完(wan)善房地产企业境(jing)外(wai)上市政策等。

大家知(zhi)道(dao)，房地产企业通过资本市场的融资受(shou)限已经持续了一段时间。现在证监会又提出恢复上市房企和涉房上市公司可以再融资，甚(shen)至符(fu)合条件的可以再上市。

接着我讲第三个方面，我国房地产需求端仍然有比较大的空间。我国还在城鎮(zhen)化的进程(cheng)当中，住房改善需求潛(qian)力是比较大的。2021年中国城镇化率是64.72%，雖(sui)然增速已经开始放缓了，但是仍然处于快(kuai)速的城镇化的进程当中。而我们对比一下当年日本房地产硬着陆、泡(pao)沫(mo)破(po)滅(mie)和2005年美国的房地产泡沫前，它(ta)的城镇化情(qing)况怎(zen)么样呢(ne)？1990年日本和2005年美国的城镇化率，分别是77.37%和79.93%。也就是说，当时他们房地产泡沫硬着陆的时候的城镇化率比我们现在高得多，提升(sheng)空间已经不大了，而我国还在城镇化快速发展当中，因此，在未(wei)来相(xiang)当长一段时间内，城镇化率仍然是我国房地产市场发展的主要的支撐(cheng)。

还有，中国的居民收入仍然有较大的增长的空间。从絕(jue)对水(shui)平看(kan)，2021年中国城镇人均可支配收入是47411.9元，为同期美国人均可支配收入的13.1%，为日本的15.46%。也就是说，我们收入提高的空间比较大的，这是绝对水平。从相对水平来看，2016-2021年，中国城镇居民可支配收入复合年均增长率是7.12%，而美国房地产泡沫前的2001年至2006年，人均可支配收入复合年均增长率只有4.25%，日本房地产泡沫前的1985年至1990年，人均可支配收入复合年均增长率为4.47%。也就是说，我们目前的居民收入增长速度远远超过当时日本和美国房地产泡沫破灭时的情况，这也意味着我国居民对房地产的需求还会持续比较长的一段时间。

我国房地产处于筑底阶段。这是我对目前我国房地产市场的判(pan)斷(duan)——我国房地产市场处于筑底阶段。今年8月以来房屋(wu)竣(jun)工明顯(xian)提升，当然，仍有波(bo)动。11月住房竣工面积同比下降了20.2%，10月份只下降了9.4%。11月房屋的新开工和施工面积同比增速分别是-50.8%和-52.6%，10月份两者(zhe)分别是-35.1%和-32.6%。也就是说，整个房屋的新开工和施工面积、竣工面积，11月份同比下降的幅度也是远远超过10月份的，这与目前疫(yi)情感(gan)染激增对房地产行业造(zao)成短期沖(chong)击也有一定关系。但是我觉得我国房地产已经处于筑底阶段。

需要指出的是，坚持房住不炒是我国长期的调控方针。过去两三年来三道紅(hong)線(xian)和贷款集中度管理雙(shuang)管齊(qi)下，我国房地产金融风险已经得到了初步的化解。三道红线主要是针对房地产企业的，是为了抑(yi)制(zhi)房地产企业的盲(mang)目扩張(zhang)和盲目加杠(gang)桿(gan)，是为了防范化解房地产企业的风险。而贷款集中度管理制度意義(yi)更(geng)深(shen)远，它实际上是规定了房地产的贷款，包括按揭贷款和房企贷款，在整个贷款当中所(suo)占的比重。贷款集中管理制度，对于大银行、中银行、小银行都有一系列的规定，主要的目的是使(shi)得我们的贷款背(bei)后代表的社(she)会资源不能盲目地过多流向房地产，而應(ying)該(gai)流向先进制造业和现代服(fu)務(wu)业。这三道红线和贷款集中度管理制度，可以说是长远的、深刻(ke)的。当然，目前房地产面临较大风险，且疫情严重，所以这两项制度可以暫(zan)缓執(zhi)行，或(huo)適(shi)度放松，以后再根(gen)據(ju)实际情况予(yu)以调整。实际上我在今年4月就提出，“对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考(kao)慮(lv)按当前的指标維(wei)持6个月不上升的前提下繼(ji)续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往(wang)后推遲(chi)半年或一年。”（《疫情加劇(ju)中国地产行业生存(cun)危机 盛松成建议适当延(yan)长去杠杆周(zhou)期》，彭(peng)博(bo)新闻社，2022-04-20）但是从长远看，这个还是会执行的一项制度。

隨(sui)着疫情过去后，再加上各项政策的落实，明年经济有望(wang)好轉(zhuan)，也将帶(dai)动房地产的恢复。12月15日相关信(xin)息指出，“房地产是国民经济的支柱(zhu)产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正(zheng)在考虑新的举措，努(nu)力改善行业的资产负债状况，引導(dao)市场預(yu)期和信心回(hui)暖(nuan)”。这是时隔(ge)近20年我们再次提出房地产是国民经济的支柱产业。我们第一次提出房地产是国民经济的支柱产业是在2003年非典以后，之后我们对房地产是国民经济支柱产业这个提法没有取消(xiao)，只是没有再強(qiang)调，尤(you)其是最近几年房地产调控时期，我们没有再强调。

但是这次特别强调了房地产是国民经济的支柱产业。针对当前下行风险我们已经出台了一些政策，也就是我刚才已经大致(zhi)地给大家介(jie)紹(shao)了我们出台的一些政策。现在还要考虑新的政策，要努力改善房地产行业的资产负债的状况。现在房地产行业最大的问题就是它的流动性不暢(chang)，资产负债不是很(hen)平衡(heng)。所以要改善资产负债状况，就需要从供给端和需求端两个方面同时来调控。要稳定房地产市场，稳定市场预期，稳定销售，稳定投资，稳定价格。这么一来，就能夠(gou)引导市场预期，使市场信心回暖，我们的房地产业才能够平稳健康地发展。返(fan)回搜(sou)狐(hu)，查看更多

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